CC BY
139
УДК 332.68
Станислав Комаров,
кандидат экономических наук, доцент,
Государственный университет по землеустройству, г. Москва
ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА И ПОКАЗАТЕЛИ СТОИМОСТНОГО ПОДХОДА К УПРАВЛЕНИЮ
Сейчас высокую значимость имеют исследования, позволяющие оценить экономическую эффективность управления конкретным землепользованием или земельными ресурсами в целом. Ведя разговор об экономических показателях существования земельного участка, нельзя обойти стороной вопросы, связанные с земельной рентой. При этом существуют современные методы управления активами, которые возможно использовать в сфере управления земельными ресурсами. Для этого нужно связать их с рентной теорией. В статье представлен литературный обзор научных публикаций, посвященных ренте. На современном этапе ученые исследуют земельную ренту, выделяют дифференциальную и монопольную ренты, но ставят под сомнение существование абсолютной ренты. По мнению автора, традиционные виды ренты следует выделять для всех категорий земель. Для разных категорий земель будут отличаться рентообразующие факторы. При использовании стоимостного подхода к управлению в сфере управления земельными ресурсами в качестве его индикаторов целесообразно использовать следующие виды стоимости, утвержденные законодательством: рыночную, инвестиционную и кадастровую. Доказано, что специфические индикаторы стоимостного подхода к управлению также применимы. В статье осуществлена их связь с классической теорией земельной ренты.
S u m m a r y
Cost-effectiveness researches in land use and land management's area is very actually now. If we speak about economic indicators of land use, we should pay attention to land rent's questions. For this, we need to associate value based management with rental theory. There is literature review of modern Russian scientific publications about land rent in this article. The scientists explore land rent in modern time, they allocate differential and monopoly types of land rent, but doubt the existence of absolute rent. The author allocates the traditional types of land rent for all categories of land. The author analyzed rent-forming factors of different types of land. Analytics should use market value, invest value and cadastral value of land as indicators of value based management. The article proves the relationship between indicators of value based management and classical types of land rent. The article proves the possibility of using value based management's indicators in land management. Ключевые слова: земельная рента, стоимостной подход к управления, денежная добавленная стоимость, экономическая добавленная стоимость, рыночная добавленная стоимость, дифференциальная рента.
Keywords: land rent, value based management, cash value added, economic value added, market value added, differential rent.
Введение
В настоящее время все большее внимание уделяется методическим вопросам оценки правовой, экономической и экологической устойчивости землепользования. В условиях становления и развития капиталистических отношений на фоне ограниченности земельных ресурсов одним из ключевых вопросов управления на всех уровнях становится вопрос выработки системы критериев, позволяющих оценить экономическую и социальную эффективность управления земельными ресурсами.
Ведя разговор об экономических показателях существования земельного участка, нельзя обойти стороной вопросы, связанные с земельной рентой. С одной стороны, теория рентных отношений является весьма разработанной на протяжении нескольких веков. Понятиям земельной ренты и ее составляющих посвящены работы многих ученых-экономистов.
Однако научная разработанность данной проблематики далеко не исчерпана, так как с течением времени и развитием экономики меняются подходы и направления в реализации эффективной земельной экономической политики как государства, так и муниципальных образований. Переходя к концепции устойчивого землепользования, научного исследования требуют вопросы применения рентной теории при оценке устойчивости и формировании на различных административно-территориальных уровнях экономических инструментов управления землепользованием, основанного на рентном механизме. Все сказанное определяет актуальность настоящей работы.
Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:
• проанализировать современное состояние понятия «земельная рента» и рентных отношений;
• выявить возможность использования применения в управлении устойчивым землепользованием стоимостного подхода;
• обосновать связь между рентными показателями землепользования и критериями стоимостного подхода к управлению.
Историческое развитие понятия «земельная рента»
Первое предположение о земельной ренте принято относить к авторству древнегреческого мыслителя Аристотеля, который видел в распределении земель основу имущественного неравенства своих современников.
Британский ученый XVII века В. Петти в своем научном труде впервые употребил понятие «земельная рента», определяя ее так: «Допустим, что кто-нибудь может собственными руками возделать, окопать, вспахать, взборонить, засеять, сжать определенную поверхность земли и, как этого требует земледелие, свезти, вымолотить, вывеять хлеб, на ней выросший, и допустим, что он располагает достаточным запасом семян, чтобы засеять поле. Если он из жатвы вычтет зерно, употребленное им для обсеменения, а равно и все то, что он потребил и отдал другим в обмен на платье и для удовлетворения своих естественных и других потребностей, то остаток хлеба составляет естественную и истинную земельную ренту этого года» [15].
Причем основным рентообразующим фактором британский экономист делает не плодородие земельного участка, а близость к местам сбыта продукции [15].
Основоположниками теории земельной ренты традиционно считаются А. Смит и Д. Рикардо. Смит связывал ренту с частной собственностью на землю, а сама рента есть «наивысшая сумма, которую в состоянии уплачивать арендатор при данном качестве земли» [20].
Рикардо развил и де-факто разработал теорию земельной ренты, только намеченную Смитом. В определении Рикардо земельная рента — это «та доля продукта земли, которая уплачивается землевладельцу за пользование первоначальными и неразрушимыми силами земли» [6]. После работ Рикардо произошло разделение ученых, исследовавших ренту по взглядам на источник ее происхождения. Одни считали, что часть дохода, остающаяся после оплаты труда, капитала и предпринимательского таланта, это и есть земельная рента, вторые объясняли ее происхождение существующим предложением земельных ресурсов и их продуктивностью. Обе точки зрения объединили в конце XIX века Викстед и Викселл, доказавшие с опорой на теорию предельной полезности, что оба подхода к определению земельной ренты дают одинаковый результат [19].
Немец И. фон Тюнен впервые связал земельную ренту со способом использования земельного участка. При этом, как и Петти, Тюнен главную роль в рентообразовании отводил транспортной доступности и удаленности сельскохозяйственного землепользования от города [6].
Ключевой вклад в теорию земельной ренты принадлежит К. Марксу, который, не ставя перед собой задачи исследовать суть рентных отношений, показал причины, условия и источники образования земельной ренты. Более того, Маркс показал, что земельная рента есть не однородная величина, а совокупность трех видов ренты: абсолютной ренты, дифференциальной ренты первого порядка и дифференциальной ренты второго порядка. Данные виды ренты со временем стали классическими, но существование абсолютной ренты подвергалось сильным сомнениям со стороны ученых XX века. Например, Г.И. Шмелев считал, что Маркс проигнорировал то, что развитие сельского хозяйства может происходить не только под влиянием капитала из других отраслей, но и из-за перевооружения самих землепользователей [21]. В дискуссиях о земельной абсолютной ренте И.Н. Буздалов тоже высказывает мнение, что теория абсолютной ренты неприменима к современным аграрным отношениям, так как во многих странах частная собственность на землю не является преградой для прихода капитала в сельское хозяйство [1]. О.А. Николайчук считает, что сегодня имеет смысл говорить не об абсолютной ренте, а об особом виде монопольной ренты для собственника земли в условиях растущего спроса на продукцию сельского хозяйства, вследствие чего спрос на продукцию превышает производственные возможности сельскохозяйственных земель, поэтому цены удерживаются на таком уровне, при котором становится экономически выгодным производство на худших участках [12].
Расцвет теории земельной ренты пришелся на XIX век, затем наблюдалось уменьшение интереса ученых и общественности к этим вопросам, пока направление неоклассиков не вернуло рентную теорию в число наиболее обсуждаемых. Основоположник кембриджской школы А. Маршалл в последней четверти XX века дал определение земельной ренты, считающееся основным до настоящего времени: «Капитализированная стоимость всякого земельного участка — это статистическая дисконтированная стоимость всех чистых доходов, которые он может принести» [10]. При этом неоклассики отказывали земельной ренте в какой-либо уникальности, приравнивая ее лишь к одному из видов экономических явлений [11].
Видные представители неоклассической школы Л. Грей и Г. Хотеллинг разработали аналитические модели, иллюстрирующие различие между земельной и другими видами природных рент, обусловленное бесконечностью первой и ограниченностью во времени вторых. Хотеллинг также разработал закон изменения стоимости земли, как неисчерпаемого природного ресурса [19].
Современная отечественная
научная мысль о земельной ренте
Современные отечественные ученые также не оставляют своим вниманиям понятие ренты и рентные отношения. Д.М. Хлопцов отмечает, что на современном этапе необходимо уделять внимание не столько теоретическим постулатам теории земельной ренты, сколько месту земельной ренты в модели взаимодействия спроса и предложения для всех видов землепользования, а также роли ренты в государственном регулировании экономических отношений [19].
Развивая мысль о необходимости повышения роли рентной основы при формировании системы земельных платежей на всех административных уровнях, И.В. Гетманенко и Г.В. Лебедева сформулировали принципы системы рентного регулирования [5]. Но данные принципы были сформулированы лишь для земель сельскохозяйственного назначения, и многие из них сугубо специфичны именно для данной сферы.
Вообще тема исчисления земельных платежей на базе земельной ренты чрезвычайно привлекает отечественных ученых, за последние годы кроме указанных выше ученых к ней обращались П.И. Ламанов и Б.А. Хахук [8], А.А. Варламов [2], Д.А. Обухов [13], Э.Ю. Щипанов [22], Э.А. Сагайдак [16], В.Г. Закшевский [7] и др.
Р.С. Гриндберг и А.Я. Рубинштейн вводят понятие социальной ренты, под которой подразумевают избыточный доход, по величине совпадающий с утраченной социальной полезностью блага [4].
Н.В. Тумаланов рассматривает роль ренты в межотраслевых взаимоотношениях и акцентирует внимание на отрицательных последствиях рентоориентированности предприятий. Выводы автора свидетельствуют о необходимости денежной, а не продуктовой формы ренты, в противном случае рента становится достоянием производителей другой отрасли. Стремление же получить ренту, пусть и в продуктовом виде, ведет к убыткам большинства фирм отрасли и к упадку отрасли [18].
На двойственность природы ренты обращает внимание К.С. Тихонков: «С одной стороны, это доход, образованный в результате сравнительных преимуществ возделывания определенного земельного участка по отношению к наихудшим участкам с наихудшей технологией обработки почвы (дифференциальная рента I и II, квазирента). С другой стороны, это доход, образованный под влиянием монопольного права владения и пользования земельным участком в силу определенных исторических, политических, экономических обстоятельств (абсолютная и монопольная рента). То есть образование ренты носит технологический и институциональный характер соответственно» [17]. Автор вслед за А. Маршаллом указывает, что и для земельных ресурсов возможно возникновение квазиренты, источником которой могут быть сиюминутные технологические новшества, которые не приживаются надолго, что приводит к ее более быстрому исчезновению по сравнению с классическими видами ренты.
В.Г. Закшевский подробно рассматривает негативные моменты выстраивания системы земельных платежей от величины земельной ренты. Первый из них — переток инвестиций в развитие от земель с более низкой на земли с более высокой дифференциальной рентой, что постепенно может привести к снижению их эффективности. Вторая сложность возникает при принятии за базу расчетов худших участков, и связана она с неопределенностью понятия земель худшего качества и со снижением конкурентоспособности продукции земледелия при подобной системе платежей [7].
Г.Н. Панькина, соглашаясь с классическими видами земельной ренты, выдвигает новый вид ренты — антиренту, под которой понимает потери общества от нерационального использования собственниками невосстанавливающихся
природных ресурсов. Эта антирента относится к обществу в виде потерь производства и возмещается государством [14].
При формировании рентного дохода в сельском хозяйстве России у производителей возникает множество рисков, исследование которых провел Е.В. Малыш, классифицировав их на 3 большие группы (природно-климатические, экономико-географические и институционально-экономические), которые, в свою очередь, включают множество подгрупп [9].
Различия в понятии ренты в зависимости от целевого назначения земель
Как видно из исторического обзора, традиционно теория земельной ренты относилась к землям, занятым в сельскохозяйственном производстве или предназначенным для этих целей. С точки зрения авторов, подобный подход излишне сужает рассматриваемые вопросы, так как дополнительные преимущества или неудобства землепользования, возникающие вследствие различных природно-естественных характеристик участка, оказывают влияние на полезность и экономическую целесообразность использования данного участка, являются причиной возникновения всех форм ренты.
Существующее деление земельного фонда страны на категории земель делает необходимым рассмотрение содержания земельной ренты для каждой категории за исключением земель запаса, которые не вовлечены в хозяйственный оборот.
Для земель сельскохозяйственного назначения рентная теория разработана в максимальной степени, что позволяет согласиться с мнением экономиста Д.А. Обухова, что дифференциальная рента на землях сельскохозяйственного назначения — это доля дохода от продукции, производимой на земельном участке, обусловленная первичными и вторичными его характеристиками. К первичным характеристикам земельного участка сельскохозяйственного назначения следует отнести почвенное плодородие, местоположение и т.п., а к вторичным — объем инвестированного капитала, способ хозяйствования, предпринимательский талант пользователя, уже вложенные затраты труда и т.п. [13].
Дифференциальная рента 1 (ДР1) — это часть указанной доли дохода, обусловленная первичными характеристиками земельного участка, а также факторами экономико-социального развития территории. Данная часть дохода полностью присваивается собственником участка, часть которой он уплачивает в качестве налога на землю.
Дифференциальная рента 2 (ДР2) — это часть указанной доли дохода, обусловленная как природными (улучшенными деятельностью землепользователя), так и экономическими факторами и распределяемая между собственником и землепользователем в зависимости от их требуемой доходности.
Монопольная земельная рента в сельском хозяйстве традиционно связана с возможностью производства редких по своим потребительским свойствам видов продукции. В современном мире достижения науки и агротехники приводят к тому, что возможности выращивания указанных редких видов расширяются и становятся
INTERNATIONAL AGRICULTURAL JOURNAL № 3 / 2017
www.mshj.ru
.«л».
'/л'
доступными на все большем количестве земельных участков, следовательно, понятие монопольной ренты размывается и становится присуще значительному количеству землепользований.
Как было показано выше, для многих современных ученых существование абсолютной ренты в текущих условиях представляется весьма спорным, традиционно же под абсолютной рентой понимается добавочная прибыль, то есть разница между рыночной ценой продукции и себестоимостью сельскохозяйственной продукции на худших по качеству и местоположению земельных участках [3]. Считалось, что данная прибавка к прибыли должна изыматься в пользу государства, как монопольного собственника на земельные ресурсы, но в настоящее время Российское государство осуществляет изъятие части дохода в форме земельного налога (в перспективе — налога на недвижимость). Базой для расчета земельного налога служит кадастровая стоимость, при расчете которой уже учитывается абсолютная рента в размере 1% от среднего дохода сельскохозяйственных угодий. Правда, данный показатель учитывается только при оценке земельных участков, участвующих в сельскохозяйственном производстве, то есть земельных участков первой группы, поэтому для иных участков мерой абсолютной ренты можно учитывать величину земельного налога.
С точки зрения автора, традиционные виды ренты следует выделять для всех категорий земель, в том числе и для земель населенных пунктов, только рентообразующие факторы будут различными.
Абсолютная рента выделялась экономистами, как отражение сложностей перетекания капитала из промышленности в сельское хозяй-
ство. Сейчас подобных сложностей практически не осталось, к тому же основное назначение земель населенных пунктов — застройка различных видов использования, следовательно, не представляется целесообразным выделение абсолютной ренты для земель населенных пунктов.
Дифференциальная рента на землях населенных пунктов возникает вследствие различия, в первую очередь, в местоположении. Местоположение здесь подразумевается как обобщающая характеристика, включающая и всевозможную инфраструктуру, и конкурентное окружение, и экологическую ситуация и пр. Любой прекрасный коттедж значительно потеряет в стоимости, если подъехать к нему можно будет только четыре месяца в году. Торговый центр может терять значительное число потенциальных покупателей, если к нему нет прямого съезда с главной местной автомагистрали.
Теоретически внешний износ существует для всех видов объектов оценки: недвижимости, оборудования, нематериальных активов, но именно при оценке недвижимости чаще всего выделяют данный вид износа, и представляется реальным его посчитать. Если под окнами бизнес-центра чадит бетонный завод, то офисное здание не соберет арендного дохода, какой могло бы собрать. И именно благодаря зависимости участка от местоположения бетонный завод будет влиять на стоимость и привлекательность участка, на котором можно построить подобное здание.
Таким образом, говоря терминами SWOT-анализа, рентообразующими факторами ДР1 будут сильные стороны участка, а на величину ДР2 будут влиять его возможности.
Монопольную ренту в населенных пунктах имеет смысл выделять для участков, облада-
ющих местоположением, настолько превосходящем остальные землепользования, что никакие конкурентные преимущества иных объектов не способны перечеркнуть выгоды такого местоположения.
Земельная рента земель промышленности и иного специального назначения по своему генезису весьма похожа на ренту от земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Дифференциальная рента обуславливается местоположением относительно поставщиков сырья и комплектующих для действующего предприятия, параметрами инженерной инфраструктуры, возможностью доставки готовой продукции или услуг потребителю и т.п. ДР2 возникнет путем возведения улучшений, повышающих производительность земельно-имущественного комплекса промышленного и иного специального назначения.
ДР1 на землях особо охраняемых территорий и объектов связана с их ценностью как заповедника, заказника, исторического места, объекта культурного наследия и т.д. ДР2 возникает при создании собственником или арендатором улучшений, например, туристической инфраструктуры и т.п.
В рентном отношении земли лесного фонда весьма похожи на земли сельскохозяйственного назначения, имея в виду, что основная цель пользователей таких земель — производство древесины.
В сводном виде все рентообразующие факторы для различных категорий представлены в таблице.
Таблица
Рентообразующие факторы для различных категорий земельного фонда
Категория земель Факторы, влияющие на величину абсолютной ренты Факторы, влияющие на величину дифференциальной ренты 1 Факторы, влияющие на величину дифференциальной ренты 2 Факторы, влияющие на величину монопольной ренты
земли сельскохозяйственного назначения - средний уровень сельскохозяйственного производства в стране - естественное плодородие почв - местоположение относительно мест сбыта - эродированность почв - конфигурация участка - каменистость почв - засоленность почв - глубина залегания подземных вод - применение правильной агротехники - использование научно обоснованной дозы удобрений - внедрение научно обоснованной системы севооборотов - проведение мелиорационных мероприятий - климатические условия - рельеф - почвенное плодородие
земли населенных пунктов - расположение участка относительно транспортных путей - транспортная доступность - положение участка по отношению к основным конкурентам - демографическая ситуация в районе (населенном пункте, окружающем анализируемый участок) - экологическая ситуация в округе - наличие особых условий использования - геологические условия, влияющие на возможность застройки - градостроительные и архитектурные ограничения застройки - близость к инженерным сетям - привлекательность объекта для потребителя - престижность местоположения - эстетически привлекательная и удобная в использовании архитектура и планировка улучшений земельного участка - обеспеченность инженерной инфраструктуры - наличие конкурентных преимуществ - эксклюзивное местоположение, преимущества которого невозможно нивелировать иными факторами
земли промышленности и земли иного специального назначения - близость к источникам сырья и комплектующих для производства - местоположение относительно рынков сбыта и потребителей производимой продукции - близость к инженерным сетям - наличие санитарно-защитной зоны и негативного воздействия на окружающие землепользования - улучшения промышленного назначения, вовлекающие земельный участок в процесс производства - наличие зданий и сооружений, повышающих производительность предприятия и его эффективность - эксклюзивное местоположение, преимущества которого невозможно нивелировать иными факторами
Таблица (окончание)
Категория земель Факторы, влияющие на величину абсолютной ренты Факторы, влияющие на величину дифференциальной ренты 1 Факторы, влияющие на величину дифференциальной ренты 2 Факторы, влияющие на величину монопольной ренты
земли особо охраняемых территорий и объектов - экологическая, зоологическая, культурная, историческая, этнографическая, рекреационная и прочая ценность территории - близость к основным транспортным путям - редкие экосистемы или ландшафты - обеспеченность инженерной инфраструктурой - возможность проведения научных исследований - наличие туристической инфраструктуры - уникальность объекта с точки зрения экологии, культуры, истории, рекреации и т.п.
земли лесного фонда - средний уровень лесного производства в стране - естественное плодородие почв - местоположение относительно мест сбыта - эродированность почв - ценность произрастаемых пород древесины - применение необходимых мероприятий лесоустройства - возможность производить переработку древесины непосредственно на участке - близость к лесоперерабатывающим предприятиям - климатические условия - почвенное плодородие
земли водного фонда - близость к запасам пресной воды - обеспеченность инженерной инфраструктурой - рекреационный потенциал - наличие гидротехнических сооружений - наличие защитных сооружений - незаменимость в обслуживании жизненно важных для страны или региона гидротехнических или защитных сооружений
Стоимостной подход
к управлению земельными
ресурсами
Для формирования эффективного экономического механизма управления устойчивым землепользованием необходимо выявить связь между рентными доходами землепользования и его стоимостными характеристиками.
Как было показано выше, классическая и неоклассическая экономические теории определяют земельную ренту, как форму реализации собственности на землю, различая в ее составе абсолютную, дифференциальную и монопольную виды ренты.
Теория стоимостного управления активами (Value Based Management — VBM) подразумевает максимизацию стоимости имущества, то есть стоимость выступает результирующей целевой функцией. Соответственно, эффективность управления земельными участками или иными объектами недвижимости рассматривается с точки зрения увеличения или уменьшения ее стоимости.
Из видов стоимости, установленных в России ФЗ «Об оценочной деятельности», в качестве критерия эффективности управления с позиций VBM или, как принято говорить, критерия стоимостного подхода к управлению, целесообразно использовать рыночную и инвестиционные стоимости, так как это самостоятельные виды стоимости со своими особенностями. Ликвидационная стоимость является производной от рыночной, следовательно, использовать ее в качестве индикатора VBM не имеет смысла. Кадастровая стоимость, с одной стороны, согласно ФСО № 4 представляет собой рыночную стоимость, рассчитанную методами массовой оценки. Но при этом Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Эффективное управление такими землями должно приводить к росту рентного дохода, а значит, и к увеличению кадастровой стоимости. Следовательно, для сельскохозяйственных и лесных земель кадастровая стоимость может использоваться в качестве критерия эффективности управления, для иных объектов недвижимости
целесообразнее вместо кадастровой использовать рыночную стоимость.
Теория и практика стоимостного подхода к управлению выработали специфические критерии, используемые в качестве целевых показателей или индикаторов эффективности управления, представленные на рисунке.
Рис. Индикаторы стоимостного подхода к управлению
Связь земельной ренты и показателей стоимостного подхода
Стоимость для акционеров (БИУ) или критерий Раппапорта вычисляется как разность рыночной стоимости актива и рыночной стоимости заемного капитала, вложенного в этот актив. Критерий Раппапорта несет смысл той части стоимости компании, которая может быть распределена между акционерами после выплаты всех долгов. Применительно к земельным участкам, этот критерий может быть использован только для тех объектов, которые находятся в залоге. Тогда формула для данного критерия эффективности управления землепользованием, который назовем стоимостью для землепользователя, можно записать в виде:
ЗНУ = V - V
л IV узу У3К,
где УЗУ — рыночная стоимость земельного участка, определенная в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности; УЗК — рыночная стоимость заемного капитала, то есть
дисконтированные к моменту оценки все выплаты по погашению кредита.
Экономическая добавленная стоимость (EVA) или критерий Штерна-Стюарта интерпретирует стоимость компании не в бухгалтерском, а в экономическом смысле, то есть с учетом альтернативных издержек, оценка которых производится с учетом ожиданий акционера. Сам критерий представляет собой доходность инвестированного капитала, вычисляемую как отношение прибыли после уплаты налогов к инвестированному капиталу. Под WACC в данном случае понимается среднерыночная доходность капиталовложений. Стоимость бизнеса прирастает тогда, когда EVA приобретает положительное значение, то есть когда ожидаемая рентабельность выше средней по рынку стоимости капитала.
Экономическая добавленная стоимость формируется за счет действий землепользователя, следовательно, для целей управления земельными ресурсами целесообразно в формуле данного показателя заменить чистую прибыль после налогообложения на дифференциальную ренту второго порядка. Тогда данный критерий можно рассчитать так:
EVA = (
ДР II
■ WACC) x
затраты на улучшение участка
х затраты на улучшение участка .
Экономический смысл данного выражения можно представить следующим образом. Землепользователь вкладывает капитал в улучшение земельного участка (мелиоративные мероприятия, землеустройство, строительство зданий и сооружений и т.п.), тем самым создавая предпосылки для возникновения дифференциальной ренты II. Но другие землепользователи также вкладываются в свои участки, получая в результате среднерыночную отдачу ЩСС) на вложенные средства. Качество управления конкретным землепользованием будет выражаться в получении доходности выше среднерыночной, то есть в положительном значении выражения, помещенного в скобках.
Следовательно, экономическая добавленная стоимость земельного участка представляет собой дополнительный доход на вложенные в участок капиталовложения, обусловленный более
16-
INTERNATIONAL AGRICULTURAL JOURNAL № 3 / 2017
www.mshj.ru
.«л».
'/л'
хорошим, чем в среднем на данной территории, управлением конкретным землепользованием.
Рыночная добавленная стоимость (MVA) — один из самых популярных критериев VBM. В оценке и управлении бизнесом этот показатель рассчитывается как разность рыночной капитализации компании и рыночной стоимости всего инвестированного капитала — заемного и собственного.
Рыночная добавленная стоимость отражает разницу между ценой, сложившейся на рынке, и ее теоретической ценой, обоснованной вложенным капиталом. В системе управления землепользованием за теоретическую величину стоимости земельного участка, основанного на его природных и приобретенных характеристиках, можно принять кадастровую стоимость. Следовательно, формула рыночной добавленной стоимости приобретет вид разности между рыночной и кадастровой стоимостями земельного участка:
MVA = V3y - KC3y .
Положительное значение данного показателя свидетельствует об эффективности управления, в результате которого рыночная стоимость становится выше рассчитанной по природным свойствам. Особенно показательным данный критерий может быть использован при анализе управления сельскохозяйственным или ле-сохозяйственным землепользованием, так как методически именно кадастровая оценка этих категорий земель отвечает определению теоретической стоимости участка.
Денежная добавленная стоимость (CVA) ориентирована на денежные потоки с учетом затрат на привлечение и обслуживание капитала из разных источников. Денежный поток от основной деятельности актива должен превышать требуемый доход на инвестированный капитал. Денежный доход от земельного участка — это дифференциальная рента, а инвестированный капитал, существующий в любом участке — его стоимость. Таким образом, формула денежной добавленной стоимости трансформируется в вид:
CVA = ДР - WACC х V3y .
Следовательно, критерием эффективности управления может служить положительное значение денежной добавленной стоимости, как свидетельство того, что участок приносит большую ренту, чем средняя по рынку или территории норма дохода.
Критерий Бостонской консультационной группы (CFROI) основан на применении методики расчета внутренней ставки доходности проекта. Данный критерий используется в основном для оценки максимального уровня затрат, возможных для вложения в актив. Кроме того, условием использования концепции Бостонской консультационной группы является допущение, что прирост чистого дохода будет постоянным по всем годам. Достоинством данного показателя является учет денежных потоков, создаваемых существующими и будущими активами предприятия. Денежные потоки и первоначальные инвестиции выражаются в текущих ценах, то есть перед расчетами они дисконтируются.
Массово использовать CFROI при управлении землепользованием или земельными ресурсами не следует, так как землепользование не всегда связано со значительными инвестиционными вложениями. Если же инвестиционные вложения присутствуют, то, как правило, они имеют значительную протяженность по времени. Поэтому показатель Бостонской консультационной группы имеет наименьшую применимость в сфере земельно-имущественных отношений.
Следовательно, методика оценки эффективности на основе стоимостного подхода к управлению вполне применима к сфере землепользования. Для использования подходят все традиционные индикаторы VBM, за исключением CFROI, применение которого в сфере земельно-имущественных отношений крайне ограниченно.
Наиболее значимые выводы можно получить, используя такие критерии, как денежная добавленная, экономическая добавленная и рыночная добавленная стоимости. С помощью первой (CVA) оценивается превышает ли приносимая участком дифференциальная рента средний уровень дохода от аналогичных объектов, вторая (EVA) позволяет оценить, обеспечивает ли дифференциальная рента второго порядка требуемый уровень отдачи на вложенные средства, третий критерий (MVA) отражает превышение стоимости, формируемой в числе прочего качеством управления землепользованием.
Подводя итог вышеизложенному, можно сказать, что теория земельной ренты имеет несколько веков развития, но, несмотря на значительную проработанность этих вопросов, интерес к ним не ослабевает, открываются новые грани ренты в земельных отношениях. Большинство современных отечественных ученых соглашаются с тем, что различные виды земельной ренты (особенно дифференциальная рента) являются одними из основных составляющих экономического механизма управления устойчивым землепользованием.
Более того, традиционные виды ренты вполне совместимы с показателями современных методов управления, таких как стоимостной подход. Зародившийся в области управления крупным бизнесом и его оценки, стоимостной подход применим для использования в рамках управления землепользованием, как было показано в настоящей статье.
Литература
1. Бараева З.А. Земельная рента в сельском хозяйстве // Агропродовольственная политика России. 2014. № 1. С. 14-17.
2. Варламов А.А. Учет земельной ренты при оценке земельных участков // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2006. № 5. С. 34-37.
3. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости: учебник. М.: Форум, 2015. 352 с.
4. Вегера С.Г. Земельная рента в современной системе экономических отношений // Вестник Полоцкого государственного университета. Серия D: экономические и юридические науки. 2011. № 14. С. 19-27.
5. Гетманенко И.В., Лебедева Г.В. Формирование системы эффективных рентных отношений в сельском хозяйстве // Вестник аграрной науки Дона. 2010. № 4. С. 92-96.
6. Грехов М.А. Развитие кадастровой оценки земель промышленного назначения с учетом экологических факторов: дис. ... канд. экон. наук: 08.00.10. М.: ФУ, 2015.
7. Закшевский В.Г., Чередник А.О. Экономические законы развития рентных отношений в сельском хозяйстве // Вестник Воронежского государственного аграрного университета. 2013. № 3. С. 149-158.
8. Ламанов П.И., Хахук Б.А. Анализ эволюции взглядов на природу земельной ренты // Актуальные проблемы экономики и права. 2011. № 2. С. 91-95.
9. Малыш Е.В. Анализ факторов формирования земельно-рентного дохода в сельском хозяйстве // Аграрный вестник Урала. 2012. № 9. С. 82-85.
10. Маршалл А. Принципы экономической науки. В 2 т. М.: Прогресс, 1993. 728 с.
11. Маслова Н.П., Щипанов Э.Ю. Генезис теории ренты // Вестник Ростовского государственного экономического университета (РИНХ). 2012. № 37. С. 15-22.
12. Николайчук О.А. Отношения собственности и земельная рента // Научно-исследовательский финансовый институт. Финансовый журнал. 2012. № 4. С. 41-46.
13. Обухов Д.А. Формирование экономического механизма аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в муниципальных образованиях (на примере Ивановской области): дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05. М.: ГУЗ, 2011.
14. Панькина Г.Н. Современные вопросы изучения теории ренты и антиренты // Экономический вестник Ярославского университета. 2013. № 29. С. 23-26.
15. Петти В. Трактат о налогах и сборах; Verbum sarienti — слово мудрым; Разное о деньгах. М.: Ось-89, 1997. 112 с.
16. Сагайдак Э.А., Сагайдак А.Э., Лукьянчико-ва А.А. Методологические основы рентного регулирования сельскохозяйственного производства // АПК: экономика и управление. 2011. № 10. С. 46-53.
17. Тихонков К.С. Многообразие форм собственности на землю и земельная рента: можно ли разрешить противоречия? // Вестник Института экономики РАН. 2014. № 4. С. 7-20.
18. Тумаланов Н.В. Функции земельной ренты в отношениях межотраслевого обмена // Oeconomia Et Jus. 2016. № 1. С. 25-30.
19. Хлопцов Д.М. Земельный вопрос в экономической теории: рента и ее понимание в современных условиях // Вестник Томского государственного университета. 2009. № 323. С. 307-311.
20. Чернышова Ю.В. Историко-экономические аспекты земельной ренты // Известия Оренбургского государственного аграрного университета. 2012. № 4. С. 197-199.
21. Шмелев Г.И. К вопросу об абсолютной ренте // Известия Академии наук СССР. Серия экономическая. 1974. № 1.
22. Щипанов Э.Ю. Об установлении пропорций распределения земельной ренты // Известия высших учебных заведений. Северо-Кавказский регион. Серия: общественные науки. 2011. № 4. С. 83-87.
mosquites@gmail.com
