CC BY
113
Оценка земель под сельскохозяйственными угодьями для целей залога: основные ценообразующие факторы. Единство и противоположность мнений *
Г.В. Горшенина руководитель рабочей группы по разработке методических рекомендаций по оценке для целей залога земель под сельскохозяйственными угодьями Комитета Ассоциации российских банков по оценочной деятельности (г. Москва)
Галина Владиславовна Горшенина, gorshenina.galina@yandex.ru
К основным формам сделок с земельными участками, требующих определение их стоимости, относятся:
• купля-продажа;
• передача в аренду и установление величины арендной платы;
• выделение земельных участков в натуре;
• приватизация земельных участков;
• проведение процедуры банкротства;
• передача земельных участков в залог, по наследству, в качестве вклада в уставный капитал;
• изъятие земельных участков у землепользователей.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (пункт 1 статьи 66 «Оценка земли» Земельного кодекса Российской Федерации), Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Кроме того, Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков [4] регламентируются принципы определения рыночной стоимости зе-
мельных участков, в том числе описание особенностей оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения [4, раздел V]. Помимо этого, изданы методические пособия, статьи, литература по оценке земель сельскохозяйственного назначения.
Несмотря на это, вопрос об оценке земель сельскохозяйственного назначения по-прежнему остается сложным для практикующих оценщиков [8]. Этот факт подтверждается анализом отчетов об определении рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, подготовленных разными оценочными компаниями, в результате которого, в частности, были выявлены отсутствие единообразия при проведении оценки, различия в способах оценки и, соответственно, полученных результатов (два земельных участка, одинаковые по плодородию, местоположению и другим условиям не должны иметь различную стоимость только из-за того, что их оценивали разные оценщики [7]), и методы оценки одного и того же земельного участка не должны различаться из-за отсутствия единых способов определения его стоимости).
В то же время необходимость развития сельского хозяйства в России обусловила увеличение объемов финансирования
Статья является переработанной и дополненной версией доклада на весеннем Форуме оценщиков «Цветущие сады» «Актуальные вопросы оценочной деятельности. Кадастровая стоимость и оспаривание ее результатов», проходившем 21-22 апреля 2016 года в городе Анапе.
*
государством банков, занимающихся кредитованием сельскохозяйственных производителей, что, в свою очередь, способствовало увеличению объемов оценки земель сельскохозяйственного назначения как одного из основных активов таких производителей.
Напомним, что в пункте 3 статьи 66 «Оценка земли» Земельного кодекса Российской Федерации указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, в настоящее время вопрос об адекватной оценке земель сельскохозяйственного назначения является особенно актуальным.
Автором настоящей статьи был проведен анализ коэффициента зависимости между рыночной стоимостью земельного участка сельскохозяйственного назначения и его кадастровой стоимостью. В результате анализа отчетов об оценке земель, занятых сельскохозяйственными угодьями, выполненных различными оценочными компаниями, было выявлено, что результаты кадастровой оценки земельных участков отличаются от их рыночной стоимости разнонаправлено - в сторону как увеличения, так и уменьшения. Превышение ка-
дастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью наблюдается примерно в 57 процентах случаев, занижение - в 43 (иногда более чем в 4 раза). Величины отклонения кадастровой стоимости земельного участка от его рыночной стоимости показаны на рисунке.
Автором настоящей статьи была проведена работа по разработке методического инструмента для определения рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения для целей залога, который позволил бы грамотно, единообразно и адекватно проводить оценку для целей залога земель сельскохозяйственного назначения как оценщиками, так и в некоторых случаях работниками банков, имеющими профессиональное оценочное образование. Инструмент оценки должен быть простым, удобным, понятным, учитывать доступность необходимой статистической информации.
Автором настоящей статьи были написаны методические рекомендации (далее - Рекомендации) по оценке земель под сельскохозяйственными угодьями 1 методом капитализации земельной ренты 2. После апробации Рекомендаций в различных природно-климатических зонах Российской Федерации были получены следующие результаты: в одних регионах сходимость результатов применения доходного подхода
39%
Превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью
1 В соответствии с пунктом 1 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации под сельскохозяйственными угодьями понимаются пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).
2 При подготовке Рекомендаций были изучены материалы по оценке сельскохозяйственных земель [8-10].
в соответствии с Рекомендациями и рыночной стоимостью была высокой, а в других наблюдалось значительное расхождение результатов. Чтобы разобраться в причинах произошедшего, на очередном заседании Комитета Ассоциации российских банков по оценочной деятельности было принято решение создать рабочую группу по разработке методических рекомендаций по оценке для целей залога земель под сельскохозяйственными угодьями (далее - Группа) с целью выработки единого инструмента оценки этого актива для всех участников банковского и оценочного сообщества. По состоянию на май 2016 года состав Группы следующий:
• представители академического сообщества, являющиеся преподавателями профильных вузов;
• представители оценочного сообщества из крупных компаний, знающие специфику и риски, связанные с оценкой земельных участков сельскохозяйственного назначения;
• представители банковского сообщества.
Участникам Группы было предложено обсудить разработанные автором настоящей статьи Рекомендации и ряд ключевых вопросов по основным ценообразующим параметрам при оценке земель под сельскохозяйственного угодьями. Казалось бы, что при видимой простоте выполнения элементарных арифметических действий при проведении оценки не должны возникнуть проблемы. В общем виде определение стоимости земельного участка методом прямой капитализации дохода осуществляется по формуле:
С_ = „ 5,
ЗУ
где Су - рыночная стоимость земельного участка, р.;
У - урожайность сельскохозяйственной культуры, р./га;
Ску - стоимость реализации сельскохозяйственной культуры, р./га;
З - совокупные затраты на производство и реализацию сельскохозяйственной культуры, р./га;
Кк - коэффициент капитализации; Б - площадь земельного участка, га.
Однако в процессе обсуждения было выявлено, что члены Группы имеют различные мнения относительно наполнения этой формулы фактическими данными, а также относительно факторов, влияющих на стоимость земель под сельскохозяйственными угодьями. Далее приведены ключевые вопросы, из-за которых разгорелась дискуссия, и ответы на них участников Группы.
Доходный подход
Возможно ли отказаться от использования доходного подхода? Если «да», то в каких ситуациях?
- Нет, доходный подход используется всегда.
- Да, возможно. Наличие рыночных данных является достаточным основанием для отказа от применения доходного подхода, так как именно на них будет ориентироваться усредненный участник рынка.
- Да, возможно. Доходный подход для оценки земель сельскохозяйственного назначения неподъемен для среднего оценщика и приведет к завышению показателей.
Какой севооборот необходимо использовать при проведении оценки?
- Типичный для региона места нахождения оцениваемого земельного участка или фактический.
- Только нормативный.
- Необходимо смоделировать свой вариант на основе типовых примеров севооборота из соответствующей методической литературы.
Урожайность. Какие данные использовать? Средние показатели по региону расположения
оцениваемого земельного участка? Данные об урожайности хозяйствующего субъекта? Что-то иное?
- Типичные показатели, за которые можно принять средние.
- Подобрать аналоги хозяйств или земельных участков и посмотреть по ним данные об урожайности.
- Средние показатели по региону и создавать базы данных по субъектам. Провести анализ хозяйств, сгруппировать их по размерам и направлениям ведения сельского хозяйства и по ним осуществлять мониторинг средних показателей.
- По природно-климатической зоне с одинаковыми условиями, районированными сортами культур (если использовать показатели хозяйствующего субъекта, то будет учитываться его умение (неумение) работать с землей).
- Данные о средней фактической урожайности за 3-5 лет в соответствии с севооборотом конкретного хозяйства, при этом для вычисления средней урожайности необходимо взять 2 неблагоприятных периода и 1 благоприятный период по каждой культуре и рассчитать средневзвешенную для всех сортов по культуре.
Зависимость урожайности от хозяйствующего субъекта. Возможно ли использовать данные об урожайности хозяйствующего субъекта?
- Надо делать группировку хозяйств и смотреть по ним. В отсутствие такой группировки можно брать урожайность сельскохозяйственных культур на улучшенных землях, а к затратам добавлять затраты на обслуживание и воспроизводство инфраструктуры.
- Следует учитывать урожайность на основании данных хозяйствующего субъекта.
- Вложения, которые делает собственник, нельзя учитывать, так как тогда мы будем считать не естественное плодородие,
а экономическую ренту и повышать стоимость земли для тех, кто хорошо хозяйствует.
- Необходимо использовать информацию о типичных данных природно-климатической зоны.
Каким должен быть анализируемый период для определения урожайности?
- 4-5 лет.
Каким образом определять цены на сельскохозяйственные культуры?
- Цены должна фиксироваться по состоянию на сентябрь - октябрь из допущения оптовых продаж.
- Цены надо брать по рынку за последние 4-5 лет и строить прогноз на следующий год.
- Учитывая сложность прогнозирования инфляции и (или) роста цен в кризисных условиях, а также нерепрезентативность данных прошлых лет, цену необходимо брать среднюю за последний год.
- Средние цены за 3-5 лет.
- Наиболее низкая цена в период уборочной плюс 1 месяц.
- Лучше брать цены на дату реализации товарных культур и корректировать на прогноз.
- На дату проведения оценки.
Каковы источники получения данных о затратах на производство и реализацию сельскохозяйственных культур?
- Технологические карты.
- Лучше сразу о них забыть. Неподъемная работа, увеличивает стоимость услуг по оценке и сроки оценки.
- Технологические карты, скорее всего, неприменимы - мало у кого они есть в адекватном виде.
- По усредненным данным за несколько лет, но по нормативу и по факту, а коэффициентом корректировать на лучшие/худшие.
- Данные о затратах можно взять отраслевые (Спарк, Интегрум), можно посмотреть консолидированную отчетность холдингов по направлению «растениеводство».
Может ли бизнес-план землепользователя использоваться как источник информации о затратах?
- Да, может. Можно использовать фактическую информацию землепользователя, но необходимо проводить проверку на адекватность.
- Нет, не может. Если мы используем бизнес-план, то считаем экономическую ренту, а не естественное плодородие.
- Нет, не может - во многих случаях имеются некорректные данные, так как в планировании всё, как правило, «рисуют» в большом позитиве.
- Экономически обоснованный биз-нес-план, основанный на научно-обоснованном севообороте с учетом особенностей почвенного состава, рынка продукции и составляющих расходов, сделать возможно, но это невозможно сделать для массовой оценки (отсутствие квалификации оценщиков, отсутствие единой аналитики, необходимость профессиональных знаний агро-технологий и т. д.).
Может ли использоваться в качестве источника информации о величине средних затрат на производство выращиваемых сельскохозяйственных культур статистическая информация, предоставляемая областными и краевыми администрациями?
- В общедоступных открытых источниках такие данные практически отсутствуют.
- Данные есть, однако достоверность этой информации очень низкая.
- Данные есть и довольно достоверные.
Как учитывать субсидии и учитывать ли их вообще?
- Субсидии надо вычитать из затрат.
- Субсидии так просто не вычтешь, их много разных видов, у разных производителей они распределены по разным строкам ОПУ, кроме того, есть разовые субсидии (например, субсидии, выделяемые на ликвидацию последствий засухи).
- Наиболее надежный способ учета субсидий - технологические карты.
- Субсидии - не разовая договоренность конкретного собственника, а в целом типичная ситуация по отрасли, по отдельным направлениям сельскохозяйственного производства. Разве рыночный уровень рентабельности не должен учитывать субсидии, в том числе если потенциальный покупатель земельного участка также получит аналогичные льготы?
Каким образом определять прибыль
предпринимателя (ПП)?
- ПП рассчитывается не отдельно, а включается в состав чистого операционного дохода.
- Разница между средним размером арендной платы и чистым доходом от земельных участков и есть ПП.
- ПП может оцениваться по сложившемуся уровню прибыли в сельскохозяйственном производстве в регионе места нахождения оцениваемого земельного участка.
- Этот показатель необходим только для оценки земель под многолетними насаждениями.
- Необходимо установить ПП на каждую сельскохозяйственную культуру, которая возможна и разумна для определенной зоны (с учетом корректировок), и затем ее капитализировать. Тогда такая аналитика будет более понятной для оценщиков, заемщиков и банков.
- ПП, например, можно устанавливать по норме отдачи на капитал или по доходу от альтернативных инвестиций и по величине издержек, необходимых для получения товарного продукта.
- Лучше этот пункт исключить из Рекомендаций, поскольку ПП подсчитать нереально.
- Установить единую величину значения ПП в размере не менее 10-15 процентов.
тической урожайности к нормальной. - По баллу бонитета.
Возможно ли определять коэффициент капитализации кумулятивным методом?
- Да, возможно и целесообразно.
- Нет, кумулятивный метод самый ненадежный.
- Против определения ставки капитализации суммированием рисков кумулятивное построение может дать в целом очень широкий разброс значений.
- Лучше ориентироваться на средние ставки по кредитам.
Сравнительный подход
Какие корректировки следует использовать? На размер земельного участка? На местоположение? На плодородие?
- На размер и местоположение. Для рынка плодородие - это некий эфемерный звук.
- На плодородие. Местоположение не имеет никакого значения.
- Следует учитывать все корректировки.
Как следует рассчитывать корректировки?
На местоположение?
- Нужно учитывать фактор удаленности от пунктов приема (переработки).
- Учитывать фактор удаленности от пунктов приема (переработки) необходимо, однако мы не знаем расстояния до пунктов хранения или переработки у аналогов, да и у объекта оценки это не всегда возможно найти.
На плодородие?
- Сложно корректно учесть.
- Нужно определить, отличается ли земельный участок - аналог по составу почв от района, где расположен оцениваемый земельный участок.
- Расчет через валовой рентный мультипликатор учитывает сразу отношение фак-
На размер?
- Нужно учитывать максимальную площадь продаваемых аналогичных земельных участков, и никакие тренды не могут позволить спуститься ниже этой цены. Логика: раз продаются, значит, ликвидны. Земельный участок большей площади можно поделить до ликвидного размера и продавать по этой цене.
- Вопрос сложный, так как объединенные массивы часто более привлекательны на рынке крупных игроков.
- Через кадастровую стоимость внутри одного региона с учетом анализа ее сопоставимости (чтобы исключить случаи административного завышения (занижения) кадастровой стоимости).
- Крупные земельные участки оптимальны для крупных инвесторов, но и небольшие участки интересны для фермеров.
- Земельные участки можно разбить на группы по размерам (до 10 гектаров, до 100 гектаров, более 1 000 гектаров) и вывести зависимость их стоимости от площади в рамках групп.
- Оценку необходимо проводить единым массивом, передаваемым в залог, что обусловит максимальную корректировку на площадь экспонируемых аналогов. Оценку следует проводить без разбивки на более мелкие условно ликвидные земельные участки вследствие того, что это необоснованно увеличивает стоимость залогового обеспечения.
- Да, если законодательно оцениваемый земельный участок можно раздробить на более мелкие.
На средневзвешенную потенциальную
урожайность?
- Эта корректировка будет адекватной, если использовать данные о средней урожайности наиболее типовой для региона культуры (пшеница, овощи, сено и т. п.),
однако вряд ли такая информация есть об аналогах.
- Через кадастровую стоимость внутри одного региона с учетом анализа ее сопоставимости (чтобы исключить случаи административного завышения (занижения) кадастровой стоимости).
Как определять значения корректировок - экспертно или расчетно?
- Расчетно (для определения корректировок можно использовать метод парных продаж, справочники Лейфера).
- При информационном голоде основным будет экспертный метод.
- Основная информация для построения корректировок - кадастровые стоимости, информация рынка. Использовать данные справочников (в том числе Лейфера и иных) целесообразно только при отсутствии рыночной информации.
Как проводить оценку сенокосов, пастбищ и т. п. - через оценку пашни, внося соответствующие поправки (используя данные кадастра, показатель «кормовые единицы»)?
- Используя показатель «кормовые единицы».
- Показатель «кормовые единицы» мы не найдем у аналогов, поэтому корректировку сделать проблематично.
- С кормовыми единицами все довольно проблематично для рыночной оценки, поскольку цена на овес может не соответствовать цене на ячмень, который зачем-то будет переводиться в овес.
- Ключевые корректировки необходимо проводить посредством соотношения кадастровых стоимостей. Более мелкие (детализирующие) корректировки можно проводить, используя показатель «кормовые единицы» и т. д., исходя из данных рынка и при наличии у оценщика достаточной квалификации, позволяющей ему составить мотивированное суждение.
Как видно из приведенного обсуждения, мнения членов Группы, порой, расходятся полярно. Надеемся, что в результате дальнейшего обсуждения членами Группы Рекомендаций удастся выработать единый взгляд на все поставленные вопросы и разработать инструмент для оценки для целей залога земель под сельскохозяйственными угодьями - простой, удобный, понятный, учитывающий доступность необходимой статистической информации и сохраняющий вариативность на случай каких-либо непредусмотренных ситуаций.
Автор настоящей статьи будет благодарен ознакомиться с точкой зрения иных профессиональных участников рынка оказания консалтинговых услуг, имеющих опыт по оценке земель сельскохозяйственного назначения.
ЛИТЕРАТУРА
1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256 : в редакции приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».
3. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.
4. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р.
5. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
6. Махт В. А., Руди В. А., Осинцева Н. В., Загородникова Е. А. Методическое обеспечение оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения. Омск : Омское книжное издательство, 2009.
7. Медведева О. Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества. Приложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации». Серия: В помощь специалисту-практику. М., 2004. Вып. 4.
8. Полунин Г. А., Бондаренко Т. Г., Петров В. И. Оценка рыночной стоимости и
убытков при изъятии сельскохозяйственных угодий. М. : Всероссийский научно-исследовательский институт экономики сельского хозяйства, 2012.
9. Методические рекомендации по оценке пахотных продуктивных сельскохозяйственных угодий доходным подходом : утверждены решением Правления Ростовского регионального отделения общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». Протокол № 5 от 9 июня 2009 года.
10. Бондаренко Т. Г., Петров В. И., Полунин Г. А. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения (на примере Московской области) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2007. № 6 (69).
СТАТУТ ШКОЛА ПРАВА Негосударственное образовательное учреждение дополнительного образования «Школа права «СТАТУТ» ЮРИДИЧЕСКИЕ СЕМИНАРЫ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ Телефон: (499) 956-08-65 http://www.statut.ru/ Е-таМ: post@statut.ru
Место проведения: Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (РАНХиГС), г. Москва
17.08 Научно-практическая конференция «СВОБОДА ДОГОВОРА и НЕСПРАВЕДЛИВЫЕ ДОГОВОРНЫЕ УСЛОВИЯ»
12.09-16.09 ДОГОВОРНОЕ ПРАВО: реформа Гражданского кодекса РФ и актуальные вопросы судебной практики
13.09-14.09 РЕФОРМА ПОЛОЖЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ об юридических лицах
15.09-16.09 ЗЕМЕЛЬНЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ: приобретение публичных земель, оборот земельных участков и анализ судебной практики
20.09-21.09 ИНТЕРНЕТ: защита интеллектуальной собственности и иных прав
21.09-23.09 РЕФОРМА ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ: комментарий изменений гражданского законодательства
27.09-30.09 БАНКРОТСТВО ОРГАНИЗАЦИЙ и ГРАЖДАН: комментарий новелл законодательства и анализ судебной практики
28.09-30.09 ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЕ СДЕЛКИ И ЗАЩИТА КРЕДИТОРОВ: реформа обязательственного права и особенности применения законодательства
