Научная статья на тему 'Исследование английских и голландских форматов аукционов в жилищном строительстве'

Исследование английских и голландских форматов аукционов в жилищном строительстве Текст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки»

CC BY
244
67
Поделиться
Ключевые слова
ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС / ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО / АНГЛИЙСКИЕ И ГОЛЛАНДСКИЕ АУКЦИОНЫ

Аннотация научной статьи по экономике и экономическим наукам, автор научной работы — Петров Иван Сергеевич

В данной научной статье автор исследовал форматы аукционов, которые проводятся в жилищной сфере. В том числе при предоставлении земельных участков для жилищного строительства и их комплексного освоения; при заключении договоров о развитии застроенных территорий и безвозмездном срочном пользовании земельными участками Фонда для строительства жилья экономического класса, их аренды, в том числе для комплексного освоения в целях строительства такого жилья.

RESEARCH OF ENGLISH AND DUTCH AUCTION FORMATS OF HOUSING CONSTRUCTION

The article deals with auction types carried out in the housing construction, including land allocation for residential construction; land allocation for their complex development for the purpose of housing construction; conclusion of the contracts on the built-up areas’ development; conclusion of the contracts on the fixed-term use of lands of the Fund for construction of the economy class housing (including complex development of such lands); conclusion of the contracts on the Fund’s land lease for the economy class housing (including complex development of such lands).

Текст научной работы на тему «Исследование английских и голландских форматов аукционов в жилищном строительстве»

УДК 338.45.69 Петров Иван Сергеевич

кандидат экономических наук Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета dom-hors@mail.ru

ИССЛЕДОВАНИЕ АНГЛИЙСКИХ И ГОЛЛАНДСКИХ ФОРМАТОВ АУКЦИОНОВ

В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Petrov Ivan Sergeevich

PhD in Economics, Saint Petersburg University of Architecture and Civil Engineering dom-hors@mail.ru

RESEARCH OF ENGLISH AND DUTCH AUCTION FORMATS OF HOUSING CONSTRUCTION

Аннотация:

В данной научной статье автор исследовал форматы аукционов, которые проводятся в жилищной сфере. В том числе при предоставлении земельных участков для жилищного строительства и их комплексного освоения; при заключении договоров о развитии застроенных территорий и безвозмездном срочном пользовании земельными участками Фонда для строительства жилья экономического класса, их аренды, в том числе для комплексного освоения в целях строительства такого жилья.

Ключевые слова:

инвестиционно-строительный комплекс, жилищное строительство, английские и голландские аукционы.

Summary:

The article deals with auction types carried out in the housing construction, including land allocation for residential construction; land allocation for their complex development for the purpose of housing construction; conclusion of the contracts on the built-up areas’ development; conclusion of the contracts on the fixed-term use of lands of the Fund for construction of the economy class housing (including complex development of such lands); conclusion of the contracts on the Fund’s land lease for the economy class housing (including complex development of such lands).

Keywords:

investment-construction complex, housing construction, English and Dutch auctions.

В настоящее время увеличивается значение разработки эффективных механизмов распределения государственных ресурсов в строительной сфере, в том числе важными являются вопросы предоставления земельных участков для строительства или реновации, а также использование бюджетных средств в долевом строительстве для выполнения социальных программ по предоставлению жилья отдельным категориям граждан. Наиболее прозрачным способом распределения государственных ресурсов является проведение аукционов и конкурсов. В связи с этим исследование их форматов в инвестиционной и строительной сфере является актуальной задачей.

В классической теории аукционов наиболее распространенными формами считаются следующие: открытые аукционы - английский и голландский - и закрытые - первой и второй цены [1]. В ходе классического английского аукциона аукционист объявляет наименьшую приемлемую для него цену и повышает ее. Участники показывают, что они все еще готовы купить лот по заявленной цене. Если участник выходит из аукциона, он сообщает об этом аукционисту. Аукцион продолжается до того момента, пока заинтересованным остается один участник. Этот участник выигрывает и платит цену, при объявлении которой вышел из аукциона второй участник. Голландский аукцион является аукционом на понижение: аукционист заявляет высокую цену и постепенно снижает, пока кто-то из участников не выразит заинтересованность, - этот участник и является победителем и покупает лот по данной цене. Закрытый аукцион первой цены является в достаточной степени распространенным и проходит в следующем формате: участники делают свои ставки в закрытых конвертах, участник, предложивший наибольшую цену, побеждает и платит эту цену. Закрытый аукцион второй цены предполагает, что участники делают ставки в закрытых конвертах, однако победитель платит не цену, которую он предложил, а цену, следующего за ним участника. Данный формат получил название аукциона Викри. В нем каждому участнику выгодно сообщать в качестве ставки свою истинную скрытую стоимость. Важно также отметить, что голландский аукцион эквивалентен закрытому аукциону первой цены, а английский эквивалентен закрытому аукциону второй цены.

Применительно к аукционам необходимо привести определение термина «механизм продаж» - «это тройка (В, п, ^), состоящая из следующих элементов:

- «В» - набор возможных сообщений (ставок) для каждого покупателя;

- правило размещения «п»: В ^ А, где А - набор возможных распределений лотов между множеством покупателей Ы;

- правило платежей <ф»: В ^ РЫ, которое определяет, сколько каждый агент должен будет заплатить [2].

В инвестиционно-строительной сфере проведение аукционов становится все более востребованным в наши дни в различных приложениях. Одним из наиболее обсуждаемых в научных кругах является предоставление земельных участков государством для жилищного строительства. Различают первичный и вторичный рынок земли. Предоставление земельных участков под строительство со стороны государственных органов - это первичный рынок. Возникновение прав на земельные участки на основании гражданско-правовых сделок, в порядке наследования, на основании решения суда - это вторичный рынок земли. Мы рассмотрим первичный рынок земли, предоставляемой для застройки многоквартирными домами, так как он более прозрачен. В земельном кодексе Российской Федерации разделяются понятия: предоставление земельных участков для жилищного строительства и предоставление земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. Они регламентируются статьями 30.1 и 30.2 Земельного кодекса РФ.

Согласно ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, земельные участки для жилищного строительства предоставляются в собственность или в аренду, а также в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах (за исключением некоторых случаев) [3].

Согласно ст. 30.2 Земельного кодекса РФ, земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству ее территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе [4]. Можно сделать вывод, что в настоящее время на первичном рынке земли земельные участки для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются на аукционах.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства регламентируется ст. 38.1 Земельного кодекса РФ.

Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства за исключением индивидуального и малоэтажного, проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае если определено разрешенное использование такого земельного участка, основанное на результатах инженерных изысканий параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение. Аукцион должен быть открытым по составу участников и по форме подачи заявок. Победителем аукциона признается участник, предложивший наибольшую цену за право аренды на период строительства [5].

В аукционах по предоставлению земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства базовые правила аналогичны вышеуказанных, но есть некоторые дополнения. Они касаются способов обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объемов, максимальных сроков подготовки проекта планировки и проекта межевания территории, максимальных сроков выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и т.д.

Можно сделать вывод, что исходя из общей классификации, вышеуказанные аукционы относятся к классическим английским аукционам.

В Санкт-Петербурге разработан ряд нормативных документов, регулирующих предоставление земельных участков в целях жилищного строительства. Можно выделить некоторые из них: постановление Правительства Санкт-Петербурга «О комплексном освоении территории в целях жилищного строительства» № 167 от 21 февраля 2006 г. (в редакции от 26.11.2009 г.);

постановление Правительства Санкт-Петербурга «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования» № 1813 от 30 декабря 2010 г. Поскольку они были созданы в рамках и ограничениях федерального законодательства и в том числе Земельного кодекса, то базовые элементы аукционов на предоставление земельных участков для жилищного строительства в них не изменены.

Еще одним нормативным документом, регулирующим строительство в Санкт-Петербурге, является закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции». Согласно этому закону функции по организации и проведению торгов на предоставление объектов недвижимости, в том числе на право заключения договора о развитии застроенных территорий в Санкт-Петербурге, осуществляются специализированной организацией, которой на основании специального поручения Правительства города является ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».

Фонд имущества Санкт-Петербурга был создан в 1991 г. Проводит классические английские аукционы с аукционистом. Критерием победы на аукционе выступает готовность участника заплатить наибольшую цену. Необходимо отметить, что исследование торгов, проводимых этой организацией, показывает иногда увеличение цены лота и в 10 раз. На наш взгляд, остается спорным вопрос: является ли цель в увеличении продажной стоимости земли очевидно полезной для общества, ведь стоимость земли застройщики включают в общую себестоимость строительства, а, следовательно, и в продажную цену жилья.

Еще одним важным источником земельного ресурса для застройщиков в последнее время становится развитие застроенных территорий. Развитие застроенных территорий регламентируется статьями 46.1, 46.2 и 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на ней расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора [6].

Порядок организации и проведения аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории регламентируется ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Базовыми условиями данного аукциона также являются следующие: аукцион может быть открытым по составу участников и форме подачи заявок. Его победителем признается участник, предложивший наибольшую цену за право заключения договора о развитии застроенных территорий. В Санкт-Петербурге принят закон «Об адресной программе Санкт-Петербурга» - «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» № 238-39 от 06.05.2008 г.

Проанализированные выше аукционы можно отнести к классическим английским. Однако в последние годы разрабатываются и внедряются аукционы по голландской схеме. В 2012 г. был принят Федеральный закон 118-ФЗ от 10.07.2012 г., который внес существенные поправки в Федеральный закон 161-ФЗ от 24.07.2008 г. «О содействии развитию жилищного строительства» в области формата проведения аукционов по предоставлению земельных участков для жилищного строительства. Появилась ст. 16.6 «Особенности заключения по результатам аукционов договоров безвозмездного срочного пользования земельными участками Фонда для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, договоров аренды земельных участков Фонда для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья», которая регламентирует новый формат проводимых аукционов. Победителем данного вида аукциона признается лицо, которое предлагает наименьшую цену продажи жилья экономического класса. Согласно п. 11 ст. 16.6, «аукцион проводится путем снижения его начальной цены аукциона, указанной в извещении о проведении аукциона, на шаг аукциона». С вступления в силу вышеуказанной статьи и по состоянию на середину 2013 г., согласно базе данных Фонда содействия развитию жилищного строительства, были проведены аукционы по 8 лотам: по 2 - в 2012 г. и по 6 - в 2013 г. [7]. В 2012 г. аукционы состоялись по объектам, расположенным недалеко от г. Уссурийска в Приморском крае и г. Новочеркасска Ростовской области. Договоры по данным участкам на сегодняшний момент подписаны. В 2013 г. из 6 лотов договоры подписаны только по 2: один участок расположен в Ивановской области, другой в Пермском крае. Из 8 проведенных аукционов востребованными оказались только 4 лота, что говорит об отсутствии ажиотажного спроса среди застройщиков на сегодняшний день в приобретении земельных участков для строительства на них жилья и продаже

его по заранее заданным ценам. Вместе с тем, говорить об успешности данной схемы строительства жилья экономического класса пока не представляется возможным, до непосредственной реализации данных проектов по четырем лотам, по которым договоры подписаны, а также результатов проведения дальнейших аукционов.

Еще одним примером проведения аукционов по голландской схеме является приобретение квартир администрацией города для реализации социальной политики и выделения отдельным группам граждан. Проводятся в формате открытого аукциона в электронной форме на право заключения государственного контракта на приобретение квартир в собственность Санкт-Петербурга, при этом указываются характеристики квартир, максимальная стоимость квадратного метра, сроки ввода домов в эксплуатацию и другие параметры. Аукцион проводится по снижению начальной (максимальной) цены контракта. Проанализировав ряд аукционов, реализуемых по этой схеме, можно сделать вывод, что аналогично аукционам по реализации земельных участков по голландской схеме, данный тип аукциона тоже не вызывает ажиотажного спроса у застройщиков, вместе с тем ряд контрактов по результатам данного аукциона были заключены.

В заключение необходимо отметить, что при предоставлении земельных участков для жилищного строительства и комплексного освоения, при заключении договоров о развитии застроенных территорий, аукционы проводятся как классические английские. Вместе с тем при заключении договоров безвозмездного срочного пользования земельными участками Фонда для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья; при заключении договоров аренды аукционы проводятся как классические голландские.

Ссылки:

1. Krishna V. Auction Theory. Elsevier, 2010. P. 2.

2. Там же. С. 61.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-Ф3 (принят ГД ФС РФ 28.09.2001 г.; ред. от 23.07.2013 г.).

4. Там же.

5. Там же.

6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004 г.; ред. от 23.07.2013 г.).

7. Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. URL:

http://www.fondrgs.ru/auctions/ground/?SHOWALL_2=1 (дата обращения: 03.06.2013).