CC BY
35
ПРИОРИТЕТЫ РОССИИ
7 (100) - 2011
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ФОНД СОДЕЙСТВИЯ РАЗВИТИЮ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ В СФЕРЕ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ*
(ИНТЕРНЕТ-ИНТЕРВЬЮ С ЗАМЕСТИТЕЛЕМ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА ФЕДЕРАЛЬНОГО ФОНДА СОДЕЙСТВИЯ РАЗВИТИЮ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА С. В. КУЗНЕЦОВЫМ)
10 ноября 2010 г. в Информационном агентстве «ГАРАНТ» состоялось интернет-интервью с заместителем генерального директора Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) Кузнецовым Сергеем Владиславовичем.
Проблема развития жилищного строительства, удовлетворяющего запросы населения страны, давно стала актуальной для России.
Для эффективного решения вопросов, связанных со строительством жилья, развития объектов инженерной и социальной инфраструктуры образован Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее — фонд). В его задачи также входит содействие производству строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства, создание промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов. На сегодняшний день ключевой задачей работы фонда является создание условий для строительства жилья экономического класса, прежде всего малоэтажного.
Вопросы содействия развитию жилищного строительства и определения полномочий Фонда РЖС регламентируются Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».
Об актуальных направлениях деятельности и достижениях фонда, о развитии информационно-аналитической системы фонда, о планах по освоению земельных участков и перспективах работы с ними, о развитии строительства малоэтажного жилья и жилья экономического класса, а также комплексного освоения территорий, о проблемах в сфере развития жилищного строительства в Российской Федерации
" Публикуется в сокращении.
рассказал заместитель генерального директора Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства С. В. Кузнецов.
В ходе интернет-интервью были проанализированы меры, принимаемые государством, по увеличению объемов жилищного строительства, затронуты основные проблемы, сдерживающие его рост, а также иные актуальные вопросы.
— Сергей Владиславович, повлиял ли как-то финансовый кризис 2009г. на показатели работы Фонда РЖС и как обстоят сейчас дела ? Поделитесь, пожалуйста, какими-нибудь статистическими данными: сколько новых участков земли было вовлечено в жилищное строительство в тот нелегкий период? Увеличились ли объемы на сегодняшний день?
— Кризис не мог не повлиять на жилищное строительство. Главной проблемой стало снижение доходности стройки. Многие застройщики попали в сложное финансовое положение. Часть строек была заморожена, многие строительные площадки просто не вышли на начало строительства. В это время и начал работу Фонд РЖС, основной технологией которого было вовлечение в оборот земельных участков под жилищное строительство. Спрос на землю был не на самом высоком уровне, желание застройщиков заниматься жильем эконом-класса было еще ниже. Задача фонда была мотивировать застройщиков, как покупателей земельных участков, чтобы они как можно быстрее приступили к началу строительства. Предпринимались меры по четырем направлениям: создавали условия по финансированию, кредитованию строек, привлекали свой ресурс для более быстрого осуществления подготовки до-
кументов и получения всевозможных разрешении. Действия фонда осуществлялись совместно с Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром), чтобы не возникало проблем с регистрацией. Застройщикам предлагались гарантии выкупа в случае, если они не смогут реализовать построенное жилье на свободном рынке. Через эти четыре направления оживили интерес к строительству, вышли на темпы вовлечения в оборот около 3 тыс. га. На таких площадях планируется возвести минимум 12 млн м2 жилья. Но задача состоит не в том, чтобы вовлекать какие-то гигантские объемы земли, а состоит, прежде всего, в подсчете необходимого количества земли для того, чтобы удовлетворить потребность в жилье. Поэтому, когда составляли программу деятельности Фонда РЖС, то изучали спрос, прогнозировали его, пересчитывали конкретные гектары в определенных городах, населенных пунктах и формировали свою производственную программу исходя уже из более-менее точных цифр.
— Сколько средств было выделено из бюджета РФ на строительство жилья в 2010г. ? И сколько планируется выделить в2011 г.?
— Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, как юридическое лицо, не является распорядителем бюджетных средств. Фонд два раза получал субсидию, на которую он был основан и формировал свою стартовую работу. Эта субсидия составляла 1 550 млн руб., из которых 450 млн руб. получили на оплату земельного налога. Таким образом, фонд не является дотационным инструментом. Бюджет расходует средства на обеспечение граждан жильем. Действует бюджет через федеральные органы исполнительной власти, через министерства и ведомства. В 2009 г., по моим данным, различным социальным категориям граждан было выдано порядка 73 500 жилищных сертификатов на сумму около 120,7 млрд руб. Важно еще и то, что форма обеспечения социальным жильем через бюджет тоже различна. Государство не вкладывает через фонд деньги в стройку. Фонд, реализуя земельные участки, которые государство вносит в имущество фонда, стимулирует на эти деньги развитие жилищного строительства.
— Сергей Владиславович, как Вы оцениваете в целом принимаемые государством меры по развитию жилищного строительства? Есть ли у Вас какие-либо пожелания и замечания по данному поводу?
— Жилищное строительство стало практически флагманом в экономике в период кризиса за счет того, что государство закачало огромные средства через бюджет в строительство жилья экономического
класса. В этот период в средствах массовой информации все мы видели статьи в основном про строительство, так как строительство является ключевым элементом в экономике: из-за большого количества рабочих мест, производства строительных материалов, сырья. Я считаю, что политика была крайне эффективна и дала положительный результат.
— Сергей Владиславович, сколько квадратных метров жилья уже построено в таких мегаполисах, как Москва и Санкт-Петербург за период существования вашего фонда? Сколько земельных участков планируется ввести в хозяйственный оборот на территории этих субъектов?
— Если речь идет о деятельности Фонда РЖС, то столица не является основным приоритетом фонда, так как здесь достаточно сильно развит рынок в плане спроса. Это отражается и в ценах. Вряд ли возможно строить и продавать дешевое жилье в Москве, потому что оно тут же попадет в руки перекупщиков, и цены тут же вернутся на уровень рыночных. Конечно, фонд работает на территории Москвы, Санкт-Петербурга, Московской области, Ленинградской области, предоставляем земельные участки и на этих территориях. В Москве уже реализовали порядка 50 га. Это достаточно денежные участки, на которых фонд заработал приличные деньги. В рамках данной работы на них будет возведено 370 тыс. м2 жилья. Сейчас готовим еще несколько участков по четыре и восемь гектаров, на которых планируется возвести порядка 50 тыс. м2. Фонд старается через требования к объемам строительства на этих земельных участках обеспечить строительство близкого к эконом-классу жилья, но он не может через нерыночный механизм диктовать цену рынку.
— Насколько существенна разница между рыночной стоимостью жилья в России и стоимостью жилья, построенного при содействии вашего фонда?
— Я уже затронул этот вопрос. Фонд в данном случае может снизить себестоимость строительства, нагрузку на квадратный метр через более эффективную работу совместно с застройщиком. Что является основной нагрузкой на квадратный метр при строительстве жилья? Это непосредственно само строительство и тип строительства. Есть четкое представление и у застройщика, и у рынка, какова себестоимость этого строительства. По этому поводу есть много справочников, аналитических материалов. Здесь сверхприбыль не зарабатывается. Основные черные дыры в инфраструктуре, стоимости земли и в стоимости решения административных сложностей. По этим направлениям работаем со своими застройщиками: сокращаем время на согласование документов, обеспечиваем 100 %-ное
- 3
отсутствие взяток и исторических затрат на этапе строительства. С инфраструктурой работаем через естественных монополистов или через компании местных монополистов коммунального комплекса, чтобы максимально перенести нагрузку на инфраструктуру, на инвестиционные программы этих компаний. Таким образом, если при содействии фонда произведем достаточно продукции, достаточно жилья по низкой себестоимости, то рынок сам отыграет вниз и приблизится к себестоимости. Из экономики понимаем, что, действительно, существует экономически обоснованная маржа застройщика. Если экономически обоснованная маржа застройщика будет 15—20 % и при этом не будет нагрузки по строительству детских садов, школ, по строительству инженерной инфраструктуры, водоотведения, газоснабжения, подключения к электросетям, то цена квадратного метра жилья будет стоить дешевле 30 000 руб. во всех городах РФ.
— Охотно ли с вашим фондом сотрудничают банки? С какими банками вы взаимодействуете? В чем заключаются основные сложности?
— В рамках своего стратегического направления Фонд РЖС работает с банками, активно взаимодействует с основными системообразующими банками по кредитованию застройщиков, которые выиграли аукционы по участкам фонда. Что существенного здесь делает фонд? Для банков строительная отрасль во время кризиса тоже стала более рискованной. Вложение в финансовые инструменты обладало меньшим риском и большей доходностью, поэтому заставить банковскую систему вернуться к кредитованию строительства было достаточно сложно. Большую роль здесь сыграли как раз системообразующие банки, которым через их наблюдательные советы Правительство РФ дало указание кредитовать строительство. Активную позицию занимал Сберегательный банк РФ. На всех проводимых фондом аукционах присутствуют представители Сбербанка России, которые готовы кредитовать застройщика, естественно, после анализа его финансового состояния. На все стройки, где будет строиться жилье экономического класса, фонд обеспечивает кредитование. Помимо системообразующих банков, фонд работает и с первой тридцаткой российских банков. Со всеми проводим переговоры, заключаем соглашения, определяем базовые условия кредитования, обеспечиваем систему «одного окна». Помогаем подготовить заявку на кредитование, подготовить бизнес-план, для банкиров даем дополнительную аналитику — собираем с рынков жилья информацию по спросу, обрабатываем ее, строим прогнозы и передаем их в банки для того, чтобы они использовали нашу поддержку при
4 -
анализе бизнес-планов застройщика. Таким образом, мы ускоряем процесс кредитования.
— Какие участки и где планирует выставлять Фонд РЖС на аукционы в ближайшее время?
— В ближайшее время из знаковых участков Фонда РЖС будут выставлены участки в Истре. На них планируется строить малоэтажное жилье экономического класса. Планируется аукцион по участку в 400 га в поселке Трудовое (на границе городов Владивосток и Артем), на котором тоже будет малоэтажное строительство экономического класса с достаточно четкой социальной направленностью жилья. До конца 2010 г. эти два участка будут выставлены. Летом бизнес-активность наших клиентов снижается за счет отпусков, а вот с сентября по декабрь фонд выставляет достаточно большое количество участков на аукцион.
— Когда, по вашим прогнозам,рынок строительства выйдет на докризисный уровень?
— Если мы говорим о ценах, то надеемся, что сможем оказать какое-нибудь влияние на сдерживание роста цен. Если же будем говорить об объемах строительства, то сейчас государство достаточно активно занялось задачей увеличения объемов строительства. В каждом субъекте РФ были подготовлены региональные программы, в которых обозначены четкие планы по вводу жилья в год. В рамках этих планов губернаторы будут отчитываться, выполнили они эту задачу или нет. На докризисные объемы, думаю, что выйдем уже в 2011 г.
— От пользователей поступило достаточно много вопросов, касающихся взаимодействия Фонда РЖС с субъектами РФ. Хотелось бы объединить их и спросить в целом: Сергей Владиславович, как Вы можете охарактеризовать работу фонда с субъектами РФ, имеются ли какие-то проблемы в этом взаимодействии? С какими российскими регионами вы сотрудничаете?
— Поскольку Фонд РЖС является федеральной структурой, то сотрудничаем со всеми субъектами РФ. У нас подписано 83 соглашения, в рамках которых и действуем. Проведена достаточно большая и тяжелая работа: необходимо было посетить 83 субъекта, подписать соглашения, рассказать про Фонд РЖС, объяснить, как работаем, и договориться о технологии взаимодействия. Потребность в земельных участках и потребность в активизации жилищного строительства оцениваем в 20—30 % городов России. Также можно сказать и по субъектам. Фонд будет работать во всех субъектах, анализировать ситуацию, но перед фондом не поставлена цель продавать участки каждый год как минимум в каждом субъекте. Задача фонда — не допустить ситуации, чтобы в субъекте был дефицит земли под жилищное строительство.
Поэтому идем от обратного, работаем со всеми и стараемся не допустить дефицита.
— Сергей Владиславович, благодарю Вас за ответ! Скажите, пожалуйста, скупает ли Фонд РЖС недостроенное жилье?
— Недостроенное жилье, действительно, для России является глобальной проблемой, и технологией фонда ее, к сожалению, не решить. Проблема недостроенного жилья заключается не в том, что некому достроить, а в том, что нарушены права граждан и, может быть, банков. И этот клубок не решить в досудебном формате. Поэтому эта задача стоит в первую очередь перед муниципалитетами. Например, Москва имела свою программу по работе с недостроем. Столичные власти выделили бюджетные средства и скупали недострой, выплачивая гражданам, которые вносили взносы. Платили по полупрозрачным векселям или совсем непрозрачным схемам. Поэтому расчет с вкладчиками в это жилье — основная проблема. Фонд РЖС, который находится на территории Москвы, не может решить эту проблему в удаленном муниципалитете. При этом такая задача не стояла. Я считаю, что задача недостроя должна решаться муниципалитетом.
— Сергей Владиславович, Президент РФ Д. А Медведев неоднократно поднимал вопрос орасширении про -граммы малоэтажного строительства, в том числе в рамках реформирования жилищно-коммунального хозяйства. 11 марта 2009г. в Туле на встрече с депутатами, избранными в состав собраний представителей городских и сельских поселений Тульской области, им отмечено значение малоквартирных домов. Не секрет, что достаточно много земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, не используются для этих целей, при определенных условиях на них можно было бы строить малоэтажные дома. Возможно ли такое решение? Какую позицию в данном вопросе занимаетруководство Фонда содействия РЖС?
— Руководство Фонда РЖС занимает самую активную позицию по содействию малоэтажному строительству на территориях, где имеется спрос. Если есть возможность осуществления малоэтажного строительства эконом-класса, то ставим это в условие реализации аукционов. Это стало возможным после внесения поправок к Федеральному закону от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», в соответствии с которым был создан и действует Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. В соответствии с этими поправками фонд может устанавливать дополнительные требования на аукционе. Сейчас депутатами ведется такая же работа в рамках
принятия поправок к Земельному кодексу РФ, чтобы наделить муниципалитеты такими же полномочиями. Сейчас муниципалитет, выставляя земельный участок на аукцион, не может требовать объема. Этажность могут требовать через градостроительную документацию. Фонд РЖС может требовать мало-этажки. Выдавая свои гарантии, фонд предоставляет приоритет для малоэтажного строительства, ему даем 35 % возможности выкупа, для многоэтажного — 25 %. Фонд стимулирует своих застройщиков обращать внимание в первую очередь на малоэтажное строительство. Ежегодно фонд проводит архитектурный конкурс, выбирает лучшие проекты в области малоэтажного строительства, выкупает рабочую проектную документацию и бесплатно предоставляет ее своим застройщикам. Например, на проекте Истра фонд разработал проект планировки и привязал эти проекты к земельному участку. Таким образом, фонд стимулирует как застройщика, так и спрос. Застройщик все равно не станет строить малоэтажную Россию, если на нее не будет спроса.
Было проведено исследование для определения количества семей, которых хотели бы привлечь к покупке малоэтажного жилья против покупки квартир в многоэтажке. Проанализировали причины, провели социологические исследования, опрос домохозяйств, выявили четкий перечень причин, почему сейчас семьи предпочитают жить в многоэтажных домах. Понятно, что ближе располагаются школы, автобусные остановки, место работы, т. е. транспортная, социальная инфраструктура. Поселки, которые сейчас находятся даже вокруг Москвы, не обладают той социальной инфраструктурой, которая есть в городе, а тем более транспортная. Добраться без машины до города, а тем более добраться еще в пробках, возможно только, если рядом есть электричка, ведь метро не ходит. По оценке фонда, необходимо переориентировать порядка 200 000 семей на жизнь в малоэтажной России. Для этого будем разъяснять преимущества жизни в малоэтажных домах, что это более экологично. Будем показывать, что есть такие проекты, которые обеспечены транспортом, муниципальным транспортом, социальной инфраструктурой и инфраструктурой бытовой. На этих примерах таким же образом будем стимулировать застройщиков, копировать эти проекты в хорошем смысле. И с одной стороны, поднимая спрос, будем подталкивать предложение. Таким образом, Фонд РЖС видит для себя стратегическую цель — стимулировать малоэтажное жилье, развитие малоэтажного жилья.
— Сергей Владиславович, расскажите, пожалуйста, вкратце о реализации Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию
- 5
жилищного строительства». Имеются ли, на Ваш взгляд, в нем какие-то проблемы, недостатки?
— Проблем нет. Фонд РЖС не имеет законодательной инициативы, поэтому все поправки в закон вносят либо депутаты, либо Правительство РФ. Если же замечаем, что фонду необходимы дополнительные возможности по реализации своей стратегии через поправки в закон, то их инициируем. Поправки в этот закон уже вносились, как я уже говорил, была принята поправка, связанная с возможностью выставлять дополнительные условия на аукционе. Фондом были инициированы поправки в Бюджетный и Налоговый кодексы РФ. Были определенные сложности в исполнении Федерального закона № 161-ФЗ в части обеспечения деятельности фонда, потому что Налоговый кодекс РФ не предусматривал форму взноса земельных участков в Фонд РЖС. Эта работа ведется постоянно, делаем максимально возможное для усовершенствования законов, с которыми вплотную работаем.
Газета «Московская перспектива», Ольга Еремина: Если не ошибаюсь, Вы упомянули о двух участках размером 4 и 8 га, которые подготовлены вами в Москве, будет построено 50тыс. м2 жилья. Где подготовлены эти участки? Когда они будут включены в оборот?Какое жилье там будет построено?
— Я упомянул один участок размером 4,8 га, расположенный на ул. Кировоградской. Точный адрес я сейчас не назову. На нем, действительно, будет построено 50 тыс. м2 жилья. В декабре 2010 г. будет проведен аукцион, и через свои требования будем стимулировать строительство жилья экономического класса. Но напрямую повлиять на розничную цену жилья фонд не может. Следует отметить, что в Москве наблюдается ажиотажный спрос на землю при ее дефиците. Земли больше не будет. Наша система аукционов не позволяет в случае ажиотажного спроса на землю обеспечить игру на повышение через существующую форму аукциона, т. е. мы не можем не допустить аукционных торгов. Придут несколько участников и, действительно, могут разогнать цену на земельный участок до такого уровня, что цена на квадратный метр будет максимально возможной по стоимости рынка. Сейчас фондом предусматривается возможность проведения понижающих аукционов. На эту тему существует законодательная инициатива. Но мне кажется, что понижающие аукционы должны применяться там, где недостаточно развито жилищное строительство. Если в Москве будем применять понижающие аукционы, то будет очень большой зазор между той ценой, которая получится с себестоимостью застройщика, и той ценой, которая имеет место на рынке. И даже если будет предусмотрена
6 -
система справедливого распределения этого жилья, все равно в дальнейшем оно уйдет на вторичный рынок к перекупщику. Поэтому для Москвы единственная возможность снизить цену на жилье — увеличить застраиваемую под жилье площадь. Площадь можно увеличить только за счет Московской области, т. е. примыкающей к Москве территории. А это ма-лоэтажки. Мы опять возвращаемся в сторону того, что надо делать специальные программы «Москва», «Московская область» с усилением, улучшением транспортной доступности, чтобы человек, проживающий в поселке эконом-класса, мог доехать до своей работы за 40 мин., за час, чтобы это не было длительным путешествием, и при этом чтобы рядом были детский сад, школа, больница, отделение милиции. Тогда можно проводить понижающие аукционы, инициировать строительство большего числа таких поселков, выбрасывая на рынок большой объем более дешевого жилья, снижать цену на рынке.
Газета «Квартирный ряд»: Вы сказали, что темп Фонда РЖС — 3 000га земли, и на них можно построить 12 млн м2 жилья. Буквально на днях я посмотрел статистику: 700га под жилищное строительство по проведенным аукционам. Не более месяца назад вырас-пространяли информационный материал, в котором указано 3,5 млн м2, а не 12млн м2. Видимо, подразумеваются разные цифры? Объясните, пожалуйста.
— В своей работе Фонд РЖС использует несколько терминов. 3 000 га вовлечены в оборот. Может быть, цифра захватывает несколько больший горизонт времени, чем год, потому что если вовлекли в год 3 000 га, это не значит, что фонд продал их на аукционе. Это значит, что эти участки переданы в распоряжение субъекта РФ для того, чтобы они были выставлены на аукцион. Это то, что было получено в собственность Фонда РЖС, т. е. земля уже вовлечена в оборот, она из государственной собственности перешла в частную собственность. То, что реализовано, занимает более длительный срок. Мы смотрим за конъюнктурой. Расскажу по поводу 12 млн м2. В среднем было подсчитано, что комбинация малоэтажки и многоэтажки дает 4 000 га. Это такой нижний предел. В Москве может быть получено 15 000 га на многоэтажном квартале. Ведь здесь имеем четкие проекты планировки, отчитываемся реальными квадратными метрами, которые будут возведены на наших участках, где уже есть утвержденные проекты планировки или объемы. Вопрос состоит в том, на какую цифру опираться. И цель фонда—не тысячи гектар, а работа против дефицита. В Москве, например, это сложно сделать, так как дефицит все равно останется.
— Вы справедливо отметили, что деятельность фонда способствует снижению затрат застройщика.
Это объективно. Но дальше Вы сказали, что «рынок сам отыграет вниз, потому что есть какая-то разумная маржа». Вопрос по этому поводу. Правительство РФ давно принимает энергичные меры по стимулированию жилищного строительства и прочее. Ксожалению, результативность этих мер оставляет желать лучшего. Есть сомнение, что во многом виноват менталитет. У нас отношение к жилью не как к предмету первой необходимости, а как к предмету роскоши. Оно очень дорогое. И поэтому если раньше бюджет поправлялся за счет повышения цен на золото и на автомобили, то сейчас многие бюджеты поддерживаются за счет высоких цен на землю, высоких цен на жилье. И на этом, очевидно, спотыкаются многие начинания Правительства РФ. Вопрос: задумываются ли в вашей структуре о том, чтобы сломать этот менталитет? Потому что реально, что себестоимость будет снижена и направлена не на снижение цены, а на повышение прибыли застройщика.
— Глобально цена земли будущего жилья, когда реализуем землю на наших аукционах, составляет 200—500 руб. /м2. Я не говорю про Москву Это имеет место на других проектах, кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Московской области, Ленинградской области. То есть это не существенно в затратах. Существенны инфраструктура и строительно-монтажные работы. Когда складываем объективно сложившуюся себестоимость от инфраструктуры, от земли, от стройки, то получается рыночная цена. Таким образом, в эконом-классе нет сверх-маржи. Но когда приходим в мегаполис, то видим эту сверх-маржу. Я не берусь говорить о том, что она идет в карманы чиновников или застройщиков. Застройщики получали сверхприбыль. И, наверное, нужно бороться через объем. Если бы была здоровая конкуренция, то сверхприбыли быть не может. Ментальность есть, но я бы сказал, что эффект ментальности влияет на то, что у нас не происходит увеличения обеспеченности жильем через арендное жилье.
Действительно, население предпочитает жилье иметь в собственности, т. е. очень маленький процент людей имеет предпочтение к аренде жилья. На Западе позиция иная: если есть возможность арендовать, то я лучше буду арендовать, ведь собственность — это лишняя нагрузка. Сегодня живу и работаю здесь, завтра переехал. У россиян нет такого. Для них дом — это что-то важное. Поэтому цены, действительно, может быть, где-то отыгрывают. За арендное жилье платим очень мало, потому что это что-то такое временное, нет этой индустрии, социальной аренды, как развитой индустрии. Мне кажется, в этом направлении работает большая ментальность. С точки зрения сверхприбыльности на землю, наверное,
ажиотажные времена прошли. Кризис сделал свою корректировку, и иллюзии, что земля — это золото, нет. В Америке и Европе такого нет. У нас миллионы гектар, много сельскохозяйственных земель около городов, которые должны быть освоены в направлении жилищного строительства, потому что использование под малоэтажное строительство земель — наиболее рациональное использование, меньше нагрузка на территорию, т. е. таким образом уменьшаем плотность населения в мегаполисе.
— Вы с удовлетворением отметили, что если исключить столичные регионы, то себестоимость от участков невелика — 200, 300руб. в расчете на квадратный метр?
— Себестоимость от участков может составлять где-то 50 руб. /м2. Я смотрю по участкам Фонда РЖС.
— А не есть ли это отражение другой стороны медали, что нет спроса на участки? Уже звучало неоднократно, что во многих регионах не стремятся строить больше, нет особой потребности...
— Не стремятся, потому что строить невыгодно. Фонд предлагает идти в стройку, и будет помогать. Фонд не сможет вести сотни строек, но дает сигнал на рынок, о кредитовании банкам, строителям. Есть несколько вариантов, почему земля недорогая. Получается, что где-то проект убыточный за счет того, что нет инженерной инфраструктуры, подключиться невозможно, либо стоимость строительства новой инфраструктуры настолько велика, что стоимость земельного участка где-то может быть отрицательной. Если на земельном участке построить то, что было заложено, и не одну усадьбу, а жилье эконом-класса по тому уровню цен, который есть на той территории, где находится земельный участок, то через финансовую модель получится отрицательная стоимость земельного участка. На самом деле, это должно отыгрываться через рынок. Корректировка нежелательна, если она будет в сторону роста цен на жилье. Если имеет место дефицит жилья и невозможность вовлечь земельный участок при этом уровне цен, потому что большая нагрузка на инфраструктуру приведет к увеличению цены, то это нежелательный эффект. За инфраструктуру мы должны платить через тариф и отделять затраты семьи на покупку жилья от затрат семьи на обогрев, воду, электроэнергию.
— Сергей Владиславович, хочу поблагодарить Вас за то, что так подробно все нам рассказали. Позвольте пожелать Вам успехов в дальнейшей профессиональной деятельности, в решении проблем жилищного строительства в нашей стране.
Вела интернет-интервью Татьяна НИФТАЛИЕВА
- 7
