CC BY
39
УДК 332.68:336.201 ББК 65.281 А 64
А.В. Осенняя
Кандидат технических наук, заведующий кафедрой кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: (903) 453-22-67, e-mail: avosen@mail.ru. И.В. Будагов
Кандидат экономических наук, доцент кафедры кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: (928) 412-37-18, e-mail: ivan_budagov@mail.ru. Э.В. Кравченко
Кандидат технических наук, доцент кафедры кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: (928) 412-37-18, e-mail: avosen@mail.ru. А. А. Кушу
Преподаватель кафедры кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: (918) 070-72-76, e-mail: amirkushu@mail.ru. Б. А. Хахук
Кандидат экономических наук, доцент кафедры кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: (918) 397-00-57, e-mail: huban_gtu@mail.ru.
АНАЛИЗ МЕТОДОВ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ
( Рецензирована )
Исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ и администрации Краснодарского края в рамках научного проекта: «Кадастровая оценка как основа налогообложения недвижимости» (проект № 16-12-23016)
Аннотация. В настоящей статье рассмотрена существовавшая на рубеже веков система налогообложения земельной ренты. Изучение процессов налогообложения земельной ренты в момент становления кадастровой оценки позволит яснее и глубже понять существующие способы и методы налогообложения, увидеть достоинства и недостатки. Специфика земельных отношений концентрированно выражена в способе дохода — земельной ренте, которая не только отражает отношения земельной собственности, но и количественно фиксирует в себе качественные характеристики земельного участка по его естественному и экономическому плодородию, по территориальному расположению. Проблеме распределения земельной ренты, механизмов ее изъятия важное место принадлежит экономической теории, дающей ее теоретическое обоснование. В условиях реформируемой экономики проблемы извлечения земельной ренты имеют актуальный характер и являются наиболее дискуссионными проблемами развития экономики страны.
Ключевые слова: земельная рента, кадастровая стоимость, кадастровая оценка, налогообложение, земельный налог, арендная плата.
A.V. Osennyaya
Candidate of Technical Sciences, Head of Cadastre and Geo-Engineering Department Kuban State Technological University, Krasnodar. Ph.: (903)453-22-67, e-mail: avosen@mail.ru.
I.V. Budagov
Candidate of Economic Sciences, Associate Professor of Cadastre and Geo-Engineering Department, Kuban State Technological University, Krasnodar. Ph.: (928)412-37-18, e-mail: ivan_budagov@mail.ru. E.V. Kravchenko
Candidate of Technical Sciences, Associate Professor of Cadastre and Geo-Engineering Department, Kuban State technological University, Krasnodar.Ph.: (928)412-37-18. e-mail: amirkushu@mail.ru.
A.A. Kushu
Lecturer of Cadastre and Geo-Engineering Department, Kuban State Technological University, Krasnodar. Ph.: (918) 070-72-76, e-mail: amirkushu@mail.ru.
B.A. Khakhuk
Candidate of Economic Sciences, Associate Professor of Cadastre and Geo-Engineering Department, Kuban state technological University, Krasnodar. Ph.: (918)397-00-57, e-mail kuban_gtu@mail.ru.
ANALYSIS OF LAND RENT TAXATION METHODS
Abstract. This paper considers the existed system of taxation of land rent between the two eras. The study of the processes of taxation of land rent at the time of formation of the cadastral assessment allows seeing a clearer and deeper understanding of existing techniques and methods of taxation as well as their advantages and disadvantages. The way of income and land rent expresses peculiarity of land relations, which reflects not only the relationship of land ownership, but also quantitatively captures the qualitative characteristics of the land in its natural and economic fertility at the territorial location. The important place in solving problems of the land rents distribution, mechanisms of its withdrawal belongs to the economic theory. It gives a theoretical justification. The authors subtantuate that the problems of extraction of land rents are relevant. They are the most debatable issue of the country's economic development in the conditions of reforming of economy.
Keywords: land rent, cadastral value, the cadastral valuation, taxation, land tax, rent.
Извлечение земельной ренты всегда представляло болезненную тему, поскольку затрагивало интересы всех слоев общества. Классики экономической теории писали, что первопричина многих экономических проблем кроется в земельном рынке, то есть в способе, каким делится или не делится доход от земли между людьми.
По их мнению, рентный доход быстро возрастает в силу естественного хода событий и прогресса общества. Не изъятый налогообложением, он становится источником богатства даже во сне, без труда, без риска и без затрат.
А. Смит писал: «Раз рента создается трудом природы, она по справедливости должна принадлежать обществу, а не владельцам земли, изыматься в доход государства и расходоваться на общественные нужды». Подобной точки зрения придерживался Милль, который отмечал, что «если исходить из принципа всеобщей социальной справедливости, то постоянное повышение стоимости
земли вследствие труда и общественного развития должны принадлежать обществу, а не владеющему землей и недрами, а потому государство имеет право облагать стихийный рост ренты налогом по самой высокой ставке, диктуемой финансовыми потребностями [1, 2].
Подобный подход уже применяется в ряде стран: Норвегии (создан так называемый фонд «Будущих поколений», в который перечисляются определенные суммы за использование природных ресурсов), штате Аляска (США), Персидском заливе.
Можно определить три структурных уровня, на которых развертывается борьба за ренту [1, 3]:
первый уровень составляют производители, которые инвестируют средства в приобретение для себя льготных условий производства;
второй уровень — наличие производителей, готовых платить за получение исключительных прав;
третий уровень связан с распределением средств, собранных государством в результате той или иной деятельности.
Основные проблемы извлечения ренты можно представить следующими направлениями :
— характеристика извлечения ренты как растрачивание ресурсов;
— включение в термин «извлечение ренты» явлений и факторов, связанных с рыночной деятельностью организаций.
Исходя из вышеизложенных теоретических положений можно заключить, что основной целью земельной политики органов местного самоуправления в поселениях является рациональное и эффективное использование земель и прочно связанной с ней недвижимостью.
Под рациональным и эффективным использованием земель и недвижимости поселений мы понимаем такое использование, которое обеспечивает получение максимально возможного дохода (земельной ренты) от использования земель и недвижимости, основанного на полном и всестороннем учете качественных свойств земель и объектов недвижимости при сохранении и развитии всех потребностей граждан города, общества. Еще А. Смит отмечал, что земельная рента и рента природных ресурсов являются оптимальным и источником для финансирования государственного секторов в условиях рыночной экономики. О.М. Рой в своей работе отмечает, что земельный ресурс поселений в нашей стране используется крайне неэффективно, тогда как за рубежом земля городов обеспечивает до 70% поступлений в бюджет муниципалитета. Сложилась парадоксальная ситуация, когда территория промышленных предприятий используется только на 35% (за рубежом 65%), остальная территория занята отвалами, свалками, прочими объектами непроизводственного назначения. Вследствие этого, даже если ввести плату за землю в размере 6 р./кв.м в сутки, то 30,7 га в год, по нашим расчетам, принесет в год 672 млн р. рентного дохода.
Действующая в настоящее время система налогообложения земли формировалась в 1991 г. и основывается на нормативно закрепленных ставках, устанавливаемых в рублях на единицу площади, которые с тех пор индексировались путем
внесения законодательных поправок. Например, суммарная величина индексации за земли поселений 1992 г. увеличилась более чем в 8400 раз. В результате эта система характеризуется ярко выраженным несправедливым распределением налогового бремени. Налоговое бремя (отношение действующих ставок земельного налога к величине земельной ренты и нормативной цены земли) на земли сельскохозяйственных товаропроизводителей выше, чем на земли поселений. Ставки налога на пашню, учитывая сложное экономическое положение хозяйств, были приняты в размере 10—25% от земельной ренты. К тому же необоснованное количество льготников привела к тому, что земельный налог фактически уплачивали лишь только 25% землепользователей, что сразу отражалось на доле земельных платежей в бюджетах. Ежегодная индексация ставок земельного налога, арендной платы привела к тому, что ставки земельного налога для одного колебались в пределах 29—54 раз. Неустойчивость системы налогообложения увеличивает риски собственников и инвесторов, лишая город дополнительных поступлений.
Начиная с 1995 г., Правительство России ежегодно индексирует ставки земельного налога и арендной платы. Индексация ставок земельного налога и арендной платы носила в основном антиинфляционный характер и не была связана с рыночными ценами. Несмотря на собираемые суммы (свыше 3 трлн р.), не удалось достичь желаемого результата как в фискальной, так и в части регулирования земельных отношений. Основная причина такого положения — низкий уровень налога и огромное число льготников. Так или иначе, в Москве взимается налог с 20% земель.
А.П. Оверчук и Н.П. Фомин в своей работе [3, 4] отмечают, что действующий земельный налог не побуждает собственника земельного участка к более рациональному и эффективному использованию. Практика ежегодной индексации себя исчерпала. Прирост земельных платежей в 2000—2001 гг. составил 112% (с 24,6 до 31 млрд р.). Однако индексация 2002 г. (в 2 раза) ни привела к желаемому результату. Фактическое поступление земельных платежей составило 77% (за земли поселений 58,6%, земли сельско-
хозяйственного назначения 28,6%). Этот факт свидетельствует о том, что решения об уровне налогообложения не могут приниматься без учета состояния экономики страны. Другой причиной реформирования системы налогообложения земельной ренты авторы отмечают неравномерное распределение налогового бремени (отношение земельного налога и арендной платы к нормативной цене земли). Например, в г. Волжском, площадь которого меньше площади г. Волгограда в 4 раза, налоговая нагрузка ниже в 2 раза. Указанные причины свидетельствуют о необходимости реформирования земельных платежей как формы налогообложения земельной ренты.
Определенный интерес представляют принципиальные схемы налогообложения земельной ренты, действующие в стране:
— установление земельных платежей через средние ставки земельного налога (арендной платы);
— установление земельных платежей через государственную кадастровую оценку.
В 1989—1994 гг. в стране была выполнена оценка земель по земельно-оценочным районам с учетом продуктивности и доходности земель. На основании полученных расчетных данных определены средние ставки земельного налога. В понятие «доходность» вкладывалось понятие рентной части дохода с земель, но земельно-оценочный район — это огромнейший участок территории региона (в Краснодарском крае таких районов — три) [6]. Поэтому о размере ренты можно говорить приближенно, поскольку полученная цифра не отражает особенностей отдельных частей района. Такой подход был обоснован для условий переходной экономики.
Далее полученные ставки для несельскохозяйственных земель дифференцировались по местоположению (фактор рен-тообразования) и градостроительной ценности (факторы рентообразования учитываются в составе 6 групп показателей качества земель). Для сельскохозяйственных земель дифференциация проводилась по видам сельскохозяйственных угодий и группам почв (отдаленно можно причислить к факторам рентообразования).
На основании коэффициентов дифференциации получались дифференциро-
ванные ставки, которые ежегодно индексировались [2, 5].
Схема государственной кадастровой оценки выглядит следующим образом. Для сельскохозяйственных угодий на первом этапе проводится анализ факторов по конкретному объекту оценки и вычисляются дифференциальные рентные доходы. На втором этапе, применив коэффициент капитализации, находят кадастровую стоимость объекта. Для несельскохозяйственных угодий вычисляют коэффициенты относительной стоимости по отдельным группам показателей (в том числе и по факторам рентообразования: местоположению и качеству земель). Затем вычисляют удельный показатель кадастровой стоимости и переходят к кадастровой стоимости земельного участка [1,3,4].
На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы о схемах налогообложения:
— кадастровая оценка учитывает состояние отдельно взятого объекта в отличие от схемы «средние ставки», где основой для расчетов служат данные по земельно-оценочному району;
— в схеме «средние ставки» факторы рентообразования представлены в виде коэффициентов дифференциации, тогда как в кадастровой оценке факторы рентообразования непосредственно применяются для расчета стоимости;
— дифференцированные ставки ежегодно индексируются, что негативно отражается на товаропроизводителях;
— в целом схема «средние ставки» более громоздкая, чем схема кадастровой оценки.
Земельный налог. Для сельскохозяйственных земель ставка земельного налога по городу составили в 1996 г. 5,1 р./га (в деноминированных ценах). На основании федеральных законов «О бюджете РФ» были приняты следующие коэффициенты индексации: в 1997 г. — 2, в 1998 г. — 0, в 1999 г. — 2, в 2000 г. — 1,2, в 2001 г. — 0, в 2002 г. — 2, в 2003 г. — 1,8, в 2004 г. — 1,1. В настоящее время ставка земельного налога за земли сельскохозяйственного назначения составила — 96,6 р./га. Следует отметить значение коэффициентов индексации, что связано со стабилизацией экономики и увеличением информационной базы налогоплательщиков. По зем-
лям промышленности ставка налога была установлена в 1996 г. административным методов в размере 24 р./кв.м. По землям под индивидуальное жилищное строительство ставка составила 30 р./ кв.м.
Арендная плата. Согласно Постановлению главы администрации г. Краснодара в 1996 г. ставка арендной платы по землям сельскохозяйственного назначения равнялась ставке земельного налога. По землям ИЖС, промышленности ставки арендной платы устанавливалась в зависимости от зон градостроительной ценности. В 1997—1998 гг. ставки арендной платы были сохранены, как в 1996 г.
Начиная с 2002 г., после проведения кадастровой оценки размер арендной платы устанавливался в соотношении к кадастровой стоимости земель каждой категории. Были установлены следующие соотношения: для земель сельскохозяйственного назначения ставка арендной платы как формы изъятия земельной ренты равнялась 0,1%; для земель промышленности — 2%; для земель под индивидуальное жилищное строительство — 10%.
Нормативная цена. Постановление Правительства России установило нормативную цену земель в 1996 г., как 200-кратную ставку земельного налога для всех категорий земель. Постановление мэрии г. Краснодара установило следующие размеры нормативной цены в 1997 г.: для сельскохозяйственного назначения — 75% от земельного налога; под земли индивидуального жилищного строительства, промышленности — в зависимости от зон градостроительной ценности.
Применение схемы налогообложения ренты «средние ставки» изымало в доход города 1,43% от рентной стоимости земель (для с/х назначения) или 0,04% кадастровой стоимости; по землям промышленности доля земельных платежей от кадастровой стоимости составила 0,03% (земельный налог) и 0,37% (арендная плата); для земель под индивидуальное жилищное строительство доля земельных платежей от кадастровой стоимости составила 0,08% (земельный налог) и 0,31% (арендная плата). Применение схемы «кадастровая оценка» позволило увеличить долю изымаемой ренты от сельскохозяйственных земель до 3,3% или 0,099% от кадастровой стоимости. Индексация ста-
вок земельного налога пропорционально увеличивала и долю изымаемой ренты до 5,15—5,65% (доля изымаемой кадастровой стоимости 0,156—0,171%). По землям промышленности применение кадастровой стоимости увеличило долю земельного налога от кадастровой стоимости до 0,06—0,12%, арендной платы до 2,0% вместо 0,37%. По землям индивидуального жилищного строительства наблюдается аналогичная ситуация — увеличение доли земельного налога с 0,08% до 0,16%. Доля арендной платы составила 10% от кадастровой стоимости.
Анализируя полученные расчетные данные и поступление земельных платежей в бюджет города, можно сделать несколько интересных заключений:
— процент изымаемой ренты в бюджет при схеме «кадастровая оценка» ниже, чем при схеме «Средние ставки»: 3,3% против 5,15%, но увеличение размера изымаемой ренты связано с индексацией ставок земельного налога. Такая ситуация неприятна для землевладельца, поскольку это означает ежегодное увеличение налогового бремени на 100—200%. Величина налогообложения, привязанная к величине кадастровой оценки, дает шанс на устойчивость финансовой системы и возможности землевладельцу прогнозировать поступление и применение земельных платежей;
— индексация ставок земельного налога не приводит к ожидаемым результатам. Увеличение ставок земельного налога в 2 раза в 2002 г. дало абсолютно неожиданные результаты: произошло уменьшение поступления объемов платежей с 15460 тыс. р. до 14653 тыс. р.; увеличение ставок земельного налога в 1.8 раза в 2003 г. фактически увеличило поступление земельного налога. Такая динамика отрицательно влияет на состояние городских землепользователей. Сохранение же ставок арендной платы на одном уровне дает стабильное увеличение поступлений с 56500 тыс. р. (2001 г.) до 204 000 тыс. р. (2003 г.);
— изменение целевого режима сельскохозяйственных земель под земли промышленности ведет к уменьшению доли земельного налога с 0,156% до 0,11% и соответственно к уменьшению поступлений [1].
Теоретическое подтверждение преимуществ налогообложения земельной
ренты можно найти в работах главного экономиста Мирового банка Д. Стиглица. По его расчетам доля земельных платежей в муниципальных бюджетах составляет около 30%, причем 18% составляет рента от сельскохозяйственных земель. Для нашей страны — эта доля может составить значительно больше.
В сложившихся экономических условиях России начала XXI в. ведется глубокий спор о методах учета и изъятия земельной ренты. Отечественные ученые выделяют два метода учета земельной ренты:
— исходя из получаемого дохода по ежегодным отчетным данным (земельная рента изымается через подоходный налог или часть прибыли);
— кадастровый метод, основанный на экономико-статистических методах (для определения земельной ренты используются только экономические показатели, рассчитанные на единицу площади земельных угодий).
Для обоих методов учета земельной ренты можно отметить общий недостаток: эти методы не отражают той доли, которая связана с разнокачественностью земель, организаторской деятельностью хозяйств (дифференциальной рентной II).
Существующее распределение земельной ренты также можно представить двумя методами:
— ценовой (косвенный) метод (по мнению Р. Яруллина [7], в условиях нестабильной экономической ситуации данный метод не позволяет учитывать действительную величину изымаемого дохода рентного характера);
— финансовый (прямой) метод (по сравнению с ценовым методом находится в более тесной взаимосвязи с производством и представленным открытыми формами изъятия — земельными рентными платежами).
1991 г. является переломный моментом в отечественной теории земельной ренты. Произошедшая смена экономических формаций в полной мере отразилась и на вопросе о налогообложении земельной ренты. Рассматриваемый период можно назвать начальным в новой истории земельной ренты в нашей стране. Отсутствие единой методики, частая индексация земельного налога и арендной платы — основные проблемы, с которыми сталкивалась экономики земельной ренты. По этой причине существующая методика налогообложения земельной ренты также не лишена «узких мест». Только поступательное изучение процесса налогообложения земельной ренты, устранение имеющихся мест позволит достигнуть научной и экономически обоснованной системы налогообложения земельной ренты.
Примечания:
1. Будагов И.В. Земельная рента: Механизм образования, распределения и изъятия (на примере агропромышленного комплекса г. Краснодара).
2. Хахук Б.А. Организационно-экономический механизм формирования и распределения земельной ренты в сельском хозяйстве: дис. ... канд. экон. наук. Майкоп, 2011.
3. Ламанов П.И., Будагов И.В., Хахук Б.А., Кушу А.А. Совершенствование экономического механизма рентных отношений в сельском хозяйстве: монография. Краснодар, 2015. 151с.
4. Осенняя А.В., Осенняя Е.Д., Хахук Б.А., Гура Д.А., Коломыцев А.А. Совершенствование институционально-экономического механизма оценки земель в современных условиях: монография. Краснодар, 2013.
5. Коломыцева А.А., Осенняя А.В., Ламанов П.И., Поспелова А.Д. К вопросу оспаривания кадастровой стоимости. // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). 2015. №4. С. 21-23.
6. Кравченко Э.В., Будагов И.В., Бондаренко Е. о состоянии и использовании земельных ресурсов Краснодарского края // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). 2014. № 4. С. 60-65.
7. Апишев А.А., Хахук Б.А. Социально-экономическая оценка природных (земельных ресурсов) как основа моделирования механизма платного землепользования // Вестник Адыгейского государственного университета. Сер.: Экономика. 2011. Вып. 4. С. 196-203.
References:
1. Budagov I.V. Land rent: The mechanism of education, distribution and withdrawal (on the example of the agro-industrial complex of Krasnodar).
2. Hakhuk B.A. Organizational-economic mechanism of formation and distribution of land rent in agriculture: dis____kand. Econ. Sciences. Maikop, 2011.
3. Lamanov P.I., Budagov I.V., Khakhuk B.A., Kushu A.A. Perfection of the economic mechanism of rental relations in agriculture: monograph. Krasnodar, 2015. 151 pp.
4. Osennyaya A.V., Osennyaya Ye.D., Khakhuk B.A., Gura D.A., Kolomytsev A.A. Improvement of the institutional and economic mechanism for assessing land in modern conditions: monograph. Krasnodar, 2013.
5. Kolomytseva A.A., Osennyaya A.V., Lamanov P.I., Pospelova A.D. To the issue of contesting the cadastral value. // The science. Equipment. Technology (polytechnic messenger). 2015. №4. Pp. 21-23.
6. Kravchenko E.V., Budagov I.V., Bondarenko Ye. On the state and use of land resources of the Krasnodar Territory // Nauka. Equipment. Technology. 2014. № 4. Pp. 60-65.
7. Apishev A.A, Khakhuk B.A. Socio-economic assessment of natural (land) resources as the basis of modeling of the mechanism of paid land tenure // Bulletin of the Adyghe State University. Ser.: Economics. 2011. Issue. 4. Pp. 196-203.
