CC BY
171
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
Особенности определения размера рыночной арендной платы за сельскохозяйственные угодья
Г.В. Усольцева
генеральный директор ООО «РЕГИОН», оценщик 1 категории (г. Кинель Самарской области)
Галина Васильевна Усольцева, region011@yandex.ru
Принятие закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в России [2] послужило толчком к развитию этого сектора земельного рынка. У правообладателей земельных участков появилась реальная возможность совершения различных сделок с землей (купля-продажа, обмен, залог, завещание, дарение, передача в пользование или аренду). При этом часто возникает необходимость воспользоваться услугами оценщика:
• для определения рыночной стоимости земли в целях кредитования;
• для решения имущественных споров;
• для обоснования величины арендной платы при передаче участка в аренду;
• для определения величины компенсации в случаях изъятия;
• при проведении процедуры банкротства и в других случаях.
Земли сельскохозяйственного назначения неслучайно ставятся законодательством страны на первое место среди семи категорий земель земельного фонда (принцип приоритетности). Им придается особое значение в силу таких факторов, как ограниченность, неперемещаемость, невос-создаваемость, неуничтожаемость, практическая неисчерпаемость производительной силы, обусловливаемая плодородием.
Земли сельскохозяйственного назначения можно разделить на два основных вида. Основную их часть составляют сельскохозяйственные угодья, то есть земли, используемые как средство производства. Другая разновидность - земли, которые
используются как территориальный базис. Они служат для размещения внутрихозяйственных дорог, коммуникаций, зданий и сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, то есть объектов недвижимости, непосредственно обслуживающих нужды сельского хозяйства. На этих землях могут быть лесные полезащитные полосы, древеснокустарниковая растительность, предназначенная для обеспечения защиты земель от воздействия различных неблагоприятных факторов.
Согласно пункту 1 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации сельскохозяйственные угодья в зависимости от их естественных природных свойств и экономической целесообразности использования в целях растениеводства или животноводства подразделяются на следующие виды угодий:
• пашня;
• сенокосы;
• пастбища;
• залежи и земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками, ягодниками).
В настоящей статье рассматриваются вопросы оценки рыночной стоимости арендной платы применительно к первой группе земель сельскохозяйственного назначения - сельскохозяйственные угодья.
Особенности расчета арендной платы за сельскохозяйственные угодья обусловлены прежде всего экономическим харак-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 5 (152) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
тером земельной ренты. Под земельной рентой понимается регулярно получаемый собственниками земли доход, не зависящий от степени их участия в хозяйственной деятельности, осуществляемой на принадлежащих им участках. Это та часть общего дохода от земельного участка, которая обусловлена монопольным правом на землю (абсолютная рента) и сложившимися природными и экономическими условиями (дифференциальная рента).
Основоположниками теории земельной ренты были экономисты XVII-XIX веков:
• Уильям Петти (1623-1687, английский экономист и статистик, родоначальник английской политэкономии);
• Франсуа Кенэ, Анн Роббер Жак Тюрго (французские экономисты - «физиократы» XVIII века,);
• Адам Смит (1723-1790, шотландский экономист и философ);
• Давид Риккардо (1772-1823, английский экономист);
• Жан Батист Сэй (1767-1832, французский экономист);
• Карл Маркс (1818-1883, немецкий философ и экономист, автор теории прибавочной стоимости);
• Фридрих Энгельс (1820-1895, немецкий философ и экономист) и другие.
Уильям Петти рассматривал земельную ренту как форму прибавочного продукта, а цену земли - как капитализированную земельную ренту, являясь, таким образом, автором современной формулы расчета рыночной стоимости земли при применении доходного подхода. Правда, в его понимании земельная рента - это весь доход от участка, включая заработную плату и прибыль (см. [5, 7]).
Франсуа Кенэ и Анн Роббер Жак Тюрго считали земельную ренту всеобщей формой прибавочной стоимости, так как единственно производительным является труд земледельца (см. [5]). Кенэ писал: «Крестьянин, вспахав, удобрив и засеяв участок земли, собрал урожай. Он засыпал семена, отложил зерно на пропитание семьи, часть
Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
продал для приобретения самых необходимых городских товаров и с удовлетворением убедился, что у него еще есть какой-то избыток. Земля, природа дала этот избыток (курсивом выделено мной. - Г.У.). Столь же естественным образом он и достается тому, кто владеет землей» [5]. Кенэ хорошо знал, что будет с этим избытком: крестьянин отдаст его деньгами или натурой сеньору, королю и церкви. В одной из своих работ он даже оценивал долю каждого получателя (сеньору - четыре седьмых, королю - две седьмых, церкви - одну седьмую) и задавал вопрос: «По какому праву эти трое с ложкой забирают у одного с сошкой значительную часть его урожая или дохода?» [5].
Идеи физиократов были развиты Адамом Смитом. Он впервые отделил земельную ренту от прибыли и доказал, что рента, как и прибыль, является результатом труда. По теории Смита, стоимость товара, созданная трудом, распадается на три составные части: земельную ренту, прибыль предпринимателя, рискующего капиталом, и заработную плату, что соответствует распределению дохода между тремя классами: собственники земли, капиталисты-предприниматели и рабочие. Именно Смит отмечал, что величина земельной ренты зависит от степени плодородия почвы и местоположения участка: «Рента изменяется в зависимости от плодородия почвы, каков бы ни был ее продукт, и в зависимости от местоположения земельного участка, каково бы ни было плодородие почвы» [11]. Анализируя отношения «арендодатель - арендатор», Смит писал: «При определении условий арендного договора земельный собственник стремится по возможности оставить арендатору не больше того, что необходимо для возмещения капитала, расходуемого на семена, оплату труда, рабочий скот и другие орудия производства, и для получения прибыли, обычной для фермерских хозяйств в данном районе. Совершенно очевидно, что это - наименьшая доля, которой может довольствоваться арендатор, не терпя убытка, а земельный собственник редко расположен оставлять
-9789, iovrf@mail.ru
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
ему больше. Все, что остается от продукта или его цены сверх этой доли, каков бы ни был этот остаток, собственник старается закрепить за собой в качестве земельной ренты - наибольшей, какую только способен уплатить арендатор при данном состоянии земли. Этот излишек всегда можно рассматривать как естественную земельную ренту, или как ту ренту, за которую естественным образом сдается в аренду большинство земельных участков. Вот почему земельная рента, рассматриваемая как цена, уплачиваемая за пользование землей, естественно оказывается наивысшей ценой, какую только способен уплачивать арендатор при данном состоянии земельного участка. ... Земельные собственники, как и все люди, любят пожинать там, где они не сеяли, и требуют ренту даже за естественные плоды земли» [11]. Далее Смит определяет величину, которую арендатор в состоянии оплатить арендодателю: «.земельная рента за пользование поверхностью земли составляет в большинстве случаев одну треть совокупного продукта и обычно является величиной постоянной, не зависящей от случайных колебаний урожая,.. Эта рента редко бывает меньше одной четверти совокупного продукта (курсивом выделено мной. - Г.У.)» [11].
Последователем Смита - английским экономистом Давидом Риккардо впервые был дан полный анализ дифференциальной ренты.
Теорию земельной ренты Риккардо связывал с законом убывающего плодородия почвы. Он считал, что по мере развития общества и роста потребностей в сельскохозяйственных продуктах приходится вовлекать в оборот и худшие по качеству почвы, с меньшей производительностью, в результате чего возникает разница в ценах на товары, произведенные на различных участках земли. Этим законом Риккардо пытался объяснить падение реальной заработной платы, рост цен на сельскохозяйственные продукты и рост земельной ренты. Он стал основоположником трудовой теории ценности, одно из основных положений которой таково: сто-
имость того или иного продукта при обмене определяется количеством затраченных при его производстве часов труда [5].
К. Маркс доработал теорию Смита и Рик-кардо, научно доказав, что земельная рента и прибыль, являясь источниками дохода для определенных классов общества, не могут быть источниками стоимости, поскольку стоимость товара определяется общественно необходимым рабочим временем, затраченным на его производство, и что естественное плодородие почвы не является источником добавочной прибыли.
По теории Маркса, земля - это естественный базис повышенной производительной силы труда [8].
Таким образом, в современном понимании земельная рента - это «сверхдоход» от использования ограниченных природных ресурсов, который подсчитывается как разница между стоимостью произведенной продукции и общими затратами на ее производство, включая амортизацию основных фондов (возмещение капитала), отдачу на капитал и прибыль предпринимателя. Это разность между общественной стоимостью продукта и меньшей его индивидуальной стоимостью на лучших и средних по качеству землях. Как уже отмечалось, земельная рента подразделяется на два вида - абсолютную ренту, основанную на монопольном праве собственности на землю, и дифференциальную. Дифференциальная рента подразделяется на дифференциальную ренту I, обусловленную почвенно-климатическими условиями и местоположением, и дифференциальную ренту II, возникающую в результате соблюдения высокой культуры земледелия, вложений труда и капитала в приобретение элитных семян, удобрений, проведение мелиоративных работ, выведение новых, высокопродуктивных пород животных и т. д.
Итак, теория земельной ренты вкратце изложена, и отношения «собственник земли - арендатор» определены: обладатель прав на землю желает получить от арендатора всю «сверхприбыль», а арен-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 5 (152) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
датор считает, что та часть дохода, которая обусловлена его трудом, капиталом и предпринимательскими способностями (то есть дифференциальная рента II), должна остаться в его распоряжении. В противном случае нет смысла применять новые технологии, вкладывать дополнительные средства развивать производство.
Где же «золотая середина»? Как примирить эти стороны с такими разными устремлениями?
Очевидно, что перед оценщиком стоит непростая задача. Определяя величину арендной платы за сельскохозяйственные угодья, он должен учесть и интересы собственника, и пожелания арендатора.
Рассмотрим для примера задачу, в которой требуется определить годовой размер рыночной арендной платы за участок пашни. На первом этапе соберем всю необходимую для оценки информацию:
• о почвенно-климатических условиях района расположения земельного участка и принятых системах севооборота;
• о среднемноголетней урожайности сельскохозяйственных культур;
• о закупочных ценах на продукцию растениеводства;
• о затратах на производство и реализацию;
• о ценах сделок или предложений на рынке земель сельскохозяйственного назначения и т. д.
Наверняка выясним, что открытой информации об аренде сельскохозяйственных угодий нет. Соответственно, сравнительный подход неприменим. В таком случае оценщику остается один путь - определить размер рыночной арендной платы с применением доходного подхода, через капитализацию рыночной стоимости земельного участка [4].
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков [3] рыночную стоимость сельскохозяйственных угодий можно определить методами сравнения продаж в рам-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
ках сравнительного подхода и капитализации земельной ренты - в рамках доходного подхода.
Региональный земельный рынок позволяет оценщику подобрать достаточное количество аналогов для реализации метода сравнения. Отметим, что цена предложений невысока. Порой она ниже, чем кадастровая стоимость, что отражает реальную ситуацию в экономике, но, увы, никак не отражает истинную ценность сельскохозяйственных угодий. Так, например, в 2013 году в Самарской области цена предложений по пахотным угодьям колебалась от 10 до 30 тысяч рублей за один гектар (мы не рассматриваем ситуации, когда земельные участки сельскохозяйственных угодий расположены вблизи населенных пунктов, автодорог федерального значения и могут быть переведены в земли иных категорий, стоимость которых несоизмеримо выше). Для последующих расчетов примем среднюю величину - 20 000 рублей за один гектар пашни.
Переходим к доходному подходу. Определив, что принцип наиболее эффективного использования реализуется при применении научно обоснованного полевого пятипольного севооборота, типичного для района расположения участка: «пар - пшеница озимая - ячмень - гречиха - подсолнечник», вычислим величину чистого операционного дохода по формуле [9]:
R = (P - C)Q - M,
где R - рента (чистый операционный доход);
P - цена реализации;
C - затраты на производство, доставку и реализацию продукции растениеводства;
Q - количество реализованного продукта;
M - прибыль предпринимателя.
Допустим, что эта величина составит 3 000 рублей за один гектар (это вполне реальный размер дохода в нашей климатической зоне с учетом того фактора, что пятая часть участка (пар) ежегодно не приносит
-9789, iovrf@mail.ru
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
дохода, зато требует затрат. Кроме того, в расчетах используется нормативная урожайность, учитывающая погодные риски).
Следующий этап расчетов для определения рыночной стоимости земельного участка с использованием доходного подхода - определение коэффициента капитализации для земли, методы определения которого оценщикам хорошо известны. Как уже отмечалось, рынок аренды земель сельскохозяйственного назначения не настолько информативен, чтобы мы могли воспользоваться методом рыночной экстракции. Обратимся к методу кумулятивного построения и, конечно же, обнаружим, что список рисков, прибавляемых к базовой (безрисковой) ставке, для сельскохозяйственного бизнеса достаточно велик:
• неурожаи по причине погодных условий;
• перепроизводство той или иной культуры и, как следствие, низкие закупочные цены;
• быстрая изнашиваемость сельскохозяйственной техники;
• удорожание горюче-смазочных материалов, ядохимикатов, гербицидов, удобрений.
И это - далеко не полный перечень факторов риска. Следует учесть и риски неперезаключения арендных договоров, досрочного прекращения арендных отношений, роста арендной платы. Очевидно, что коэффициент капитализации для земель сельскохозяйственного назначения выше, чем, например, для земель населенных пунктов, и составляет 13-15 процентов, а для зон рискованного земледелия может быть и выше, - до 18 процентов [9]. Соответственно, рыночная стоимость сельскохозяйственных угодий невысока, что сплошь и рядом подтверждается результатами сделок.
Теперь у нас есть необходимые данные для расчета стоимости земельного участка с использованием доходного подхода. Разделив величину чистого операционного дохода (3 000 р./га) на коэффициент капитализации (примем его для нашего примера равным 14
процентам), определим стоимость 1 гектара пашни: 21 458 р./га (округленно).
Следующий шаг - согласование результатов расчетов, полученных с применением сравнительного и доходного подходов. Не буду задерживать внимание читателя описанием достоинств и недостатков каждого из примененных методов. В нашем случае результаты расчетов близки, что позволяет оценщику определить итоговую стоимость участка как среднее арифметическое: 20 714 р./га.
А далее неопытный оценщик может сделать большую ошибку, рассчитав арендную плату как произведение итоговой стоимости участка на тот же самый коэффициент капитализации:
20 714 х 0,14 = 2 900 р./га.
Таким образом, оценщик получит величину, близкую величине чистого операционного дохода в методе капитализации земельной ренты. Другими словами, изъятию в виде арендной платы будет подлежать вся земельная рента от участка - и часть, обусловленная естественными природными условиями и местоположением, и часть, к которой арендатор не имеет отношения, поскольку она создана за счет дополнительных вложений предпринимателя в хорошие семена, грамотную агротехнику. Такой подход уравняет положение нашего арендатора с положением французского крестьянина XVIII века (вспомните, что писал Франсуа Кэне).
Очевидно, что структура коэффициента капитализации для земли различна для собственника и арендатора. Для арендодателя она ниже, поскольку перечень его рисков короче. Арендодатель не занимается производством, он в любом случае остается собственником своего актива.
Какова же его доля?
Попробуем рассчитать величину арендной платы на базе чистого операционного дохода - земельной ренты. Еще Адам Смит, анализируя возможность воспроизводства
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 5 (152) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
в сельском хозяйстве, писал, что величина арендной платы колеблется от 1/4 до 1/3 дохода [11].
С точки зрения политэкономии все факторы производства - труд, капитал, земля, предпринимательская способность - одинаково важны. Таким образом, на долю земли в чистом продукте приходится 25 процентов.
Подтверждением правильности выбранного нами пути оценки арендной платы является так называемое «правило бегунка» [6], согласно которому распределение дохода между собственником земельного участка и предпринимателем осуществляется в пропорции 1 : 3, то есть 25 процентов от дохода приходится на собственника земельного участка, а 75 - на предпринимателя. Логика такова: 75 процентов работы по преодолению пути от необработанной земли до готового продукта будет сделано предпринимателем, но в основе всего производственного процесса лежит земля. Наличие земельного участка - четвертая часть пути к конечному продукту, первый шаг. Создание производства на земельном участке - второй шаг. Третий и четвертый шаги - производство и продажа продукции.
Таким образом, базой для определения годового размера рыночной арендной платы может служить величина чистого операционного дохода - земельной ренты. Арендная плата определяется в размер 25 процентов от величины земельной ренты. В нашем примере:
3 000 х 0,25 = 750 р./га.
Если мы поделим эту величину на рыночную стоимость земельного участка, полученную в результате согласования сравнительного и доходного подходов, то получим арендную ставку на уровне 4 процентов.
Опрос фермеров и руководителей ряда сельскохозяйственных предприятий Самарской области (ФХ «Логиново», колхоз им. Куйбышева, СПК им. Калягина, ООО «Аг-роком», ООО «Благовест» и других), прове-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
денный автором статьи в ходе ее подготовки, подтверждает правильность выбранного пути. По мнению аграриев, арендные ставки в размере, превышающем четвертую часть величины чистого операционного дохода, - непосильное бремя для арендатора.
ЛИТЕРАТУРА
1. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
2. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения : Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ.
3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р.
4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10 апреля 2003 года № 1102-р.
5. Аникин А. В. Юность науки: Жизнь и идеи мыслителей-экономистов до Маркса. М. : Директ-Медиа, 2007.
6. Козырев А. Н., Макаров В. Л. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности. М. : Интерреклама, 2003.
7. Майбурд Е. М. Введение в историю экономической мысли. От пророков до профессоров. М. : Дело ; Вита-Пресс, 1996.
8. Маркс К., Энгельс Ф. Собрание сочинений. 2 изд. М. : Издательство политической литературы, 1955-1981. Т. 25. Ч. 2.
9. Медведева О. Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества. М. : Международная академия оценки и консалтинга, 2004.
10. Сторожев В. И. Земельная рента и рентные отношения в странах народной демократии. М., 1965.
11. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов. М., 1962.
-9789, iovrf@mail.ru
