CC BY
29
Б. Я. Карастелёв B. Y. Karastelev
М. И. Шалаев M. I. Shalaev
Социально ориентированный механизм предоставления земельных участков под жилищное строительство
(на примере Приморского края)
Social oriented Mechanism of Land Allocation for Housing Construction (on the Example of Primorski Krai)
Карастелёв Борис Яковлевич Karastelev Boris Yakovlevich
Дальневосточный федеральный университет Far Eastern Federal University (Vladivostok)
(Владивосток) Head of the Chair of Economy and Production
Заведующий кафедрой экономики и организации Management
производства Doctor of Science (Technical Science), Professor
Доктор технических наук, профессор kbj1946@mail.ru
kbj1946@mail.ru
Шалаев Максим Игоревич Shalaev Maxim Igorevich
Дальневосточный федеральный университет Far Eastern Federal University (Vladivostok)
(Владивосток) Graduate student
Аспирант max_sh87@mail.ru max_sh87@mail.ru
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА
жилищная проблема, земельные участки, строительство, государственные программы KEY WORDS
housing problem, land plots, building, state programs РЕФЕРАТ
В статье рассмотрен один из подходов к решению жилищной проблемы жителей регионов Российской Федерации (на примере Приморского края), а также предложен механизм эффективной реализации жилищной политики на территории Российской Федерации, опирающийся на социально ориентированное предоставление земельных участков под жилищное строительство.
ABSTRACT
In article one of approaches to the solution of housing problem of inhabitants of regions of the Russian Federation (on the example of Primorsky territory) is considered, and also the mechanism of effective realization of housing policy in the territory of the Russian Federation, leaning on socially oriented granting the land plots under housing construction is offered.
3
Острота проблем в жилищной сфере и важность их решения для социально-экономического развития Российской Федерации, и в частности Приморского края, требуют реализации комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и ком-
фортное жилье — гражданам России», Федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015-е гг. (утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 г. № 1050, с изменениями от 14.07.2011 г. № 575) и ее подпрограмм.
з Одно из направлений решения жилищем ной проблемы — индивидуальное до-0 мостроение. К сожалению, оно не очень £ развито в городе Владивостоке, хотя ^ процент таких домов значительно выше, ° чем в Приморском крае (17% от общего о объема строительства), а в России он д составляет 43% (значительная часть ш представлена деревянными домами) от общего объема строительства, в отдельных регионах доля этого строительства достигает 60-70%. Планируется, что уже к 2015 г. индивидуальные жилые дома с приусадебными участками и малоэтажные жилые дома в Приморском крае составят 30% от общего объема строительства.
Преимуществом индивидуальных домов являются более низкие затраты на строительство. По нашим оценкам, стоимость 1 м2 деревянного каркасного дома ниже стоимости 1 м2 квартиры в многоэтажном доме в 3 раза. Даже при строительстве дома из бруса его стоимость уступает стоимости квартиры в 2 раза, но никак не уступает качеству и комфортности жилья. Более низкие затраты позволяют активнее привлекать в индивидуальное строительство средства населения.
Объемы финансирования жилищного строительства за счет средств населения в Приморском крае в 2011 г. составили 28,5%, т. к. значительно возросла государственная поддержка из федерального бюджета на жилищное строительство. В 2011 г. за счет бюджетных средств построено 236,9 тыс. м2, в том числе за счет федерального — 222,7 тыс. м2, краевого — 14,2 тыс. м2 общей площади жилых домов1. В результате в рамках реализации ФЦП «Жилище» (2010-2015-е гг.), подпрограммы «Доступное жилье — жителям Приморского края», общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя Приморского края, введенная в действие за год, увеличена на
1 Приморский край. Социально-экономические показатели: Статистический ежегодник /
Приморскстат, 2012.
42,9%, объем ввода жилых домов в эксплуатацию увеличен в 1,9 раза.
Для разрешения проблем, мешающих развитию российского рынка доступного жилья, и устранения перекосов в реализации национального жилищного проекта необходимо на муниципальном и региональном уровнях разделить жилищный рынок на два сегмента: коммерческий и некоммерческий. Кроме того, необходимо активизировать разработку государственных жилищных стандартов и норм, регулирующих рынок строительства арендного жилья, а также обеспечить контроль за их исполнением.
Задачи муниципалитета и властей региона должны заключаться в тщательном изучении потребностей различных типов семей в жилье и местного рынка социального жилья, в адресном подборе соответствующих земельных участков с применением современных архитектурно-планировочных решений жилых домов и в подготовке выбранных земельных участков к застройке. Подбирая земельные участки для строительства жилья в рамках госпрограмм национального жилищного проекта, муниципалитеты должны учитывать сложившуюся структуру семей, перспективную типологию жилых домов, макрофакторы (близость к центрам занятости, наличие транспортной инфраструктуры) и микрофакторы (непосредственное окружение) будущей застройки.
В Приморском крае намечено строительство нескольких городков с развитой инфраструктурой и строительством жилья на 30-40 тыс. человек и развитие строительства во Владивостоке. Выведенные из ведения военного ведомства земли в районе Снеговой Пади и о. Русский предоставляются безвозмездно военнослужащим, работникам бюджетной сферы, а также семьям, имеющим трех и более детей, однако в иных районах Владивостока и Приморского края действует общий подход к предоставлению земельных участков.
По нашему мнению, муниципалитеты должны выдавать два земельных продукта: площадку для строительства жи-
лья по национальной жилищной программе и земельный участок в рамках комплексного освоения территории для коммерческого тендера с полным пакетом документов. Смысл разделения земли на коммерческую и некоммерческую состоит в том, чтобы реализовывать национальный жилищный проект с прицелом на строительство массового недорогого «социального» жилья, но без ущерба для рынка жилья в целом. Если продажа земли, ориентированной на коммерческое использование, на аукционе позволит получить прибыль, из которой могут быть компенсированы расходы муниципального бюджета на проведение жилищной политики, то на некоммерческих земельных участках логично строить недорогое социальное арендное жилье, привлекая для этого частных подрядчиков на условиях конкурсного отбора и предоставления им определенных льгот.
К таким льготам для участников строительства социального жилья можно отнести: гарантирование частных займов с низкой процентной ставкой; дешевые займы из государственных фондов; налоговые льготы; беспроцентные субсидии и т. п. В соответствии с предложенным механизмом предоставления земельных участков предложена система индикаторов реализации их доступности для строительства различных типов социального жилья:
I. Обеспечение доступности земельных участков:
• Соответствие структуры земельных участков типам строящегося жилья, запланированным в соответствии со структурой семей.
• Отношение площади предоставленных земельных участков, предназначенных для строительства определенного типа жилья для различных типов семей, к общей площади предоставленных земельных участков.
• Сведения о полноте принятия органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления нормативных документов, предусмотренных федеральным законодательством.
• Доля семей различных типов, нужда- з ющихся в улучшении жилищных усло- сь вий, от их общего числа. ^
• Доля земельных участков, предназна- £ ченных для строительства определен- ^ ного типа жилья, вовлеченных в сдел- ° ки на рынке земельных участков в о течение года, в общем объеме земель- ^ ных участков, находящихся в частной ш собственности.
• Доля земельных участков, предназначенных для строительства определенного типа жилья в объеме земельного фонда.
• Данные об исполнении федерального законодательства органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.
• Количество судебных дел, связанных с нарушением прав застройщиков по предоставлению земельных участков для строительства определенного типа жилья.
• Соотношение существующей структуры земельных участков и структуры потребности семей в определенных типах жилья.
• Данные о существующей системе льгот по предоставлению земельных участков.
• Количество организаций, воспользовавшихся льготами по предоставлению земельных участков для строительства социального жилья.
• Данные о внесенных изменениях по принципам и условиям предоставления земельных участков под строительство жилья для различных типов семей.
• Данные о внесенных изменениях по градостроительной политике стимулирования процессов предоставления земельных участков для строительства социального жилья с участием общественных организаций.
• Данные о формировании системы надзора за предоставлением и эффективным использованием земельных участков, предназначенных для строительства жилья для различных типов семей.
з • Данные о формировании системы □l стандартов предоставления земель-0 ных участков для строительства со-£ циального жилья для различных типов ^ семей.
° • Данные о формировании и эффектив-о ности системы страхования и снижения рисков при предоставлении зе-ш мельных участков для строительства социального жилья для различных типов семей.
• Данные об упорядочении и упрощении порядка оформления исходно-разрешительной документации для предоставления земельных участков под строительство социального жилья для различных типов семей.
II. Процедура предоставления земельных участков:
• Отношение объемов земельных участков различных типов, предназначенных для строительства социального жилья для различных типов семей, к объему земельных участков для строительства жилья.
• Сравнительные данные по инвестициям, вложенным в подготовку земельных участков для строительства социального жилья для различных типов семей.
• Данные об открытых торгах на получение долгосрочных прав на земельные участки для строительства социального жилья для различных типов семей (количество, тыс. руб.).
• Данные о порядке проведения конкурсных торгов застройщиков на получение земельных участков для строительства социального жилья для различных типов семей (количество, тыс. руб.).
• Данные о количестве застройщиков и объеме выделенных земельных участков для строительства социального жилья для различных типов семей (количество, тыс. руб.).
III. Текущие обязательства муниципалитета по предоставлению земельных участков для строительства социального жилья:
• Отношение объема фактически выделенных земельных участков для стро-
ительства социального жилья для различных типов семей к планируемому.
Предложенная система индикаторов позволяет отследить адресное выделение земельных участков под строительство определенных типов жилых домов, предназначенных для удовлетворения потребности различных типов семей в жилье социального уровня. Для участников сферы жилищного строительства такая система индикаторов является более сложной, чем принятая в программе «Жилище». Однако сложность социальной задачи обеспечения различных типов семей жильем соответствует сложности системы индикаторов реализации механизма доступности земельных участков.
Проведенные исследования показали, что к одному из основных направлений обеспечения доступности жилья с полным правом необходимо отнести доступность земельных участков для строительства социального жилья. Выделение земли для социального жилья должно происходить на основе открытых конкурсов, где главным критерием должно стать соответствие проекта определению и признакам социального жилья.
В качестве негативного примера, подтверждающего представленные выше положения, можно отметить следующий. В г. Владивостоке для строительства социального жилья на о. Русском привлекли подрядчиков из Москвы, что привело к удорожанию стоимости 1 м2 жилья для преподавателей и многодетных семей, которым были выделены бесплатные земельные участки. Однако во Владивостоке много местных строительных компаний, строящих недорогое и качественное жилье. Используя их возможности, можно было бы снизить стоимость 1 м2 жилья на 15 000 руб., что составляет одну треть предъявленной стоимости московскими подрядчиками. По всей видимости, конкурсные отборы строительных организаций по застройке о. Русский проводили в Москве и местные строительные компании в них не участвовали, что противоречит принципам самостоятельности регионов в реализации госу-
дарственных программ на территории региона.
Следует также отметить, что ранее, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28 июня 2007 г. № 825 «Об оценке эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации» и Указом Президента Российской Федерации от 28 апреля 2008 г. № 607 «Об оценке эффективности деятельности органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов» эффективность предоставления земельных участков оценивалась по двум показателям:
1. Площадь предоставленных для строительства земельных участков путем проведения торгов.
2. Количество денежных поступлений в бюджет от продажи права на заключение договора аренды земельных участков.
С ориентацией на данные показатели выстраивалась организационная структура по формированию земельных участков и подготовке торгов. Однако очевидно, что вышеуказанные критерии не отражают в достаточной степени потребности различных типов семей и уровни развития соответствующих сегментов рынка жилья, а также реальную эффективность действий органов местного самоуправления относительно реализации национальной социально ориентированной жилищной программы. Авторами предлагается ориентироваться на количество предоставленных земельных участков для строительства конкретных видов жилья минимально достаточного уровня, доходных домов, жилья среднего уровня, бизнес-класса и элитного для обеспечения различных типов семей жильем соответствующего уровня.
По известной и общепринятой схеме земельные участки на стадии начала
строительства жилых домов не выделя- з ются непосредственно каким-то опреде- ^ ленным семьям, а предоставляются на ^ праве аренды на весь период строитель- £ ства застройщикам или инвесторам. ^ В свою очередь, процесс получения пра- ° ва аренды земельных участков застрой- о щиками или инвесторами осуществля- ^ ется на стадии проведения соответст- ш вующих земельных аукционов. Ярким примером может служить проведенный в апреле 2013 г. во Владивостоке аукцион по продаже земли более 10 тыс. м2 площади под застройку жилья без ориентации на класс жилья. Это приводит, как правило, к значительному и неоправданно высокому увеличению стоимости земельных участков и, соответственно, к росту стоимости 1 м2 общей жилой площади более чем на 20-30%. Говорить в этом случае о социальном доступном жилье в частности и о выполнении жилищной программы в целом не приходится. Такой подход может обеспечить только строительство жилья бизнес-класса и экстра-класса.
Реализация продекларированных руководством страны положений о доступности и комфортности жилья может быть осуществлена только с позиций четкого и законодательного определения статуса «социального жилья» и соответствующего ему статуса «социального» земельного участка. При этом под социальными земельными участками будем понимать земельные участки, предназначенные для строительства социального жилья и выделяемые застройщикам или инвесторам под его строительство через понижающие аукционы (с установлением определенных условий) или безвозмездно. Очевидно, что это позволит значительно понизить расходы застройщиков и инвесторов и, соответственно, уменьшить стоимость жилья социального уровня.
