145УДК 336.71
Решетов Константин Юрьевич д.э.н., доцент,
заведующий кафедрой финансов и бухгалтерского учета АНО ВО «Национальный институт бизнеса», г. Москва, РФ;
профессор кафедры финансов и страхования ФГБОУ ВО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ», г. Москва, РФ;
https://orcid.org/0000-0003-4082-0903
Лосев Максим Владимирович студент 4 курса
АНО ВО «Национальный институт бизнеса», г. Москва, РФ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
Аннотация. данная статья посвящена раскрытию сущности процесса совершенствования ипотечного кредитования в Российской Федерации. Обозначена роль ипотечного кредитования как способа улучшения жилищных условий населения в России. Выделены и проанализированы перспективы развития ипотечного кредитования как движущей силы рынка жилья в России. Рассмотрены пути и направления совершенствования рынка ипотечных жилищных кредитов в Российской Федерации.
Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, банки, деятельность коммерческих банков, рынок недвижимости, рынок жилья, жилищное кредитование.
Reshetov Konstantin Yurievich Doctor of Economics, Associate Professor, Head of the Department of Finance and Accounting ANO VO «National Institute of Business», Moscow, Russia;
Professor of Finance and Insurance Department Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration, Moscow, Russia; https://orcid.org/0000-0003-4082-0903
Losev Maxim Vladimirovich 4th year student
ANO VO «National Institute of Business», Moscow
IMPROVING MORTGAGE LENDING IN RUSSIA
Annotation. This article is devoted to the topic of the process of improving mortgage lending in the Russian Federation. The role of mortgage lending as a way to improve the housing conditions of the population in Russia is outlined. The main directions of development of mortgage lending as a driving force of the housing market in Russia are considered. The ways and directions of improving the market of mortgage housing loans in the Russian Federation are considered.
Key words: mortgage, mortgage lending, banks, commercial banks, real estate market, housing market, housing lending.
Развитие современной отечественной экономики требует сформированного и сбалансированного рынка коммерческой и жилой недвижимости, позволяющего удовлетворять потребности как субъектов хозяйствования, так и обычного населения [1, 2].
Под коммерческой недвижимостью стоит подразумевать объекты недвижимости, использование которых происходит в рамках достижения коммерческих целей разных экономических субъектов. Под жилой недвижимостью стоит подразумевать объекты недвижимости, использование которых происходит в рамках удовлетворения потребностей, связанных с необходимостью выбора гражданами места жительства [3].
Именно рынок жилой недвижимости имеет важную роль при формировании рынка всей недвижимости Российской Федерации. Это обусловлено как экономическими факторами, так и большой общественной значимостью этой сферы. [3].
Объекты жилой недвижимости можно подразделить на следующие категории: квартиры, комнаты, дачные дома, загородные дома, коттеджи, таунхаусы, апартаменты в отелях.
Актуальность данного исследования обусловлена следующим:
- во-первых, тенденцией увеличения объема рынка жилой недвижимости Российской Федерации, что связано с социально-экономическим развитием страны;
- во-вторых, кризисом пандемии коронавирусной инфекции СОУГО-19, из-за чего многие процессы развития рынка жилой недвижимости сталкиваются с рядом ограничивающих факторов.
Целью статьи является краткий анализ основных тенденций и перспектив развития рынка жилой недвижимости России, а также ипотечного кредитования, связанного с этим рынком.
Для этого необходима постановка и решение следующих актуальных задач: выявление роли ипотечного кредитования как способа улучшения жилищных условий населения в России; рассмотрение основных перспектив развития ипотечного кредитования как движущей силы отечественного рынка жилья; рассмотрение путей и направлений совершенствования рынка ипотечных жилищных кредитов в нашей стране.
Первой особенностью современного отечественного рынка ипотечного кредитования является постоянный в последние годы рост цен, который выражается в увеличении стоимости одного квадратного метра жилья. Например, в Дальневосточном федеральном округе в 2016 году стоимость одного квадратного метра первичного жилья составляла 66 430 рублей, в 2017 году - 67 191 рублей, а в 2018 году - 71 702 рублей. При анализе стоимости жилья на вторичном рынке формируется аналогичная тенденция: в 2016 году - 69 301 рублей, в 2017 году - 67 411 рублей, в 2018 году - 70 254 рублей. В Центральном федеральном округе в 2016 году стоимость одного квадратного метра первичного жилья составляла 63 903 рублей, в 2017 году - 71 510 рублей, а в 2018 году - 80 873 рублей [5].
Следующей особенностью развития рынка ипотечного кредитования жилой недвижимости в Российской Федерации выступает увеличение уровня доступа семей к продуктам банковского ипотечного кредитования, что является крайне важным обстоятельством (см. рисунок 1).
50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
■ Доступность ипотеки
Рисунок 1 - Доступность ипотеки для населения России за период 2012-2019 гг., в % [5]
С 2012 по 2019 гг. доступность ипотеки для населения России выросла с 29% до 45%. Это отражается в том, что объем ипотечного кредитования рынка жилья увеличивается с каждым годом.
По данным за второй квартал 2020 года сделки на рынке первичного жилья на сумму в 90 млрд. рублей были проведены при помощи ипотечного кредитования, и сделки за счет собственных средств составили всего лишь 32 млрд. рублей. На рынке вторичного жилья сделки на сумму в 203 млрд. рублей были проведены с помощью ипотеки, а сделки за счет собственных средств оцениваются в 187 млрд. рублей [6].
Но следует отметить, что роста уровня доступности ипотечного кредитования в регионах РФ сегодня находится под угрозой из-за факторов, связанных с наличием внешних и внутренних экономических рисков [7, 8]:
- распространение пандемии коронавирусной инфекции СОУ[Э-19 и принятие ограничительных карантинных мероприятий;
- снижение реальных доходов населения;
- нестабильность валютного курса рубля.
Эти обстоятельства непосредственно влияют на хозяйственную и инвестиционную активность предпринимательских структур, а также на покупательную способность населения.
С другой стороны, условия существования рынка недвижимости в период пандемии СОУ[Э-19 характеризуются принятием Правительством РФ стимулирующих мер, способствующих развитию ипотеки как главного способа проведения сделок по покупке и продаже объектов недвижимости. Так, например, в период с 2019 по 2020 гг. уровень процентных ставок на ипотечное жилищное кредитование рынка новостроек снизился с 10,23% до 6,09% (рекордный минимум), а уровень процентных ставок на
ипотечное жилищное кредитование рынка вторичной жилой недвижимости снизился с 10,8% до 8,46% (также рекордное значение) [9, 10].
Причиной такого рекордного снижения уровня процентных ставок на ипотечное жилищное кредитование является государственная программа Правительства РФ, после завершение которой процентные ставки вернуться к прежним и даже более высоким значениям.
На сегодняшний день, в рамках государственной программы поддержки рынка ипотеки в России, применяются следующие программы [11]:
1. «Семейная ипотека», по которой за первое полугодие 2020 года было выдано 102,5 млрд рублей ипотечных жилищных кредитов.
2. «Дальневосточная ипотека», по которой за первое полугодие 2020 года было выдано 29,7 млрд рублей ипотечных жилищных кредитов.
3. «Льготная ипотека» по ставке 6,5%, по которой за первое полугодие 2020 года было выдано 102,5 млрд рублей ипотечных жилищных кредитов.
Очевидно, что активное участие государства в антикризисном управлении рынка ипотечного кредитования в России позволяет нивелировать негативное воздействие проблем, возникших из-за пандемии коронавирусной инфекции СОУ[Э-19.
Следует отметить, что снижению уровня процентных ставок на ипотечное жилищное кредитование не препятствовал факт того, что в 2020 году, по данным опросов Банка России, кредитные организации ужесточали неценовые условия ипотечного кредитования. Это, кстати, приводило и к положительным эффектам. Так, благодаря ужесточению подхода к оценке кредитных рисков потенциальных заемщиков со стороны коммерческих банков, доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам свыше 90 дней снизилась с 1,49% в декабре 2019 года до 1,46% в июне 2020 года. Такая динамика этого показателя крайне удивительна в условиях ухудшения благосостояния населения, роста уровня безработицы и снижения размера реальных доходов граждан страны. Это третья особенность текущего развития ипотечного жилищного кредитования в России.
Также в последнее время наблюдается увеличение среднего срока выдаваемого банками ипотечного жилищного кредита (см. рисунок 2).
19
13 _
ZOOS 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 201Э 2020, 1Н
Рисунок 2 - Средневзвешенный срок ипотечного жилищного кредитования, в годах [6]
Еще одной тенденций развития отечественного рынка ипотечного кредитования является продолжение роста количества счетов эскроу, открытых кредитных линий застройщикам, а также объема проектного финансирования [12]. Так, за полугодие 2020 года открыто 1,4 тыс. кредитных линий на 1,5 трлн. рублей. Это в 1,6 раза больше в количественном выражении и в 1,7 раза - в денежном выражении по сравнению с 2019 годом. К концу I полугодия 2020 года остатки средств на счетах эскроу составляли 28,9% от суммы кредитных договоров [6].
В рамках оценки перспектив дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования жилой недвижимости в России можно обозначить два основных сценария:
1. Положительный, характеризующийся увеличением объемов строительства жилой недвижимости, увеличением объемов выдачи ипотечных кредитов и рост цен. При этом последнее будет связано с ростом размера личных доходов населения.
2. Негативный, характеризующийся остановкой государственной поддержки программы льготного ипотечного кредитования, что приведет к «схлопыванию пузыря» рынка ипотечных ценных бумаг [13]. При этом недостатки отечественного рынка жилой недвижимости могут проявится в послепандемический период, когда спад макроэкономических показателей приведет к ухудшению качества жизни населения, что снизит объемы спроса на объекты жилой недвижимости.
На современном этапе развития ипотечного жилищного кредитования в условиях пандемии коронавирусной инфекции СОУ[Э-19 необходимо решение комплекса проблем организации банковского ипотечного кредитования в России.
Так, в рамках совершенствования системы управления рисками банковского ипотечного жилищного кредитования необходимо проведение таких мероприятий, как:
- проведение активной программы поддержки по разработке и внедрению новых цифровых технологий, позволяющих снижать уровни кредитных рисков ипотечных портфелей банков;
- введение комплексную оценки качества управления кредитным портфелем банка прямым методом, предусмотрев оценку конкретных действий кредитных менеджеров, что позволит предостеречь от неэффективных действий специалистов, которые имеют низкий уровень профессиональной квалификации;
- совершенствование системы мониторинга портфеля проблемных ипотечных кредитов;
- совершенствование работы институтов кредитной инфраструктуры, в том числе бюро кредитных историй (БКИ), а именно, необходимо расширение их функций и усиление их роли в рамках предупреждения возникновения кредитных рисков.
Также направлениями оптимизации банковского ипотечного кредитования в России могут быть:
- увеличение предварительного и дальнейшего контроля за выполнением условий кредитного договора по ипотеке;
- проведение диверсификации ипотечного кредитного портфеля;
- формирование системы лимитирования ипотечных кредитных операций с установкой максимально допустимых границ размеров выдаваемых ссуд по направлению ипотечного кредитования;
- решение проблемы длительного срока рассмотрения заявки на заем со стороны кредитной организации, т.к. это затягивает сам процесс оценки недвижимого имущества, платежеспособности клиента и проведения ипотечной сделки.
Еще одним направлением совершенствования условий ипотечного жилищного кредитования в России является развитие механизма проектного финансирования строительных объектов жилой недвижимости на территории нашей страны, где необходимо активное участие АО «Банк ДОМ.РФ», руководство которого может совершенствовать процедуру взаимодействия с инвесторами и строительными компаниями.
Так, к мероприятиям, направленным на решение актуальных проблем развития проектного финансирования строительной отрасли России со стороны АО «Банк ДОМ.РФ», можно отнести:
- создание продуктов проектного финансирования для строительных компаний средних форм хозяйствования, функционирующих в отдаленных регионах Российской Федерации (однако, чтобы нивелировать финансовые риски, необходимо партнерское взаимодействие с региональными органами власти, которые могут выступать участниками государственно-частного партнерства при проектном финансировании строительных объектов);
- создание продуктов долгосрочного заемного финансирования строительных проектов сроком более трех лет (желательно внедрение возможности проектного финансирования сроком на 10 лет и более);
- снижение требований к строительным компаниям по критерию вложения собственного капитала с 30% до 10%;
- привлечение сторонних независимых консалтинговых компаний с целью оценки рисков строительных проектов.
В заключении исследования можно прийти к выводу, что основными характерными чертами развития современного рынка ипотечного жилищного кредитования в России являются: увеличение масштабов ипотечного жилищного кредитования и рост цен на недвижимость. Такие характеристики означают увеличение капитализации рынка жилой недвижимости и повышение совокупного спроса. Таким образом, это может способствовать стимулированию застройщиков увеличивать свою активность, что в дальнейшем должно привести к развитию рынка жилой недвижимости.
Список использованных источников
1. Аракелян Н.Ф., Караваева Ю.С. Состояние российской системы ипотечного кредитования // Вестник евразийской науки. 2018. №2.
2. Kaldiyarov D.A., Dudin M.N., Reshetov K.Y, Bashilov B.I., Noskov I.Y. Developing vehicles for collective investment in real estate in the Russian Federation //Journal of Real Estate Literature. 2018.
3. Любовцева Е.Г., Савдерова А.Ф. Перспективные направления развития кредитования населения // Вестник евразийской науки. 2018. №4.
4. Караваева Ю.С. Современный рынок ипотечного кредитования и проблемы его развития // Вестник НГИЭИ. 2018. №2 (81).
5. Клочкова Е.Н., Толстякова М.А. Рынок жилой недвижимости: тенденции и перспективы // Статистика и экономика. 2019. №3.
6. Итоги развития рынков ипотеки. URL: Ы^://дом.рф/ир1оэМЫоскМ67М67с06Паа33136566с346ШЬЬ24128.раГ (дата обращения: 02.10.2021).
7. Айзинова И.М. Ипотечное кредитование как инструмент жилищной политики // Научные труды: Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН. 2017. №15.
8. Берлизев Б.М. Анализ рынка жилищно-ипотечного кредитования в России // Актуальные проблемы менеджмента, экономики и экономической безопасности. 2020. С. 54-59.
9. Обзор рынков жилья, жилищного строительства и ипотеки. URL: https:/^OM^/upload/iblock/e8b/e8b089e88ad8d89e195n4ac8f554d7b.pdf (дата обращения: 02.10.2021).
10. Подколзина И.М., Мамаева М.Д. Анализ банковской системы РФ на современном этапе развития экономики // В сборнике статей победителей II Международного научно-практического конкурса «Научные достижения и открытия 2017». 2017. С. 60-65.
11. Таранова И.В., Подколзина И.М., Данилова К.И. Современная продуктовая линейка в банковской сфере // Вестник Института дружбы народов Кавказа (Теория экономики и управления народным хозяйством). Экономические науки. 2017. № 3 (43). С. 18.
12. Таранова И.В., Подколзина И.М. Банковская деятельность в условиях становления рынка и интернационализации экономики // Вестник Института дружбы народов Кавказа (Теория экономики и управления народным хозяйством). Экономические науки. 2016. № 4 (40). С. 16.
13. Ценовой пузырь: что будет с рынком жилья из-за продления льготной ипотеки. URL: https://realty.rbc.ru/news/5f918d599a7947cf14a6e24b (дата обращения: 02.10.2021).
References
1. Arakelyan N.F., Karavaeva Yu.S. Sostoyanie rossiiskoi sistemy ipotechnogo kreditovaniya, Vestnik evraziiskoi nauki. 2018. №2.
2. Kaldiyarov D.A., Dudin M.N., Reshetov K.Y, Bashilov B.I., Noskov I.Y. Developing vehicles for collective investment in real estate in the Russian Federation, Journal of Real Estate Literature. 2018.
3. Lyubovtseva E.G., Savderova A.F. Perspektivnye napravleniya razvitiya kreditovaniya naseleniya, Vestnik evraziiskoi nauki. 2018. №4.
4. Karavaeva Yu.S. Sovremennyi rynok ipotechnogo kreditovaniya i problemy ego razvitiya, Vestnik NGIEI. 2018. №2 (81).
5. Klochkova E.N., Tolstyakova M.A. Rynok zhiloi nedvizhimosti: tendentsii i perspektivy, Statistika i ekonomika. 2019. №3.
6. Itogi razvitiya rynkov ipoteki. URL: https://dom.rf/upload/iblock/d67/d67c06f1da33136566c346f2dbb24128.pdf (data obrashcheniya: 02.10.2021).
7. Aizinova I.M. Ipotechnoe kreditovanie kak instrument zhilishchnoi politiki, Nauchnye trudy: Institut narodnokhozyaistvennogo prognozirovaniya RAN. 2017. №15.
8. Berlizev B.M. Analiz rynka zhilishchno-ipotechnogo kreditovaniya v Rossii, Aktual'nye problemy menedzhmenta, ekonomiki i ekonomicheskoi bezopasnosti. 2020. S. 54-59.
9. Obzor rynkov zhil'ya, zhilishchnogo stroitel'stva i ipoteki. URL: https://dom.rf/upload/iblock/e8b/e8b089e88ad8d89e195114ac8f554d7b.pdf (data obrashcheniya: 02.10.2021).
10. Podkolzina I.M., Mamaeva M.D. Analiz bankovskoi sistemy RF na sovremennom etape razvitiya ekonomiki, V sbornike statei pobeditelei II Mezhdunarodnogo nauchno-prakticheskogo konkursa «Nauchnye dostizheniya i otkrytiya 2017». 2017. S. 60-65.
11. Taranova I.V., Podkolzina I.M., Danilova K.I. Sovremennaya produktovaya lineika v bankovskoi sfere, Vestnik Instituta druzhby narodov Kavkaza (Teoriya ekonomiki i upravleniya narodnym khozyaistvom). Ekonomicheskie nauki. 2017. № 3 (43). S. 18.
12. Taranova I.V., Podkolzina I.M. Bankovskaya deyatel'nost' v usloviyakh stanovleniya rynka i internatsionalizatsii ekonomiki, Vestnik Instituta druzhby narodov Kavkaza (Teoriya ekonomiki i upravleniya narodnym khozyaistvom). Ekonomicheskie nauki. 2016. № 4 (40). S. 16.
13. Tsenovoi puzyr': chto budet s rynkom zhil'ya iz-za prodleniya l'gotnoi ipoteki. URL: https://realty.rbc.ru/news/5f918d599a7947cf14a6e24b (data obrashcheniya: 02.10.2021).
