CC BY
103
ТАГИРОВА.Т.
ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РЕСПУБЛИКЕ ДАГЕСТАН
В настоящей статъерассматриваются проблемы совершенствования системы управления и распоряжения земельными ресурсами региона — Республики Дагестан — с целью улучшения социально-экономической ситуации республики, повышение эффективности использования природных ресурсов, государственного имущества, успешное осуществление инвестиционной деятельности. Обосновано развитие арендных отношений как главного средства перераспределения земли и увеличения эффективности его использования.
TAGIROV А.Т.
PROBLEMS OF STATE REGULATION OF THE LAND RELATIONS IN
THE REPUBLIC OF DAGESTAN
In the present article problems of improvement of a control system and the order by land resources of the region - the Republics of Dagestan - for the purpose of improvement of a social and economic situation of the republic, increase of efficiency of use of natural resources, the state property, successful implementation of investment activity are considered. Development of the rent relations as the main means of redistribution of the earth and increase of efficiency of its use is proved.
Ключевые слова: управление земельными ресурсами, теневой рынок земли, Республика Дагестан, аренда, регион, законодательная база, земли отгонного животноводства, земельное законодательство.
Keywords: management of land resources, shadow market of the earth, Republic of Dagestan, rent, region, legislative base, earth of distant-pasture animal husbandry, land legislation.
В Республике Дагестан, несмотря на то что приватизация земли была отложена, передел земельных угодий фактически осуществляется, но не в правовых формах. Формально землей распоряжаются государственные и муниципальные органы власти. Реально же значительная доля земель неформально разделена между отдельными экономическими агентами. Это естественный ход событий, поскольку нет законных, легальных механизмов перераспределения земли, их место займут незаконные, неформальные механизмы.
Земельная реформа в Дагестане должна быть продолжена для выработки новых механизмов и норм перераспределения земель. Готовые алгоритмы нашему региону никто не предоставит, так как он обременен слишком специфическими чертами землепользования, не свойственными большинству регионов страны. Необходимо выработать и ввести собственные нормы и механизмы оборота земель.
Только это позволит сделать его «прозрачным» и обеспечит переход сельхозугодий к более эффективному производителю сельхозпродукции. Приватизация не является единственным элементом земельной реформы, поэтому в рамках ее углубления при отсутствии частной собственности нужно
вырабатывать специфические ее элементы.
В республиканском Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения [3] содержатся общие с федеральным законодательством нормы, которые весьма затруднительно реализовать в настоящий момент. Например, статья 15 об особенностях купли-продажи земельного участка из земель сельхозназначения, глава III — об особенностях оборота долей и т. д. В целом это Закон о частной собственности, которая возникнет через 40 лет.
По данным из публикаций о земельной реформе в СМИ, на сегодняшний день земли поделены на 1,2 млн земельных долей, 2/3 из которых оформлены и у граждан есть свидетельства о праве на земельные доли. Кроме того, 80% земельных долей используются без оформления в установленном порядке. 12 лет назад количество земельных долей составляло 169,5 тыс., что охватывало 15% площадей сельхозугодий. Средний размер земельной доли тогда составлял 2,9 га. К сожалению, имеют место факты, когда коммерческие структуры широко используют возможности для теневой концентрации у себя в руках сельхозземель для дальнейшей спекуляции. Естественно, они не склонны заниматься на этих землях сельским хозяйством, они рассчитывают на перевод этих земель в категорию поселений, это во много раз увеличивает их стоимость. Объектами таких действий становятся в большинстве случаев земельные доли — или скупаются по низким ценам свидетельства на земельные доли граждан, или же организуется банкротство сельхозорганизации.
Сельхозорганизации имеют земли только в пользовании. В итоге получается, что в регионе фактически присутствует понятие «доля в праве пользования земельными участками». Но такого понятия нет в федеральном законодательстве. Согласно п.4 статьи 20 Земельного кодекса РФ, «...юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками» [1]. К сожалению, про гражданина, которому дали долю в праве, в этой статье ничего нет.
В регионе, несмотря на то что не выработаны юридически закрепленные механизмы перераспределения земель, оно происходит, особенно среди хозяйств населения и сельхозорганизацией. За последними числится около 60% сельхозугодий, но производство продукции несоизмеримо мало — 12% от объема валовой продукции. Фермерские хозяйства и ЛПХ населения производят оставшиеся 88% продукции, но официально закрепленных и используемых земель меньше — 40%.
В научной среде часто поднимается вопрос о том, за счет каких ресурсов хозяйства населения производят столько продукции. Предполагается, что они используют земельные угодья сельхозорганизаций.
В российских регионах, где оборот сельхозугодий разрешен, такой симбиоз между ЛПХ и сельхозорганизацией имеет место, но не в таких масштабах, как в регионах, где оборота земли нет. Если произвести несложные расчеты по выходу продукции на 1 га условной пашни в ЛПХ населения и сельхозорганизациях, то получим, что в хозяйствах населения производится продукции в 10 раз больше, чем в сельхозорганизациях. Такое превышение нельзя объяснять только высокой интенсивностью труда в ЛПХ (ручной труд, огромные затраты времени и т. д.). Эта цифра свидетельствует, что достаточно значительные площади сельхозугодий, закрепленных за сельхозорганизациями, используются ЛПХ и фермерскими хозяйствами, причем в «теневом режиме». А как же иначе — сельхозорганизации имеют землю на праве постоянного (бессрочного) пользования и по п.4 статьи 20 Земельного кодекса РФ не могут
ими распоряжаться — передавать в аренду, продавать и т. д. Для выведения теневого перераспределения земель в «прозрачную» область необходимо разрабатывать и законодательно закреплять механизмы оборота прав пользования, оборота доли в праве пользования. Сегодня хорошо известен опыт приватизации земель в Армении, Грузии, в которых, так же как и в Дагестане, имеется переизбыток трудовых ресурсов, недостаток земельных ресурсов, слабое техническое вооружение сельхозработников. После 20 лет аграрных реформ в этих странах накопили определенный опыт производства сельхозпродукции гражданами на мелких площадях земли, и сейчас там все активнее ставится вопрос об объединении мелкого землепользования и формировании крупных земельных массивов для более эффективного производства сельхозпродукции.
Считаем, что, ввиду того что федеральное земельное законодательство не в полной мере может регулировать оборот земель, которые находятся в постоянном (бессрочном) пользовании сельхозорганизацией, необходимо в Дагестане принимать Закон об обороте земель сельхозназначения, который будет работать сегодня, а не через много лет. Ни для кого не секрет, что в Дагестане достаточно большое количество сельхозпредприятий существует «на бумаге» — нет работников, нет техники, нет скота. Что имеется, так это земельные угодья, которые находятся в «теневой аренде» — номинальный руководитель сдает ее в аренду, а арендную плату кладет в свой карман, не забывая «заботиться» о руководстве районных контролирующих органов. По неофициальной информации стоимость аренды 1 га пашни достигает 10 тыс. руб. в год. Можно себе представить, каковы суммы теневого оборота аренды. Например, в Бабаюртовском районе общая площадь сельхозугодий составляет 43.3 тыс. га, из которых 37,2 тыс. га или 85% находятся в неучтенной («теневой») аренде — земли арендуются населением, естественно, без какого-либо юридического оформления отношений. Причем за хозяйствами населения официально закреплено всего 4,5% сельхозугодий, за фермерскими хозяйствами — 4,3%, а произвели они в 2011 г. 86,3% от объема валовой продукции района. В 2011 г. объем государственной поддержки сельского хозяйства Бабаюртовского района составил 61 млн руб., и подавляющая часть этих денег направлена сельхозорганизациям (за исключением нескольких фермерских хозяйств). Нужна разработка механизма купли-продажи права аренды; необходимо продумать максимальный размер арендуемого участка, размер концентрации арендуемых участков в руках, допустим, членов одной семьи. Номинально существующие сельхозорганизации, имеющие кормовые угодья (только не на землях отгонного животноводства), можно обязать передать их в администрацию сельского поселения, а оно может заключить договор аренды с коллективом жителей, желающих пасти скот на этих землях. В договоре нужно четко прописать условия выпаса скота во избежание сильной нагрузки на пастбище.
Разработку законных способов оборота земель сельхозназначения в условиях отсутствия приватизации земли необходимо проводить как можно раньше, так как «теневой оборот» набирает темпы, а экологическое состояние земель ухудшается и может принять необратимый характер.
Правительство Республики Дагестан определило стратегической целью государственной земельной политики обеспечение условий для эффективного использования земельных участков, развития рынка земли как одного из ключевых условий устойчивого экономического развития республики и повышения благосостояния ее граждан. Для достижения этой цели
Министерство земельных и имущественных отношений Республики Дагестан постоянно проводит соответствующую работу по совершенствованию системы управления и распоряжения земельными ресурсами региона.
При этом вопросам ускорения темпов проведения земельной реформы уделяется главное внимание. Министерство земельных и имущественных отношений Республики Дагестан видит основной целью земельной реформы улучшение социально-экономической ситуации республики, повышение эффективности использования природных ресурсов, государственного имущества, в т. ч. земель, успешное осуществление инвестиционной деятельности.
Для достижения последней из указанных целей принято постановление Правительства Республики Дагестан от 11.10.2010г. № 368 «О формировании инвестиционного земельного фонда Республики Дагестан» [4]. Это постановление принято в соответствии с Законом Республики Дагестан о государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Республики Дагестан № 42 от 7.10.2008 г. [2]. Инвестиционный земельный фонд формируется из земельных участков, находящихся в собственности региона, а также в федеральной, муниципальной и частной собственности по согласованию с собственниками этих участков. В этот фонд включаются земельные участки из земель запаса, земель сельхозназначения, земель, находящихся в спецфонде Дагестана и фонде перераспределения земель муниципальных образований, и других земельных участков, предлагаемых к включению в фонд. На 01.01 2012 г. в этот фонд включено 35 земельных участков общей площадью 622,1 га, находящейся в собственности региона: 21 земельный участок, относящийся к категории земель сельхозназначения; 2 земельных участка категории земель особо охраняемых территорий; 10 земельных участков категории земель промышленности; 2 участка категории земель населенных пунктов. В отношении этих земель проводятся все землеустроительные и кадастровые работы. Проводятся также работы по отведению земель для развития туристического кластера в прибрежной зоне Каспийского моря в Карабудахкентском, Каякентском, Дербентском, Магарамкентском районах Дагестана. В регионе проводится работа по разграничению государственной собственности на землю. В этих целях выполнены землеустроительные работы в отношении 3915 тыс. га, из них 1775 тыс. га — земли в собственности Дагестана, 2140 тыс. га — земельные участки, на которые возникает право собственности муниципальных образований. На 01.01.2012 г. оставалось провести разграничение муниципальной собственности на земельные участки площадью 519 тыс. га, из них 113 тыс. га — за счет средств республиканского бюджета и 406 тыс. га — за счет средств муниципальных образований (табл. 1).
Общая площадь земель, на которые у муниципальных образований поселений Дагестана возникает право собственности при разграничении государственной собственности на земли, составляет 2660,9 тыс. га. На эти цели из республиканского бюджета в 2008-2010 гг. были выделены средства в размере 205425 тыс. руб. В 2011 г. средства не выделялись. За счет этих средств выполнены работы по территориальному землеустройству и подготовлены межевые планы по земельным участкам, на которые у муниципальных образований поселений возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю на общую площадь 1852,08 тыс. га. За 2008-2010 гг. приняты решения о передаче в собственность муниципальных образований поселений земельных участков общей площадью 1574 тыс. га. В
Гергебильском, Дазадаевском, Казбековском, Новолакском районах, где завершены землеустроительные работы при разграничении государственной собственности на землю в 2009-2010 гг., по необоснованным причинам не приняты решения о передаче земельных участков в собственность поселений.
Таблица 1
Эффективность проведения землеустроительных работ по разграничению
№ Показатели Ед. измер. Объем работ
1 Всего земель, на которые у МО поселений тыс. га 1010,6 824,3 824,3 2659,2
возникает право собственности кол-во 39961 6423 6423 52807
2 Согласно Соглашениям с МО, (70%), за Тыс .га 707,4 577,0 577,0 1861,5
счет республиканского бюджета РД кол-во 27975 4495 4495 36965
3 Объемы средств, которые должны были быть предусмотрены в республиканском бюджете по плану тыс. руб. 193,6 102,9 102910 399400
4 Всего предусмотрено средств в республиканском бюджете тыс. руб. 108500 64925 32000 210638
5 Объем выполненных землеустроительных работ за счет выделенных средств, предусмотренных государственными контрактами тыс. га 661071 541041 355556 1557668
6 Фактически выполнено тыс. га 687130 723551 441398 1852,079
Согласно Соглашениям с МО, 30% от общего объема, связанных с разграничением собственности МО, за счет бюджетов МО поселений тыс. га 303,8 247,3 247,3 797,8
7 кол-во 11986 1928 1928 15842
8 Объемы средств, которые должны были быть предусмотрены в бюджетах МО поселений по плану тыс. руб. 82952 441145 441145 171181
9 Всего предусмотрено средств в бюджетах МО тыс. руб. 12059 10500 6341 28900
10 Объем выполненных работ за счет средств, выделенных из бюджетов МО (согласно информации МО) тыс.руб. 86,2 100,9 100,9 288,0
кол-во 5873 185 185 6243
11 Передано земель в собственность МО поселений тыс. га 480,8 695,2 398,2 1574,2
По данным Министерства земельных и имущественных отношений Республики Дагестан
*
Соглашениями между администрациями муниципальных образований и Минимуществом региона приняты обязательства о включении в их бюджеты средств для проведения землеустроительных работ в объеме 30%. Только 17 районов из 41 и все 10 городов выполнили это условие. Продолжается работа по решению земельных споров и конфликтов. Из 41 конфликта по поводу земли разрешены 27.
Если определится собственник земли и утвердится правовая форма собственности на земельный участок, можно снизить риски и разрешать достаточно много земельных конфликтов, повысить экономическую эффективность использования государственной собственности. Из 5027 тыс. га земель в территориальных границах Дагестана в собственности граждан и юридических лиц находится 4,6 тыс. га или 0,1% от общей площади — это
ничтожно мало. Во владении и пользовании граждан и юридических лиц находятся 865,9 тыс. га или 17,2%, причем 94% этих земель представлено им в аренду (табл. 2).
Таблица 2
Распределение земель Республики Дагестан по формам собственности*
№ п/п Показатели Общая площадь (тыс. га)
Всего земель на территории республики В том числе в собственности: 5027,0
1 — государственной и муниципальной 5022,4
— граждан 3,1
— юридических лиц 1,5
Из них предоставлено во владение и пользование,
всего 1735,3
В том числе:
2 — во владение и пользование гражданам 184,6
— в пользование юридическим лицам 681,3
— предоставлено в аренду граждан 65,1
— предоставлено юридическим лицам в аренду 749,3
* По данным Росреестра на 01.01.2012 г.
Для решения множества нерешенных земельных вопросов, которые снижают эффективность использования земель, не увеличивают поступление земельного налога, в регионе принята целевая программа «Автоматизированное обеспечение систем управления недвижимостью Республики Дагестан (2012П2016 гг.) (утверждена Постановлением Правительства РД 27.12.2011 г. № 509) [5]. Этой программой предусмотрено множество мероприятий, в т. ч. инвентаризация сельхозземель, актуализация вычисления площадей и контуров земельных угодий в собственности региона и муниципальных образований. Из-за отсутствия единой автоматизированной информационной системы управления недвижимостью имеют место недостоверные картографическое материалы.
В связи с отсутствием достоверной информации об изменениях в структуре земельных угодий из-за массовых разукрупнений землепользователей в 1990-х гг., отсутствием в последние 20 лет инвентаризации земель сельхозназначения органами государственной и исполнительной власти не приняты вовремя решения по упорядочению деятельности в этой области. В итоге на местах имеют место факты, когда необрабатываемые, самовольно застроенные земельные участки учитываются как пашня; давно вырубленные, раскорчеванные и заброшенные сады и виноградники учитываются как площади многолетних насаждений. Реальные изменения в структуре землепользования за последние 20 лет не соответствуют официальной статистической информации, наблюдается тенденция уменьшения продуктивных земель, особенно пашни, садов, виноградников.
Далее приводим официальную информацию с сайта Министерства земельных и имущественных отношений Республики Дагестан:
«Серьезные проблемы возникают на землях отгонного животноводства, которые порождают теневой рынок земли, создают платформу ослабления контроля над использованием земли, что способствует развитию коррупции в республике.
Значительная часть земель отгонного животноводства, закрепленных за сельскохозяйственными организациями, другими юридическими и физическими лицами используются неэффективно, допускается незаконная передача этих земель третьим лицам, в т. ч. для использования их не по целевому назначению (распашка, выращивание бахчевых культур, разработка карьеров по добыче песка, гравия, пиленного и бутового камня).
Кроме того, в нарушение земельного законодательства многими муниципальными образованиями допускается предоставление земель, пригодных для сельскохозяйственного возделывания (пашня, сенокосы, виноградники) под личные подсобные хозяйства, индивидуальное жилищное строительство или другие цели, фактическая кадастровая стоимость которых выше среднерайонных показателей, причем расположенных вдоль линейных объектов (автомобильные дороги, нефтепроводы, газовые отводы и др.) или прилегающих к землям категории «населенные пункты». Контролировать и регулировать такую систему землепользования из-за отсутствия достоверной базы данных о земельных ресурсах республики не представляется возможным.
Значительное количество неиспользуемых земель относится к малоценным и не пригодным для сельскохозяйственных целей использования: 65% земель в низменном Дагестане приходится на средне и сильно засоленные почвы, 28%
— на солончаки, 52% земель подвержены эрозии. Наблюдается тенденция уменьшения продуктивности сельскохозяйственных земель, при этом площадь пашни, приходящаяся на одного человека в республике, постепенно сокращается. Если в 1957 г. на душу населения приходилось 0,54 га, в 1990 г.
— 0,26 га, то в 2011 г. она составляет около 0,13 га. При этом 75% пашни в республике размещено в острозасушливых условиях. Реализация Программы по разграничению, включающей в себя и работы по инвентаризации земель, позволит выявить и выработать предложения по устранению имеющихся нарушений земельного законодательства, связанных: с незаконным строительством объектов капитального характера на прибрежных землях Каспийского моря; с разработкой песчаных и каменных карьеров на землях сельскохозяйственного назначения и лесного фонда; со строительством АЗС и объектов капитального характера в полосе отчуждения федеральных и республиканских автодорог; со строительством жилых, дачных домов и других объектов капитального характера без изменения категории земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда в категорию земель населенных пунктов; со строительством на землях сельскохозяйственного назначения, прилегающих к населенным пунктам, частного жилья и других объектов, не связанных с генеральными планами развития населенных пунктов, осуществляемым на основании решений администрацией смежных муниципальных образований» [9].
Реализация принятой программы должна обеспечить увеличение поступлений земельного и имущественного налогов; проведение постоянного мониторинга использования земельных угодий, внедрение ГИС-технологий, что составит основу формирующейся системы управления недвижимостью, в т. ч. землей. Эта система управления предоставит возможность получать достоверную информацию о регистрации права собственности и других вещных прав на землю, информацию о границах населенных пунктов, о категориях земель, о сведениях государственного кадастрового учета земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. Есть надежда, что постоянно обновляющаяся достоверная база сведений о земельных ресурсах региона позволит продолжить земельную реформу в
Дагестане на реальной основе.
Как видно, определенная работа по углублению земельной реформы в Дагестане проводится, под это подводятся ресурсы, начата инвентаризация сельхозземель. Но все это должно было делаться еще 10 лет назад.
В сфере государственного регулирования земельных отношений сочетаются государственно-административное регулирование и экономическое. Должны быть обеспечены их полная взаимосвязь и взаимодействие посредством проведения землеустроительных работ, ведения кадастрового учета земель, регистрации прав на землю. Практика проведения земельной реформы показала, что чем глубже рыночные отношения проникают в экономику, тем больше государство должно контролировать гражданский земельный оборот. Без государственного механизма, запускающего, контролирующего и регулирующего земельный оборот, невозможно соблюдать общественные интересы. Рынок земли — это не обязательно купля-продажа предметов в вещном виде, которое сопровождается отчуждением объектов собственности.
Необходимо продолжить работу по обследованию, инвентаризации, учету, оценке, регистрации прав на землях государственной собственности, находящихся в ведении АПК, по классификации сельхозугодий по пригодности для использования в сельском хозяйстве, паспортизации земельных участков сельхозназначения, формированию реестров государственных сельхозугодий.
Необходимо установить и организовать съемки границ земельных участков, далее развивать систему регистрации прав и ведения учета земель, проводить мероприятия по первичному установлению прав и решению земельных конфликтов. Все это объединяется под одним понятием «административное управление землей». Именно оно, в том числе, должно обеспечивать дальнейшее проведение взвешенной земельной реформы. Административное управление землей использует два главных инструмента — реестр, имеющий дело с информацией о правах собственности на землю и сделках с ней и кадастр — база данных, содержащая сведения о границах земельных участков. Кадастр является основой для таких функций, как планирование землепользования, управление землями государственного и муниципального фонда, установление ставки налога на землю и т. д.
Регистрация прав на землю в реестре придает им юридическую силу и обеспечивает государственные гарантии. Система регистрации должна охватывать административные территории (муниципальное образование, городской округ и т. д.), и проблемы возникают тогда, когда нет соответствующей инфраструктуры.
В земельных отношениях публичный интерес всегда должен быть выше индивидуального. В современных условиях земельное законодательство должно развиваться только на базе положений Конституции РФ и требований гражданского законодательства.
Сегодня законодательная база отстает от требований практики, имеют место правовые «провалы» для проявления противоположных интересов, отсутствует дифференцированный подход к использованию земель, происходит излишняя политизация земельных проблем.
Система земельного законодательства иерархична, и в этой иерархии главная роль должна принадлежать федеральным законам. Именно в федеральных законах должны получить развитие следующие принципы: охрана законом частной собственности; совершенствование категорийности земель, правое регулирование каждой категории земель, выделение в одной категории отдельных видов по территориальному признаку, характеру использования,
формам собственности; особенности участия граждан и юридических лиц в земельных отношениях.
Конституция РФ относит земельное законодательство к совместному ведению РФ и ее субъектов, но приоритетность отдается федеральному законодательству по предметам совместного ведения. Невозможность произвольного развития земельного законодательства субъектов РФ определяется тем, что федеральное законодательство устанавливает общие юридические нормы, а региональное конкретизирует их с учетом специфики региона. Нормативная база оборота земель в основном сформирована для земельных участков личных подсобных хозяйств, индивидуального жилищного строительства, садовых и дачных участков, для участков, выделяемых в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхозназначения, хотя при этом она имеет некоторые противоречия. Законодательно закрепленное многообразие форм земельной собственности недостаточно для эффективного использования земельных ресурсов. Необходимо системно проработать аспекты практической реализации возникающих земельных отношений.
Современное земельное законодательство содержит нормы, которые в различной форме разрешают неконтролируемое приобретение и использование земельных участков. Следствием этого являются самовольные захваты, незаконное предоставление и изъятие земельных участков, незаконное выведение сельхозугодий из оборота, спекуляция земельными участками, коррумпированность. Необходимо повышать эффективность земельного законодательства в следующих направлениях: оформление прав на земельные участки, определение стоимости проведения работ по оформлению прав; оформление прав на невостребованные земельные доли, на добровольный отказ от земельных долей; выделение земельных участков в счет долей в праве общей собственности; изъятие неиспользуемых земель или используемых не по назначению и др.
Практика показывает, что действующее в стране земельное законодательство пока не выполняет задачи закрепления и динамичного развития земельных отношений, задачи повышения эффективности использования и охраны земель. Это недопустимо, поскольку для нашей страны земельный вопрос всегда был наиглавнейшим. Необходимо не столько разрабатывать соответствующие нормы, но и адекватно и системно регулировать весь комплекс земельных отношений.
Арендные отношения в сельскохозяйственном землепользовании в нашей стране насчитывают почти 300-летнюю историю. 90% арендуемых государственных и муниципальных земель используются сельхозпредприятиями.
По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, количество арендных сделок по землям сельхозназначения, растет с каждым годом (табл. 3).
Таблица 3
Аренда государственных и муниципальных земель
в Российской Федерации в 2008Р2011 гг.*_
Категория земель Количество сделок, тыс. ед. Площадь, тыс. га
2008 2009 2010 2011 2008 2009 2010 2011
Земли сельскохозяйственного назначения 112,6 118,9 124,1 135,4 89518,3 70680,9 86268,2 91957,6
*Источник: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в РФ в
2011 г.
Как видно, из табл. 4, количество сделок по аренде земель сельхозназначения увеличилось за 4 года на 20%, а вот площади арендованных земель □ только на 2,7%. За последние 4 года средние размеры арендной платы за использование государственных и муниципальных земель в РФ сельхозпредприятиями существенно возросли, так же как хозяйствами населения (в 100 раз).
Таблица 4
Средние размеры арендной платы за использование государственных и
муниципальных земель в РФ в 2008-2011 гг., руб. за кв.м.*
Арендаторы Земли вне населенных пунктов
2008 2009 2010 2011
Сельскохозяйственные предприятия 0,22 2,23 0,8 6,57
Граждане, использующие земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества 0,07 0,17 1,07 7,04
*Источник: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в РФ в
2011 г.
Аргументом в пользу развития арендных отношений является то, что в перспективе ситуация на рынке сельхозземель вряд ли изменится из-за экономических условий. Причиной этому является нестабильное финансовое положение сельхозорганизаций и фермерских хозяйств, которые по определению должны стать ведущими субъектами рынка сельхозземель. Этот сектор оживится тогда, когда у них появятся реальные накопления для инвестиций. Аренда земель более предпочтительна и является социально приемлемой формой пользования землей. На современном этапе аренда земли — наиболее перспективная форма пользования землей, так как не требует крупных финансовых средств для приобретения права на пользование землей и оптимизации размера землепользования.
В условиях изменения форм собственности на землю именно аренда, а не купля-продажа становится главным средством перераспределения земли и повышения эффективности ее использования. Аренда позволяет оптимизировать обрабатываемые земельные участки арендатора, затрачиваемые трудовые и материальные ресурсы. Аренда активизирует земельный оборот, позволяет концентрировать земли в площадях, необходимых для эффективного хозяйствования, способствует вовлечению в оборот неиспользуемых земель. Арендная плата лучше, чем земельный налог,
коррелирует с рыночной стоимостью земельного участка. Опыт зарубежных стран (например Китай.) свидетельствует о том, что наблюдается положительный тренд роста арендованных земель и во многих из них аренда обеспечила резкий рывок в объектах производимой сельхозпродукции. Предоставление земель в аренду можно организовать на конкурсной основе, которая позволит перераспределить землю от неэффективного субъекта к более эффективному.
_Литература_
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-Ф3.
2. Закон Республики Дагестан о государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории РеспубликиДагестан № 42 от 7.10.2008.
3. Закон Республики Дагестан об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Республике Дагестан № 46 от 29.12.2003.
4. Постановление Правительства Республики Дагестан № 368 от 11.10.2010 г. «О формировании инвестиционного земельного фонда РеспубликиДагестан»
5. Постановление Правительства Республики Дагестан №509 от 27 декабря 2011 г. «Об утверждении республиканской целевой программы «Автоматизированное обеспечение системы управления недвижимостью в Республике Дагестан на 2012U2016 гг.».
6. Гусманов, У. Земельные отношения : региональные особенности рентного регулирования // Международный сельскохозяйственный журнал. 2010. № 4. С. 42U46.
7. Дохолян, С. В., Умавов, Ю. Д. Особенности формирования ресурсного потенциала аграрной экономики // Научное обозрение. Сер. 1. Экономика и право. №3/4. 2010. С. 89-95.
8. Дохолян, С. В., Эмиргамзаев, Д. Г. Стратегические направления устойчивого высокоэффективного аграрного производства // Региональные проблемы преобразования экономики. № 3. 2012. С. 119-132.
9. Регулирование земельных отношений в Республике Дагестан на современном этапе. URL: http://mizord.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=361
10. Шарипов, Ш. И. Земельные отношения в аграрном секторе Республики Дагестан. — Махачкала : типография «ОООПланета-Сервич», 2007.
