CC BY
116
УДК 330.15:332.362:332.7 ББК 20.18:65.32-5
А 76
A.А. Апишев
Доктор экономических наук, профессор кафедры экономики и управления Адыгейского государственного университета, г. Майкоп. Тел.: (8772) 593 953.
Б.А. Хахук
Старший преподаватель кафедры кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: (918) 397 00 57.
Социально-экономическая оценка природных (земельных) ресурсов как основа моделирования механизма платного землепользования
(Рецензирована)
Аннотация. В статье представлены существующие в современных условиях методические подходы к оценке природных (земельных) ресурсов; показано, что основой определения их социально-экономической ценности выступает кадастровая оценка, когда земельные ресурсы оцениваются как объект фискальных отношений. Предложенные мероприятия по совершенствованию методики расчета социально-экономической ценности земель и механизма платного землепользования на примере сельскохозяйственных предприятий Новокубанского района основаны на принципах эффективного рентного регулирования.
Ключевые слова: социально-экономическая оценка, кадастровая оценка, природные (земельные) ресурсы, платное землепользование, земельная рента, Новокубанский район.
А.А. Apishev
Doctor of Economics, Professor, Head of Economy and Management Department, Adyghe State University, Maikop, Pervomayskaya, 208. Ph.: (8772) 593 953.
B.A. Khakhuk
Senior Lecturer of Cadastre and Geoengineering Department of the Kuban State University of Technology, Krasnodar. Ph.: (918) 397 00 57.
Socio-economic assessment of natural (land) resources as the basis of modelling of the mechanism of paid land tenure
Abstract. The paper provides the methodological approaches to the evaluation of natural (land) resources in modern conditions. The cadastral evaluation is shown to act as the basis for determining their socio-economic value when land resources are evaluated as an object of fiscal relations. The measures to improve methodology for calculating the socio-economic value of land and the mechanism of paid land tenure are suggested using an example of the Novokubansky District. They are based on the principles of effective rent regulation.
Keywords: socio-economic assessment, cadastral evaluation, natural (ground) resources, paid land tenure, land rent, the Novokubansky District.
Проблема социально-экономической оценки природных ресурсов - одна из наиболее сложных и дискуссионных в современной науке. Рассмотрение подходов к оценке земли, определение её достоинств и недостатков, обозначение актуальных проблем и путей их
совершенствования имеет продолжительную историю. Развитие общества, смена общественно-экономических формаций повлекли за собой совершенствование подходов к проведению оценочных работ, усложнение их технологии, более детальный учет
характеристик. Несмотря на это, неоднократно поднимавшийся многими экономистами
различных научных школ и направлений вопрос стоимостной оценки природного богатства до сих пор не находит положительного ответа.
В современных условиях одним из важнейших факторов нормального
функционирования и развития многоукладной экономики является адекватная оценка природных (земельных) ресурсов. На сегодняшний день существует множество
методологических подходов к оценке земли: метод сравнения продаж и метод распределения, в основе которых лежит сравнительный подход; метод выделения, базирующийся на сравнительном и затратном подходах; метод капитализации земельной ренты и метод предполагаемого использования, базирующихся на доходном и затратном подходах. Анализ преимуществ и недостатков каждого из них позволил определить, что наиболее простым и экономически эффективным является метод сравнения продаж. Однако в связи с тем, что российский земельный рынок в современных условиях недостаточно развит, определение стоимости путем сравнения продаж не целесообразно. Поэтому возможно применение в основном доходного подхода, реализующегося в действующих методических указаниях по определению кадастровой и рыночной стоимости земельных угодий, методом капитализации расчетного рентного дохода.
Значимость социально-экономической оценки природных (земельных) ресурсов в современных условиях все более возрастает, так как рациональное и эффективное землепользование во многом определяется тем, насколько этому способствует экономический механизм реализации земельной собственности, составными элементами которого являются рентные отношения. В них находят конкретное выражение отношения между обществом, собственниками земли и производителями продукции по поводу владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами. Социально-экономическая ценность природных (земельных) ресурсов определяется при их кадастровой оценке, представляющей собой соизмерение их природных признаков, качества и местоположения с экономическими критериями эффективности их использования. Целью ее проведения является информационное обеспечение регулирования земельных отношений собственников, владельцев, землепользователей с государством, когда земельные угодья оцениваются не как средство производства, а как объект фискальных отношений.
Ключевым моментом оценки природных (земельных) ресурсов является определения величины ренты и ее капитализация. В современных условиях расчет коэффициента капитализации должен включать экономическую и природную составляющие. Природная составляющая определяет, прежде всего, продуктивность культур. Установление капитализированной ренты на 33 года является одним из недостатков методик оценки земельных ресурсов, так как для создания эффективного плодородия требуется более длительный срок. Экономическая составляющая включает законодательные ограничения на разрешенное, наилучшее и наиболее эффективное использование земель, особенности определения экономически обоснованных затрат и др. В Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 года № 445, предложено определять коэффициент капитализации на основе среднерыночного соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. При отсутствии данных показателей коэффициент капитализации предлагается определять путем корректировки ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг Российской Федерации. Считаем, что в российских условиях расчет срока капитализации является довольно сложной задачей для реализации ввиду «непрозрачности» рынка недвижимости, отсутствия соответствующей статистической информации. Поэтому экономически целесообразно принятие коэффициента
капитализации на уровне безрисковой ставки доходности по облигациям федерального займа в размере 7,35%, откорректированной надбавками за риск инвестиций, за низкую ликвидность недвижимости, за инвестиционный менеджмент. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие -поправки на различные виды риска, связанные с особенностями сельскохозяйственных угодий. Итоговый коэффициент капитализации составит порядка 11%.
Однако капитализированная рента не одинакова на худших, средних и лучших участках. Для восстановления почвенного плодородия на худших землях требуется более длительный срок и больше капиталовложений, чем на средних и лучших. Следовательно, целесообразно введение индексов корректировки сроков капитализации рентного дохода по балльной оценке, вследствие чего соотношение данного оценочного показателя для худших, средних и лучших почвенных и экономических условий будет ближе к оптимальному.
В соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации показатели кадастровой оценки земель являются базой для исчисления земельных платежей. И в этом отношении кадастровая стоимость является основой моделирования механизма платного землепользования и важнейшим рычагом регулирования земельных отношений [1].
По результатам проведенного исследования в области существующих методик социально-экономической оценки природных (земельных) ресурсов нами предлагается усовершенствованная методика расчета их ценности на основе кадастровой оценки на примере сельскохозяйственных предприятий Новокубанского района Краснодарского края (табл. 1).
Таблица 1
Расчет кадастровой стоимости природных (земельных) ресурсов по усовершенствованной методике
№ п/ п Наименование хозяйства Оценочный балл бонитета Индекс коррек- тировки баллов Срок капита- лизации рентного дохода Расчетный рентны й доход Кадаст- ровая стои- мость
1 к-з им. Ленина 91 0,97 106,7 3538 377505
2 ЗАО КПХ "Мичурина" 89 0,99 108,9 3378 367864
3 ЗАО КСП "Кубань" 89 0,99 108,9 3371 367102
4 ОПХ ГПЗ "Ленинский путь" 89 0,99 108,9 3430 373527
5 КСХП "Армавирское" 69 1,28 140,8 1824 256819
6 к-з им. Кирова 74 1,19 130,9 2176 284838
7 КСХП "Заречное" 90 0,98 107,8 3413 367921
8 ОПХ "Урупское" 92 0,96 105,6 3584 378470
9 ОАО "Конный завод "Восход" 92 0,96 105,6 3613 381533
10 Армавирская биологическая фабрика 79 1,11 122,1 2470 301587
11 ЗАО "Новокубанское" 87 1,01 111,1 3236 359520
12 ЗАО КСП "Хуторок" 91 0,97 106,7 3586 382626
13 ПХ "КубНИИТиМ" 91 0,97 106,7 3573 381239
14 ОАО "Хуторок-2" 89 0,99 108,9 3480 378972
15 ООО КХ "Участие" 83 1,06 116,6 2872 334875
16 Прочноокопское ПУ № 52 84 1,05 115,5 2951 340841
17 к-з "Золотой Колос" 92 0,96 105,6 3593 379421
18 ТОО "Новокубанский 90 0,98 107,8 3388 365226
ПМК"
19 ООО КХ "Добрыня" 92 0,96 105,6 3576 377626
20 СПК к-з "Заря" 90 0,98 107,8 3392 365658
21 ТОО МПМК "Новокубанская-3" 90 0,98 107,8 3363 362531
22 ЗАО КСП "Родина" 87 1,01 111,1 3135 348299
23 ПХ КНИИСХ "Кубанский" 93 0,95 104,5 3634 379753
Среднее 88 1 110 3242 357120
Данные таблицы 1 отражают дифференциацию почвенно-климатических условий в хозяйствах, что указывает на определение величины земельной ренты каждого. Реализация предлагаемых нами мероприятий позволит обеспечить дифференцированную плату за землю и окупаемость затрат на разных по качеству земельных участках.
Значительная часть экономистов выступает за то, чтобы земельный налог устанавливался с учётом ресурсного потенциала сельскохозяйственных производителей, что позволит учитывать в налогообложении не только рентные характеристики земель, но и уровень обеспеченности хозяйств другими производственными ресурсами (материальными, трудовыми). Однако данное обстоятельство может оказать негативное влияние на развитие отрасли в силу того, что повышение ресурсного потенциала приводит к увеличению налоговой нагрузки на хозяйствующий субъект, что не всегда соответствует принципу справедливости налогообложения. Необходимо перенести центр тяжести налоговых поступлений в бюджеты всех уровней с преимущественного обложения труда и капитала на налоги за пользование земельными ресурсами. Важнейшем условием обоснованного платного природопользования должны стать ликвидация множественности видов налогов и платежей, снижение налогового бремени, повышение роли налогообложения земли как основного средства производства и природного ресурса.
Ставку земельного налога целесообразно устанавливать в твёрдых процентах от ценности земель, определённой на основе объективной ее социально-экономической оценки, и строить на основе дифференциальной, абсолютной и монопольной ренты. Установление научно-обоснованной дифференцированной платы за природные (земельные) ресурсы на единой рентной основе, определенной при кадастровой оценке земель, является основой функционирования экономического механизма платного землепользования [2].
Принципиальное значение имеет вопрос, какую часть дифференциальной ренты необходимо изымать у хозяйств, работающих в относительно лучших условиях. Считаем, что дифференциальную ренту I следует передавать обществу, а дифференциальную ренту II необходимо оставлять для стимулирования производства, так как основой массовой оценки земель по кадастровой стоимости может служить только дифференциальная земельная рента
I. Налогообложение должно носить всеобщий характер, включая и земли относительно худшего качества. Следовательно, наряду с дифференциальной земельной рентой I, необходимо учитывать абсолютную ренту. Монопольная рента встречается реже всего и возникает в том случае, когда владелец уникального природного ресурса повышает цены до уровня, позволяющего сверх абсолютной и дифференциальной присваивать монопольную сверхприбыль. Целесообразно, наряду с абсолютной и дифференциальной рентой I, изъятие государством монопольной ренты.
Предлагаемые мероприятия по совершенствованию механизма платного землепользования на примере предприятий Новокубанского района Краснодарского края представлены в таблице 2. За основу расчетов взята фиксированная часть ставки земельного налога, установленная на уровне 27% от среднерайонной ставки, представляющей собой, по сути, абсолютную ренту. В большинстве публикаций расчет величины абсолютной ренты определяется на уровне 25-30% от среднерайонной ставки земельного налога. К концу 2006 года в стране 60% всех представительных органов муниципальных образований приняли
решение об установлении максимальной налоговой ставки, установленной статьей 394 Налогового кодекса РФ, - 0,3% от кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Для хозяйств Новокубанского района данный норматив составил 321 руб./га.
Таблица 2
Расчет земельного налога для предприятий Новокубанского района Краснодарского края по предложенной методике
Наименование хозяйства Оценочный балл бонитета Кадастровая стоимость 1 га с/х угодий. Земельный налог, руб/га Индекс корректировки балла бонитета Абсолют- ная рента Дифференциальная рента I Земельны й налог, руб/га %
к-з им. Ленина 91 116754 350,3 1,03 86,7 241,3 328,0 0,94
ЗАО КПХ "Мичурина" 89 111474 334,4 1,01 86,7 236,6 323,3 0,97
ЗАО КСП "Кубань" 89 111243 333,7 1,01 86,7 236,6 323,3 0,97
ОПХ ГПЗ "Ленинский путь" 89 113190 339,6 1,01 86,7 236,6 323,3 0,97
КСХП "Армавирское" 69 60192 180,6 0,78 86,7 182,8 269,5 1,49
к-з им. Кирова 74 71808 215,4 0,84 86,7 196,8 283,5 1,32
КСХП "Заречное" 90 112629 337,9 1,02 86,7 239,0 325,7 0,96
ОПХ "Урупское" 92 118272 354,8 1,05 86,7 246,0 332,7 0,94
ОАО "Конный завод "Восход" 92 119229 357,7 1,05 86,7 246,0 332,7 0,93
Армавирская биологическая фабрика 79 81510 244,5 0,90 86,7 210,9 297,6 1,22
ЗАО "Новокубанское" 87 106788 320,4 0,99 86,7 232,0 318,7 0,99
ЗАО КСП "Хуторок" 91 118338 355,0 1,11 86,7 260,1 346,8 0,98
ПХ "КубНИИТиМ" 91 117909 353,7 1,03 86,7 241,3 328,0 0,93
ОАО "Хуторок-2" 89 114840 344,5 1,01 86,7 236,6 323,3 0,94
ООО КХ "Участие" 83 94776 284,3 0,94 86,7 220,2 306,9 1,08
Прочноокопское ПУ № 52 84 97383 292,1 0,95 86,7 222,6 309,3 1,06
к-з "Золотой Колос" 92 118569 355,7 1,05 86,7 246,0 332,7 0,94
ТОО "Новокубанский ПМК" 90 111804 335,4 1,02 86,7 239,0 325,7 0,97
ООО КХ "Добрыня" 92 118008 354,0 1,05 86,7 246,0 332,7 0,94
СПК к-з "Заря" 90 111936 335,8 1,02 86,7 239,0 325,7 0,97
ТОО МПМК "Новокубанская-3" 90 110979 332,9 1,02 86,7 239,0 325,7 0,98
ЗАО КСП "Родина" 87 103455 310,4 0,99 86,7 232,0 318,7 1,03
ПХ КНИИСХ "Кубанский" 93 119922 359,8 1,06 86,7 248,4 335,1 0,93
Средняя по району 88 107000 321,0 1 86,7 234,3 321,0 1
Средняя по району кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий определена в размере 107000 руб./га. Фиксированная ставка земельного налога составила 86,7 руб./га. Оставшаяся часть земельного налога - 234,3 руб./га, дифференцированная в зависимости от балла бонитета почвы, представляет собой дифференциальную земельную ренту.
В современных условиях в связи с резким ростом экологического фактора в научный обиход введен термин «экологическая антирента» (I и II вида), возникновение которого связано с обострением в стране экологических проблем при использовании природных ресурсов [3, 4]. Стоимостное выражение экологической антиренты -сверхприбыль, извлекаемая за счет хищнической эксплуатации природных ресурсов, сверхнормативного их загрязнения, а также невыполнения необходимых мероприятий по охране окружающей среды. Представляется целесообразным ее изъятие государством в полном объеме, возможно, даже и с превышением данной сверхприбыли. В связи с этим система платежей за использование природных (земельных) ресурсов должна включать платежи за сверхлимитное хищническое нерациональное их использование. Кроме того, целесообразно восстановление отмененного в 2002 году налога на воспроизводство и охрану природных ресурсов. Изъятые средства должны быть направлены на разработку и осуществление экологических программ и проектов.
Таким образом, проблема рационального использования природных (земельных) ресурсов в современных условиях диктует необходимость определения их объективной социально-экономической ценности, основой которой выступает кадастровая оценка земель. Методика земельно-оценочных работ является недостаточно разработанной применительно к условиям рыночной экономики, упускает глубокое изучение экономической, природно-климатической и финансовой стороны данного вопроса. Нынешняя система платежей за использование природных (земельных) ресурсов и нарушение равновесия природной среды далека от совершенства. Налоги в большей степени выполняют фискальную функцию и в меньшей - стимулирующую, что приводит к изъятию значительной части произведённого дохода и лишает товаропроизводителей внутренних источников развития. Необходима объективизация налогообложения, определенная на основе кадастровой стоимости земель.
Примечания:
1. Путянис А.П., Лысенко А.А. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в Краснодарском крае // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. М., 2011. № 2.
2. Ламанов П.И., Хахук, Б.А. Совершенствование методики начисления и распределения земельной ренты // Актуальные проблемы экономики и права. Казань: Познание, 2010. Вып. 3 (15). С. 53-59.
3. Латков А.В. Функционирование системы рентных отношений: противоречия, особенности, динамика: автореф. дис. ... д-ра экон. наук. Саратов, 2010. 21 с.
4. Александров М.В. Рентные отношения в сфере природопользования в условиях устойчивого экономического развития: автореф. дис. ... канд. экон. наук. Чебоксары, 2010. 23 с.
References:
1. Putyanis A.P., Lysenko A.A. The state cadastral assessment of agricultural grounds in the Krasnodar territory // Land management, a cadastre and monitoring of soils. М., 2011. No. 2.
2. Lamanov P.I., Khakhuk B.A. Improvement of a technique of charge and distribution of a ground rent // Actual problems of economy and the right. Kazan: Poznanie, 2010. Issue 3 (15). P. 53-59.
3. Latkov A.V Functioning of system of rent relations: contradictions, features and dynamics: Summary of Dissertation for degree of Doctor of Economics. Saratov, 2010. 21 p.
4. Alexandrov M.V Rent relations in sphere of nature management in the conditions of sustainable economic development: Summary of Dissertation for degree of Doctor of Economics. Cheboksary, 2010. 23 p.
