CC BY
193
Совершенствование методики оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий с применением доходного подхода на основе кадастровой информации
Р.-М.В. Цифрова профессор Поволжского института управления имени П.А. Столыпина - филиала Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, доктор экономических наук (г. Саратов) И.С. Гагина доцент кафедры землеустройства и кадастров Саратовского государственного аграрного университета имени Н.И. Вавилова, кандидат экономических наук (г. Саратов)
Ирина Сергеевна Гагина, [email protected]
В результате экономических преобразований земли сельскохозяйственного назначения в России стали объектом частной собственности и рыночного оборота. Рынок земли в отличие от других рынков недвижимости имеет специфические особенности:
• все земельные участки отличаются по качеству и местоположению;
• предложение земли является строго фиксированным, что делает ее предложение абсолютно неэластичным.
Важнейшим условием функционирования цивилизованного рынка земель является институт рыночной оценки, который относится к инфраструктуре рынка.
В настоящее время законодательно закреплено четыре вида стоимости: кадастровая, рыночная, инвестиционная и ликвидационная. В теории рыночная стоимость является базовым понятием стоимости, все остальные виды стоимости основаны на отличиях от нее. В нашей стране оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов является сравнительно новым направлением деятельности, поэтому необходима доработка терминологии и методологии оценки для приведения их в соответствие международным и европейским стандартам.
Целью научных разработок авторов настоящей статьи является совершенствование методики оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий с применением доходного подхода на основе кадастровой информации.
Экспериментальной базой исследований являлись земли сельскохозяйственного назначения Аркадакского района Саратовской области как источник формирования местного земельного рынка.
Аркадакский район расположен в западной части Саратовской области. Общая площадь земель в границах административного района составляет 223 703 гектара. Территория Аркадакского района относится к лесостепной и степной зонам. В лесостепной зоне сформировались черноземы выщелоченные и типичные, в степной зоне - черноземы обыкновенные.
По отчетным данным Министерства сельского хозяйства Саратовской области во время проведения земельной реформы в Аркадакском районе были предоставлены 10 583 земельные доли общей площадью 129 337 гектаров (66,7 процента от общей площади зе-
мель сельскохозяйственного назначения). Средняя районная норма земельной доли - 14 гектаров, из них 12 гектаров пашни и 2 гектара пастбищ. По состоянию на 1 марта 2017 года 8 807 земельных долей (83,25%) прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее -Управление Росреестра) по Саратовской области, неоформленных - 1 776 земельных долей, или 21 754 гектара (16,75%). Земли сельскохозяйственного назначения используются сельскохозяйственными организациями, крестьянскими (фермерскими хозяйствами) и гражданами для осуществления сельскохозяйственного производства преимущественно на правах собственности и аренды.
Согласно общепринятой терминологии рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на нее не влияют какие-либо существенные обстоятельства.
На наш взгляд, на современном этапе развития земельного рынка и степени доступности кадастровой информации о качественных характеристиках земельных участков сельскохозяйственных угодий при оценке их рыночной стоимости следует отказаться от популярного среди оценщиков сравнительного (рыночного) подхода по ряду причин.
Во-первых, о предстоящей сделке информация публикуется в средствах массовой информации, однако о совершённых сделках она отсутствует.
Во-вторых, найти параметры сравнения по плодородию не представляется возможным - их попросту нет в кадастровых документах и, соответственно, покупатели и продавцы в большинстве случаев не располагают такой информацией при совершении сделок.
В-третьих, необходимо учитывать низкий уровень предложения земельных участков сельскохозяйственных угодий при высоком уровне спроса. Основная доля земель уже оформлена сельскохозяйственными товаропроизводителями, и каждый из них хотел бы купить или взять в аренду дополнительную площадь, но ввиду ее ограниченности и высокой рентабельности в сельском хозяйстве потенциальных предложений нет. Многие землепользователи борются в российских судах за каждые дополнительные гектары, квадратные метры и даже сантиметры.
В-четвертых, собственники земельных долей, которые продают землю по 30-40 тысяч рублей за земельную долю (в среднем - 3-4 тысячи рублей за один гектар), в силу своих жизненных обстоятельств зачастую просто вынуждены ее продать для получения дохода. Такую цену нельзя назвать рыночной, поскольку очевидно, что на цену влияют какие-либо существенные обстоятельства - безденежье жителей села, отсутствие у них информации о кадастровой стоимости земли или возможности сдать в аренду такой земельный участок.
В-пятых, отсутствует информация о владельцах участков в широком доступе, что порождает перепродажу земель через три года, а вместо использования ее по целевому назначению - спекуляцию. Мы считаем, что необходимо создать реестр таких продавцов.
В отличие от рыночной стоимости, которая может изменяться постоянно, подвергаясь влиянию спроса и предложения, кадастровая стоимость определяется один раз в 5 лет и служит основой экономического регулирования земельных отношений.
В Саратовской области было проведено три тура работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения:
I тур - 1999-2000 годы;
II тур - 2006 год;
III тур - 2012 год.
Обобщенные результаты I, II и III туров государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в разрезе земельно-оценочных районов Саратовской области приведены в таблице 1. В результате проведения II тура оценки величина кадастровой стоимости была, по сути, проиндексирована в 1,7-1,9 раза, в результате проведения III тура по отношению к результатам II тура она возросла в среднем на 17 процентов.
Таблица 1
Результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного
назначения по Саратовской области
Земельно-оценочные районы Площадь сельскохозяйственных угодий, тыс. га Балл бонитета Индекс технологических свойств Удаленность (эквивалентное расстояние), км Кадастровая стоимость, р./га
I * II * I II I II I II I II III *
Северо-западный, в том числе по Аркадакскому району 1 096,7 820,0 76 78 1,41 1,38 31 30 16 904 32 139 35 427
184,5 134,0 74 74 1,52 1,44 29 25 15 608 28 245 33 088
Юго-западный 927,4 762,1 66 65 1,41 1,39 28 27 13 149 24 110 27 953
Поволжский 425,7 355,2 47 46 1,41 1,39 25 25 7 065 12 880 15 633
Центральный 1 155,6 1 251,9 53 53 1,46 1,43 33 35 8 850 15 101 17 114
Заволжский 4 690,8 4 101,4 71 69 1,41 1,39 36 34 5 145 8 852 11 935
Саратовская область 8 296,2 7 290,6 67 66 1,42 1,39 34 32 8 209 14 335 17 751
* I, II, III - номера туров кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.
По указанным причинам доходный (рентный) подход является основным при кадастровой и рыночной оценках сельскохозяйственных угодий. Оценка стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в стоимость в процессе оставшейся экономической жизни.
Базовая формула расчета стоимости на основе доходного подхода (СД) имеет следующий вид:
Сд = RD / Кк, (1)
где RD - рентный доход; К - коэффициент капитализации.
Таким образом, процедуры оценки методом капитализации включают:
• определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наиболее эффективном использовании;
• расчет ставки капитализации.
Рыночная стоимость относится к конкретному объекту и зависит от его характеристик. Рыночная стоимость объекта может быть определена либо с помощью традиционных методов индивидуальной оценки, либо с помощью методов массовой оценки. И массовая, и индивидуальная оценки недвижимости требуют сбора информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что, в свою очередь, обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать.
Для того чтобы получить неискаженную и достоверную оценку конкретного земельного участка и объектов недвижимости в целом, оценка должна осуществляться на основе данных, полученных из государственного кадастра недвижимости. Для грамотного определения итоговой величины рыночной стоимости в процессе оценки во внимание принимаются все сведения о земельных участках, такие как рельеф, транспортная доступность, коммуникации, обременения и прочее.
По нашему мнению, под кадастровой информацией следует понимать все качественные, количественные и правовые характеристики о земельном участке, которые накапливаются и хранятся в реестрах и фондах данных. Сегодня к таким источникам информации можно отнести кадастр недвижимости и государственный фонд данных объектов землеустройства.
Покажем, как применять кадастровую информацию в технологии рыночной оценки земельных участков сельскохозяйственных угодий с применением доходного подхода на примере четырех земельных участков (кадастровые номера: 64:02:200315:05, 64:02:200308:72, 64:02:200308:73, 64:02:200308:58) общей площадью 3 950 000 квадратных метров, расположенных по адресу: Саратовская область, Аркадакский район, Росташовское МО. Оцениваемые участки расположены на землях сельскохозяйственной артели «Новосельское» и находятся в собственности юридического лица КФХ «Искра» Аркадакского района Саратовской области.
Согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для проведения работ по оценке объекта заказчиком предоставляются выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке.
Оценщик по кадастровым номерам находит объекты оценки на публичной кадастровой карте, чтобы увидеть их местоположение, границы и кадастровые характеристики. Все данные с публичной кадастровой карты сведены в таблицу 2.
Таблица 2
Характеристики земельных участков сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «<для сельскохозяйственного производства», расположенных на землях сельскохозяйственной артели «<Новосельское»
Кадастровый номер Общая площадь, га Дата постановки на кадастровый учет Кадастровая стоимость, р.
64:02:200315:05 72 11.12.2007 2 383 200
64:02:200308:72 48 22.07.2015 1 588 800
64:02:200308:73 35 02.09.2015 1 158 080
64:02:200308:58 240 10.11.2008 7 944 000
Исходя из имеющегося описания оцениваемых земельных участков, очевидно, что они относится к 1-й группе вида разрешенного использования - земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни.
Земельные участки сельскохозяйственного назначения представляют собой незастра-иваемые земельные участки, предоставленные для сельскохозяйственного производства. Учитывая отсутствие воздействия вредоносных факторов в отношении земельных участков в этой категории разрешенного использования, а также тот факт, что земля как природный ресурс обладает регенеративными свойствами, земельные участки не обладают признаками физического износа.
Используя данные таблицы 2, был рассчитан удельный показатель кадастровой стоимости 1 гектара земли (33 080 - 33 100 р./га), что соответствует среднерайонному показателю кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения указанной категории земель (III тур кадастровой оценки).
Работы по оценке рыночной стоимости земель с применением доходного подхода не могут выполняться без использования информации прикладного почвоведения: почвенных карт и почвенных очерков. Такая информация хранится в государственном фонде данных объектов землеустройства Управления Росреестра (в бумажном виде) или на станциях агрохимических служб (в электронном виде).
Для того чтобы увидеть месторасположение оцениваемого земельного участка на почвенной карте, необходим еще один кадастровый документ - кадастровый план территории, точнее, его графическая часть.
Кадастровый план территории представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической и текстовой формах воспроизведены запрашиваемые сведения. Согласно кадастровому плану территории изучаются массивы земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет.
Программа MapInfo позволяет совмещать снимок территории с космического аппарата, почвенную карту в растровом виде и «сетку» земельных участков кадастрового квартала и таким образом идентифицировать почвенные разновидности на оцениваемых земельных участках. Также программа MapInfo позволяет провести вычисление площади каждой почвенной разности, представленной на земельных участках, и расстояние от хозяйственного центра. Результаты расчета представлены в таблице 3.
Таблица 3
Распределение площади отдельных почв в пределах земельных участков
Кадастровый номер Площадь, га Почвенный индекс Площадь почвы, га Расстояние до хозяйственного центра, км
64:02:200308:72 48 1аП 48 1,2
64:02:200308:58 240 1аП 206,4 1,0
2аД 33,6
64:02:200308:73 35 2аД 35 1,5
64:02:200315:05 72 1аП 72 3,0
В таблице 4 представлено описание оцениваемых почв и расчет их балла бонитета.
Таблица 4
Оцениваемые почвы и величины их бонитетов (указаны в скобках)
Индекс почв на почвенной карте Тип почвы Мощность гумусового профиля, см Содержание гумуса в пахотном слое, % Содержание физической глины в пахотном слое, % Поправочный коэффициент на неблагоприятные свойства Совокупный почвенный балл
1аП Черноземы обыкновенные среднегумусные среднемощные глинистые 65 (82) 6,6 (84) 60 (99) 1,0 84
2аД| слабосмытые глинистые 52 (65) 6,2 (80) 60 (99) 1,0 78
Примечание: стрелка | означает смытость почв (подверженность почвы водной эрозии).
Результаты расчета средневзвешенного балла бонитета почв - показателя качества земель как средства производства в сельском хозяйстве, приведены в таблице 5.
Таблица 5
Результаты расчета средневзвешенного балла бонитета почв земельных участков в кадастровых кварталах 64:02:200315 и 64:02:200308
Кадастровый номер земельного участка Индекс почв Площадь, га Балл бонитета почв Площадь контура почв, га Балло-гектары на контуре почв Средневзвешенный балл бонитета почв
64:02:200308:72 1аП 48 84 48 4 032 84
64:02:200308:58 1аП 240 84 206,4 17 337,6 83
2аД 78 33,6 2 620,8
64:02:200308:73 2аД 35 78 35 2 730 78
64:02:200315:05 1аП 72 84 72 6 048 84
При оценке рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственных угодий с применением доходного подхода для определения урожайности культур целесообразно использовать модель нормативной урожайности, опирающуюся на межрегиональную оценку агроресурсного потенциала территории, так как только эта модель привязана к стандартным условиям использования пашни и дает возможность соотнесения продуктивности и затрат, рассчитанных по типовым технологическим картам.
Так, например, для III тура кадастровой оценки Методическими указаниями по государ-
ственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 сентября 2010 года № 445, при оценке первого вида использования земель, куда входят сельскохозяйственные угодья, для определения валового дохода предусмотрено использование нормативной урожайности (Ун) по зерновым культурам, рассчитываемой по следующей формуле:
Ун = 33,2 х 1,4 х (АП / 10) х К1 х К2 х К3 х К4 , (2)
где АП - агроэкологический потенциал для зерновых культур территории агроклиматического района;
10 - базовое значение величины АП;
33,2 - нормативная урожайность зерновых культур на эталонной почве при базовом значении АП, ц/га;
1,4 - коэффициент пересчета на уровень урожайности при интенсивной технологии возделывания;
К1 ... К4 - поправочные коэффициенты:
• содержание гумуса в пахотном слое - К1;
• мощность гумусового горизонта - К2;
• содержание физической глины в пахотном слое - К3;
• негативные свойства (засоление, подтопление, эрозия, солонцеватость, наличие уплотненных горизонтов и т. д. - К4.
Значения коэффициентов К1 ... К4 приведены в рекомендациях [4].
Нормативная урожайность по другим сельскохозяйственным культурам рассчитывается от нормативной урожайности зерновых с использованием коэффициентов перевода (см. [4]).
Набор сельскохозяйственных культур определяется оценочным севооборотом, который выбирается согласно методическим разработкам по агроклиматическому оценочному зонированию. Результаты расчета нормативной урожайности по оценочным культурам по формуле (2) приведены в таблице 6.
Для учета основных затратоформирующих факторов (технологических свойств почв и рабочих участков, урожайности культур) используется модель цены производства /'-й растениеводческой продукции на пашне (Цп/), разработанная В.М. Янюком и И.С. Гагиной (см. [1, 6]): "
Ц . = [3 + З . х (Б / Б ) + (Б / Б ) х (З + 0,21 х у х З + 0,71 х З ) + У х (Н + З ) +
~>п/ ст п/ * пэ п/' V нэ н/' \ н ' / пу ' пу' / V вп су'
+ (Т + Ма х Т + Мт х Т ) х _ + 2 х У. х Т х _ ] х Н++ З, (3)
^ пт ба ап бт тп' вх / ап вх J пр рп' * '
где Цп. - цена производства /-й оценочной культуры;
Зст - стационарные недифференцируемые затраты, р./га;
Зп, Зн, Зпу, Зсу- эталонные затраты на выполнение пахотных и непахотных механизированных работ, полевых и стационарных (обработка на току, закладка на хранение) уборочных работ, р./га;
Бпэ, Бнэ, Бп/, Бн. - баллы благоприятности выполнения пахотных и непахотных работ в эталонных условиях и на объекте оценки;
У/ - урожайность /-й культуры, т/га;
Нвп - норматив затрат на воспроизводство плодородия почв, р./т;
_вх - расстояние внутрихозяйственных перевозок от объекта оценки, км;
Тпт - тариф на перебазировку техники для выполнения комплекса технологических операций на поле, не связанных с перевозкой грузов, р./км;
со
03
J ^
ю л
Нормативная урожайность, ц/га еГпидюеи 8,87 8,41
травы эишэионио со 32,42 30,76
9ИН±9ИСиОН1/Ч 33,80 32,08
у/иньэниootfou т~ 19,12 18,14
91Я90Нбэе О т~ 27,71 26,29
сл о о
Содержание в пахотном слое физической глины со 1,015 1,015
14 о со о со
гумуса со 1,124 1,108
со со" eg со~
Мощность гумусового профиля itf ^ 1,045 1,006
о со LO СО eg LO
Тип почвы СМ глинистые слабосмытые глинистые
Черноземы обыкновенные среднегумусные среднемощные
ahou омэНни 1аП а л 2
Тап, Ттп - тарифы на автомобильные и тракторные перевозки, р./т * км;
Мба, Мбт - масса базисная автомобильных и тракторных перевозок, т/га;
Нр - норма прибыли;
Зрп - затраты на реализацию продукции, р./га.
Базисные параметры модели , Т являются
ап' тп
3 , З , З , З , Т , Т
п' н' пу' су пт' а
стоимостной оценкой всех видов ресурсов, затрачиваемых на выполнение единичного объема работ в эталонных условиях, согласно научно-обоснованным нормативам расходования этих ресурсов и сложившихся в регионе рыночных цен на них.
С использованием полученных значений нормативной урожайности культур, технологических свойств рабочих участков выполняются расчеты затрат на выращивание сельскохозяйственных культур с помощью электронных таблиц Microsoft Excel по формуле 3 (см. [1, 6]) (табл. 7).
Под земельной рентой понимается величина чистого дохода угодий по варианту наиболее эффективного использования, рассчитываемого по нормативной урожайности оценочного набора культур или естественных кормовых угодий и нормативным затратам на производство, увеличенным на норму прибыли, обеспечивающую расширенное воспроизводство (см. [6]).
Результаты расчета рентного дохода показали, что в отношении зерновых он колеблется в пределах
4 551-5 085 р./га, подсолнечника -13 955-15 479 р./га; по однолетним травам рентный доход отрицательный - от 557 до 1 054 р./га (см. табл. 8 на с. 57).
В соответствии с применяемым методом капитализации земельной
Таблица 7
Исходные данные (столбцы 1-7) и результаты расчета рентного дохода при производстве зерновых (столбцы 8-10) при цене реализации 6 591 р./т
Кадастровый номер участка Код почвы Балл бонитета почвы Балл благоприятных работ Расстояние до хозяйственного центра ^вх), км Нормативная урожайность (У), т/га Стоимость продукции, р./га Цена производства, р.1т Рентный доход по зерновым
непахотных Б) пахотных (Бп1)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
64:02:200308:72 1аП 84 100 75 1,2 2,71 17 861,6 4 714,8 5 084,6
64:02:200308:58 1аП 84 99 74 1,0 2,71 17 861,6 4 721,1 5 067,3
2аД 78 99 74 1,0 2,63 17 334,3 4 779,7 4 763,7
64:02:200308:73 2аД 78 96 72 1,5 2,63 17 334,3 4 860,8 4 550,5
64:02:200315:05 1аП 84 100 75 3,0 2,71 17 861,6 4 809,7 4 827,3
ренты предполагается, что рыночная стоимость земель определяется посредством деления годового рентного дохода по варианту наиболее эффективного использования почв рабочего контура на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.
Для оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий необходимо определять коэффициент капитализации (Кк) исходя из типичных условий рынка в конкретном секторе экономики и понимания экономической сути этого коэффициента.
Основными способами определения коэффициента капитализации для участков сельскохозяйственных угодий являются методы рыночной выжимки и кумулятивного построения. Первый способ определения коэффициента капитализации является самым надежным и предпочтительным. Он предполагает деление величины земельной ренты аналогичных земельных участков на цену их продажи. Однако в настоящее время из-за отсутствия информации о сделках с сельскохозяйственными угодьями его применение ограничено или невозможно, поэтому при оценке земель сельскохозяйственного назначения преимущественно применяется второй способ.
Считается, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так как земля не «изнашивается», то есть не теряет своих свойств со временем и, соответственно, может приносить доход и создавать стоимость в течение бесконечного периода времени. Отсюда коэффициент капитализации для земли полагается равным ставке дисконтирования, если она соответствует сложившейся норме отдачи на капитал или доходности альтернативных инвестиций. Коэффициент капитализации определяется по формуле:
К = г. + г + г + г ,
к Ь л ср нр'
где гЬ - безрисковая ставка доходности; гл - поправка на низкую ликвидность рынка;
со
03
ю л
сь го
сь &
а 00
с^
-о
V©
I
-о §
§
сь го
5
о
0
1 е
о
>х
о ?
о -о
8 о то
-о -о
а § 8
сь го со I
X I
сь §
СГ оа
о &&
° I §
¡2
-О -О
го сь
сь щ
а У
^ О
5 с
сл I
-о
V©
1
а
2 I
1 со ч
а
2
Кадастровая стоимость земельного участка '<3 'Э1Я± 1 588,8 7 944 1 158,08 23 832,0
lЭJ/■d ^ 33 100 33 100 33 088 33 100
Рыночная стоимость контура почв на земельном участке ■с! '01я± СО 1 622,377 6 961,605 1 048,917 1 048,978 2 313,11
33 800 33 729 31 218 29 971 32 127
В1/-с1 'э^идюеи ен \toxoV И1чн1нэс/ т~ т~ 6 21 2 0 2 2 0 2 2 0 2 6 21
е_//-с/ 'энтеи ен иохои И1яннэтэаеаэнНэс1э О т~ 5 070 5 059 4 683 4 496 4 819
Рентный доход (RD) при производстве, р./га подсолнечника, сС = 0,17 под ' доп доп р х аи сл 2 476,6 2 471,0 2 277,1 2 232,8 2 432,5
доп аи со 15 479 15 444 14 232 13 955 15 203
однолетних трав на сено, ¿от = 0,17 то то р х аи 14 -48,8 -47,0 -55,8 -71,5 -84,3
то аи со со 7 8 -5 8 9 -6 4 9 -8 -1 054
х, 0 35 в0 § ' 1 ^ го а р х аи 2 542 2 534 2 382 2 275 2 414
С]Э£ аи 5 085 5 067 4 764 4 551 4 827
BJ 'есШноя о^ьодес! я^е^оии со 8 4 206,4 33,6 5 3 2 7
¡чаьои Ноу СМ а л а л а л 2 а л 2 а л
Кадастровый номер земельного участка 64:02:200308:72 64:02:200308:58 64:02:200308:73 64:02:200315:05
о ^
о ю о о ш о о
о
I-
о ш
о ^
о о
о
т >.
о
¡Б £
Я >.
т т
о ш
о
0 ¡Б
1
л
I-
о ^
о ю о о т
о к о со
о 9 £ 8 Ь о ^ с о О ш 2
пз
СЕ
о
.0
и
3
СЕ §
с
§
I
1? сь
С ас
СЕ
п
1 о
£ £
8 £
,
К I ^ х
| сТ -стае
гср - систематический риск (для сельскохозяйственных угодий это риски аграрного производства);
гнр - несистематический риск, связанный с конкретным объектом.
Основным недостатком кумулятивного способа построения ставки дисконтирования является субъективный характер определения надбавок за риск, которые большей частью устанавливаются экспертно.
Виды рисков и параметры управления рисками рассмотрены авторами в научных трудах [2, 5].
Средневзвешенный доход на пашне определяется в соответствии с долей сельскохозяйственных культур в оценочном севообороте. В нашем исследовании был принят шестипольный севооборот, в котором три поля занимают зерновые, по одному полю - подсолнечник, однолетние травы и пар.
Результаты определения рыночной стоимости оцениваемых земельных участков (для расчета использована формула (1), приведенные в таблице 8, показывают, что рыночная стоимость сельскохозяйственных угодий, определенная с применением доходного (рентного) подхода, находится в пределах 29 971-33 800 р./га и практически соответствует ее кадастровой стоимости.
Резюмируем изложенное:
1) современная экономическая политика в области поддержки российских производителей сельскохозяйственных товаров и развитие института частной собственности на землю способствовали формированию спроса на земельные участки сельскохозяйственных угодий. Однако уровень спроса и рыночные цены на такие земельные участки обусловлены местными особенностями, такими как плодородие земель и агроэкологический потенциал территории. На территориях с благоприятными природно-экологическими условиями для развития сельского хозяйства земельные участки, скорее, являются дефицитным товаром. Важным фактором спроса также является местоположение земельного участка относительно хозяйственного центра, так как использование такого участка связано с затратами на перебазировку техники, перевозку семян, гербицидов и прочих. Таким образом, спрос на земельные участки зависит не только от макроэкономических особенностей, но и от особенностей местного земельного рынка и развития аграрного сектора на местном уровне. А, как известно, чем выше спрос, тем выше рыночная стоимость земли;
2) на современном этапе развития рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения информация о сделках и характеристиках земельных участков как товара закрыта и недоступна для оценщиков. Анализ информации на сайтах продаж таких земельных участков свидетельствует об огромном разбросе уровня цен предложений и отсутствии качественных параметров объекта продажи. Все это позволяет сделать вывод о том, что использование сравнительного подхода для оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий не даст объективных результатов до тех пор, пока в России не будет сформирована база данных рыночного оборота земель с качественными параметрами его объектов;
3) доходный (рентный) подход к оценке рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий, на наш взгляд, сегодня является наиболее объективным и приемлемым. Технология оценки земли с применением доходного подхода представляет собой экономический анализ, в процессе которого систематизируется информация о кадастровых характеристиках земельного участка, макро- и микроэкономических показателях его использования и преобразуется в показатель рыночной стоимости земли;
4) работы по ведению государственного кадастра недвижимости и государственного фонда данных объектов землеустройства создают кадастровое обеспечение стоимостной оценки земельных участков сельскохозяйственных угодий. Таким образом, профессиональные оценщики должны иметь возможность получать эту информацию и уметь применять ГИС-технологии для работы с электронными картами и планами, что, безусловно, требует повышения их квалификации;
5) доходный подход является основным не только при рыночной, но и при кадастровой оценке земельных участков сельскохозяйственных угодий. Его применение позволяет уменьшить различия в технологии и повысить достоверность результатов оценок.
Таким образом, представленную методику можно в той или иной мере применять для иных видов стоимостных оценок земельных участков.
ЛИТЕРАТУРА
1. Гагина И. С. Совершенствование методики экономической оценки сельскохозяйственных угодий и ее применение в управлении земельными ресурсами : дис. ... канд. эконом. наук: 08.00.05. М., 2013.
2. Концептуальные основы риск-менеджмента : монография / под ред. Р.-М. В. Цифровой. Саратов : ООО «Буква», 2015.
3. Коростелев С. П. Кадастровая оценка недвижимости : учебное пособие. М. : Маросейка, 2010.
4. Методические рекомендации по оценке качества и классификации земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве. М. : Гоземкодастрсъемка - ВИСХАГИ ; РосНИИземпроект, 2003.
5. Цифрова Р.-М. В., Андреева О. В. Управление рисками экономических систем : монография. Саратов : Издательство Саратовского университета, 2001.
6. Янюк В. М., Гагина И. С. Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий доходным подходом и ее применение при управлении земельными ресурсами : монография. Саратов : Саратовский источник, 2014.
7. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 сентября 2010 года № 445.
8. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ : в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 года.
