Состав, структура, состояние и перспективы использования объектов военной инфраструктуры Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

УДК 332.622

состав, структура, состояние

и перспективы использования объектов военной инфраструктуры

е. ю. хрусталёв,

доктор экономических наук, профессор, ведущий научный сотрудник E-mail: stalev@cemi. rssi. ru

Центральный экономико-математический институт РАН

А. Ю. дАНИЛОВ,

кандидат технических наук,

начальник планово-экономического отдела

E-mail: kadet69@pochta. ru

ООО «Инвестиционно-строительная компания «Москоу Хоум»

В статье классифицируются объекты недвижимости, входящие с состав инфраструктурных секторов экономики и, в частности, военной инфраструктуры. Анализируются состав указанных объектов, их техническое состояние, необходимость для дальнейшего использования. Определены перспективы возможной коммерческой реализации.

Ключевые слова: объект недвижимости, военная инфраструктура, эффективность, собственность, управление, законодательство, стоимость.

Основные понятия и определения. Понятие «недвижимость» в современной России введено в активный экономический и правовой оборот в связи с установлением статуса частной собственности на землю, который был закреплен в Основах гражданского законодательства СССР от 31.05.1991 [11, ст. 4]. Затем термин «недвижимость» был подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» [13, ст. 1] и окончательно законодательно утвержден Граждан-

* Статья подготовлена при поддержке РФФИ, проект № 12-06-00141-а.

ским кодексом Российской Федерации (ГК РФ) от 30.11.1994 № 51-ФЗ [5, ст. 130].

Согласно ГК РФ [5] к недвижимости (недвижимому имуществу, недвижимым объектам) относятся не только здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, но и земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, прочно связанные с землей так, что их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Закон также относит к недвижимым объектам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, которые подлежат государственной регистрации.

Во многих областях знаний определение сущности недвижимости с материальной стороны имеет важное значение, но этого явно недостаточно, так как не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. Лишь единство экономического, социального и правого отношений [10] позволяет говорить о наличии полноценной характеристики недвижимости (рис. 1). Экономическая и социальная роль недвижимости рассматривается в качестве одной из многочисленных

-25

Местоположение. Площадь и границы. Объем.

Размер (высота, длина,

ширина).

Форма.

Ландшафт.

Залежи ископаемых.

Тип почвы.

Физические

характеристики.

Внешняя среда

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО 1

Объект экономических отношений

Товар.

Капитал в вещной форме.

Полезность.

Доходность.

Издержки содержания.

Ликвидность.

Финансовый актив.

Стоимость.

Цена.

Налогообложение. Инвестирование. Спрос и предложение

Объект правовых отношений

Право собственности.

Вещные права:

- право пожизненного наследуемого владения;

- право постоянного пользования;

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления;

- траст;

- право залога, аренды, застройки;

- сервитуты;

- право на земельный участок собственника здания,

расположенного на нем;

- специальное право на управление предприятием.

Иные права

Объект общих социальных отношений (земля)

Место обитания людей всех поколений. Условия жизни людей. Невосполнимый природный ресурс. Источник благ.

Пространственный бизнес размещения других объектов.

Защищается на благо всех людей

Основа свободы и независимости. Престижность владения. Основы гордости и славы. Многофункциональное назначение. Условия формирования среднего слоя общества

Рис. 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

разновидностей экономических благ, используемых обложение имущества и сделок с ним, передача в

для удовлетворения жилищной потребности или в качестве источника получения дохода.

Способы управления недвижимостью. В правовом отношении недвижимое имущество понимается как объект гражданских прав, отличительными особенностями которого является не только вещная природа и неразрывная связь с землей, но и гласность владения, а также государственный контроль за способом его использования. Существуют различные формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды, налого-

26-

хозяйственное ведение или оперативное управление и иные формы владения. Основными видами прав владения недвижимым имуществом являются право собственности, право хозяйственного ведения и право оперативного управления.

Право собственности [5, ст. 209] — это право конкретного юридического или физического лица (собственника) владеть, пользоваться и распоряжаться определенным имуществом в пределах, установленных законом, т. е. совершать любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

ИНФРАСТРУКТУРА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Военная инфраструктура (ВИ) (ВС РФ, внутренние войска МВД России, войска ГО МЧС России, Железнодорожные войска РФ, Пограничные войска ФСБ России, войска спецсвязи при ФСО России) Инфраструктура федеральных органов исполнительной власти, не имеющих в своем составе войск и воинских формирований, субъектов РФ, органов местного самоуправления и организаций

Объекты ВИ специального назначения

Объекты ВИ

общего назначения

Объекты инфраструктуры двойного назначения

Другие объекты инфраструктуры

Оборонная инфраструктура

Рис. 2. Инфраструктура Российской Федерации

Хозяйственное ведение — это право государственного или муниципального унитарного предприятия, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом в пределах, предусмотренных законом [5, ст. 295] и решениями собственника имущества—Российской Федерации, ее субъекта или муниципалитета.

Носитель права хозяйственного ведения (т. е. государственное или муниципальное унитарное предприятие) не может продавать принадлежащее ему по праву хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника [5, ст. 295].

Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законами, Указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ.

Оперативное управление — это право, на основании которого казенное предприятие (учреждение) владеет и пользуется имуществом в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества (неиспользование имущества или использование его не по назначению может повлечь его изъятие и перераспределение собственником) и при этом лишено права распоряжаться любым закрепленным за ним имуществом, в том числе отчуждать его. Лишь произведенную продукцию казенное предприятие реализует са-

мостоятельно, если иное не установлено актами законодательства [5, ст. 297].

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления — это вещные права, входящие в категорию так называемых абсолютных прав, которые были введены в оборот в результате перехода Российской Федерации к рыночным отношениям. Это в свою очередь потребовало не только определения режима категории вещных прав, но и закрепления устойчивых правомочий в отношении материальных ценностей — начиная с земли и кончая предметами повседневного быта.

Все объекты недвижимости в Российской Федерации являются частью ее инфраструктуры (рис. 2), которая состоит из военной инфраструктуры и инфраструктуры федеральных органов исполнительной власти, не имеющих в своем составе войск и воинских формирований, субъектов РФ, органов местного самоуправления и организаций.

Инфраструктура государства. Военная инфраструктура представляет собой совокупность объектов, предназначенных для обеспечения военных действий, выполнения задач в соответствии со своим предназначением подразделениями Вооруженных сил Российской Федерации (ВС РФ), других войск и воинских формирований, размещения и проведения повседневной подготовки войск (сил), обслуживания военного производства в мирное и военное время [14, 15].

Вся инфраструктура РФ состоит из объектов, представляющих собой комплекс технологически и технически связанных между собой зданий, со-27

оружений и систем или отдельное здание (сооружение).

Объекты инфраструктуры можно разделить на четыре группы:

1) объекты военной инфраструктуры специального назначения;

2) объекты военной инфраструктуры общего назначения;

3) объекты инфраструктуры двойного назначения;

4) другие объекты инфраструктуры.

Объекты военной инфраструктуры специального назначения предназначены для обеспечения выполнения боевых задач войсками (силами), формированиями и органами в соответствии с их предназначением и составляют основу военной инфраструктуры. К ним относятся: пункты управления; объекты системы предупреждения о ракетном и воздушном нападении противника; объекты космической, радио-и радиотехнической разведки и психологической борьбы; объекты позиционных районов РВСН, войск ПВО и ВКС; военные аэродромы; базы флота или флотилии; узлы связи; базы и склады войсковых, оперативных запасов и запасов Центра; укрепления и заграждения; военные трубопроводы.

Объекты военной инфраструктуры общего назначения предназначены для обеспечения повседневной жизнедеятельности войск (сил), формирований и органов. В их состав входят: военные городки; полигоны; учебные центры и поля; пункты ремонта техники; лечебно-профилактические, военно-лечебные и военно-учебные учреждения; узлы и линии связи; пункты привязки.

Объектами инфраструктуры двойного назначения являются гражданские объекты, имеющие важное значение для обеспечения обороноспособности страны. В угрожающий период они могут передаваться в распоряжение вооруженных сил для решения боевых задач. К ним относятся: аэропорты; морские (речные) порты; пути сообщения (железнодорожные и автомобильные дороги с придорожными сообщениями; трубопроводная сеть; воздушные, морские и водные пути сообщения); объекты космической инфраструктуры; объекты связи, энерго-, водоснабжения и добычи сырья; заводы и предприятия, обеспечивающие в мирное и военное время выпуск гражданской и военной продукции; сеть ремонтно-восстановительных заводов и предприятий, объекты гражданской обороны, гражданские лечебные заведения и другие.

Эти три группы формируют оборонную инфраструктуру, представляющую собой совокупность объектов инфраструктуры страны, предназначенных для обеспечения подготовки и применения ВС РФ, других войск, воинских формирований и органов.

Основной частью оборонной инфраструктуры является военная инфраструктура, строительство которой осуществляется в рамках оперативного оборудования территории РФ в целях обороны различными министерствами и ведомствами. При этом эксплуатация объектов военной инфраструктуры, обеспечивающих деятельность ВС РФ, а также осуществление в пределах своей компетенции правомочий собственника имущества, закрепленного за ВС РФ, являются одними из основных функций Минобороны России [4]. Данные объекты имеют первоочередное значение для обеспечения обороноспособности, поскольку ВС РФ, деятельность которых они обеспечивают, создаются непосредственно в целях обороны, в отличие от других войск и воинских формирований, привлекаемых для выполнения отдельных задач в области обороны [12, ст. 1].

Большая часть этих объектов, используемых в Минобороны России, являются стационарными, состоящими из специально оборудованных зданий и сооружений, которые не могут быть перемещены без демонтажа и нового капитального строительства. Стационарными являются следующие объекты военной инфраструктуры: пункты постоянной дислокации войск и тыла; стационарные пункты управления; объекты стационарной сети связи; объекты видов ВС РФ и родов войск; склады и базы хранения материальных средств и техники; дорожная и трубопроводная сеть; транспортные узлы, ремонтные заводы и мастерские; лечебные учреждения; полигоны и учебные центры.

В рамках данной статьи объекты военной инфраструктуры специального назначения, являясь стратегическими объектами, необходимыми для нужд Минобороны России, не рассматриваются.

В свою очередь, объекты военной инфраструктуры общего назначения (ОВИОН) требуют более детального рассмотрения. Они включают в себя четыре группы:

1) казарменно-жилищный фонд;

2) коммунальные сооружения;

3) складской фонд;

4) иные объекты недвижимости, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно.

К казарменно-жилищному фонду относятся: казармы; здания штабов; служебные здания учреждений, предприятий и организаций; жилые дома, общежития и гостиницы; культурно-бытовые, спортивные здания и сооружения; учебные здания и сооружения; здания медицинских и детских учреждений; караульные помещения; производственные здания; здания войсковых мастерских; здания хранилищ и складов; коммунально-бытовые здания и сооружения; торгово-бытовые здания и сооружения; здания и сооружения казарменно-жилищного фонда при технических площадках и позициях воинских частей ракетных войск стратегического назначения и военно-космических сил страны.

Коммунальные сооружения включают в себя: электростанции, трансформаторные подстанции, водоканализационные установки (насосные станции, станции перекачки, очистные сооружения водопровода и канализации, водозаборные сооружения, артезианские скважины, водонапорные башни, подземные сооружения — резервуары для воды); котельные установки, устройства для механической топливоподачи и шлакозолоудаления, тепловые узлы и др.; внутренние и наружные сети: водопровода, канализации, теплоснабжения, горячего водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения (воздушные и кабельные) и сооружения на этих сетях, обеспечивающие казарменно-жилищный фонд (в том числе коммунальные сооружения, обеспечивающие казарменно-жилищный фонд при технических площадках и позициях воинских частей РВСН и ВКС страны).

К складскому фонду относятся: здания, сооружения и помещения, предназначенные для хранения материальных средств и другого имущества ВС РФ.

К иным объектам недвижимости, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, относится незавершенное строительство, представляющее собой фактически произведенные затраты заказчика по строящимся объектам (зданиям, сооружениям). Данные затраты включают в себя стоимость выполненных строительно-монтажных и других работ, стоимость оборудования как установленного, так и находящегося в монтаже, затраты по подготовке территории застройки и другие расходы, связанные со строительством объектов [6, 7, 17].

Техническое состояние объектов военной инфраструктуры общего назначения. В настоящее время на балансе организаций Минобороны России насчитывается более 160 тыс. зданий и сооружений

[2], относящихся к объектам военной инфраструктуры общего назначения. Весь этот фонд требует качественного содержания и эффективного управления им.

Управлением и содержанием объектов в Минобороны России занимается квартирно-эксплуа-тационная служба, в которой имеются 308 квартир-но-эксплуатационных частей районов и отделений морской инженерной службы, 867 домоуправлений, 6,2 тыс. водопроводно-канализационных и 6,9 тыс. тепловых хозяйств [9]. Общее количество эксплуатационного персонала составляет 120 тыс. чел.

Одной из задач квартирно-эксплуатационной службы Минобороны России являются оптимальное размещение личного состава и рациональное использование объектов недвижимости, решение которой достигается:

- строительством новых объектов, отвечающих современным требованиям конструктивных и объемно-технологических решений;

- функционированием системы технического обслуживания объектов;

- капитальным ремонтом объектов, реконструкцией и техническим перевооружением объектов;

- высвобождением объектов (с целью снижения издержек), связанным с реорганизацией ВС РФ, их передислокацией;

- передачей высвобождаемого недвижимого военного имущества в государственную и муниципальную собственность на компенсационной основе;

- сокращением объемов незавершенного строительства объектов.

Объемы строительства новых ОВИОН существенно сократились с начала 1990-х гг. Так, за период с 1991 по 2007 г. было построено чуть более 10 тыс. зданий и сооружений, что составляет менее 7 % от общего количества объектов. В настоящее время более 85 % зданий и сооружений составляют объекты, возведенные в период с 1941 по 1990 г. (табл. 1).

В результате значительного сокращения строительства новых объектов, старения и износа существующих зданий и сооружений происходит прогрессирующее увеличение объемов необходимых капитальных ремонтов. Динамика изменения состояния ОВИОН за последние годы позволяет сделать вывод о том, что с каждым годом существенно увеличивается физический износ основных фондов, растет количество ветхих, подлежащих сносу и аварийных зданий.

Таблица 1

Распределение ОВИОН Минобороны России по периодам строительства

Периоды строительства ОВИОН Количество объектов, шт.

До 1917 г. 4 332

1917—1940 гг. 9 213

1941—1960 гг. 37 373

1961—1990 гг. 104 555

После 1991 г 10 000

Таблица 2 Техническое состояние ОВИОН Минобороны России

Физический износ Доля в общем количестве

ОВИОН, % ОВИОН, °%

1-я категория: 0—20 12,7

2-я категория: 20—40 44,2

3-я категория: 40—60 28,3

4-я категория: более 60 14,8

Всего... 100

Таблица 3

Количество ОВИОН 2-й и 3-й категорий технического состояния

Наименование здания Доля, °%

Казармы 3,8

Учебные здания 1,4

Столовые 2,3

Штабы и управления 3,2

Лечебные здания 1,5

Жилые здания 10,9

Общественные здания 12,5

Склады и хранилища 33,9

Производственные здания 30,5

Всего... 100

Это объясняется недостаточным финансированием, несоблюдением нормативов и правил по содержанию объектов Минобороны России. Так,

44.2 % от общего количества зданий и сооружений относятся ко 2-й категории технического состояния,

28.3 % от общего количества объектов относятся к 3-й категории технического состояния (табл. 2). Указанные объекты были построены преимущественно в период с 1941 по 1990 г. [2].

Следует отметить, что на учете организаций-балансодержателей Минобороны России находится большое количество ОВИОН, которые частично или полностью выведены из эксплуатации. Тем не менее указанным организациям до момента списания объектов с учета необходимо обеспечивать их сохранность, тратя на это значительный объем денежных средств. Часть этих объектов находится

в аварийном состоянии и давно выслужила сроки эксплуатации, но есть объекты, которые находятся в работоспособном состоянии.

Для выявления неэффективно используемых объектов необходимо осуществлять постоянный мониторинг их текущего использования, на основании которого и должны приниматься решения о дальнейшем использовании тех или иных объектов.

При этом объекты, имеющие физический износ 20—60 %, требуют проведения первоочередной оценки эффективности текущего использования для определения возможных вариантов их применения и выбора наиболее рационального варианта [1, 3, 18]. Наибольший удельный вес в этой группе объектов занимают склады и хранилища — 33,9 %, затем идут производственные здания — 30,5 %, общественные здания — 12,5 %, и т. д. Наименьший удельный вес составляют учебные здания (1,4 %) и лечебные здания (2,3 %) (табл. 3).

С учетом планируемого изменения облика ВС РФ количество используемых по назначению объектов будет сокращаться. Так, в Дальневосточном военном округе планируется уменьшить их количество почти на треть. Вследствие такого решения там планируется высвободить несколько тысяч зданий, при этом до принятия решения о варианте дальнейшего их использования для обеспечения сохранности, подготовки к реализации, передаче и списанию необходимо выделение более 100 млн руб. Аналогичная картина наблюдается и в других военных округах. В целом же по Минобороны России количество объектов, надобность в которых исчезла, увеличится более чем на 10 000 ед. При этом для их содержания и охраны потребуется более 400 млн руб.

Заключение. В связи с проводимыми в Минобороны России реформами выявлено значительное количество ОВИОН, необходимость в которых для ВС РФ либо незначительна, либо отсутствует совсем.

Кроме того, в результате планируемого сокращения ВС РФ количество таких объектов будет расти. Неэффективно используемые объекты отличаются друг от друга как по функциональному назначению, так и по техническому состоянию. Именно эти показатели в немалой степени влияют на коммерческую привлекательность тех или иных объектов и, как следствие, на их дальнейшее использование [8, 16].

Анализ вышеприведенных данных позволяет сделать вывод о том, что в Минобороны России

увеличивается физический износ основных фондов. Все это говорит о необходимости реформирования системы управления объектами недвижимости Минобороны России в соответствии с интересами РФ как собственника недвижимости и природой недвижимого имущества как военно-экономического ресурса.

Система управления ОВИОН Минобороны России должна, с одной стороны, обеспечить достижение оптимальной структуры объектов, гарантирующей выполнение боевых задач видами ВС РФ и создание надлежащих условий расквартирования военнослужащих, а с другой — обеспечить эффективность использования данных объектов.

Список литературы

1. Бабакин В. И. Техническое состояние и физический износ жилых зданий // Городское хозяйство Москвы. 1986. № 11.

2. База данных автоматизированной системы учета КЖФ МО РФ: разработана 26 ЦНИИ МО РФ под руководством Трямкина В. Ф., утверждена начальником службы расквартирования и обустройства Министерства обороны РФ (по состоянию на 01.01.2007).

3. Блех Е.М., Жданькова А. Ю. Целесообразный межремонтный период // Городское хозяйство Москвы. 1988. № 1.

4. Вопросы Министерства обороны Российской Федерации: Указ Президента РФ от 16.08.2004 № 1082 (с изм. и доп. от 03.09.2005, 05.09.2005, 09.11.2007, 23.10.2008, 17.11.2008, 01.09.2009, 06.07.2010).

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Часть 1.

6. Калмыков Л. Б., Хрусталёв Е. Ю. Инструментарий оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости и эффективности их использования в строительных проектах // Экономика и математические методы. 2013. Т. 49. № 1.

7. Калмыков Л. Б., Хрусталёв Е. Ю. Оценка эффективности участия в инвестиционных проектах по строительству объектов недвижимости // Аудит и финансовый анализ. 2008. № 1.

8. Клюев В. Д., Калмыков Л.Б., Данилов А.Ю. Выбор рационального варианта использования объектов недвижимости на примере Министерства обороны РФ // Аудит и финансовый анализ. 2009. № 2.

9. Научно-технический отчет «Реформирование квартирно-эксплуатационной службы МО РФ». М.: 26 ЦНИИ МО РФ, 2000.

10. Обоснование и разработка основных направлений и приоритетов использования и управления государственным недвижимым имуществом Минобороны России в условиях рыночной экономики страны и реформирования Вооруженных сил РФ: Отчет по КНИР «Инженерно-строительное обеспечение дислокации и расквартирования войск» (шифр «Квартирьер»). М.: 26 ЦнИи МО РФ, 2003.

11. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.05.1991 (с изменениями от 09.07.1993, 30.11.1994, 26.01.1996, 26.11.2001).

12. Об обороне: Федеральный закон от 31.05.1996 № 61-ФЗ.

13. О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России: Указ Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 (с изм. от 24.12.1993, 25.01.1999).

14. Хрусталёв Е. Ю. Финансовый анализ механизма формирования военной инфраструктуры // Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2011. № 32. С. 2—9.

15. Хрусталёв Е. Ю. Финансово-экономические аспекты формирования региональной инфраструктуры двойного назначения // Вооружение и экономика. 2008. № 1 (1). С. 75—86.

16. Хрусталёв Е. Ю., Данилов А. Ю., Елизарова М. И. Методология рационального использования объектов недвижимости (на примере объектов военной инфраструктуры) // Национальные интересы: приоритеты и безопасность. 2012. № 13.

17. Хрусталёв Е. Ю., Калмыков Л. Б. Методические основы оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости // Финансы и кредит. 2008. № 13.

18. ШрейберК. А. Вариантное проектирование при реконструкции жилых зданий. М.: Стройиздат, 1990.