СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ЭКОНОМИКА, ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО И ПРАВО

Том 9 • Номер 1 • Январь-март 2019 ISSN 2222-534Х

>

издательство

Креативная экономика

Journal of Economics, Entrepreneurship and Law

r.

Состояние и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России

Ибадлаева Э.С. 1

1 Крымский федеральный университет им. В.И. Вернадского, Симферополь, Россия АННОТАЦИЯ:

В статье представлены основные результаты развития ипотечного кредитования в России за 2014-2016 гг. Проанализировано текущее состояние рынка ипотечного кредитования в сложившихся социально-экономических условиях в Российской Федерации. Представлен обзор ключевых показателей рынка за последние несколько лет. На данный момент процентные ставки снизились по сравнению с предыдущим годом, в связи с этим были проанализированы минимальные процентные ставки в банках. Рассмотрены ипотечные программы с самыми выгодными условиями и льготное ипотечное кредитование.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: ипотека, банк, кредит, жилье, ипотечный портфель

The condition and perspectives of development of mortgage lending in Russia

Ibadlaeva E.S. 1

1 V.I. Vernadsky Crimean Federal University, Russia

Введение

Ипотека и ипотечное кредитование - основной механизм, который делает жилье доступным во многих странах мира. И приобретает все большую популярность из года в год. Большой вклад в разработку проблем ипотечного кредитования внесли такие зарубежные экономисты, как Г. Асхауер, Д. Джонсон, Д. Ливингстон, Р. Страйк, Дж. Фридман. Отдельные аспекты исследованы в трудах известных российских ученых Н.А. Кричевского, М.И. Калинина, Е.В. Черных, М.В. Митрофановой, О.С. Белокрыловой, И.В. Довдиенко, В.З. Черняка, В.И. Якимовича, Л.Б. Лазаревой и других.

Для формирования перспектив развития ипотечного кредитования необходимо точно, а главное, своевременно оценить состояние рынка ипотечного кредитования в РФ. Постоянно сменяющиеся экономические условия, в которых формируется этот рынок, обуславливают необходимость регулярного мониторинга финансового и эконо-

мического положения, что обеспечивает актуальность и интерес публики к данному исследованию.

Из года в год рынок ипотечного кредитования развивается. Для более подробного анализа рассмотрим итоги ипотечного кредитования в Российской Федерации за период 2014-2018 гг.

1. В 2014-2015 гг. экономика России подверглась множеству негативных факторов, повлиявших на рынок ипотечного кредитования, к ним в частности относятся: снижение цен на нефть, санкции в отношении ряда отраслей экономики, падение курса национальной валюты.

2. В течение 2014 года наблюдалась резкое увеличение ставки ипотечного кредита, достигшего максимально высокого уровня, составив 15-18 %, при этом в 2015 году ситуация меняется и средняя ставка ипотеки достигает 11-12 % на первичном рынке (что ниже уровня инфляции) и 13-15 % на вторичном.

3. Темпы снижения объемов выдачи ипотеки в 2015 году оказались гораздо ниже прогнозируемых в начале года (-35 % по сравнению -77 % в 2009 году).

4. В 2015 году в России выдано 691,9 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 1,14 трлн руб., что ниже уровня 2014 года на 35 % в стоимостном и 32 % в количественном выражении. Средняя ставка выдачи ипотечных кредитов за год составила 13,3 %, что всего на 0,9 п.п. выше, чем в 2014 году.

5. В условиях высокой волатильности курса рубля положительной тенденцией является практически полная остановка выдачи ипотечных кредитов в валюте. В 2015 году предоставлен всего 91 валютный кредит (750 в 2014 году) на общую сумму

ABSTRACT:_

The article presents the main results of the development of mortgage lending in Russia for 2014-2016. the current state of the mortgage market in the current socio-economic conditions in the Russian Federation is Analyzed. The review of key market indicators for the last few years is presented. At the moment, interest rates have decreased compared to the previous year, in this regard, the minimum interest rates in banks have been analyzed. The mortgage programs with the most favorable conditions and preferential mortgage lending are considered.

KEYWORDS: mortgage, bank, loan, housing, mortgage portfolio

JEL Classification: L74, R31, R38, 012 Received: 18.03.2019 / Published: 31.03.2019

© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers For correspondence: Ibadlaeva E.S. (ibadlaeva960mail.ru)

CITATION:_

Ibadlaeva E.S. (2019) Sostoyanie i perspektivy razvitiya rynka ipotechnogo kreditovaniya v Rossii [The condition and perspectives of development of mortgage lending in Russia]. Ekonomika, predprinimatelstvo ipravo. 9. (1). - 67-77. doi: 10.18334/epp.9.1.40614

3,7 млрд руб. Таким образом, средний размер валютного кредита составил более 40 млн руб. (1,6 млн - средний размер рублевого). Это свидетельствует о том, что валютная ипотека окончательно превратилась в крайне узкоспециализированный сегмент рынка для обеспеченных заемщиков, приобретающих элитное жилье [5].

Следующим этапом проанализируем итоги на рынке ипотечного кредитования за 2016 год.

1. По оценкам АИЖК, объем выданных ипотечных кредитов за 12 месяцев 2016 года вырос почти на 30 % - до 1,475 трлн руб. Около 860 тыс. семей улучшили жилищные условия.

2. Основной тенденцией рынка ипотеки в 2016 году стало снижение процентных ставок. Ставки выдачи по ипотечным кредитам в конце 2016 года составили 12-12,5 %, а в среднем за год - около 12,6 % по сравнению с 13,35 % в 2015 году. Таким образом, ставки по ипотечным кредитам достигли уровня 2014 года.

3. Качество ипотечного портфеля банков поддерживается на высоком уровне. На 01.12.2016 доля ипотечной задолженности со сроком задержки платежей 90 дней и более составляет 2,8 % ипотечного портфеля, что сравнимо с ведущими развитыми странами.

4. Государственная программа субсидирования ипотечных ставок для приобретения недвижимости в новостройках в 2016 году предусмотрела выделение 304 тыс. кредитов на сумму 556 млрд руб., что составляет порядка 38 % от общей суммы выданных за анализируемый год ипотечных кредитов.

Совокупный объем выданных кредитов в залог недвижимости за первые пять месяцев 2017 года превысил 610 млрд руб., следовательно, темпы роста в годовом исчислении составили 11 %, что свидетельствует о развивающемся рынке и объясняется весомым снижением ставок и улучшением макроэкономических показателей. Продолжающемуся росту величины ипотечного рынка способствуют снижающиеся процентные ставки по кредитам.

Начало 2017 года ознаменовало снижение средневзвешенных процентных ставок по ипотеке на 1,2-1,5 п.п. Одновременно ключевая ставка Банка России снизилась на 0,75 п.п. В начале июня ведущие ипотечные кредиторы сократили процентные ставки по главным ипотечным продуктам порядка на 0,2-0,75 п.п. Этот факт стимулировал дальнейший рост популярности и доступности ипотечного кредитования среди насе-

ОБ АВТОРЕ:_

Ибадлаева Эльзара Серверовна, магистрант [ibad1aeva960mai1.ru]

ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_

Ибадлаева Э.С. Состояние и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России // Экономика, предпринимательство и право. - 2019. - Том 9. - № 1. - С. 000-000. doi: 10.18334/ерр.9.1.40614

ления на фоне увеличения конкуренции в наиболее качественном розничном кредитном сегменте.

RAEX (Эксперт РА) провел опрос участников банковского рынка в рамках круглого стола «Ипотека в России», состоявшегося в Москве 26 октября 2016 года. В опросе приняли участие представители 13 российских кредитных организаций.

Большинство достаточно позитивно оценивает перспективы ипотечного кредитования: 87 % ожидают, что объем выдачи по итогам 2016 года вырастет более чем на 20 % и составит не менее 1,4 трлн руб.

При этом прогноз RAEX (Эксперт РА) по выдаче 1,6 трлн руб. ипотечных кредитов (+40 % к 2015 году) разделяют 43 % респондентов. Роста рынка менее чем на 20 % (объем выдачи менее 1,4 трлн руб.) ожидают только 13 % респондентов [3].

Далее рассмотрим по данным официального сайта ЦБ ипотечные жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам-резидентам, и приобретенные права требования по ипотечным жилищным кредитам в РФ (табл. 1) [7].

Таблица 1

Ипотечные жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам-резидентам в РФ, в рублях

Объем предоставленных кредитов, тыс.ед. Объем выданных кредитов, трлн руб. Задолженность по кредитам, трлн руб. Средневзвешенный срок кредитования с начала года, мес. Средневзвешенная ставка с начала года, %

Год Всего В том числе просроченная

2013 823,18 1,34 2,54 0,03 176,4 12,44

2014 1012,06 1,75 3,39 0,03 179,5 12,45

2015 699,42 1,16 3,85 0,04 176,4 13,35

2016 856,34 1,47 4,42 0,05 183,0 12,48

Источник: составлено автором

По данным таблицы 1, которые были взяты из официального сайта Банка России, мы видим, что за анализируемый период, а именно за 2013-2016 года, больше всего было предоставлено кредитов в 2014 году, количество составило 1012,06 тыс. кредитов при средневзвешенной ставке по выданным с начала года кредитам 12,45 %, объём кредитов составил в этом году 1,75 трлн руб.

На 01.01.2017 количество выданных ипотечных жилищных кредитов физическим лицам-резидентам составляет 856,34 тыс. руб. при средневзвешенной ставке 12,48 %. Большее количество задолженностей по кредитам составляет 4,42 трлн руб. за 2016 год, в том числе просроченная - 0,05 трлн руб.

Следующим важным этапом в анализе рынка ипотечного кредитования является изучение динамики задолженности по ипотечному жилищному кредитованию, предоставленному физическим лицам-резидентам, представленной на рисунке .

Таким образом, проведенный анализ свидетельствует о том, что задолженности по ипотечному жилищному кредитованию в периоде с 2013 по 2017 гг. с каждым годом всё больше.

За период 2013-2014 гг. наблюдается наиболее резкий скачок увеличения задолженности по ипотечному жилищному кредитованию, предоставленному физическим лицам-резидентам.

Практика показывает, что наиболее частыми причинами возникновения просрочек по ипотечным платежам являются: уменьшение или задержка выплаты зарплаты, увольнение с работы, длительная нетрудоспособность заемщика, тяжелая болезнь родственников, рождение детей, рост курса валют (для тех, кто брал ипотеку в валюте) и возникновение других чрезвычайных обстоятельств. Поведенный анализ свидетельствует о том, что таких ситуаций не избежать, однако целесообразно выработать некий алгоритм при их возникновении.

Задолженность по И>ЮС, в мцад. руб -Тейп прироста задолженности по И>№. в %

5000 140

01.0^2013 01,01.2014 01,01,2015 01.01.2016 01.01.2017

Рисунок. Динамика задолженности по ипотечному жилищному кредитованию, предоставленным физическим лицам-резидентам, в млрд руб. Источник: составлено автором

В бесконечном множестве банков и предлагаемых ими ипотечных программах обычному человеку легко запутаться. Правильный выбор кредитора и конкретного предложения - гарантия качественной сделки и выгодных условий. Практически каж-

дый банк на российском рынке предлагает своим клиентам ипотечное кредитование. Рассмотрим наиболее интересные предложения 2016 года подробнее в таблице 2.

Таблица 2

Ипотечные программы в российских банках в 2016 году

Банк Название кредитной программы Сумма займа Ставка годовых, % Срок, годы Первоначальный взнос от стоимости недвижимости, %

Газпромбанк Простая ипотека От 500 тыс. до 10 млн руб. (Москва и Санкт- Петербург) и до 7 млн руб. (остальные субъекты РФ) 13,5 До 30 лет От 50

Приобретение квартиры От 500 тыс. до 45 млн руб. 11,5 - 12 До 30 лет От 15

Сбербанк России Приобретение готового жилья От 300 тыс. руб. От 11,25 До 30 лет От 20

Приобретение строящегося жилья От 12

ДельтаКре-дит Кредит на квартиру или её долю 11,25 До 25 лет От 15

Новостройка От 20

Райффайзенбанк Квартира в новостройке От 500 тыс. до 26 млн руб. От 12,25 От 1 до 25 лет От 10

Недвижимость под залог имеющегося жилья 11,9

Источник: составлено автором

По данным, представленным в таблице 2, мы видим, что из тех банков, в которых мы рассмотрели ипотечные программы в 2016 году, самую высокую процентную ставку имеет Газпромбанк, а именно 13,5 %, но это на простую ипотеку, а на приобретение квартиры такую же, как и в других банках - 11,5-12 %.

Что касается первоначального взноса, то здесь также имеет высокий процент от недвижимости Газпромбанк, а именно от 50 %.

Самый меньший взнос предлагает нам такой банк, как Райффайзенбанк, то есть от 10 % первоначального взноса от стоимости недвижимости.

В 2017 году по сравнению с 2016 годом уже изменились некоторые показатели. Например, в банке ДельтаКредит уже можно взять ипотеку на квартиру в новостройке от 10,75 % годовых.

Данная таблица не может отразить весь перечень программ кредитования с самыми выгодными условиями, так как происходит их постоянное обновление и дополнение, появляются новые акции от банков и спецпредложения с различными льготами.

Поэтому проанализируем, какие же льготные ипотечные кредиты присутствовали на рынке за 2014-2016 гг.

Некоторые коммерческие банки по своему желанию предоставляют льготное ипотечное кредитование. Делается это, как правило, чтобы привлечь больше клиентов. Чаще всего это выражается в понижении процентной ставки для определенных категорий граждан, скидке при рождении ребенка, оплате расходов на оформление недвижимости.

К льготной категории кредитования, получающей субсидию от государства, относятся молодые семьи. Субсидия может составлять до 40 % при покупке жилья. Семья считается молодой, если оба супруга не достигли 35-летнего возраста, или это должна быть неполная семья с тем же ограничением по возрасту. Для этого семья должна нуждаться в улучшении условий проживания, т.е. стоять в очереди на получение квартиры. А также иметь необходимый доход, чтобы оплачивать платежи на покупку жилья. Кроме государства льготы на ипотеку предоставляют молодым семьям некоторые банки. Сбербанк предлагает право привлечь до 6 созаемщиков при оформлении ипотеки, первоначальный взнос оценивается в 10-15 % от общей стоимости. При рождении ребенка возможно оформление рассрочки на основной долг сроком до 3-х лет. Многие банки предоставляют возможность применить материнский капитал в качестве первого взноса или для погашения задолженности по уже существующему кредиту.

Для военнослужащих в РФ выделяются денежные субсидии, которые могут быть использованы в качестве первого взноса, а далее для оплаты ипотечного кредита.

Для научных сотрудников академии наук РФ не старше 35 лет и докторов наук не старше 40 лет предоставляется возможность участия в льготной ипотечной программе «Молодые ученые». Первый взнос составляет 10 % под 10-10,5 % годовых. При рождении ребенка появляется возможность уменьшения ежемесячного процента в 2 раза на срок 1,5 года.

В 2012 году вступил в силу проект в поддержку учителей. На сегодняшний день проект реализуется не во всех регионах. Ипотечные кредиты выдаются молодым учителям до 35 лет под годовой процент 8,5. На первоначальный взнос должна распространяться субсидия из местного бюджета.

В разработке находится ипотека для многодетных семей и ипотека для сотрудников МВД.

Процентные ставки в банках мы рассмотрим в таблице 3 [4].

Таблица 3

Самые низкие процентные ставки банков по ипотеке в 2017 году

Название банка На новостройки На готовое С государственной поддержкой

Абсолют банк от 11,5 % от 11,5 % -

Акбарс банк от 13,5 % от 13,5 % от 11,2 %

Банк Москвы от 11,6 % от 11,6 % -

ВТБ24 от 12,1 % от 12,1 % -

Газпромбанк от 11 % от 11 % -

Локо банк от 13,9 % от 13,9 % -

МТС банк от 13,5 % от 13,5 % 12 %

Открытие банк от 12,5 % от 12,5 % -

Промсвязь банк от 12,5 % от 12 % -

Райффайзенбанк от 11 % от 11,5 % -

Россельхозбанк от 7 % от 7 % -

Сбербанк России от 11 % от 10,25 % 12 %

Транскапиталбанк от 8 % от 13 % -

Бинбанк от 11,25 % от 11,25 % от 10,5 %

Уралсиб от 10,8 % от 12 % -

Юникредит от 13 % от 13 % -

Росэнергобанк от 11,5 % от 11,5 % -

СКБбанк от 8,5 % от 13 % -

Связь банк от 12,5 % от 12,5 % -

Тинькофф банк -0,8 % от ставок банков партнеров -0,8 % от ставок банков партнеров -0,8 % от ставок банков партнеров

Источник: составлено автором

Из данных таблицы 3 мы видим, что самые низкие процентные ставки предлагает в 2017 году Россельхозбанк, а именно от 7 %.

Стоит отметить, что Сбербанк России снизил базовую ставку по ипотеке на 1,1 про-

центного пункта - до 10,9 % - с 20 февраля 2017 года, об этом сообщил президент и председатель правления Сбербанка Герман Греф на конференции «Инновации рынка недвижимости». Будем надеяться, что все банки последуют этому примеру.

Многие банки предлагают льготные условия на ипотечный кредит зарплатным клиентам своего банка. Процентные ставки по таким ипотекам понижены на 1,5 %, кроме того, официальный доход заемщика подтверждения не требует, т.к. все движения по карте банк видит сам. Оформление кредита осуществляется быстрее, а пакет документов требуется минимальный. Но тем не менее официальная зарплата заемщика должна быть достаточно высокой.

Прежде чем оформлять ипотечный кредит, рынок предложений по ипотеке должен быть изучен максимально хорошо. Только в этом случае можно подобрать наиболее выгодные условия. Если существует возможность использовать какие-либо льготы, ей нужно воспользоваться.

Заключение

В настоящее время ипотечные отношения в России не достигли того масштаба и той зрелости, какими должны быть. Многие эксперты полагают, что проблема не в самой системе ипотечного кредитования, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6 % в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет велика, ипотека не будет иметь массового характера. Поэтому для решения жилищной проблемы в нашей стране необходимо либо обеспечить увеличение уровня доходов населения, либо рост объемов жилищного строительства с целью снижения стоимости жилья.

ИСТОЧНИКИ:

1. Ворошилова И.В., Носова Т.П. Роль ипотеки в решении социальных проблем России

// Политическое и социально-экономическое развитие Юга России: история, современность, перспективы развития: Сборник научных статей международной научно-практической конференции. Москва, 2015. - с. 57-62.

2. Ворошилова И.В., Носова Т.П. Ипотечное кредитование в банке ВТБ 24 (ЗАО) //

Политическое и социально-экономическое развитие Юга России: история, современность, перспективы развития: Сборник научных статей международной научно-практической конференции. 2015. - с. 52-57.

3. Официальный сайт «Рейтинговое агентство Эксперт РА». [Электронный ресурс].

URL: http://raexpert.ru.

4. Информационный портал Banki.ru. [Электронный ресурс]. URL: http://www.banki.ru.

5. Официальный сайт «Агентство ипотечного жилищного кредитования». [Электронный ресурс]. URL: Ы^р://дом.рф.

6. Официальный сайт «Агентство недвижимости «Est-a-Tet». [Электронный ресурс].

URL: http://www.estatet.ru.

7. Ипотечные жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам- резиден-

там в РФ. Официальный сайт Центрального Банка России. [Электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru.

8. Влияние глобализации на систему финансовой безопасности банков: ипотечное

кредитование // Финансовые рынки и инвестиционные процессы: Сборник трудов III Международной научно-практической конференции. 2016. - с. 3-8.

9. Норец Н.К. О тонкостях ипотечного кредитования в России // Актуальные пробле-

мы современной науки: взгляд молодых ученых: Международная научно-практическая конференция. Грозный, 2019.

10. Воробьев Ю.Н. Инвестиционный потенциал России: теоретические возможности и практика реализации // Финансовые рынки и инвестиционные процессы: сборник трудов V Международной научно-практической конференции. Симферополь, 2018. - с. 6-10.

11. Борщ Л.М., Тюлин А. Рынок банковских услуг России: основы кредитования // Научный вестник: финансы, банки, инвестиции. - 2016. - № 2(35). - с. 82-91.

12. Горовец Н.А., Чернышева В.С. Состояние ипотечного кредитования в крымском федеральном округе // Финансовые рынки и инвестиционные процессы: сборник трудов III Международной научно-практической конференции. Симферополь, 2016. - с. 167-170.

13. Норец Н.К., Лисовая Т.В. К вопросу об истории возникновения ипотеки в России // Финансовые рынки и инвестиционные процессы: сборник трудов V Международной научно-практической конференции. Симферополь, 2018. -с. 74-77.

14. Норец Н.К Об истории возникновения ипотеки в России // Научный вестник: финансы, банки, инвестиции. - 2019. - № 3(48). - с. 122-131.

15. Российская Федерация: последние тенденции экономического развития: доклад экспертов Всемирного банка под руководством Биргит Хансл. Мтесопотк. [Электронный ресурс]. URL: Ы^р://ттесопот1с.рпггед.га/й^/есопот1с_рпггед_ ru/docs/rer-30-rus.pdf.

REFERENCES:

Borsch L.M., Tyulin A. (2016). Rynok bankovskikh uslug Rossii: osnovy kreditovaniya [The market of banking services in Russia: the fundamentals of lending]. Scientific Herald: finance, banks, investments. (2(35)). 82-91. (in Russian).

Gorovets N.A., Chernysheva V.S. (2016). Sostoyanie ipotechnogo kreditovaniya v krymskom federalnom okruge [The state of mortgage lending in the Crimean Federal district] Financial markets and investment processes. 167-170. (in Russian).

Norets N.K (2019). Ob istorii vozniknoveniya ipoteki v Rossii [About the history of mortgages in Russia].Scientific Herald: finance, banks, investments. (3(48)). 122131. (in Russian).

Norets N.K. (2019). O tonkostyakh ipotechnogo kreditovaniya v Rossii [About the intricacies of mortgage lending in Russia] Actual problems of modern science: a view of young scientists. (in Russian).

Norets N.K., Lisovaya T.V. (2018). K voprosu ob istorii vozniknoveniya ipoteki v Rossii [To the question about the history of mortgages in Russia] Financial markets and investment processes. 74-77. (in Russian).

Vorobev Yu.N. (2018). Investitsionnyy potentsial Rossii: teoreticheskie vozmozhnosti i praktika realizatsii [Investment potential of Russia: theoretical perspectives on practice implementation] Financial markets and investment processes. 6-10. (in Russian).

Voroshilova I.V., Nosova T.P. (2015). Ipotechnoe kreditovanie v banke VTB 24 (ZAO) [Mortgage lending in the Bank VTB 24 (ZAO)] Political and socio-economic development of the South of Russia: history, modernity, prospects of development. 52-57. (in Russian).

Voroshilova I.V., Nosova T.P. (2015). Rol ipoteki v reshenii sotsialnyh problem Rossii [The role of mortgages in the solution of social problems of Russia] Political and socio-economic development of the South of Russia: history, modernity, prospects of development. 57-62. (in Russian).