CC BY
48
Аграрный вестник Урала № 10 (89), 2011
Экономика ^т)
УДК 33
СОСТОЯНИЕ РЫНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ И ПУТИ ЕГО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ
ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ
Э. Н. ТАРАСОВ, соискатель, Уральская ГСХА
620075 г. Екатеринбург, ул. К. Либкнехта, д. 42, корп. 4;
тел.89221101456
Аннотация. Представлены: обобщенный анализ состояния рынка земель сельхозназначения в Челябинской области, возможные последствия введения законодательных изменений и мотивационные ориентиры на развитие агропредпринимательской деятельности.
Ключевые слова: рынок сельхозземель, состояние, законодательные изменения; пути совершенствования, качество почв, господдержка
Продолжающаяся деградация аграрного сектора экономики, особенно его основного ресурса — земель сельхозназначения, которые фактически не имеют спроса при ориентации их использования только для производства агропродукции, значительно усложняет проблему развития рынка данного ресурса как одного из главных источников сельских муниципальных формирований.
Анализ сложившейся ситуации на рынке земель для производства сельскохозяйственной продукции в Челябинской области позволяет сделать следующие выводы:
1. При общей площади сельхозугодий в 3713,8 тыс. га доля неиспользованной составляет 28,8 % (1068,9 тыс. га), что потенциально является базой для развития рынка этих земель. Однако доля земель, находящихся в обороте, не превышает и двух процентов от неиспользуемой, что свидетельствует о наличии причин, сдерживающих данный процесс.
2. К основным причинам, по нашим исследованиям, относятся следующие:
— задержка оформления земельных долей в собственность их владельцев;
— введенные известным законодательным актом требования обязательности целевого использования земель сельхозназначения и изъятия их в случае неиспользования в течение трех и более лет или использования с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального применения земли, повлекшим за собой существенное снижение их плодородия или значительное ухудшение экологической ситуации в конкретном сельском районе. Результаты оценки этих показателей фактически находятся во власти госчиновника, что может повлечь нежелательные злоупотребления;
— низкая инвестиционная привлекательность аграрного производства, возникающая из-за наличия разного рода рисков (природных, финансовых, фискальных и др.);
— завышенные цены предложения на земельные участки и земельные доли, расположенные даже в удаленных районах области.
3. Отсутствие более действенной информационной системы на рынке продовольствие производящих земель. Не работает, в интересах владельцев земельных участков и земельных долей, механизм открытой аукционной продажи. А реально действующая система Интернет недоступна для большинства сельчан.
4. На рынке сельхозземель предложение вдвое преобладает над спросом, что вынуждает владельцев
Abstract. General analysis of the agricultural lands market condition in the Chelyabinsk Region, possible consequences from initiating of legislative changes and motivational orientation on the development of agricultural and entrepreneurial activity are represented.
Keywords: market agricultural earths, estate, legislative changes, perfection ways, quality of soils, state support.
земельных долей и участков мотивировать спрос снижением цены. Если рассматривать значение данного показателя в разрезе 40 населенных пунктов, в которых продается земля, то отмечается существенный разброс цен: до 50 тыс. руб. за гектар — восемь предложений; от 50 до 100 тыс. руб. — 8; от 101 тыс. руб. до 150 тыс. руб. — 5; от 151 до 200 тыс. руб. — 3; от 201 до 250 тыс. руб. — 2; от 251 до 300 тыс. руб. — 0; от 301 до 350 тыс. руб. — 1; затем возникает размах от 451 до 500 тыс. руб. — 1 и по 3 случая через 50 тыс. руб., начиная с 501 тыс. руб. до 700 тыс. руб.; далее наступает пробел, и в остальных 4-х случаях цена предложения колебалась от 970 тыс. руб. до 2,25 млн руб. за гектар. Причем цена не корректируется удаленностью от областного центра, хотя расстояние до ближайшего сельского населенного пункта в большинстве случаев не превышает 1-2 км.
5. Если рассматривать предлагаемую на продажу долю неиспользуемой площади земель в разрезе районов, то здесь картина более стабильна. При среднеобластном уровне данного показателя, равном 1,88 %, максимальное его значение составило 16,8 % (в Брединском районе), а минимальное — 0,1 % (в Чесменском). В большинстве же районов (в 15 из 21 районов, где земли предлагаются на продажу) значение показателя находиться в пределах 1,5-3 %.
6. По результатам проведенного авторами интервьюирования предпринимательски настроенных слоев городского и сельского населения Челябинской области, основным препятствием сдерживания процесса развития рынка земель сельхозназначения является обязанность их целевого использования. Хотя в некоторых случаях, по мнению респондентов, часть неиспользуемых площадей, особенно низкоплодородных, можно было бы применять для выращивания редких хвойных лесов, например кедровых, а также для разведения в них приспособленных к местным условиям диких животных. Постепенно такие территории, с прилегающими к ним водоемами, можно преобразовывать в территориальноприродные кластеры-парки, используя их для активного отдыха.
Такие территории в Уральском федеральном округе уже зарождаются. Например, в районе села Большой Камаган Белозерского района Курганской области, где на купленной предпринимателем неиспользуемой земельной площади уже вырос лес. В нем обитает дикое зверье, вплоть до кабанов и косуль, а также редкие для нынешнего периода птицы, исчезнувшие с периода активной химизации в бывшем и распавшемся на
www.m-avu. narod. ru
79
355^»—Аграрный вестник Урала № 10 (89), 2011 г.- е -
Экономика
фермерские хозяйства сельхозпредприятии. В расположенном вблизи села и примыкающем к лесу озере на определенных условиях можно заниматься утиной охотой и ловить рыбу [2].
Важно отметить некоторые дополнения законодательного характера, которые изложены в принятом в декабре 2010 г. федеральном законе № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» (Российская газета от 31.12.2010 г.). Основными изменениями можно считать: нормы о принудительном изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения; о невостребованных земельных долях; о проекте межевания земельного участка; об особенностях владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности; о переносе срока оформления прав собственности или аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности с 27 января 2011 г. на 1 июля 2012 г.; об особенностях государственной регистрации прав на земельную долю; о фонде перераспределения земель [1].
При изъятии земельного участка, в случаях, предусмотренных вышеназванным законом, «в пользу муниципальной собственности», он может передаваться сельскохозяйственному предприятию или фермерскому хозяйству в собственность или в аренду. Такие действия проводятся без предъявления торгов в случае, если аграрное хозяйство обратилось в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение трех месяцев с момента госре-гистрации прав муниципальной собственности на такой земельный участок. Цена его устанавливается в размере не более 15 %, а арендная плата — в размере 0,3 % его кадастровой стоимости [1].
При весьма низких темпах спроса на земельные участки сельхозназначения в рассматриваемом регионе, превышении предложения над спросом, в условиях почти тридцатипроцентного неиспользования таких земель, изымаемые в пользу муниципалитетов, площади будут быстро нарастать. Однако при низком спросе на земли сельхозназначения, даже на указанных мотивационных условиях, темпы их скопления в собственности муниципалитетов будет превышать уровень спроса, что, в конечном итоге, может сдерживать развитие как рынка сельхозземель, так и в целом сельских территорий. Ведь сумма налога, поступающего от земельного оборота, которая в ряде цивилизованных стран составляет 40 % в их бюджете, будет весьма низкой, а сложившиеся в муниципалитетах земли снова забурьянятся. Поэтому целесообразно пересмотреть льготные условия перехода неиспользуемых и изъятых в собственность муниципалитетов сельхозземель, значительно снизив планку цены их продажи сельхозпредприятиям и фермерским хозяйствам. А в некоторых случаях и передавать их в бесплатное пользование этим организациям на конкурсных условиях. Главное в них — наличие у претендентов достаточного предпринимательского уровня,
определяемого по совокупности показателей (наличие: сельскохозяйственного образования, опыта работы в сельском хозяйстве в качестве основного работника; допустимого возраста и здоровья; средств для ведения агропредпринимательской деятельности; соответствующих прав, разрешающих работать на автомобиле, тракторе, комбайне).
Передача земельных участков в бессрочное пользование тем, кто умеет работать на земле, без права передачи ее в аренду (или субаренду) не будет порождать рантье и вызывать нарушения законодательства.
Однако сам процесс передачи земли еще не решает проблемы ее эффективного использования, позволяющего получение ее пользователем достаточного уровня дохода. Для этого им нужна достаточная господдержка. При этом еще важно установить приоритетность гос-субсидий с учетом качества сельхозземель, поскольку именно этот показатель играет важнейшую роль в доходности агропредпринимателей.
Группировкой сельских хозяйств Челябинской области была установлена зависимость их доходности от качества почв, на основе чего определена доля приращения рентабельности, позволяющая выявить долю увеличения государственных (региональных) субсидий, необходимых сельхозпредприятиям для осуществления ими расширенного воспроизводства.
Поскольку основная доля сельскохозяйственных предприятий (около 80 %) имеет достаточно высокий балл бонитета (от 60 до 80), то в группу низких значений данного показателя вошло лишь ограниченное число организаций.
Согласно выявленной зависимости (табл. 1), дополнительных госдотаций не потребуется лишь тем сельскохозяйственным предприятиям, уровень рентабельности которых превышает ее нормативное значение для данной группы (от 81 и более).
Особо нуждаются в дополнительных госдотациях сельхозпредприятия первой группы с бонитетом до 50 баллов, для которых нормативное значение рентабельности производства агропродукции составляет 38 %. А фактическое — минус 3 %.
Нормативная рентабельность была рассчитана нами по технологическим картам возделывания и уборки зерновых культур в условиях почв разного качества, на которых эти культуры имеют известную урожайность, а значит, и соответствующую себестоимость. Поэтому хозяйствам первой группы увеличение государственной поддержки составит 38 %, второй — 14 %, третьей — 6,5 % и четвертой — 1,4 %. При условии, что предприятия, входящие в эти группы, используют все свои внутрихозяйственные резервы организационно-экономического, технико-технологического и маркетингового характера. А главное — принимают возможные меры по сохранению плодородия почв, что должно подтверждаться их мониторингом. Причем мониторинг проводится не только для обследования полей, но и для выявления уровня хозяйствования, оцениваемого сопоставлением результатов производственной деятельности с требованиями, изложенными в региональной (зональной) системе ведения сельского хозяйства.
Литература
1. Воронин Б. А. Новое в законодательстве о сельскохозяйственном землепользовании // Нива Урала. 2011. № 1/2.
2. Пустуев А. Л. Стратегия преодоления кризиса в сельском хозяйстве проблемных регионов. М. : Агропресс, 2002. 637 с.
3. Тарасов Э. Н. Механизм рыночных земельных отношений в аграрном секторе региона. Екатеринбург : Изд-во Урал. ГСХА, 2009. 221 с.
80
№№№. m-avu. па^. ги
