CC BY
223
К ВОПРОСУ ОБ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН
Гульжан Бауржановна Бекполова
Восточно-Казахстанский Государственный Технический Университет им. Д. Серикбаева, Казахстан, г. Усть-Каменогорск, ул. Серикбаева, 19, преподаватель кафедры «Геодезия, землеустройство и кадастр», тел. +7(7232)540-776, e-mail: gulzha23@mail.ru
В данной статье рассмотрено следующее: земельный фонд страны, основное назначение земель сельскохозяйственного назначения, методы оценки сельскохозяйственных угодий принятых в Республике Казахстан.
Ключевые слова: земли сельскохозяйственного назначения, оценка земель,
кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий.
TO THE QUESTION ABOUT ESTIMATES OF LANDS OF AGRICULTURAL PURPOSE IN THE REPUBLIC OF KAZAKHSTAN
Gulzhan B. Bekpolova
The East Kazakhstan State Technical University of D. Serikbayev, Kazakhstan, Ust Kamenogorsk, Serikbayev St., 19, teacher of chair "Geodesy, land management and cadastre", tel. +7(7232)540-776
In this article the following is considered: land resources of the country, basic purpose of lands of agricultural purpose, methods of an assessment of agricultural grounds accepted in the Republic of Kazakhstan.
Key words: lands of agricultural designation, assessment of lands, cadastral value of agricultural land uses.
Согласно ст. 1 Земельного Кодекса Республики Казахстан земельный фонд страны в соответствии с целевым назначением подразделяется на семь категорий земель:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов);
3) земли промышленности, транспорта, связи, для нужд космической деятельности, обороны, национальной безопасности и иного несельскохозяйственного назначения;
4) земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
В Казахстане, как и в других развитых странах земли сельскохозяйственного назначения, занимают приоритетное место среди остальных категорий. Это обусловлено тем, что основное значение их является производство сельскохозяйственной продукции[1].
Как основное средство производства земля имеет ряд особенностей. Ее ис -пользование тесно связано с природно-климатическими условиями. В сельском хозяйстве используются земли различного типа и качества. Последнее включает в себя плодородие почв, рельеф и конфигурацию участков, климатические условия и оказывает сильное воздействие на процесс воспроизводства в сельском хозяйстве, влияющее, прежде всего на урожайность сельскохозяй-ственных культур, а через нее на другие результативные показатели.
В этой связи земля обладает стоимостью, и адекватная оценка ее представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и собственники, и землепользователи в целях эффективного управления земельными ресурсами [2].
В Казахстане при купле-продаже земельных участков используют два вида оценочной стоимости земли - рыночную и кадастровую. В первом случае земельный участок используется при продаже между собственником (физические и негосударственные юридические лица) и покупателем, во втором при продаже государством покупателю.
На сегодняшний день для расчета рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий общеприняты три основных подхода: сравнительный, доходный, затратный.
Сравнительный подход. При данном подходе оцениваются земли как товар. При этом не имеет значения, выставляется ли объект на рынке. Этот подход учитывает совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка, имеющихся на дату оценки.
Доходный подход рассматривает земельный участок как фактор производства, который вносит вклад в создание доходов. Он отражает позиции вероятного покупателя и определяет целевую направленность использования земельного участка.
Затратный подход отражает стоимость земли с позиции понесенных затрат на создание объекта недвижимости и оценивает земельный участок как результат труда. Он заключается в точном учете всех издержек, связанных строительством улучшений на земельных участках.
При выборе подхода оценки исходит из особенностей оцениваемого земельного участка и состава имеющихся сведений. Для большей достоверности при наличии достаточного количества рыночной информации необходимо применять все три подхода определения рыночной стоимости земельных участков.
Кадастровая (оценочная) стоимость сельхозугодий определяется в несколько этапов. При этом кадастровая стоимость земли определяется на основе нормативной цены путем применения к ней поправочных коэффициентов. На первом этапе проводится группировка почв, на втором -проведение внутриобластного земельно-оценочного районирования. На третьем этапе определяется базовая ставка (норматив), характеризующий среднюю стоимость 1 га земель по группам почв внутри земельно-оценочных районов и
проводится составление оценочных шкал. На последнем этапе определяется оценочная стоимость земельного участка с использованием базового норматива стоимости земель по группам почв и применения к нему поправочных коэффициентов (интегральных показателей), характеризующих особенности земельного участка [2, 3].
В качестве исходных данных для определения цены земель используются данные качественных характеристик и бонитировки почв. Сельхозугодия зонируются по группам почв, сформированным по качественным характеристикам. Выделяются ценовые зоны с установлением ведущих сельскохозяйственных культур и видов животноводческой продукции, то есть нормативная цена земли определяется на основе стоимостных показателей производства сельхозпродукции.
При определении нормативной цены земли в Казахстане в настоящее время в качестве исходных показателей используются такие, как нормативная стоимость валовой продукции с 1 га и нормативные издержки производства на 1 га земли; нормативная средняя норма прибыли на вложенный капитал; расчетный рентный доход с 1 га, который определяется как разность между чистым доходом и средней прибылью на капитал, вложенный в землю и присваиваемый арендатором для расширенного воспроизводства; нормативная ставка капитализации [2, 3].
На базе этих показателей Правительством РК утверждается средний базовый норматив стоимости 1 гектара сельхозугодий по типам и подтипам почв, который является исходным показателем для определения государственной кадастровой стоимости конкретного земельного участка, исчисления земельного налога и арендной платы, при залоге земельных участков, передаче земли в частную собственность и т.п [2, 3].
Многих специалистов считают, что в Казахстане методика определения оценочной стоимости несовершенна и требует доработки. Поэтому в настоящее время разрабатываются и другие специфические методы, применимые только для казахстанских условий. Но они пока не получили широкого применения в нашей стране.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1 Земельный кодекс Республики Казахстан. - Алматы: ЮРИСТ, 2004
2 «Проблемы формирования механизма частного землевладения в Казахстане» Темирбекова А. Б. к.э.н., доцент Казахского экономического университета им. Т. Рыскулова (г. Алматы)
3 Оспанов Б., Дюсенбеков З. Земельные ресурсы и земельная реформа в Республике Казахстан. Агентство Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами. 2001
© Г.Б. Бекполова, 2013
