CC BY
180Ипотечное кредитование в России: особенности и возможные пути развития
Матвеевский Сергей Сергеевич,
к.т.н., доцент, доцент Департамента банковского
дела и финансовых рынков Финансового университета при
Правительстве Российской Федерации
E-mail: [email protected]
Протосеня Александр Дмитриевич,
студент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации E-mail: [email protected]
Авторы исследовали развитие ипотечного кредитования в России. Было выявлено, что основным фактором снижения ставок является государственное субсидирование кредитов в рамках реализации специальных программ. Определены экономические эффекты от внедрения проектов: «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека» и «Льготная ипотека». Описаны проблемные зоны российского рынка данного вида кредитования: некомфортные условия по традиционным программам; небольшой выбор среди существующих госпрограмм; низкий уровень правовой осведомлённости заёмщиков. Сделан вывод о необходимости принятия федерального закона «О строительных сберегательных кассах», тщательного регулирования ипотечного спроса и расширении списка правительственных проектов.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, ипотека, государственная поддержка, льготная ипотека, коммерческие банки, ключевая ставка.
Сегодня денежно-кредитные отношения среди субъектов экономики настолько быстро происходят и изменяют свой вид, что банковской системе необходимо постоянно адаптироваться и расширять список услуг, предоставляемых населению. Причина такого поведения кредитных организаций заключается в открытии новых перспективных рынков, а значит в получении дополнительного заработка. Одним из таких растущих направлений стало ипотечное кредитование, которое продолжает постоянно совершенствоваться и по сей день.
Однако коммерческие банки являются не единственными, кто заинтересован в создании новых проектов по предоставлению кредитов в форме залога недвижимости. Большой интерес к этой теме проявляет и государство, поскольку при правильном построении системы решается одна из наиболее важных социальных проблем - жилищный вопрос.
С помощью ипотечного кредитования население, которое не располагает в данный момент собственными средствами для покупки квартиры, имеет возможность уже сейчас обеспечить себя жилплощадью. Кроме того, государство часто предлагает воспользоваться различными льготами при взятии такого вида кредита, чем пользуются в основном молодые семьи. Такая политика способна не только привести к демографическому росту в стране, но и стимулировать заёмщиков к высококачественному и объёмному выполнению работы по причине опасения увольнения.
Многие страны также, как и Россия, начали принимать активные меры по улучшению существующей системы ипотечного кредитования, и опыт развитых стран даёт внушительную базу для изучения проблемы.
Целью статьи является исследование устройства российского рынка ипотечных кредитов, его последних государственных программ, а также поиск проблемных мест с целью выявления необходимого направления для успешного реформирования системы выдачи ссуд под залог недвижимости в нашей стране.
Существующая сегодня практика выдачи ипотечных кредитов в Российской Федерации начала формироваться только в конце 20 века. Отправным событием можно считать создание в 1997 году Правительством РФ «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - АО «АИЖК»), задачей которого стало улучшение условий выдачи ссуд под залог имущества для населения. Принцип работы такого учреждения схож с американскими специализированными агентствами, которые выкупают кредиты у бан-
сз о
со £
m Р
сг
от А
=Е
ков и впоследствии реализовывают облигации на фондовом рынке, обеспеченные платежами заёмщиков. Такая концепция позволяет государству обеспечить низкую стоимость кредитов по ипотеке, а соответственно увеличить их доступность.
В июле 1998 сделки по данному виду кредита стали регламентироваться федеральным законом № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Однако уже через месяц в стране обострился экономический кризис после объявленного дефолта по внутреннему долгу, вследствие которого лишь малая часть кредитных организаций имела возможность предоставить ипотечный кредит в условиях высоких темпов инфляции и резкого падения доходов населения.
В 2000 году Правительство РФ приняло решение об одобрении «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России» [1], согласно которой государство должно учитывать международный опыт и адаптировать его под российские реалии при формировании законодательной базы. Кроме того, в документе подробно даётся толкование о действующих экономических субъектах и их функциях, что помогло очистить данный рынок от неспециализированных организаций. Тем не менее темпы роста ипотечного сектора, по-прежнему, находились на низком уровне. Основными клиентами были состоятельные люди старше 30 лет, имеющие семьи (Таблица 1).
Таблица 1. Портрет ипотечного заёмщика в 2000-2005 гг.
2000 1000 0
.....I.....I |1 I
I || ,|
Показатели Характеристика
Доля заемщиков в возрасте до 30 лет менее 15%
Средний фактический срок кредита менее 5 лет
Доходы очень высокий (часто в валюте)
Семейное положение женат/замужем, есть 1-2 ребенка
Ставка по кредиту до 30% в валюте, до 50% в рублях
О. в
Источник [2]
Исходя из среднего срока кредита можно сделать вывод, что ипотечные кредиты выдавились, преимущественно, на короткий срок. Решение этой проблемы было связано с развитием рынка ипотечных ценных бумаг.
С 2004 по 2008 наблюдается заметный рост количества выдачи ссуд под залог имущества (рис. 1).
Такой позитивной тенденции способствовала деятельность АО «АИЖК», которое ввело систему рефинансирования (перекредитования). На рынке началась серьёзная конкуренция, в условиях которой банки стали уменьшать не только процент по первоначальному взносу, но и ставки по ипотеке в целом (рис. 2).
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
■ Количество выданных ипотечных кредитов, тыс.шт.
I Объём выданных ипотечных кредитов, млрд.руб.
Рис. 1. Динамика ипотечного кредитования 2001-2015 Источник [2]
20,0% 14,9% 13,7% 12 6% 12,9% 14,3% 13,1% 119% 12 3% 12 4% 12 5% 13,3%
0,0% ■■■■■■■■■■■
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Рис. 2. Динамика средней ставки выдачи по кредитам в рублях 2005-2015
Источник [2]
На графиках можно заметить влияние мирового кризиса в 2008-2009 гг., который в дальнейшем повлиял на повышение ставок и снижение сроков предоставления ссуд. Перспективы развития ипотечного кредитования в России после мирового финансового кризиса были связаны с государственной поддержкой, увеличением конкуренции среди банков, ростом доходов российского среднего класса [3].
Для поддержания ипотечного рынка в 2009 г. было создано «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (дочерняя компания АО «АИЖК»), которое помогало в получении отсрочки по кредиту на год. Сегодня снижение процентных ставок происходит в основном за счёт государственного субсидирования кредитов на покупку жилья, проводником которых является АО «АИЖК» (ныне «ДОМ.РФ»). Согласно «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» Правительство РФ предпринимает меры по разработке и реализации программ по выдаче ссуд под залог недвижимости для отдельных категорий граждан. Рассмотрим наиболее актуальные ипотечные программы и экономический эффект от их внедрения [4]:
1. Государственная программа «Семейная ипотека». Предоставляется семьям с ребёнком по ставке 6% годовых на приобретение жилья или строительство частного дома. Согласно диаграмме ниже (рис. 3) программа реализуется с 2018 года, однако в первый год не получила серьёзного распространения. Впоследствии были сняты первоначальные ограничения по сроку кредитования (8 лет), а также некоторыми банками для клиентов с хорошей кредитной историей были предложены более низкие ставки на уровне 4,5-5%.
«Семейная ипотека» стала неким «драйвером» развития ипотечного рынка, сроки действия которой были продлены до конца 2023 года.
2. «Дальневосточная ипотека». Предоставляется молодым семьям (до 35 лет включительно) на приобретение жилья в новостройках в Дальневосточном федеральном округе или пользователям «дальневосточного гектара» на строи-
тельство дома под 2% годовых. Согласно диаграмме ниже (рис. 4) программа реализуется с 2019 года и направлена на уменьшение оттока населения из региона. Аналитики предположили, что в год появления данного предложения граждане откладывали оформление ипотеки в надежде на снижение годовой ставки. В 2020 году в результате смягчения процентных условий программа имела успех, поскольку 14 370 семей оформили ипотеку на сумму 51,4 млрд руб.
100000 0
Рис. 3. Динамика выданных кредитов по программе "Семейная ипотека"
Источник [5,6,7]
Тем не менее есть и негативные тенденции, например, низкие процентные ставки сформировали повышенный спрос на жильё в ДФО, что отражается резким ростом стоимости недвижимости, и, как следствие, уменьшением темпов увеличения количества заявок.
884,16
51 438,09 14 370
_37 632,8
9 058
0
251
2019 2020 2021 (на сентябрь)
■ Количество кредитов, шт ■ Сумма кредитов, млн руб
Рис. 4. Динамика выданных кредитов и их общего объёма в рублях по программе "Дальневосточная ипотека"
Источник [5,6,7]
3. Льготная ипотека под 6,5% годовых. Данная государственная программа особенно отличалась от других видов поддержки, поскольку была предложена в качестве антикризисной меры во время пандемии COVID-19. Она была доступна для всех граждан РФ, не имела региональных ограничений и распространялась как на строящееся объекты, так и на готовое жильё.
Для приобретения данного кредита, заёмщик должен был выполнить два условия:
• Уплата первоначального взноса (15% от стоимости кредита)
• Сумма не должна превышать 12 млн.руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей или 6 млн.руб. - для других регионов.
Программа льготной ипотеки оказало огромное влияние на российский рынок [8]. На конец 2020 года было выдано 345,6 тысяч кредитов на сумму свыше 1 трлн руб. Несмотря на то, что сотни тысяч граждан обрели жильё, возникла ситуация схожая с событиями при реализации программы «Дальневосточная ипотека», когда резкий рост спроса на недвижимость привёл к дефициту доступных квартир и удорожанию жилья. По завершению срока программы она была заменена
схожей, но с увеличенной ставкой до 7% годовых, что привело к спаду активности приобретения заёмщиками такой ипотеки.
Проанализировав работу российского ипотечного рынка, отметим, что наиболее весомой проблемой являются некомфортные условия по традиционным (не льготным) видам кредитования. Во многом это касается новостроек и необходимости уплачивать высокий первоначальный процентный взнос или совершать регулярные платежи, превышающие сумму месячного заработка. Одним из решений данной проблемы может стать создание строительных сберегательных кассах (далее - ССК) [9]. Данная модель широко распространена в Германии. Согласно ней будущий заёмщик, заключив договор с ССК, вкладывает свои сбережения в течение определённого срока до достижения необходимого объема средств. Когда сумма составит 30-50% от стоимости квартиры (в зависимости от условий договора), вкладчик получает право взятия кредита в объёме, необходимом для покупки жилья. После завершения строительства человек получает объект недвижимости, выплатив строительной компании оставшуюся стоимость по договору. Для запуска такого механизма в России Государственной Думе следует принять федеральный закон «О строительных сберегательных кассах», который уже несколько лет находится на рассмотрении [10].
Другая проблема ипотечного кредитования связана с предоставлением государственной поддержки. В каких-то случаях её недостаточно, например, некоторые предложения имеют строгие ограничения в отношении определённого региона для получения ссуды, возраста заёмщика или его семейного положения. Поэтому государству следует тщательно оценить не только разные категории граждан и их доходы, но и миграционную политику РФ. Кроме того, при реализации таких программ необходимо на законодательном уровне контролировать недопущение повышенного роста спроса и, как следствие, стоимости недвижимости.
Немаловажной проблемой является также низкий уровень осведомлённости заёмщиков о своих правах перед оформлением кредита или во время срока возврата ссуды. Так, например, в случае возникновения сложной ситуации у получателя кредита, например, неожиданное увольнение с работы, клиент имеет возможность оформить ипотечные каникулы, воспользоваться услугой реструктуризации долга или заранее застраховать себя от различных ситуаций. Решением такого вопроса может стать принуждение кредитных организации на законодательном уровне к предоставлению полной информации заёмщикам об их правах по договорам кредитования перед их подписанием.
В результате исследования было определено, что сфера отечественного ипотечного кредитования двигается вперёд по двухуровневой (американской) модели. Тем не менее, процесс исполь-
сз о со от гп Р от
от А ш
44244
4447
2018
2019
2020
100000
50000
Q. в
зование рынка ценных бумаг в данной отрасли только начинает набирать популярность. Так, например, принятые правительством в 2020 году ре-гуляторные меры смогли облегчить механизм инвестирования экономических субъектов в ипотечные облигации, повысив ликвидность таких активов. Однако на сегодняшний день рост ипотечной сферы обеспечивается в основном благодаря частичному субсидированию государством подобных кредитов. При должном контроле с помощью подобных льгот активизируется рынок, решаются жилищные вопросы, развивается строительная отрасль, но следует помнить, что подобные уступки покрываются за счёт бюджета. Поэтому необходимо работать в других направлениях, в частности, внедрить в систему строительные сберегательные кассы, имеющие успех во многих европейских странах.
Обеспечив систему дополнительными частными институтами, участвующими в предоставлении выгодных ипотечных предложений, государство имеет возможность направить свободные бюджетные средства в другие социально значимые сферы страны.
Литература
1. Бабина С. И., Назаренкова С.О. Ипотечное кредитование как финансовый инструмент решения жилищной проблемы в России // Вестник Кемеровского государственного университета. Серия: Политические, социологические и экономические науки. 2019. № 1 (11). URL: https:// cyberleninka.ru/article/n/ipotechnoe-kreditovanie-kak-finansovyy-instrument-resheniya-zhilischnoy-problemy-v-rossii (дата обращения: 14.11.2021).
2. «Развитие рынков ипотеки и жилищного строительства за 2000-2017 годы» // Бюллетень Минстроя РФ. М., 2017. 38 с.
3. Alexandrova L.S., Zakharova O.V., Matveevskii. Mortgage Lending to Individuals in Russia during the Financial Crisis. Journal of Reviews on Global Economics, 2018, 7, P. 593-607
4. Карлинская М.С. Социально-экономический эффект от реализации государственных ипотечных программ в современной России // E-Scio. 2021. № 4 (55). URL: https://cy-berleninka.ru/article/n/sotsialno-ekonomicheskiy-effekt-ot-realizatsii-gosudarstvennyh-ipotechnyh-programm-v-sovremennoy-rossii (дата обращения: 15.11.2021).
5. «Итоги развития рынка ипотеки в 2018 года» // Аналитический центр ДОМ. РФ., М., 2019, 11 с.
6. «Итоги развития рынка ипотеки в 2019 года» // Аналитический центр ДОМ. РФ., М., 2020, 8 с.
7. «Обзор рынка ипотеки в ноябре - декабре 2020 года» // Аналитический центр ДОМ. РФ., М., 2020, 4 с.
8. Мусиенко С.О. Реализация программы льготной ипотеки-2020: результаты, возможности и риски // Известия ВУЗов ЭФиУП. 2021. № 2 (48). URL: https://cyberleninka.
ru/article/n/realizatsiya-programmy-lgotnoy-ipoteki-2020-rezultaty-vozmozhnosti-i-riski (дата обращения: 23.09.2021).
9. Сухачева В.В., Сланов В.П. Проблемы ипотечного кредитования в России // ПСЭ. 2017. № 4 (64). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ problemy-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossii (дата обращения: 15.11.2021).
10. ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА к проекту федерального закона «О строительных сберегательных кассах» URL: https://sozd.duma.gov.ru/ bill/1144687-7 (дата обращения: 23.09.2021).
MORTGAGE LENDING IN RUSSIA: FEATURES AND POSSIBLE WAYS OF DEVELOPMENT
Matveevskii S.S., Protosenya A.D.
Financial University under the Government of the Russian Federation
The authors investigated the development of mortgage lending in Russia. It was revealed that the main factor in reducing rates is the state subsidization of loans within the framework of the implementation of special programs. The economic effects of the implementation of the projects are determined: «Family mortgage», «Far Eastern mortgage» and «Preferential mortgage». The problem areas of the Russian market of this type of lending are described: uncomfortable conditions under traditional programs; a small choice among existing state programs; a low level of legal awareness of borrowers. It is concluded that it is necessary to adopt the federal law «On Construction Savings Banks», carefully regulate mortgage demand and expand the list of government projects.
Keywords: mortgage lending, mortgage, government support, preferential mortgage, commercial banks, key rate.
References
1. Babina S. I., Nazarenkova S.O. Mortgage lending as a financial instrument for solving the housing problem in Russia // Bulletin of Kemerovo State University. Series: Political, Sociological and Economic Sciences. 2019. No.1 (11). URL: https://cyber-leninka.ru/article/n/ipotechnoe-kreditovanie-kak-finansovyy-instrument-resheniya-zhilischnoy-problemy-v-rossii (accessed: 14.11.2021).
2. «Development of mortgage and housing construction markets for 2000-2017» // Bulletin of the Ministry of Construction of the Russian Federation. M., 2017. 38 p.
3. Alexandrova L.S., Zakharova O.V., Matveevskii. Mortgage Lending to Individuals in Russia during the Financial Crisis. Journal of Reviews on Global Economics, 2018, 7, P. 593-607
4. Karlinskaya M.S. Socio-economic effect of the implementation of state mortgage programs in modern Russia // E-Scio. 2021. No.4 (55). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sotsialno-ekonomicheskiy-effekt-ot-realizatsii-gosudarstvennyh-ipotechnyh-programm-v-sovremennoy-rossii (accessed: 11/15/2021)
5. «Results of mortgage market development in 2018» // Analytical Center DOM. RF., Moscow, 2019, 11 p.
6. «Results of mortgage market development in 2019» // Analytical Center DOM. RF., Moscow, 2020, 8 p.
7. «Mortgage market review in November - December 2020» // Analytical Center DOM. RF., Moscow, 2020, 4 p.
8. Musienko S.O. Implementation of the preferential mortgage program-2020: results, opportunities and risks // Izvestiya VU-Zov EFiUP. 2021. № 2 (48). URL: https://cyberleninka.ru/arti-cle/n/realizatsiya-programmy-lgotnoy-ipoteki-2020-rezultaty-vozmozhnosti-i-riski (accessed: 09/23/2021).
9. Sukhacheva V.V., Slanov V.P. Problems of mortgage lending in Russia // PSE. 2017. No. 4 (64). URL: https://cyberleninka.ru/ar-ticle/n/problemy-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossii (accessed: 11.15.2021).
10. EXPLANATORY NOTE to the draft Federal law «On Construction savings banks» URL: https://sozd.duma.gov.ru/ bill/1144687-7 (accessed: 09/23/2021).
