CC BY
41
НАЛОГИ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ TAXES AND TAXATION
УДК 332.74:336.02 ББК 65.22 Э 15
И.В. Будагов
Кандидат экономических наук, доцент кафедры кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: (928) 412-37-18, e-mail: Ivan_budagov@mail.ru. Б. А. Хахук
Кандидат экономических наук, доцент кафедры кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: (918) 397-00-57,e-mail: huban_gtu@mail.ru.
A. А. Кушу
Преподаватель кафедры кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: (918) 070-72-76, e-mail: amirkushu@mail.ru. Д.А. Гура
Старший преподаватель кафедры кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: (918) 678-14-28, е-тай: gda-kuban@mail.ru.
ЭВОЛЮЦИЯ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ
Исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ и администрации Краснодарского края в рамках научного проекта: «Кадастровая оценка как основа налогообложения недвижимости» (проект № 16-12-23016)
Аннотация. В статье представлены существующие методологические подходы к оценке и налогообложению недвижимости; раскрыто понятие «кадастр». Особое внимание уделено современным проблемам оценки и реформированию системы имущественного налогообложения в России.
Ключевые слова: кадастровая оценка, налогообложение, государственный кадастр недвижимости.
I.V. Budagov
Candidate of Economie Sciences, Associate Professer of Cadastre and Geo-Engineering Department, Kuban State Technological University, Krasnodar. Ph.: (928) 412-37-18, e-mail: Ivan_budagov@mail.ru.
B.A. Khakhuk
Candidate of Economie Sciences, Associate Professer of Cadastre and Geo-Engineering Department, Kuban State Technological University, Krasnodar. Ph.: (918)397-00-57, e-mail: kuban_gtu@mail.ru. A. A. Kushu
Lecture of Cadastre and Geo-Engineering Department, Kuban State Technological University, Krasnodar. Ph.: (918) 070-72-76, e-mail: amirkushu@mail.ru.
D.A. Gura
Senior Lecturer of Cadastre and Geo-Engineering Department, Kuban State Technological
University, Krasnodar.Ph.: (918) 678-14-28, e-mail: gda-huban@mail.ru.
RESEARCH APPROACHES EVOLUTION OF REAL ESTATE ASSESSMENT AND TAXATION
Abstract. The paper considers the existing methodological approaches to the assessment and property taxation. It discloses the term «cadaster».the authors pay their particular attention to contemporary problems of assessment and reforming the property tax system in Russia.
Keywords: cadastral valuation, taxation, state real estate cadastre.
Кадастровые работы проводились еще до нашей эры в Египте, Древнем Риме, Китае, Византии и др. Так, в Египте еще в III тысячелетии до н.э. целью проведения кадастра сначала являлось установление границ земельных участков, позднее — налогообложение недвижимой собственности и распределение земли. Слово «кадастр» происходит от латинского «caput», что означает «податный предмет», а также слова «capitastrum», означающего опись податных земель. Первый римский кадастр, называвшийся «Табулес Цензу-алес», был введен в VI в. до н.э. Сервием Туллием. В нем проводилась съемка периметра недвижимого имущества и устанавливался налог с учетом типа почвы, ее возделывания, качества и продуктивности.
Первые теоретические исследования оценки и налогообложения земель принадлежат физиократам Ф. Кенэ, А. Р. Ж. Тюрго, М. де JIa Рильвер, В. Мирабо и представителям классической школы политической экономии А. Смит, Д. Рикардо, Т. Де Куинси, К. Маркс, изучавшим вопросы ценности земельных участков с целью совершенствования налоговой системы.
Адам Смит в работе «Исследования о природе и причинах богатства народов» (1776 г.) сформулировал ряд правил и принципов в системе налогообложения имущества: принципы равномерности, определенности, удобства и экономности. Эти правила получили широкое распространение в работах Н.И. Тургенева, который считал необходимым заранее изучать и прогнозировать возможные последствия от введения или изменения налогов. Равенство перед налогом по К. Эебергу — «фискальное применение равенства граждан перед законом». М.И. Фридман отмечал, что, если все члены общества пользуются в равной степени личной и полити-
ческой свободой, «то в принципе, каждый из них должен нести и налог в равной мере с другими» [1].
В начальный период своего существования элементы кадастра и землеустройства объединялись термином «землемерие», которое в российской истории напрямую связано с межеванием — установлением и утверждением границ земельных участков. Очень часто эти термины использовались в законодательных документах как синонимы и в более широком понимании, чем прямое их значение. Под кадастрационным межеванием понималось межевание, имеющее целью оценить имение, привести в известность его чистый доход, чтобы наложить справедливым образом подати с земли.
Первые упрощенные оценочные описания земель в России появились в IX в. и касались в основном монастырских и церковных земель. Так, «Русская правда» сохранила сведения о подразделениях земель только по видам угодий без указания почвенных различий. Собирание дани с земли стало необходимым также в связи со взиманием сборов и податей русскими князьями с покоренных ими племен. Первые переписи земель с их качественной и количественной характеристикой относятся к XII в. Очень подробное описание многочисленных и разнообразных доходов с земли сделано в уставных грамотах новгородского князя Святослава (1137 г.) и смоленского князя Ростислава (1150 г.).
Как отмечает A.A. Варламов [2], старейшими дошедшими до нас земельно-оценочными документами, включавшими в себя определение площадей, состава, качества, местоположения и принадлежности земель в целях правильного обложения их собственников налогами и повинностями, являются описания земель периода
татарского владычества. В целях обложения жителей покоренной страны данью монголы сделали им поголовную перепись киевских земель в 1245 г., суздальских и рязанских — в 1257 г., муромских и новгородских — в 1259 г. В 1273 г. была завершена повсеместная перепись русских земель. В этот период налогообложение было посошным, величина сохи в разных княжествах была разной.
Позже была учреждена Поместная изба (позднее Поместный приказ), которая стала первым в истории России органом, занимающимся земельно-кадастровыми работами. Лица, занимающиеся описанием, назывались писцами. Сведения о земле отражались в писцовых книгах, которые носили не только экономический, но и юридический характер. При их заполнении писец указывал права землевладельцев, межи, количество земли по сортам, размер податей и повинностей. Целью составления описания участков было установление и взимание налогов. Писцовые книги были признаны государством в качестве важнейшего доказательства прав на землю, а сама запись в них стала земельной регистрацией [3].
С введением в 1718 г. Петром I подушной подати кадастры как совокупность разных качественных и количественных сведений о землях и их оценка как основание для налогообложения утратили свое значение. Вместо писцовых книг были введены подушные переписи — ревизии. В.О. Ключевский отмечал, что «... со времени Петра I подушный налог, оторвавшись от земли, все крепче призывал крестьянский труд к земле. Русская земля в XVIII веке распахалась, как не распахивалась никогда прежде» [4]. Рассмотренный период характеризуется изменением системы налогообложения с посошного на подушное, что способствовало активизации использования земель.
Реформа 1861 г., освободившая крестьян от крепостной зависимости, создала условия для проведения кадастровых работ, включавших учет, изучение, описание и оценку земель как объекта налогообложения. Основой для определения налога явились доход и ценность объектов недвижимости. Так, в 1888 г. отменена подушная подать, которая была заменена поземельным налогом, что потребовало
разработки новых законодательных основ, организационных структур и методик проведения земельно-оценочных работ. Характерной особенностью методик конца XIX — начала XX вв. явилась оценка земельного участка одновременно как источника дохода и предмета сделки купли-продажи. В этот период гражданский оборот земель развивался весьма интенсивно, а вместе с ним совершенствовалась и оценка земель во всех ее сегментах. Самым эффективным способом использования земли считалась долгосрочная аренда.
По мнению Е.И. Ивановой [3], с установлением в стране советской власти оценочное законодательство было направлено на выявление земель, подлежащих конфискации и передаче народу. Нормативные акты 1919 г. регулировали вопросы учета населения и земель и производство распределительно-землеустроительных мероприятий. Изменения налоговой политики в 1921 г. и переход к новой системе налогообложения — единому сельскохозяйственному налогу — привели к необходимости определения размеров налога в соответствии с размерами чистого дохода — дифференциальной ренты, получаемой с земель различного качества. Позже в советской литературе получили широкую дискуссию вопросы, касающиеся правомерности существования земельной ренты в условиях социализма. Так, в конце двадцатых годов, многие экономисты пришли к выводу о том, что при социализме земельной ренты быть не может. В 1941 г. большинство из них отказалось от прежнего мнения, и только в конце пятидесятых было признано наличие дифференциальной ренты при социализме, хотя она и выражает специфические отношения [5, 6].
Характерным этапом в развитии оценки земель и механизма платного землепользования считаются бонитировочные исследования, проведенные в 1950-е гг. В 1970-1990-х гг. было проведено четыре тура бонитировки почв и экономической оценки сельскохозяйственных угодий, которые обусловливались политическим строем государства. Нормативы эффективности производственных ресурсов на землях различного качества предназначались для использования при анализе производства и обосновании планов государственных закупок сельскохозяйственной продук-
ции [7]. С принятием Земельного кодекса РСФСР в 1970 г. в законодательстве появились специальные нормы о земельном кадастре, который должен был содержать достоверные и необходимые сведения о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Несколько позднее, в восьмидесятых годах, с учетом особенностей плановой экономики страны был разработан ряд методик по определению стоимостной оценки земли, четырехкратно оценены земли всех существовавших на тот момент сельскохозяйственных предприятий. Особенный интерес представляет анализ эффективности затрат при проведении IV тура оценки плодородия земель.
Социальные изменения в обществе, формирование института частной собственности, становление рынка недвижимости создали предпосылки для реформирования системы налогообложения в России. 11 октября 1991 г. был принят Федеральный закон Российской Федерации №1738-1 «О плате за землю», который ввел обязательные принципы платности за землю. В целях обеспечения экономического регулирования земельных отношений была введена нормативная цена земли — показатель стоимости участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Недостатки данного механизма подтвердил кризис конца 1990-х гг. государственных финансов и рынка недвижимости. Установленные базовые ставки платежей за земли отражали потребности местных бюджетов на начальный период, а не рыночную информацию. В подавляющем большинстве территорий оценку провести было невозможно из-за отсутствия качественной и количественной информации.
В целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель в стране была разработана система массовой кадастровой оценки для целей налогообложения. Началом данной стадии реформирования является принятие Постановления Правительства РФ от 25 августа 1999 г. №945 «О государственной кадастровой оценке земель». Постановлением Правительства РФ от 8 апреля №316 впервые установлены Правила проведения государственной
оценки земель, которыми регулируется порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории страны для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. В 2001 г. введен в действие новый Земельный кодекс РФ и в том же году принята Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости. В качестве базы налогообложения была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости. В период с 2001 г. по 2003 г. были согласованы и утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель всех категорий. Данные документы, наряду с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 6 февраля 2002 г. № 568-р до принятия ФСО №4 (октябрь 2010 г.), составляли методологическую основу оценки земель в Российской Федерации [8, 9]. В 2011—2012 гг. в стране впервые проведена государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства — зданий, строений, сооружений, частей зданий — помещений, объектов незавершенного строительства.
В настоящее время в России налогообложение недвижимости находится на стадии реформирования. Недвижимость облагается налогом не как единый объект, а как имущество и земельный участок, на котором находится здание, строение или сооружение. В целях повышения эффективности налогообложения планируется объединить земельные участки с находящимися на них постройками и исчислять налог на цельный объект недвижимости. В условиях, когда на местный уровень передается все больше и больше полномочий и обязанностей, в первую очередь, в социальной сфере, необходимость налоговых поступлений именно от налогов, полностью зачисляемых в бюджеты поселений, приобретает все большую актуальность. Данный налог планируется ввести повсеместно на всей территории страны планово и закончить его модернизацию к 2020 г.
Сейчас налог на недвижимость существует более чем в 120 странах мира. При этом, если в России поступления в мест-
ные бюджеты налогов на имущество и землю не превышают 10%, то в большинстве зарубежных стран они составляют основную статью доходов бюджетов местных органов власти: в некоторых штатах Австралии — около 90% местного бюджета, в США — до 75 % .
Несмотря на то, что проблемы оценки и налогообложения недвижимости всегда находились в центре внимания, анализ истории их развития в России позволяет сформулировать ряд нерешенных проблем, стоящих перед субъектами государственного и муниципального управления. Одна из них — отсутствие полных и актуальных сведений обо всех земельных участках, находящихся в границах территории страны. В настоящее время, несмотря на то, что в действующем законодательстве закреплена связь налогообложения и данных кадастра недвижимости, государственный кадастр недвижимости как единый информационный ресурс не содержит полную информацию обо всех земельных участках: их характеристиках, категориях, зонах. Современный кадастр наполняется сведениями по мере обращения заинтересованных в проведении учета лиц. Нередки случаи, когда похожие земельные участки с разными номерами распо-
лагаются по одному и тому же адресу, а по документам принадлежат разным лицам. При проведении оценочных работ выбор подходов, методов, моделей, показателей, ценообразующих факторов осуществляется самим оценщиком, то есть отсутствует прозрачность в проведении оценки; результат оценки достаточно субъективен, часто очень завышен и зависит от усмотрения и грамотности оценщика. Не менее важным является также решение проблемы закрытости и непрозрачности системы предоставления информации о свободных и используемых землях.
Таким образом, проблемы, связанные с неточностью определения границ земельных участков, а теперь еще и с завышением кадастровой стоимости в современных условиях только нарастают. Необходимо обеспечение прозрачности исчисления кадастровой стоимости, а также исключение субъективизма и возможности ошибок при оценке. При решении существующих проблем функционирование новой системы налогообложения недвижимости, основанной на реальной кадастровой стоимости, может стать новым этапом перехода к системе имущественного налогообложения с экономически-обоснованной стоимостной базой.
Примечания:
1. Пылаева A.B. Основы кадастровой оценки недвижимости: учеб. пособие. Н. Новгород: Изд-во ННГАСУ, 2014. 140 с.
2. Варламов A.A. Земельный кадастр: в 6 т. Т. 4. Оценка земель. М.: КолосС, 2006.463 с.
3. Землякова Г.Л. Ведение государственного кадастра недвижимости: монография. М.: РИОР: ИНФРА-М. 2014. 357 с.
4. Ключевский В.О. Русская история: полный курс лекций. М.: ACT, Харвест, 2002. 613 с.
5. Ламанов П.И., Хахук Б.А. Анализ эволюции взглядов на природу земельной ренты // Актуальные проблемы экономики и права. 2011. № 2. С. 91-95.
6. Совершенствование экономического механизма рентных отношений в сельском хозяйстве / П.И. Ламанов, И.В. Будагов, Б.А. Хахук [и др.]. Краснодар. 2015. 151 с.
7. Махт В.А., Руди В.А., Осинцева Н.В. Проблемы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Ч. I. Омск: кн. изд-во, 2008. 112 с.
8. Апишев A.A., Хахук Б.А. Социально-экономическая оценка природных (земельных ресурсов) как основа моделирования механизма платного землепользования // Вестник Адыгейского государственного университета. Сер. Экономика. 2011. Вып. 4. С. 196-203.
9. Совершенствование институционально-экономического механизма оценки земель в современных условиях / A.B. Осенняя, Е.Д. Осенняя, Б.А. Хахук [и др.]. Краснодар. 2013. 135 с.
References:
1. Pylaeva A.V. Fundamentals of cadastral valuation of real estate: tutorial. Nizhny Novgorod: NNGASU. 2014.140 pp.
2. Varlamov A.A. Land Registry: in 6 vol. V.4. Assessment lands. M.: KolosS, 2006. 463 pp.
3. Zemlyakova G.L. Maintenance of the state real estate cadastre: monografiya. M.: RIOR: INFRA-M. 2014. 357 pp.
5. Lamanov P.I., Hakhuk B.A. Analysis of the evolution of views on the nature of land rent // Actual problems of economics and law. 2011. № 2. Pp. 91-95.
6. Lamanov P.I., Budagov I.V., Khakhuk B.A., Kushu A.A. Improvement of the economic mechanism of rent relations in agriculture. Krasnodar. 2015. 151 pp.
7. Makht V.A., Rudi V.A., Osintseva N.V. Problems of cadastral valuation of agricultural land: Part I. Omsk: book. Publishing house, 2008. 112 pp.
8. Apishev A.A, Khakhuk B.A. Socio-economic assessment of natural (land) resources as the basis of modeling of the mechanism of paid land tenure // Bulletin of the Adyghe State University. Ser.: Economics. 2011. Issue. 4. Pp. 196-203.
9. Osennjaja A.V., Osennjaja Ye.D., Khakhuk B.A., Gura D.A., Kolomytsev A.A. Improving the institutional economic mechanism of land valuation in modern conditions. Krasnodar. 2013. 135 pp.
