Инновационные модели реализации земельных отношений в жилищном строительстве Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 332.6/.7

ИННОВАЦИОННЫЕ МОДЕЛИ РЕАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Л.А.Ощерин1

Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Рассмотрены инновационные модели реализации земельных отношений в жилищном строительстве. Показано, что модели должны иметь прозрачные финансово-экономические механизмы освоения федеральных территорий, которые имели бы социальную направленность и учитывали региональную специфику. Ил. 5.

Ключевые слова: инновационные модели; инновационная проекция; земельные отношения; декомпозиция; финансово-экономические механизмы.

INNOVATIVE MODELS TO REALIZE LAND RELATIONS IN HOUSE-BUILDING L.A. Oscherin

Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074

The author considers innovative models to realize land relations in house-building. It is shown that the models should have transparent financial and economic mechanisms for the federal territories development, which would be socially oriented and take into account regional features. 5 figures.

Key words: innovative models; innovative projection; land relations; decomposition; financial and economic mechanisms.

Общемировой тенденцией системной реализации земельных отношений в форме лэнд-девелопмента территорий становится разработка единой схемы развития стран. В ней определяются дороги, аэропорты, крупные градообразующие объекты. Единая схема развития учитывается при разработке генеральных планов развития территорий. Они, как правило, выпускаются в виде книг, доступных всему населению. При этом основополагающим принципом лэнд-девелопмента в развитых странах является гармоничное развитие всех, в том числе слабоосвоенных, территорий, как правило, предполагающих применение ресурсоэкономных строительных технологий с целью удешевления стоимости жилой недвижимости. Указанной тенденции придерживаются Канада, США, Англия, Финляндия, Швеция, Дания и другие страны [105].

Разработка градостроительных документов, генеральных планов как основы лэнд-девелопмента широко пропагандируется в развитых странах. При этом проведенный анализ показал, что в разработке генеральных планов основное внимание уделяется учету следующих факторов:

1) структуре производства, присущей той или иной территории. План создается на базе схемы размещения предприятий в целях обеспечения сбалансированности жилой застройки и мест потенциальной работы жителей;

2) транспортной инфраструктуре. Особое внимание при составлении генерального плана уделяется автотранспорту. Городские улицы всегда проектируют так, чтобы обеспечить максимальную пропускную способность и достаточно места для парковки, а дома,

как правило, с подъездными путями и крытыми или подземными автостоянками. С учетом сбалансированности жилой застройки это позволяет избежать городских пробок;

3) экологии. Этот фактор принимается как ограничивающий. Его учет позволяет осуществить девелоп-мент определенного участка земли, получив разумную прибыль, но не нарушая природные особенности участка. Если же природные характеристики представляют особую ценность, девелопер определяет, какие методы девелопмента (если они существуют) позволят улучшить окружающую среду.

Лэнд-девелопмент в России также основан на градостроительных планах. Но сами генпланы образца начала XXI века существенно отличаются от своих зарубежных аналогов. Ни о какой сбалансированности жилой застройки и мест потенциальной работы жителей не может быть и речи, так как множество предприятий в настоящее время практически не функционируют, а в их зданиях, в лучшем случае, открыты торговые центры или офисные помещения. Как правило, на первых двух этажах сдаются в аренду торговые площади, а на остальных - офисные. Классический пример - Иркутский завод тяжёлого машиностроения, завод карданных валов. Производство снижено до минимума или закрыто, почти все площади сданы в аренду.

Если попытаться ответить на вопрос, чем же в итоге руководствуются российские, в частности иркутские, девелоперы при разработке концепции будущего объекта, то ответ на него типичен для бизнес-среды последнего времени. Девелоперов волнует исключительно оценка перспектив ликвидности объектов и

1Ощерин Леонид Афанасьевич, профессор кафедры экспертизы и управления недвижимостью. Oscherin Leonid Afanasievich, professor of the chair of Expertise and Real Estate Management.

потенциал будущих денежных потоков при минимуме затрат времени на согласования и получение разрешений.

Это свидетельствует о том, что лэнд-девелопмент в России на настоящий момент находится на недопустимо низкой стадии своего развития. Экспертный опрос участников строительства Иркутской области позволил систематизировать причины такого положения. Из множества имеющихся причин практически все опрошенные выделили три:

во-первых, неэффективность национальной экономики в целом и фактически отсутствие ее стратегической ориентации в отношении территориального размещения производительных сил;

во-вторых, отсутствие реального и доступного финансирования;

в-третьих, излишняя бюрократизация и непрозрачность цены административного ресурса.

Анализ первой группы причин показал, что отрыв программ строительства жилья от схемы размещения производительных сил, с одной стороны, решает проблему обеспечения жильем, с другой - усугубляет проблему создания комфортных условий жизнедеятельности, начиная с перегрузки дорожных сетей, заканчивая нанесением необратимого ущерба экологическому состоянию застраиваемых территорий.

Проблема отсутствия реального и доступного финансирования, как причина торможения лэнд-девелопмента, неоднократно поднималась в ряде исследований [87,95]. Как следует из них и показывает опыт, практический аспект ее решения связан не только с банковской активностью, но главным образом с функционированием и ролью административных ресурсов в лэнд-девелопменте в части выстраивания отношений по отводу и подготовке земельных участков под строительство. Современные представления об основных тенденциях развития земельных отношений специалисты связывают с созданием Фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС»), созданного в конце 2008 г. как механизм решения ряда хронических проблем в жилищной сфере, а также способ противодействия последствиям кризиса.

Среди проблем первоочередного решения требуют:

• противоречивость жилищной политики;

• неадекватное и неравномерное развитие территорий;

• омертвление такого ресурса восстановительного роста и развития, как федеральные земли;

• спекулятивные настроения участников строительства;

• диспропорции цен на строительные ресурсы, работы и услуги;

• отсталость инженерной инфраструктуры;

• недоступность жилья для подавляющей доли населения страны;

• нескоординированность финансового, промышленного, строительного бизнеса, научной и общественной сфер и административной составляющей ин-

вестиционно-строительной деятельности и др. Последствия кризиса, требующие оперативной нейтрализации, могут быть сведены к:

• падению деловой активности в инвестиционно-строительной сфере;

• снижению платежеспособного спроса на строительную продукцию;

• срыву сроков строительства, замораживанию строительных объектов и росту незавершенного строительства;

• сжатию производства строительных материалов;

• секвестированию местных бюджетов в части обновления инфраструктуры (дорожной, социальной, коммунальной и др.);

• обострению противоречий участников строительства;

• расширению теневого сектора экономики строительства и др.

Цель деятельности Фонда «РЖС» как объективный ответ вызовам развития жилищного строительства показана на рис. 1.

Декомпозиция основной цели Фонда «РЖС» дает возможность в рамках исследования выделить ее следующие проекции:

1. Развитие территорий.

2. Формирование объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры.

3. Производство строительных материалов, деталей и конструкций для жилищного строительства.

4. Инновационная деятельность, проявляющаяся в активизации интеллектуальных ресурсов на всех фазах жизненного цикла объектов недвижимости.

5. Развитие жилищного строительства. Последующая декомпозиция задач Фонда «РЖС»

по каждой из проекций позволяет логически представить его основные задачи (рис. 2.). Следствием систематизированных по целевым проекциям задач Фонда «РЖС» являются содержание и структура их функций.

В первую очередь Фонд должен сформировать реестр предложений по земельным участкам. Для этого необходимо проводить мониторинг осуществления органами государственной власти субъектов Российской Федерации полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности. В результате проведенного анализа земельных участков, пригодных для строительства на всей территории Российской Федерации, в настоящее время в реестре Фонда насчитывается более 1140 предложений с общей площадью участков под застройку более 1 млн. гектаров. По экспертным оценкам, на одном гектаре можно построить в среднем около 12 тыс. кв. м многоэтажного жилья. То есть теоретически фонд располагает земельным банком, достаточным для возведения астрономических объемов жилья - 12 млрд. кв. метров. Для сравнения: ежегодно в нашей стране вводится около 60 млн кв. м [ 71].

К)

Кризис инвестиционно-строительной деятельности

Объективная основа целевого контура функционирования Фонда «РЖС»

ГО

гп

0 ч

1

тз

ю

СО ^

СО

ю о

Обострение проблем развития жилищной сферы

Противоречивость жилищнои политики

Неадекватное и неравномерное развитие территорий

«Омертвление» федеральной земли

Спекулятивные настроения участников строительства

Диспропорции цен на строительные ресурсы, работы и услуги

Отсталость инженерной инфраструктуры

Недоступность жилья для подавляющей доли населения

Нескоординированность финансового, промышленного, строительного бизнеса, научной и общественных сфер и административной составляющих инвестиционно-строител ьной деятельности

73

<

Последствия кризиса в инвестиционно-_строительной сфере_

Падение деловой активности

Снижение платежеспособного спроса на строительную продукцию

Срыв сроков строительства, замораживание строительных объектов, рост незавершенного строительства

Сжатие производства строительных материалов

Секвестирование местных бюджетов в части обновления инфраструктуры

Обострение противоречии участников строител ьства

Расширение теневого сектора экономики строител ьства

Фонд «РЖС»

>

Формирование благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества

Создание безопасных и благоприятных условии проживания для категорий граждан

Рис. 1. Основная цель деятельности Фонда «РЖС»

ЦЕЛЕВЫЕ ПРОЕКЦИИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ФОНДА«РЖС»

I. Проекция развития территорий

С \ Развитие рынка земельных участков г Совершенствование ^ территориального ^ планирования у

С \ Становление градостроительного зонирования г Разработка процедур ^ планировки территорий и архитектурно-строительного ^ проектирования ;

II. Инфраструктурная проекция Г

Совершенствование инженерной У инфраструктуры

/

Приведение в соответствие с социальными стандартами ^социальной инфраструктуры

Развитие коммунальной инфраструктуры

Совершенствование транспортной инфраструктуры

ГО

гп

0 ч

1

тз

ю

СО ^

СО

ю о

III. Производственная проекция

Разработка механизмов софинансирования производства строительных материалов с заданными свойствами

Систематизация программных задач развития строитель-у ной индустрии

Создание промышленных парков, технопарков, бизнес-

инкубаторов, научных __центров__

/-\

IV. Инновационная проекция

Развитие энергоэффективных и экологически чистых технологий и материалов

ч,_>

''Создание условий безальтер-' нативного использования инновационных технологий _и материалов_,

Органы государственной власти

Органы местного самоуправления

Субъекты естественных монополий

V. Строительная проекция

Разрешение противоречий экономических интересов участников строительства

Внедрение эффективных механизмов финансирования ^ строительства

г Координация деятельности %

контрагентов инвестиционно-строительной I__деятельности__.

Организации коммунального комплекса

Проектные, строительные организации

Кредитные учреждения

СУБЪЕКТНЫЙ КОНТУР

Рис. 2. Задачи фонда «РЖС» по основным проекциям целей деятельности

■ы

СО

Кроме этого, реализация целей и задач деятельности Фонда предполагает возможность приобретения в собственность земельных участков и иных объектов недвижимого имущества для обеспечения деятельности Фонда «РЖС». В расширительном смысле операции с недвижимостью предполагают и возможность передачи в залог земельных участков Фонда, а также в необходимых случаях их безвозмездную передачу. Последняя касается передачи в государственную и муниципальную собственность участков, на которых расположены объекты инфраструктуры, а также земельных участков Фонда «РЖС», расположенных в границах планируемых территорий общего пользования. Фонд может осуществлять продажу собственных земельных участков, на которых расположены объекты инфраструктуры, находящиеся в частной собственности и не подлежащие передаче в государственную и муниципальную собственность.

Для строительства объектов инфраструктуры Фонд осуществляет передачу земельных участков в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих объектов.

В целях обеспечения деятельности Фонда, он может приобретать в собственность земельные участки и иные объекты недвижимости, а также в соответствии с задачами деятельности принимать участие в финансировании строительства объектов инфраструктуры.

Целый функциональный блок деятельности созданного Фонда касается проведения аукционов:

1) по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков;

2) по продаже земельных участков в целях жилищного строительства, а также для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства, создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного строительства.

Также в соответствии с целями и задачами деятельности Фонд проводит конкурсы на разработку архитектурных проектов и проектной документации объектов жилищного строительства, предназначенных для граждан, имеющих различный уровень доходов, и приобретает права на такую проектную документацию для ее дальнейшего применения, в том числе повторно, в Российской Федерации.

В целях организации управления инновационной деятельностью Фонд разрабатывает программное обеспечение для управления, в том числе автоматизированного, проектами жилищного строительства, производством строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, созданием промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов. Разрабатывает и предоставляет органам государственной власти и органам местного самоуправления, юридическим лицам методические и иные материалы в области территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории, подготовки программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципальных образований, а также иные материалы

для обеспечения реализации целей и задач, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ.

Функции Фонда «РЖС» были бы неполными, если бы он не формировал системную картину состояния рынка объектов жилого фонда и жилищного строительства. Для этого необходимо реализовывать функции маркетинга, мониторинга и прогнозирования, а также осуществлять рекламно-выставочную деятельность и содействовать продвижению на рынке объектов жилищного фонда и жилищного строительства.

С экономической точки зрения Фонд разрабатывает и реализует программы стимулирования спроса и осуществляет инвестиционную деятельность в форме капитальных вложений. Таким образом, учитывая проекции целей деятельности Фонда, сформируем его основные функциональные блоки (рис. 3).

В целом, состав, структура и реализация функциональных блоков пока не вызывают существенных нареканий у практиков. Крупные региональные деве-лоперы получили возможность вовлекать в оборот федеральные земли. Ведь до создания Фонда «РЖС» при желании построить что-либо на федеральной земле девелоперам надо было договариваться об этом с руководителями предприятий и учреждений. Не всем это удавалось. Не было системы, содержание и этапы договоренностей не были формализованы, требовалось огромное количество времени, сил и ресурсов. «Мы выступили интегратором», - заявил руководитель Фонда А.А.Браверман [ 70]. Действительно, по мнению практиков, к примеру Эдуарда Тиктинского (президента петербургской девелоперской компании RBI), «фонд многие вещи регламентирует, упрощает, вовлекает в оборот то, что с уровня субъекта в оборот вовлечь было нельзя. Раньше надо было договариваться с директорами федеральных предприятий, идти на поклон в агентства, ведомства, в Минимущества, согласовывать решения с профильными агентствами. Там ноги можно было стереть по пояс, а не по колено» [31].

Фонд «РЖС» разработал модель земельных отношений в строительстве, для победителей земельных аукционов - следующую схему взаимодействия. Земля передается в аренду сроком на 9-11 лет. При этом платежи за землю Фонд подразделил на два этапа.

Первый - плата за право аренды.

Второй - арендная плата (распределяется на весь срок освоения участка равными частями).

После освоения объекта часть участка под объектом недвижимости застройщик вправе выкупить по муниципальным расценкам.

В течение месяца с момента заключения договора аренды покупатель участка должен предоставить банковскую гарантию обеспечения обязательств по его комплексному освоению и арендной плате, затем в течение года подготовить и утвердить проект планировки. Также в течение срока аренды застройщик обязан:

Основные проекции целей Фонда «РЖС»

Функциональные блоки Фонда «РЖС»

Рис. 3. Интроекция проекции целей на функциональные блоки Фонда «РЖС»

1) обустроить инфраструктуру, включая выполнение инженерных изысканий;

2) получить техусловия на подключение к сетям;

3) построить жилье.

Новацией финансового механизма организации земельных отношений является обязательство Фонда «РЖС» предоставить застройщикам гарантии выкупа 25% квартир, соответствующих стандартам жилья эконом-класса, которые в настоящее время разрабатываются Минрегионом. Предполагается, что гарантия облегчит привлечение банковских кредитов. Банкирам, в свою очередь, будет представлено фондирование от федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

В целом, современная модель реализации земельных отношений для строительства жилья на федеральных землях представляет собой симбиоз участников строительства, организованный следующим образом (рис. 4). Алгоритм деятельности Фонда «РЖС» показан на рис. 5.

В то же время проблем функционирования Фонда «РЖС» пока множество. Так, механизм предоставления гарантий пока до конца не сформирован. Строго говоря, у Фонда отсутствуют бюджетные средства на эти цели, а выручки от продажи земли, во всяком случае по кризисным ценам, вряд ли будет достаточно. Очевидно, что Фонд планирует кредитоваться в банках. Но для возврата кредита и выплаты процентов Фонду придется спекулировать выкупленными квартирами, чтобы вернуть банку проценты, что абсолютно не соответствует его целевым установкам.

В стадии разработки пока находятся и стандарты жилья эконом-класса, что затрудняет возможность активизации новых финансовых инструментов. Вопросы инфраструктурного развития федеральных территорий по-прежнему являются самым слабым местом модели реализации земельных отношений, которую продвигает на рынке Фонд «РЖС».

Формально инфраструктурные проблемы относятся к компетенции муниципалитетов и региональных

Рис. 4. Принципиальная модель строительства жилья на федеральной земле

VII.

VIII.

Фонд «РЖС» продает федеральный участок на аукционе

Фонд «РЖС» предоставляет оферту застройщику на выкуп 25% жилья эконом-класса. Источник финансирования - собственные средства и банковские кредиты

Банк получает фондирование АИЖК

Банк предоставляет кредит застройщику и ипотеку покупателям квартир

Монополисты обеспечивают участок инфраструктурой в рамках собственных инвестиционных программ

Застройщик реализует жилье на рыночных условиях и заинтересован в выставлении максимальной цены для покрытия расходов на банковские кредиты, инфраструктуру

АИЖК рефинансирует кредиты, выданные застройщику и покупателям коммерческого жилья

В случае исполнения оферты на 25% жилья эконом-класса Фонд «РЖС» выкупает квартиры и реализует их на рыночных условиях

Рис. 5. Алгоритм д(

властей. Однако последние не располагают необходимыми для этого финансовыми ресурсами, особенно в условиях кризиса. Ведь на органы местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством возложены: социальная и коммунальная инфраструктура, система здравоохранения, образования, содержание дорог и многое другое. Так, например, все дороги должны соответствовать определенным требованиям. Однако ни в одном субъекте РФ, за исключением Москвы, они этим требованиям не соответствуют. Причина одна - отсутствие необходимых средств. В целом, за органами местного самоуправления закреплено большое количество полномочий. Реально финансируется четыре-пять. Источником пополнения муниципального бюджета мог бы стать местный налог на имущество и региональный налог на коммерческую недвижимость (вместо земельного налога и налога на имущество физ.и юр. лиц).

Идею введения такого налога, исчисляемого исходя из рыночной стоимости имущества, уже более 10 лет вынашивает Минфин РФ. Однако до сих пор чиновники не могут создать систему массовой оценки недвижимости. И как следствие, в очередной раз запуск новой системы налогообложения перенесен на 2012 год.

Разумеется, изначально планировалось финансировать в инфраструктуру за счет средств, полученных от продажи земли на аукционах.

Но в условиях кризиса, и даже в период восстановительного роста, аукционы не принесут доходов, позволяющих реализовывать инфраструктурные проекты, даже несмотря на то что цены на ресурсы развития снижаются относительно цен в период роста и развития. Реальная стоимость земли, будучи серьезно переоценена, упала в разы. Докризисных цен на землю, вероятнее всего, еще долго не будет. Поэтому

ельности Фонда «РЖС»

если реально решать проблему инфраструктурного обеспечения проектов комплексной застройки, то это должны быть государственные программы. Инфраструктуру целесообразно финансировать за счет бюджетных средств, поскольку привлекать муниципальные или региональные средства сегодня практически невозможно, учитывая кризис и дефицит бюджетов всех уровней.

Фонд «РЖС» также не располагает инструментарием, позволяющим влиять на формат застройки, ее объемы, обеспечивать ритмичность ввода жилья и социальную направленность проектов. То есть по факту ничто не помешает застройщикам получить льготы по ценам федеральных земель и монополистам, а затем порционно продавать на рынке элитное жилье, извлекая дополнительную, спекулятивную по своему характеру, прибыль. Не следует забывать также, что Фонд «РЖС» был задуман как структура, нацеленная не только на распродажу федеральных земель, но и на развитие территориального планирования, градостроительной деятельности, инфраструктурного строительства.

Для решения этих задач нужны прозрачные финансово-экономические модели освоения федеральных территорий, которые имели бы социальную направленность и учитывали региональную специфику. Такие модели, реализующие конструктивное начало земельных отношений, должны предполагать четкое распределение ролей участников, порядок входа-выхода из проектов, условия привлечения дополнительных сторон, механизмы защиты интересов участников строительства. Более того, смешение социально ориентированных государственных функций и коммерческих спекулятивных механизмов - проблема, требующая более глубокого исследования.