CC BY
502
№ 10 (145) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Кадастровая оценка: кто не виноват и что делать
А.Ю. Буянов
доцент Московского государственного университета геодезии и картографии, кандидат экономических наук (г. Москва)
Александр Юрьевич Буянов, z71z@ya.ru
Вот уже более десяти лет в нашей стране поводится кадастровая оценка земельных участков различных категорий и видов использования. На первый взгляд срок вполне достаточный для того, чтобы отладить механизм оценочных работ и связанные с этим организационные процедуры. Однако недовольство лиц, так или иначе связанных с проведением кадастровой оценки или заинтересованных в ее результатах, только растет. Этому есть несколько причин.
Во-первых, за эти годы существенно увеличилось количество собственников, пользователей, владельцев и арендаторов земельных участков, размер земельных платежей которых зависит от величины кадастровой стоимости.
Во-вторых, развитие земельного рынка, особенно до 2008 года, сопровождалось значительными темпами роста рыночной стоимости земельных участков, что, в свою очередь, отражалось и на величине кадастровой стоимости этих объектов недвижимости.
В-третьих, проводимая властями политика направлена на повышение роли земельного налога в местных и региональных бюджетах, поэтому муниципалитеты и субъекты Российской Федерации заинтересованы в результатах кадастровой оценки.
В-четвертых, существенное расхождение между рыночной и кадастровой стоимостями одних и тех же земельных участков, принявшее массовый характер, породило большое число споров между заинтересованными лицами.
Автор статьи взял на себя смелость проанализировать сложившуюся ситуацию и 72
72 Подписка в любое время по минимальной цене (495)
сформулировать предложения по выходу из кризиса.
Развитие кадастровой оценки идет в направлении предоставления оценщику все больших полномочий в выборе подходов и методов оценки. В настоящее время кадастровая стоимость земельных участков пяти из семи существующих категорий земель определяется на основе рыночной методологии с использованием рыночной информации. На первый взгляд может показаться, что создаются все условия для определения кадастровой стоимости земельных участков, максимально приближенной к их рыночным ценам. Однако практика показывает, что это далеко не так.
Чтобы выяснить причины значительных расхождений кадастровой и рыночной стоимостей одних и тех же земельных участков, следует ответить на вопрос: что влияет на точность расчетов?
Для ответа на этот вопрос необходимо рассмотреть отдельно специфику расчета как рыночной, так и кадастровой стоимостей земельных участков.
При кажущейся простоте земельный участок представляет собой довольно сложный для работы оценщика объект недвижимости. Даже при развитом рынке и наличии необходимой информации отличие рассчитанной оценщиком рыночной стоимости от реальной цены продажи может быть весьма существенным - может достигать десятков процентов. Это объясняется прежде всего тем, что каждый земельный участок как объект оценки уникален. Причиной этой уникальности является
331-9789, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
его основной ценообразующий фактор -местоположение.
Есть еще одна важная деталь, которая, с одной стороны, указывает на различие между земельными участками и другими объектами недвижимости, а с другой - объясняет повышенную сложность такой работы для оценщика. Земельные участки не созданы трудом человека, поэтому в отличие от других объектов недвижимости определить величину затрат на их воссоздание невозможно. Таким образом, отсутствует возможность сопоставлять результаты применения сравнительного и (или) доходного подходов с ориентиром стоимости, полученным при помощи методов затратного подхода.
Для корректной оценки любого объекта недвижимости значение имеют четыре составляющие:
1) информация об объекте оценки;
2) информация о сегменте рынка, к которому относится объект оценки;
3) информация об аналогах объекта оценки1;
4) методики расчета определенного вида стоимости.
В случае если объектом рыночной оценки является земельный участок, то информацию о нем оценщик черпает в основном из представленных заказчиком оценки правоудостоверяющих документов (свидетельств о праве собственности или договор аренды), а также из кадастрового паспорта или выписки. Некоторые ценообразующие факторы и их значения оценщик устанавливает при личном осмотре объекта оценки. Причем перечень этих факторов, как правило, заранее не определен. Так, например, наличие в непосредственной близости от земельного участка, используемого под индивидуальное жилищное строительство, открытого водоема или лесного массива может являться как фактором стоимости, так и критерием отбора аналогов.
Некоторые обстоятельства, существенно влияющие на стоимость, даже при тщательном осмотре места локального расположения оцениваемого земельного участка могут быть попросту незамечены оценщиком (например расположенная в непосредственной близости от объекта оценки свалка бытовых отходов), существенно переоценены (скажем, железнодорожная ветка или подъездная дорога, использовать которые собственник оцениваемого земельного участка не сможет даже в перспективе) или недооценены (фактором престижности может быть, например, соседство с известной личностью).
Вопрос о наличии и составе коммуникаций оцениваемого земельного участка, а также об их технических характеристиках является крайне важным, но часто практически неразрешимым. Так, наличие в поселке газопровода низкого давления или линии электропередачи совсем не означает возможность подключения к ним, а наличие водопровода или канализации и на местности, и по документам вовсе не свидетельствует о том, что эти коммуникации полностью исправны и ими можно пользоваться. Другими словами, оценщик даже без злого умысла может не всегда точно оценить качество того или иного фактора стоимости из-за сжатых сроков проведения оценки, отсутствия актуального источники информации или по другим причинам.
В рамках инвестиционной оценки все перечисленные нюансы, а также другие особенности объекта недвижимости могут быть учтены в большей мере, поскольку такая работа выполняется более детально, с достаточным запасом времени и при более активной информационной поддержке со стороны заказчика.
При оценке рыночной стоимости земельного участка корректное определение ценообразующих факторов и их значений по объективным причинам затруднительно,
1 Информация об аналогах по своей сути является составной частью информации о сегменте рынка, к которому относится объект оценки. Однако в целях проведения более детального анализа она выделена отдельно.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 10 (145) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
что, как правило, уже по этой причине приводит к существенному отличию результата оценки от реального значения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Целями анализа сегмента рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, являются:
• установить степень развитости рынка;
• выявить факторы стоимости, свойственные оцениваемому объекту;
• определить численные значения таких важных для дальнейших расчетов показателей, как скидка на торг, цены предложений и арендные ставки за аналогичные оцениваемому объекты и т. д.
Оценщикам, выполняющим оценку рыночной стоимости земельных участков, известно, что это наиболее трудоемкая и часто безрезультатная часть работы. В открытом доступе подобную информацию удается найти крайне редко, да и то лишь в наиболее развитых сегментах земельного рынка (индивидуальное жилищное строительство, земли промышленного назначения). Аналитическими отчетами, которые находятся в платном доступе, оценщики пользуются очень редко ввиду дороговизны такой услуги. В лучшем случае оценщик самостоятельно ведет поиск подобных оцениваемому объектов, осуществляет их группировку и проводит несложные статистические операции для выявления максимальных и минимальных цен предложений, расчета их средних значений и определения других показателей. При полном отсутствии необходимой информации оценщики вынуждены практиковать формальный подход к анализу сегмента рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, наполняя отчет об оценке либо устаревшей, либо малопригодной для цели оценки информацией. По указанным причинам и эта часть работы оценщика, определяющего рыночную стоимость земельного участка, в подавляющем большинстве случаев не может быть выполнена качественно.
Условие реализации наиболее распро-
страненного при оценке земельных участков метода сравнения продаж - наличие информации о ценах сделок с их аналогами. В соответствии с положениями Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р (далее - Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков), при отсутствии информации о ценах сделок допускается использовать цены предложений (сделок). На первый взгляд может показаться, что требования к применению этого метода расчета рыночной стоимости являются достаточно мягкими и легко выполнимыми. Однако на практике качественно выполнить работу по отбору аналогов даже с минимальным набором достоверных данных о ценообразующих факторах бывает весьма затруднительно. Источниками информации об аналогах оцениваемого земельного участка могут являться:
• объявления о продаже земельных участков в Интернете или печатных изданиях;
• база Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр);
• договоры купли-продажи;
• сведения о результатах торгов, предметом которых являются права на земельные участки.
Сведения о результатах проведенных торгов имеют невысокую ценность, поскольку такая информация не содержит исчерпывающих данных о ценообразующих факторах проданных земельных участках. Адрес местонахождения, кадастровый номер, площадь и цена продажи - вот типичный перечень данных, которые будут доступны оценщику. Такие важные факторы стоимости, как наличие и состав коммуникаций, вид и качество подъездных путей и прочее, можно выявить лишь при личном осмотре каждого такого аналога. Однако ввиду не-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
достатка времени, выделяемого на оценку, и существенного удорожания услуги из-за необходимости личного осмотра каждого аналога, такая работа оценщиком, как правило, не проводится. Кроме того, ни для кого не секрет, что не все торги проходят в полном соответствии с законодательством. По-прежнему действуют схемы, позволяющие реализовывать некоторые земельные участки на торгах с одним участником или несколькими, но аффилированными лицами. В этом случае цену сделки нельзя считать рыночной.
Сведения о сделках с объектами недвижимости, содержащиеся в базе Росрее-стра, и договоры купли-продажи земельных участков также не могут приниматься оценщиками в качестве объективных и достоверных источников информации. Причины - отсутствие информации о важных факторах стоимости и зачастую существенно заниженные цены сделок.
Наиболее распространенный способ отбора нужного количества аналогов - поиск информации о них в Интернете и печатных изданиях. Профессиональные игроки земельного рынка - риелторы обычно самостоятельно определяют факторы, наиболее сильно влияющие на рыночную стоимость земельных участков, и детально прописывают информацию о них в объявлениях о продаже. Однако и такую информацию нельзя считать «подарком для оценщика». В погоне за результатом риелторы склонны приукрашивать реальную картину. Бывает и обратная ситуация, когда телефонный звонок оценщика риелтору с целью уточнения информации об объекте застает последнего врасплох и тот, не имея «под рукой» актуальных данных о нужном объекте, сообщает сведения, существенно ухудшающие его качественные характеристики. Таким образом, даже проведенная оценщиком верификация аналога не может гарантировать получения достоверной информации о нем.
В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков перечислены шесть методов оцен-
ки земельных участков. Несмотря на то, что регулятор не указал, какие методы оценки имеют приоритет, а какие - второстепенное значение, в оценочной среде метод сравнения продаж и метод капитализации земельной ренты считаются прямыми методами оценки, остальные - косвенными. Это означает, что если существует возможность использовать в расчетах все перечисленные в методических рекомендациях методы оценки, то приоритет должен быть отдан этим двум.
Метод капитализации земельной ренты имеет ограниченное применение. Этот метод доходного подхода используется в случае, когда денежный поток представляет собой аннуитет. На практике такое встречается крайне редко, в основном при оценке сельскохозяйственных угодий.
Метод сравнения продаж - наиболее часто применяемый оценщиками метод оценки объектов недвижимости. При условии использования достоверной и достаточной информации об объекте оценки и его аналогах при его применении можно получить адекватный рынку результат.
Методы выделения и остатка основаны на использовании информации о затратах на замещение или воспроизводство улучшения земельного участка. Расчет значений этих показателей обычно осуществляется с помощью сборников УПВС или Ко-Инвест. Также в основу расчета этих показателей может быть положен сметный расчет или официально заверенный документ о стоимости строительства объекта недвижимости. Не требует доказательства тот факт, что результаты расчетов рыночной стоимости улучшений земельного участка с использованием разных источников и методов расчета будут отличаться друг от друга, причем в некоторых случаях - весьма значительно. Кроме того, результаты расчетов с использованием техники остатка для земли очень чувствительны к обоснованным оценщиком значениям коэффициентов капитализации для земельного участка и его улучшений. Разброс результатов такой
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 10 (145) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
оценки в связи с вариативностью значений показателей, используемых в расчетах, может быть достаточно большим. Не исключена возможность получения даже отрицательного результата стоимости земельного участка.
Метод распределения в практике оценки применяется очень редко. Причиной являются значительные затруднения при определении доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. Корректный расчет этого показателя возможен лишь в случае, если оценщику доступна информация о рыночной стоимости земельных участков - аналогов оцениваемому и рыночной стоимости единых объектов недвижимости, частями которых являются эти земельные участки.
Метод предполагаемого использования (по сути, дисконтирования денежных потоков) представляет собой привидение к дате оценки всех поступлений от использования и продажи земельного участка, а также всех затрат, связанных с получением этих доходов. На результат оценки при использовании этого метода оказывают влияние:
• прогнозируемые оценщиком потоки доходов и расходов;
• ставки доходности;
• продолжительность прогнозного периода.
Тот, кто хотя бы однажды что-либо планировал, знает, что реальное положение вещей редко совпадает с прогнозом, а точнее, почти никогда. В случае с оценкой земельного участка методом предполагаемого использования это правило выполняется строго. Затраты на строительство улучшений земельного участка и темпы их роста, прогноз денежных поступлений и оттока денежных средств, связанных с использованием возводимого объекта недвижимости по срокам и суммам, дата и цена продажи единого объекта недвижимости на этапе выхода из проекта, ставка дисконтирования и коэффициент капитализации для улучшений земельного участка - вот перечень укрупненных и основных показа- 76
76 Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
телей оценки. В лучшем случае значения этих показателей в процессе реализации проекта будут изменяться разнонаправле-но по отношению к прогнозным величинам, в худшем - ошибка, связанная с прогнозированием значений этих показателей, выльется в недопустимую погрешность при определении итогового результата. Как и в случае с техникой остатка, показатели, полученные в результате оценки земли с использованием метода предполагаемого использования, могут иметь широкий диапазон, включая отрицательные значения.
Подводя итог рассмотрению методов оценки как элемента процесса оценки земельных участков, следует отметить, что они основаны на строгой научной основе, логика их ясна и понятна. Неадекватные рынку результаты появляются при использовании в рамках этих методов недостоверной информации, а также при необходимости моделирования и прогнозирования будущих событий. По этим причинам методы, в основе которых лежит большое число показателей и действий (итераций) с ними, менее надежны и могут давать существенные погрешности вычислений.
Представленный нами анализ основных элементов (составляющих) оценки рыночной стоимости земельных участков дает основания утверждать, что по объективным, часто не зависящим от оценщика причинам качество оценки редко бывает удовлетворительным. В отличие от таких объектов оценки, как квартиры в типовых домах крупных административных центров, или широко распространенных моделей автомобилей, рынок которых достаточно развит, земельные участки часто относятся к категории уникальных объектов, подобрать аналоги для которых практически невозможно. Методы доходного подхода как альтернатива прямому сравнению имеют ограничения в применении, поскольку могут быть использованы только для расчета рыночной стоимости земельных участков, приносящих доход.
Неточности, погрешности и вероятност-
-9789, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
ный характер отдельных показателей и промежуточных расчетов сопутствуют всему процессу оценки земельных участков, что обусловливает порой значительные расхождения между итоговым значением рыночной стоимости и реальной ценой продажи.
Теперь, имея представления о тех сложностях, с которыми приходится сталкиваться оценщику при определении рыночной стоимости земельных участков, попытаемся проанализировать каждый этап работы по определению кадастровой стоимости и дать ему оценку.
Рассмотрим поочередно особенности формирования исходных данных об объектах оценки - земельных участках, проблемы, связанные с поиском информации о сегментах рынка, к которым относятся объекты оценки, отбором аналогов, а также вопросы методического обеспечения кадастровой оценки земельных участков.
Информацию об объектах оценки исполнитель получает от заказчика, который, в свою очередь, запрашивает ее в территориальном отделе органа кадастрового учета того субъекта Российской Федерации, где проводится кадастровая оценка. Об объекте обычно предоставляется следующая информация:
• адрес местонахождения земельного участка;
• категория и вид разрешенного использования земельного участка;
• площадь земельного участка.
Информацию об остальных ценообразующих факторах для каждого земельного участка, оцениваемого индивидуально или методами массовой оценки, оценщик определяет с использованием различных технологий без выезда на место и личного осмотра. Разумеется, это часто ведет к существенным искажениям реальных характеристик объектов оценки. Ошибки, связанные с неправильным определением ценообразующих факторов оцениваемых земельных участков, возникают настолько часто, что пунктом 19 статьи 24 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» специально установлено, что основанием пересмотра результатов кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Как было уже сказано, при определении рыночной стоимости оценщик анализирует сегмент рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок. В рамках кадастровой оценки перед оценщиком стоит куда более сложная задача. Он должен провести анализ всех сегментов рынка земельных участков в регионе оценки, методическими рекомендациями для которых предусмотрено применение ненормативного метода расчета. В идеале такой анализ нужно проводить в разрезе каждого вида разрешенного использования по каждому муниципальному образованию. Только в этом случае качество этого этапа кадастровой оценки будет соответствовать качеству анализа рынка при выполнении рыночной оценки. Однако на практике такое условие никогда не соблюдается, да и в методических рекомендациях по определению кадастровой стоимости определенных категорий и видов разрешенного использования земельных участков такое требование не прописано.
Поиск, отбор и использование в расчетах цен предложений о продаже и цен сделок с земельными участками при кадастровой оценке имеет принципиальные отличия от подобного этапа при рыночной оценке. Дата определения рыночной стоимости земельного участка часто максимально приближена к периоду проведения оценки или даже находится в этом интервале, что позволяет оценщику использовать актуальную информацию, при необходимости связываться для уточнения деталей с подателями объявлений о продаже. Опыт проведения кадастровой оценки показывает, что дата оценки предшествует (от месяца до года) периоду выполнения работ. Это существенно затрудняет поиск и верификацию объектов для сравнения.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 10 (145) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Автор статьи умышленно не называет найденные в Интернете или других источниках информации «объекты для сравнения» аналогами оцениваемых в рамках кадастровой оценки земельных участков. Такие объекты было бы допустимым называть аналогами, если бы в рамках кадастровой оценки была возможность полноценно идентифицировать каждый объект оценки и обоснованно выявить критерии для отбора аналогов. Кроме того, при массовой оценке, особенно в условиях применения корреляционно-регрессионного анализа, в исходную модель включаются все найденные на локальном рынке объекты, удовлетворяющие таким критериям, как категория и вид разрешенного использования, а также условиям достаточности и достоверности. Впоследствии из модели удаляются объекты, «портящие» регрессионную статистику. На основе построенной таким образом модели может быть осуществлен расчет удельной кадастровой стоимости нескольких сотен и даже тысяч земельных участков, объединенных по определенным оценщиком принципам в одну группу. На наш взгляд, нельзя называть аналогами объекты, на основе информации о которых рассчитываются удельные показатели кадастровой стоимости целого множества объектов оценки.
В рамках кадастровой оценки существуют индивидуальная (рыночная) и массовая оценки. Так, в соответствии с действующими Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель водного фонда [2] кадастровая стоимость земельных участков, занятых обособленными водными объектами, находящимися в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, устанавливается в размере 100 процентов от их рыночной стоимости. Стоимость земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, 78
78 Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
также определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости.
Работы по оценке земельных участков таких видов разрешенного использования формально мало чем будут отличаться от обычной рыночной оценки. Пожалуй, основной сложностью для оценщика при проведении такой работы в рамках кадастровой оценки является недостаток времени. Из-за этого в первую очередь страдает качество аналитической части работы. Ценовые ориентиры и другие выводы, как результат проведенного анализа, распространяются не на локальный рынок, к которому относится конкретная группа объектов оценки, а на всю совокупность этих объектов в регионе оценки. Диапазон возможных значений удельной стоимости становится широким и позволяет, таким образом, обосновывать и подкреплять выводами из аналитической части работы почти любой результат оценки.
Методология массовой оценки существенно отличается от индивидуальной рыночной. Действующими методиками и методическими рекомендациями по определению кадастровой стоимости земельных участков различных категорий и видов использования предусмотрены три основных метода массовой оценки земельных участков:
1) метод, основанный на кластеризации земельных участков (например для земель садоводческих, огороднических и дачных объединений или земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов);
2) метод, основанный на построении статистических моделей (например для земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки);
3) нормативный метод определения кадастровой стоимости (например для земель лесного фонда, земельных участков из категории земель населенных пунктов, предназначенных для сельскохозяйственного использования).
Метод расчета, основанный на класте-
-9789, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
ризации земельных участков, предполагает объединение оцениваемых земельных участков в группы (кластеры) на основе схожести их характеристик. В каждом кластере выделяется один объект, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в его состав. Его рыночная стоимость определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков. Далее в зависимости от категории и вида разрешенного использования земельных участков, кадастровая стоимость которых рассчитывается, для всех объектов оценки из кластера определяется удельный показатель кадастровой стоимости (далее - УПКС) эталонного земельного участка или с целью определения кадастровой стоимости каждого земельного участка из кластера рыночная стоимость эталонного земельного участка корректируется по аналогии с пунктом 1 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков. И в том, и в другом случае точность расчета кадастровой стоимости будет значительно уступать стоимости, рассчитанной в индивидуальном порядке.
Метод, основанный на построении статистических моделей, широко распространен в индивидуальной оценке не только земельных участков, но и других материальных объектов. Наряду с классическим методом сравнения продаж методом квалиметриче-ского моделирования и другими методами он активно используется в оценочной практике. Построенная по всем правилам статистики модель предназначена для расчета стоимости, как правило, одного объекта оценки. Допускается использование статистической модели для расчета стоимости нескольких объектов оценки, если они являются однотипными (очень похожими). При этом следует обращать внимание на то, чтобы в модели были использованы как худшие по совокупному критерию «ка-
чество» аналоги, так и лучшие аналоги. Совершенно недопустимо использовать статистическую модель для предсказания стоимости, если все аналоги одновременно являются худшими или одновременно лучшими по отношению к объекту оценки.
В рамках кадастровой оценки построенная статистическая модель используется для расчета кадастровой стоимости целой группы земельных участков, насчитывающей порой сто и даже тысячу объектов. Получается, что расчет кадастровой стоимости всех учтенных в государственном кадастре недвижимости земельных участков, отобранных в группу по определенным критериям, проводится на основе информации о нескольких десятках, в лучшем случае сотне, даже не аналогов, а просто прошедших по этим критериям земельных участках. К примеру, статистическая модель построена на основе данных о 50 земельных участках. В группе - 500 объектов оценки. С вероятностью, близкой к 100 процентам, можно утверждать, что качество хотя бы 10 земельных участков - объектов оценки будет лучше или хуже всех отобранных для построения модели объектов. Именно такие казусы и могут приводить к многократному превышению кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью. Так, например, если площадь земельного участка «участвует» в статистической модели в качестве фактора стоимости и коэффициент при этом факторе имеет отрицательное значение (обратная зависимость от стоимости), супермаленькие по площади объекты оценки получают, как правило, супервысокие удельные стоимости.
Нормативный метод расчета подразумевает установление УПКС отдельных групп земельных участков в определенной зависимости от УПКС участков, стоимость которых была рассчитана в индивидуальном порядке, с использованием методов кластеризации или статистических моделей. Он применяется для групп земельных участков, которые имеют следующие признаки:
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 10 (145) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
• сегмент рынка, к которому относятся земельные участки, не развит;
• земельные участки, объединенные в группы, с определенной долей условности считаются однородными (очень похожими по значениям основных ценообразующих факторов).
Основная причина, по которой используется этот метод, - высокая трудоемкость расчета кадастровой стоимости подобных земельных участков другими известными методами.
Проведенный анализ методического обеспечения кадастровой оценки позволяет заключить, что предложенные регулятором методы массовой оценки существенно уступают по критерию качества получаемого результата методам индивидуальной оценки.
Рассмотрим еще две проблемы кадастровой оценки, нерешенность которых препятствует качественному выполнению работ и является причиной обоснованного недовольства собственников, арендаторов земельных участков и других заинтересованных лиц:
1) сопоставимость результатов кадастровой оценки для смежных или расположенных в непосредственной близости друг от друга земельных участков, УПКС для которых были рассчитаны с использованием разных статистических моделей, методов оценки или даже разными исполнителями работ. Автор статьи впервые узнал о существовании этой проблемы еще в 2005 году, однако до настоящего времени всерьез ее решить никто не пытался;
2) сроки выполнения работ по кадастровой оценке земельных участков.
В настоящее время отбор оценщиков для целей проведения государственной кадастровой оценки осуществляется в форме конкурсов и аукционов. При отборе исполнителя работ по конкурсу в качестве критериев такого отбора выступают цена контракта, срок его исполнения и обеспечение качества работ. Вес критерия «срок 80
80 Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
выполнения кадастровой оценки» лежит в диапазоне от 20 до 45 процентов и является, таким образом, немаловажным.
Если при индивидуальной оценке перенос сроков сдачи отчета заказчику является делом обычным и, как правило, не приводит к отрицательным последствиям для исполнителя, то при выполнении государственного контракта строгое соблюдение сроков работы является обязательным условием. В практике кадастровой оценки уже есть прецеденты, когда за срыв сроков выполнения контракта с исполнителя работ взималась пеня и даже инициировалось судебное разбирательство по инициативе заказчика с требованием расторжения контракта.
Учитывая столь серьезные последствия несоблюдения требования контрактов о сроках проведения кадастровой оценки, стоит выяснить, насколько этот критерий является важным для заказчика оценки.
В конкурсных документациях максимальный срок исполнения контрактов по установлению кадастровой стоимости земельных участков определенной категории или вида использования на территории субъекта Российской Федерации обычно составляет 6 месяцев. Реальные игроки этого рынка оценочных услуг в своих заявках указывают сроки 3-4, редко 2 месяца. Таким образом, заказчик оценки при проведении конкурса «отыгрывает» 2-3 месяца. Это означает, что он будет обязан расплатиться с исполнителем работ на те же 2-3 месяца раньше запланированного срока. Это обстоятельство вряд ли сможет позитивно повлиять на цель организатора конкурса - поручить работу лучшему исполнителю за минимальное вознаграждение. Других «преимуществ» от экономии времени найти будет сложно, а вот качество работы оценщика от этого может пострадать и весьма сильно.
Рассмотрев столь подробно тонкости кадастровой и рыночной оценок земельных участков, можно заключить, что как процесс она очень сложна, особенно на неразвитых сегментах земельного рынка. Результаты
-9789, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
такой оценки могут иметь (и, как оказалось на практике, имеют) низкую достоверность по объективным, не зависящим от оценщика причинам.
Упрекать оценщика в безграмотности, неспособности выполнить работу в срок и надлежащего качества как минимум несправедливо. Если говорить образно, то сейчас оценщик представляет собой специалиста, которому поручили построить самолет, а из инструментов дали только кувалду.
Выводы и предложения
Институт кадастровой оценки нужно признать сложившимся, однако качество ее результатов запредельно часто стало не удовлетворять ни ее заказчиков, ни собственников земельных участков, ни других лиц, интересы которых она затрагивает. Основные элементы кадастровой оценки -информация об объектах оценки, рыночная информация, предложенные регулятором методики и методические рекомендации -не позволяют оценщикам выполнять работу с надлежащим качеством. Дальнейшее развитие кадастровой оценки в направлении предоставления оценщику все больших прав и полномочий в выборе того или иного метода расчета не приведет к прогрессу, а лишь усугубит ситуацию. На наш взгляд, существует как минимум три способа решения проблемы:
Первый (популярный) - дальнейшее совершенствование кадастровой оценки, направленное на повышение качества как методической основы, так и используемой в процессе оценки информации. Для этого необходимо осуществлять мероприятия в следующих направлениях:
1) повышение качества информации об аналогах. На начальном этапе целесообразно иметь структуру, которая осуществляла бы сбор и анализ рыночных сведений об объектах недвижимости в каждом регионе оценки на постоянной основе;
2) доработка методик кадастровой оценки;
3) отказ от критерия «срок исполнения
работ» при отборе исполнителя работ (оценочной компании); срок выполнения работ должен быть достаточным для получения качественного результата;
4) исключение возможности влияния заказчика оценки на итоговый результат кадастровой оценки путем отказа от механизма согласования кадастровой стоимости в так называемых «межведомственных комиссиях»;
5) разработка механизма, позволяющего максимально использовать опыт, методические наработки, полезную для оценки информацию, которыми обладают оценщики из регионов, где проводится оценка.
Второй способ - отказ от существующего пути развития кадастровой оценки и возврат к ее методическому обеспечению на нормативной основе. Это позволит проводить оценку на единой методологической базе, обеспечивающей сопоставимость результатов, решить проблему оспаривания кадастровой стоимости, поскольку исчезнет элемент творчества оценщика, однако вряд ли серьезно повлияет на восстановление системы рационального и эффективного землепользования в стране.
Третий способ - еще более кардинал ь-ный. О нем речь пойдет в статье, которая будет опубликована в одном из следующих номеров журнала.
ЛИТЕРАТУРА
1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813.
2. Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 мая 2005 года № 99.
3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
