CC BY
110
Балтийский гуманитарный журнал. 2021. Т. 10. № 4(37)
ISSN print: 2311-0066; ISSN online: 2712-9780
АЛЕКСЕЕВ Александр Аркадьевич ПРОБЛЕМЫ «ДВОЙНОЙ ПРОДАЖИ» ОБЪЕКТОВ...
V7TK" "Ы7 9/ —v /T\fS\ I ©2021 Контент доступен по лицензии СС BY-NC 4.0
■> А14 • ' • |(сс) Сз? Tins is an open access article under the CC BY-NC 4.0 license
DOI' 10 26140/bgz3-2021-1004-0080 (https://creativecommons.org/iicenses/by-nc/4.o/)
ПРОБЛЕМЫ «ДВОЙНОЙ ПРОДАЖИ» ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ © Автор(ы) 2021 ResearcherlD: A-0000-0000 ORCID: 0000-0002-4970-9382
АЛЕКСЕЕВ Александр Аркадьевич, старший преподаватель Департамента правовых дисциплин
Московский финансово-промышленный университет «Синергия» (125190, Россия, Москва, Ленинградский проспект, 80, корпус Г,Е,Ж, e-mail: pshenichka2@yandex.ru) Аннотация. Цель: рассмотреть проблемные вопросы двойной продажи объектов недвижимости. Это очень важный вопрос, поскольку ежедневно объекты недвижимости выступают предметом большинства гражданско-правовых сделок. В настоящее время законодательно детально прописана правовая процедура смены собственника, максимально конкретизированы все этапы сделки. Однако, и юридическое лицо, и гражданин могут столкнуться с недобросовестным продавцом недвижимости, вплоть до мошенничества, либо стать жертвой стечения неблагоприятных обстоятельств. Методы: использовались общенаучные методы: анализ и синтез, специально - юридические методы, методы толкования права. Результаты: в статье обосновано, что проблема «двойной продажи» объектов недвижимости прямо связана с вопросами защиты права собственности, на которые, в свою очередь, оказывают влияние способы приобретения этого права и основания возникновения права. При «двойной продаже» недвижимости в большинстве случаев складывается ситуация, при которой либо переход права собственности от продавца к одному из покупателей не регистрируется, либо не происходит надлежащей передачи продаваемого имущества. Рассмотрена существующая судебная практика. Научная новизна: предложены меры, с помощью которых можно обезопасить себя и минимизировать риски при приобретении недвижимости, в том числе защититься от «двойной продажи». Для этого в обязательном порядке следует: запросить у собственника правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества; получить актуальную выписку из ЕГРН на объект недвижимого имущества. Это поможет выявить зарегистрированные обременения (залог, арест, долгосрочную аренду) и убедиться в наличии права собственности у продавца. Перед подписанием договора купли-продажи необходимо осмотреть приобретаемый объект недвижимости; при реализации договора использовать для расчетов банковскую ячейку, а сам порядок оплаты, по возможности, прописать в договоре, как оплату после передачи имущества и регистрации перехода прав в Реестре. Практическая значимость: применение предложенных рекомендаций в практической деятельности минимизирует риски при продаже недвижимого имущества, исключит их «двойную продажу».
Ключевые слова: недвижимость, кодекс, двойная продажа, суд, владение, собственник, недобросовестность, злоупотребление правом, сторона договора, риски, сторона договора продавец недвижимого имущества.
PROBLEMS OF "DOUBLE SALE" OF REAL ESTATE
© The Author(s) 2021
ALEKSEEV Alexander Arkadievich, Senior Lecturer at the Department of Legal Disciplines Moscow University for Industry and Finance "Synergy" (125190, Russia, Moscow, Leningradskiy avenue, 80, building G, E, Zh, e-mail: pshenichka2@yandex.ru) Abstract. Purpose: to consider the problematic issues of the double sale of real estate. This is a very important issue, since every day real estate objects are the subject of most civil law transactions. At present, the legal procedure for changing the owner is spelled out in detail, and all the stages of the transaction are specified as much as possible. However, both a legal entity and a citizen may face an unscrupulous seller of real estate, up to fraud, or become a victim of a combination of unfavorable circumstances. Methods: general scientific methods were used: analysis and synthesis, special legal methods, methods of interpretation of law. Results: the article proves that the problem of «double sale» of real estate objects is directly related to the issues of protection of property rights, which, in turn, are influenced by the methods of acquiring this right and the grounds for the emergence of the right. In the case of a «double sale» of real estate, in most cases, there is a situation in which either the transfer of ownership from the seller to one of the buyers is not registered, or there is no proper transfer of the property being sold. The existing judicial practice is considered. Scientific novelty: the measures that can be used to protect yourself and minimize the risks when purchasing real estate, including to protect yourself from a «double sale», are proposed. To do this, it is mandatory to: request from the owner of the title documents for the object of real estate; get an up-to-date extract from the USRN for the real estate object. This will help you identify registered encumbrances (collateral, arrest, long-term lease) and make sure that the seller has ownership rights. Before signing the contract of sale, it is necessary to inspect the purchased property; when implementing the contract, use a bank deposit box for settlements, and the payment procedure itself, if possible, should be prescribed in the contract as payment after the transfer of property and registration of the transfer of rights in the Register. Practical significance: the application of the proposed recommendations in practice minimizes the risks in the sale of real estate, eliminates their «double sale».
Keywords: real estate, code, double sale, court, possession, owner, dishonesty, abuse of law, party to the contract, risks, party to the contract seller of real estate.
ВВЕДЕНИЕ
Постановка проблемы в общем виде и ее связь с важными научными и практическими задачами. В настоящее время ежедневно объекты недвижимости выступают предметом большинства гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарения, передачи в залог и т.д. Закон на сегодняшний день детально прописывает правовую процедуру смены собственника, стараясь максимально конкретизировать все этапы сделки. Такой подход законодателя связан с тем, что в отношении объектов недвижимости существовали и продолжают существовать различные схемы мошеннических действий. Конечно, покупка новой недвижимости всегда является событием радостным и волнительным. Но, тем не менее,
не нужно при этом забывать о том, что случаи мошенничества в этой сфере - явление достаточно распространенное [1, с. 45-54; 2, с. 3-6]. Мошенники в современном мире без труда подделывают любые бумаги: паспорт, доверенность, решение суда, договор купли-продажи, а с развитием цифровых технологий подделывать стали цифровые электронные подписи.
Анализ последних исследований и публикаций, в которых рассматривались аспекты этой проблемы и на которых обосновывается автор; выделение неразрешенных раньше частей общей проблемы. В настоящее время проблеме двойной продажи недвижимости посвящены научные исследования: М. Б. Жужжалов [3, с. 122-138], А. Кирина [4, с. 57-65] и др.
ALEKSEEV Alexander Arkadievich PROBLEMS OF "DOUBLE SALE" OF REAL..
Baltic Humanitarian Journal. 2021. T. 10. № 4(37)
ISSN print: 2311-0066; ISSN online: 2712-9780
В случае продажи по поддельным документам, как правило, встречается вариант, когда продавец на самом деле не является собственником жилья, а получил документы на него обманным путем. Поэтому один из важнейших пунктов проверки чистоты будущей сделки - внимательная проверка всех правоустанавливающих документов. То, каким образом это будет осуществлять сторона договора купли - продажи, имеет значение. В связи с чем необходимо выработать общие рекомендации, исполняя которые добросовестная сторона договора минимизирует свои риски.
МЕТОДОЛОГИЯ
Формирование целей статьи. Целью настоящей статьи является исследование отдельных проблемных вопросов «двойной продажи» объектов недвижимости.
Используемые методы, методики и технологии. При написании статьи использовались общенаучные методы: анализ и синтез, специально - юридические методы, методы толкования права.
РЕЗУЛЬТАТЫ
Изложение основного материала исследования с полным обоснованием полученных научных результатов. Как организация, так и гражданин могут столкнуться с недобросовестным продавцом недвижимости, либо стать жертвой стечения неблагоприятных обстоятельств, в том числе неопределенности договоренностей между сторонами договора, неточностью формулировок договора, оплошностей, допущенных обеими сторонами в процессе осуществления сделки по отчуждению недвижимости. Проблема «двойной продажи» объектов недвижимости прямо связана с вопросами защиты права собственности, на которые, в свою очередь, оказывают влияние способы приобретения этого права и основания возникновения права [5, с. 53-61; 6, с. 5-7].. Из Гражданского кодекса РФ [7] следует, что право собственности включает права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. По нашему мнению, наиболее проблемным вопросом в приведенном перечне прав является понятие владения. Дискуссия о том, относится ли владение к факту или праву, возникла еще в германской пандектистике (пандектная система была разработана в XVIII - XIX веках) и продолжается до сих пор [8, с. 27-28].
В конечном итоге нормами Гражданского кодекса РФ собственник был определен как лицо, которому принадлежит право владения. Данный вопрос является очень важным, а, порой, и решающим при разрешении спора, в том числе в ситуации «двойной продажи недвижимости» [9. с. 45-54].
В действующем гражданском законодательстве РФ предусмотрены особые требования к договору купли -продажи недвижимого имущества [10, с. 17-35]. Они достаточно конкретны. При «двойной продаже» недвижимости, в большинстве случаев, складывается ситуация, при которой либо переход права собственности от продавца к одному из покупателей не регистрируется, либо не происходит надлежащей передачи продаваемого имущества [11, с. 29; 12, с. 13]. И в том, и в другом случае, как правило, продавец уклоняется от регистрации перехода права или от передачи имущества по акту. Случается это и потому, что к моменту осуществления этих действий продавец прекращает свое существование, например, в качестве хозяйствующего субъекта. Кроме того, встречаются в правоприменительной практике ситуации, когда продавец сначала продал недвижимость одному лицу и передал ему владение, а потом продал второму и зарегистрировал переход права собственности именно по отношению ко второму [13, с. 13]. Разъяснение вопросов правоприменения при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности, излагается в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 [14] (далее - Постановление). При этом в абз. 6 п. 61 352
Постановления указывается на приоритет для владельца проданного имущества при рассмотрении двух конкурирующих исков о регистрации перехода права собственности (из чего следует, что данное правило не распространяется на ситуацию, при которой имеется наличие записи о переходе права у одного из покупателей.
В свою очередь в абз. 7 п. 61 Постановления указывается на приоритет покупателя, получившего запись в реестре (про владение не указано, но из системного толкования можно сделать вывод о том, что приоритетным в таком случае будет запись о переходе права в реестре). На первый взгляд, все логично и ведет к однозначным выводам при судебном разрешении подобных споров, но, как показывает судебная практика, согласия во мнениях судов все-таки нет. Подтверждение тому, например, Постановление Арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 09.11.2016 № Ф02-4745/2016 по делу № А33-8849/2015 [15] суд указал на необходимость выяснить вопрос о фактическом владении спорным имуществом несмотря на то, что была произведена регистрация перехода права. В соответствии с Постановлением ФАС Московского округа от 03.04.2013 по делу № А41-31368/12 [16] судом было отдано предпочтение записи о переходе права перед владением.
Интересным примером может служить Определение Верховного Суда РФ № 33-КГ17-10 от 13.06.2017, в котором поднимаются вопросы собственности и права владения и рассматривается ситуация, очень схожая с «двойной продажей» недвижимости - у земельных участков оказалось несколько собственников. В частности, Верховный Суд РФ сделал вывод о том, что право обратиться с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим имеется только у лица, которое в соответствии с данными ЕГРН является собственником имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.
ОБСУЖДЕНИЕ
Сравнение полученных результатов с результатами в других исследованиях. Рассмотрим на примере правоприменительной практики Верховного Суда РФ более подробно вопрос: каким образом возможно совершение двойной продажи одного и того же объекта недвижимого имущества. В связи с чем обратимся к Определению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2020 № 48-КГ20-13-К7 [17].
Фабула дела состоит в следующем. Весной 2011 г. администрация Челябинска продала местному предпринимателю Игорю Беленькому участок площадью 32 га недалеко от ледовой арены «Трактор». Бизнесмен к тому моменту там уже начал возводить три жилых дома. После сделки коммерсант поделил участок на десяток небольших и распродал их разным компаниям и физ-лицам. Самая большая часть в 13,5 га досталась ООО «Стройзаказчик» за 7,7 млн. руб. Эта фирма образовала из купленной земли еще несколько участков, которые по цепочке сделок ушли нескольким строительным компаниям, и они начали возводить там новое жилье.
В 2019 г. в челябинскую полицию пришел предприниматель Игорь Макаров и сообщил, что в 2011 г. он первым приобрел у Беленького те самые 13,5 га земли около хоккейного стадиона за 6 млн. руб. К заявлению о мошенничестве Макаров приложил копию договора купли-продажи земли, сказав, что оригинал документа потерял. Сделку все эти годы он не регистрировал, налоги на землю не платил, но считает себя владельцем этих 13,5 га.
Верховный Суд РФ при рассмотрении данного спора посчитал, что Макаров вправе требовать возврата земли, если она до сих пор находится у продавца. Но участки много лет принадлежат другим лицам, которые возвели там целый жилой микрорайон. Соответственно, истцу необходимо требовать возмещения убытков от OECD: 5.05 Law; ASJC: 3308; WoS Subject Categories: OM
Балтийский гуманитарный журнал. 2021. Т. 10. № 4(37)
ISSN print: 2311-0066; ISSN online: 2712-9780
АЛЕКСЕЕВ Александр Аркадьевич ПРОБЛЕМЫ «ДВОЙНОЙ ПРОДАЖИ» ОБЪЕКТОВ...
Беленького. И главное, на что обратила внимание судебная коллегия Верховного Суда РФ ВС - нет никаких сведений, что Макаров как-то владеет спорной землей.
По нашему мнению в рассмотренном нами случае вынесенное Определение является вполне закономерным результатом допущенных нижестоящими судами нарушений. В частности, Верховный Суд РФ в своем Определении называет и подробно описывает следующие нарушения:
1. Отсутствие в материалах дела подлинника договора купли-продажи земельного участка, подписанного Беленьким И.В. и Макаровым И.Н.
2. Не привлечение ООО «Трест Магнитострой» (новый собственник одного из новообразованных земельных участков) к участию в деле в качестве ответчика.
3. Отсутствие сведений о том, что Макаров И.Н. владеет спорным земельным участком.
4. Наличие у Макарова И.Н. иного способа защиты права - требование о возмещении Беленьким И.В. убытков.
Безусловно, выводы, к которым пришел Верховный Суд РФ в анализируемом деле, на наш взгляд, являются правильными. Одновременно необходимо отметить, что никаких новых позиций, которые ранее не были бы известны судебной практике, в данном судебном акте не сформулировано. Центральной проблемой данного дела является двойная купля-продажа (заключение в отношение одного и того же объекта нескольких договоров, направленных на его отчуждение) и способы защиты прав того покупателя, договор с которым не был исполнен.
Однако, по нашему мнению, имеется еще одно весьма существенное нарушение, на которое при этом не сослался и не мог, в силу особенностей рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, сослаться Верховный Суд РФ: неполное исследование нижестоящими судами взаимоотношении Беленького И.В. и Макарова И.Н. Ни один из судебных актов нижестоящих судов не содержит подробного анализа, в том числе, следующих обстоятельств:
1. По какой причине Макаров И.Н. был вынужден в срочном порядке покинуть г. Челябинск, не зарегистрировав переход права собственности?
2. В чем в действительности состояли договоренности Беленького И.В. и Макарова И.Н. относительно государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и чем данные договоренности подтверждаются? Как происходила коммуникация Беленького И.В. и Макарова И.Н. по данному вопросу и каково ее содержание?
3. Когда Макаров И.Н. вернулся в г. Челябинск и по какой причине он предпринял попытку зарегистрировать переход права собственности на земельный участок лишь спустя семь лет, в 2018 году? Какие имелись препятствия для осуществления Макаровым И.Н. государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок до 2018 года?
4. Были ли Макарову И.Н. возвращены денежные средства, ранее уплаченные им за земельный участок?
Полагаем, что без ответа на данные вопросы нельзя говорить об обоснованном применении судами положений закона об исковой давности и добросовестности (недобросовестности) лиц, участвующих в деле.
Вместе с тем, полагаем, что рассмотренным нами судебным актом рано ставить точку в так называемых двойных продажах. Верховный Суд РФ в очередной раз признал добросовестность сведений из ЕГРН, а значит, кто зарегистрирован в ЕГРН, тот и прав. Если сделка и была между первым и вторым приобретателем, то тот, кто купил, но в ЕГРН не попал, вправе взыскать убытки с недобросовестного продавца.
Также суд указал на тот факт, что подписание договора купли-продажи без его дальнейшей регистрации в органах Росреестра и без фактического принятия «купленных» объектов недвижимости еще ничего не
значит. В данном случае такой покупатель должен фактически владеть и пользоваться приобретенными объектами, уплачивать за них налоги, и только тогда есть какой-то шанс попытаться признать право собственности на такие объекты в свою пользу, при условии, что второй покупатель, чье право было зарегистрировано в ЕГРН, ничего подобного не делает и ничем не занимается. Примечательным с нашей точки зрения в рассмотренном судебном акте является то, что Верховный Суд РФ не установил недобросовестности истца по защите своих прав, ведь обращение в суд через столько лет после сделки, зная о том, что на данных земельных участках уже стоят объекты недвижимости, есть не что иное как злоупотребление правом. Тем более что разумных и осмотрительных действий с точки зрения защиты своих прав такой покупатель не предпринимал.
ВЫВОДЫ
Выводы исследования. В завершение и в связи с вышеизложенным возникает закономерный вопрос: каким образом можно обезопасить себя и минимизировать риски при приобретении недвижимости, в том числе защититься от «двойной продажи»? Для этого в обязательном порядке следует:
- запросить у собственника правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества;
- получить актуальную выписку из ЕГРН на объект недвижимого имущества. Это поможет выявить зарегистрированные обременения (залог, арест, долгосрочную аренду) и убедиться в наличии права собственности у продавца;
- перед подписанием договора купли-продажи необходимо осмотреть приобретаемый объект недвижимости;
- при реализации договора использовать для расчетов банковскую ячейку, а сам порядок оплаты, по возможности, прописать в договоре, как оплату после передачи имущества и регистрации перехода прав в Реестре [18, с. 34; 19. с. 5; 20, с. 23-26].
Перспективы дальнейших изысканий в данном направлении. В перспективе, по нашему мнению, является целесообразным более детальная проработка предложенных нами выводов о том, как защититься от «двойной продажи» недвижимости.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Дружинина И. Какие проблемы случаются при покупке недвижимости за рубежом россиянами // Жилищное право. 2021. № 2. С. 87 - 95.
2. Алексеева Е.В. Некоторые проблемы правовой квалификации недвижимости в качестве объектов капитального строительства // Правовые вопросы недвижимости. 2020. № 2. С. 3 - 6.
3. Жужжалов М.Б. Конкуренция прав покупателей, основанных на владении и регистрации, при двойной продаже недвижимого имущества // Вестник Арбитражного суда Московского округа. 2017. № 1. С. 122 - 138.
4. Кирина А. Долевая собственность объектов //Жилищное право. 2019. № 12. С. 57 - 65.
5. Гайдин Д. Когда суды признают недвижимость приобретенной не на свои доходы //Жилищное право. 2021. № 2. С. 53 - 61.
6. Сучкова М. Законодательные инициативы в области недвижимости, которые вступят в силу в 2021 году //Жилищное право. 2021. № 2. С. 5 - 7.
7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
8. Маркина М.В. Защита прав и законных интересов участников долевой собственности на недвижимость при продаже доли одним из них //Нотариус. 2017. № 5. С. 27 - 28.
9. Кирина А. Двойная продажа недвижимости: проблемы правоприменения //Жилищное право. 2021. № 1. С. 45 - 54.
10. Наумова О. Незаконные схемы купли-продажи недвижимости, связанные с личностью стороны сделки // Жилищное право. 2018. № 12. С. 17 - 35.
11. Демидова И. Недвижимость всегда была привлекательным объектом не только для добросовестных продавцов и покупателей на рынке жилья //Жилищное право. 2021. № 2. С. 29 - 34.
12. Демченко М.В. К вопросу о совершенствовании регулирования рынка недвижимости в Российской Федерации // Нотариус. 2020. № 8. С. 28 - 32.
13. Жужжалов М.Б. Конкуренция прав покупателей, основанных на владении и регистрации, при двойной продаже недвижимого имущества // Вестник Арбитражного суда Московского округа. 2017. №
ALEKSEEV Alexander Arkadievich PROBLEMS OF "DOUBLE SALE" OF REAL...
Baltic Humanitarian Journal. 2021. T. 10. № 4(37)
ISSN print: 2311-0066; ISSN online: 2712-9780
1. С. 122 -138.
14. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Бюллетень Верховного Суда РФ. № 7. Июль. 2010.
15. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.11.2016 № Ф02-4745/2016 по делу № А33-8849/2015 // СПС «Консультант Плюс».
16. Постановление ФАС Московского округа от 03.04.2013 по делу № А41-31368/12 // СПС «Консультант Плюс».
17. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2020 № 48-КГ20-13-К7 // СПС «Консультант Плюс».
18. Головенко Ю. Банковская ячейка для расчетов за недвижимость //Жилищное право. 2020. № 11. С. 25 - 34.
19. Хлебников П., Новикова Е., Николаева О. Отмена покупки недвижимости //Жилищное право. 2020. № 9. С. 5 — 42.
20. Семенов В.В. Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества //Юрист. 2020. № 5. С. 23 - 26.
Статья поступила в редакцию 21.06.2021 Статья принята к публикации 27.11.2021
354
OECD: 5.05 Law; ASJC: 3308; WoS Subject Categories: OM
