CC BY
38
23 (161) - 2013
Вопросы экономики
УДК 332.622
ФИНАНСОВО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ПРАКТИКИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ВЫСВОБОЖДАЕМОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (НА ПРИМЕРЕ ОБъЕКТОВ МИНОБОРОНЫ РОССИИ)*
В статье рассмотрены возможные варианты использования объектов недвижимости, находящихся в собственности государства, необходимость в которых пропала, предложены методы и механизмы вовлечения в хозяйственный оборот коммерчески привлекательных из них.
Ключевые слова: объект недвижимости, военная инфраструктура, эффективность, собственность, управление, законодательство, стоимость.
Введение. В современных экономических условиях приоритетное значение приобретает эффективное управление объектами недвижимого имущества, значительная часть которого находится
* Статья подготовлена при поддержке Российского фонда фундаментальных исследований (проект № 12-06-00141-а).
Е. Ю. ХРУСТАЛЁВ,
доктор экономических наук, профессор, ведущий научный сотрудник E-mail: stalev@cemi. rssi. ru Центральный экономико-математический институт РАН
А. Ю. ДАНИЛОВ,
кандидат технических наук, начальник планово-экономического отдела E-mail: kadet69@pochta. ru ООО «Инвестиционно-строительная компания
«Москоу Хоум»
в государственной собственности: федеральной, региональной, муниципальной. При этом эффективность или неэффективность использования такой недвижимости слабо зависит от уровня принадлежности, а материальные средства на ее содержание расходуются в любом случае, что усугубляет степень нерациональности ее эксплуатации.
Следует также отметить, что при наличии достаточно большого числа исследований, посвященных решению данной проблемы, современное состояние системы управления недвижимостью характеризуется отсутствием четкой стратегии и противоречивостью соответствующей нормативно-правовой базы [2-4].
Значительная часть федеральных объектов недвижимого имущества и земельные участки, в том числе и принадлежащие Минобороны России, используются неэффективно. Президент Российс-
кой Федерации поставил перед министром обороны следующую задачу - за счет заключения инвестиционных контрактов на реализацию высвобождаемой недвижимости ежегодно получать для военнослужащих не менее 5 тыс. квартир.
Следует, однако, отметить, что системные обоснования преобразований отношений собственности (включая земельные ресурсы), нормативно-методическая база, регламентирующая технологию вовлечения ведомственных объектов в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях, методы прогнозной оценки ожидаемых результатов реформ, организуемых федеральными органами власти, не отвечают сегодняшним требованиям. В этой связи возникает необходимость в проведении дополнительных исследований, направленных на разработку методологии системной оценки комплексных преобразований в экономике и в социальной сфере военного ведомства и предназначенных для формирования новых подходов к оценке эффективности инвестиционных строительных проектов.
Инвестиционное использование высвобождаемой недвижимости. Целью инвестиционных проектов является получение Минобороны России квартир от инвестора за счет вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков, находящихся в пользовании военного ведомства. Эффективность участия министерства в инвестиционных строительных проектах определяется величиной доли (части площади предполагаемого к строительству нового объекта за предоставление земельного участка под строительство), которую отдает инвестор.
При проведении анализа текущего использования объектов недвижимости Минобороны России необходимо получить ответы на следующие вопросы.
1. Используются ли объекты недвижимости в текущей жизнедеятельности?
2. Используются ли они по назначению?
3. Наблюдается ли полная загруженность (использование на 100%)?
4. Существует ли возможность полной загрузки объекта для использования по назначению?
5. Допустимы ли полное освобождение объекта и вывод его из эксплуатации?
При оценке использования объектов в рамках исходного предназначения анализируются показатели, характеризующие назначение и загруженность. В случае полной загрузки объекта или невозможности его полного высвобождения он исключается из дальнейшего рассмотрения. При неиспользова-
нии объекта в текущей жизнедеятельности, а также использовании не по назначению рассматривается возможность его высвобождения.
Основными потенциально возможными вариантами использования высвобождаемых объектов недвижимости Минобороны России являются следующие.
Вариант 1. Передача объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения военных городков Минобороны России, находящихся в федеральной собственности, в собственность субъектов Российской Федерации и муниципалитетов.
Вариант 2. Передача высвобождаемых объектов недвижимости Минобороны России другим министерствам и ведомствам, государственным учреждениям, предприятиям и организациям.
Вариант 3. Ликвидация высвобождаемых объектов недвижимости путем разборки (сноса) и их списание с учета организации-балансодержателя.
Вариант 4. Использование земельных участков под объектами недвижимости Минобороны России как свободных.
Вариант 5. Продажа высвобождаемых объектов недвижимости Минобороны России в собственность физических и (или) юридических лиц.
Вариант 6. Вовлечение высвобождаемых инвестиционно привлекательных объектов недвижимости Минобороны России в хозяйственный оборот путем участия в проектах строительства, завершения строительства (достроя), реконструкции, технического перевооружения.
При выборе рационального варианта использования для достижения Минобороны России максимального социально-экономического эффекта необходимо из высвобождаемых объектов недвижимости выявить коммерчески привлекательные, чтобы привлечь внебюджетные источники финансирования. Для этого проводится оценка коммерческой привлекательности (рис. 1), при которой в качестве критерия выступает соотношение между рыночной и восстановительной стоимостью конкретного объекта недвижимости.
При этом под рыночной стоимостью Ср понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.
Восстановительная стоимость Св определяется издержками в текущих ценах на строительство
точной копии объекта, планируемого к высвобождению.
Если восстановительная стоимость окажется больше рыночной (варианты 1-4), объект признается не имеющим коммерческой привлекательности. Чаще всего к таковым относятся объекты, расположенные на значительном удалении от населенных пунктов, не имеющие развитой инфраструктуры и не представляющие интереса для потенциального инвестора. В данном случае положительным экономическим эффектом является экономия на дальнейших содержании, эксплуатации, ремонте и охране объекта недвижимости. Эти варианты в данной работе рассматриваться не будут.
Если рыночная стоимость выше восстановительной, объект признается коммерчески привлекательным и может быть вовлечен в хозяйственный оборот, для чего производятся расчеты по выбору наиболее рационального из двух вариантов использования: вовлечение в хозяйственную деятельность путем продажи на аукционе; то же самое на инвестиционных условиях.
Высвобождение объектов путем продажи.
Порядок высвобождения объектов военной инфраструктуры Вооруженных Сил РФ, других войск и воинских формирований и органов утвержден постановлением Правительства РФ от 24.06.1998 № 623 [5]. В соответствии с ним:
решения о высвобождении принимает Роси-мущество по представлению федеральных органов исполнительной власти, в которых законодательством предусмотрена военная служба;
изменение категории земельных участков, отведенных под высвобождаемые объекты, осуществляет Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике после государственной регистрации прав на указанное имущество;
реализацию высвобождаемого объектов осуществляют Российский фонд федерального имущества (РФФИ), а также организации на основании заключенных с ним агентских договоров.
Правила высвобождения и реализации объектов недвижимости Минобороны России включают в себя ряд этапов (рис. 2).
Существующая нормативно-правовая база [5, 7-10, 14] не учитывает многих нюансов, например специфики жизненного цикла объектов военной инфраструктуры общего назначения, особенностей их оценки и подготовки к реализации, других факторов, усложняющих реализацию объектов недвижимости Минобороны России. Это предопределяет необходимость взвешенного подхода не только к отбору высвобождаемых объектов недвижимости для реализации, но и к организации самой процедуры реализации [16, 17].
Следует отметить, что некоторые действующие нормативные документы хотя и регламентируют порядок распределения средств, получаемых в результате деятельности Минобороны России, в том числе от реализации объектов военной инфраструктуры, но не определяют направления возможного их использования.
Например, в соответствующих нормативных документах установлены следующие пропорции распределения средств из внебюджетных источников (СВИ) в результате разрешенной законодательством деятельности Минобороны России: 50 % -централизованные СВИ центра; 50 % - централизованные СВИ со-
установлены следующие нормативы распределения денежных средств, поступающих от реализации высвобождаемого военного имущества:
• 87,5 % - на специальные счета Министерства обороны РФ;
• 4,5 % - в бюджеты субъектов РФ;
• 5 % - в местные бюджеты;
• 0,5 % - в Росимущества;
• 1 % - в территориальные органы Росимуще-ства;
• 1,5 % - в Российский фонд федерального имущества.
На взгляд авторов, такое соотношение при распределении денежных средств, поступающих от реализации объектов недвижимости Минобороны
ответствующих центральных органов военного управления.
В то же время в соответствии с Указом Президента РФ от 23.07.1997 № 775 [10]
Рис. 2. Этапы вовлечения в хозяйственную деятельность высвобождаемых объектов недвижимости Минобороны России путем продажи на аукционе
7х"
5
России, не стимулирует инициативы балансодержателей объектов.
Наличие у каждого объекта индивидуальных особенностей, влияющих на возможность реализовать недвижимое имущество, изменение рыночного спроса на это имущество оказывают сильное влияние на перспективы его реализации, а следовательно, и на возможность получения дохода.
Рис. 3. Этапы вовлечения высвобождаемых объектов недвижимости Минобороны России в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях
Таким образом, в результате реализации высвобождаемых объектов недвижимости на аукционе Минобороны России получает денежные средства на развитие и содержание военной инфраструктуры, а также достигается дополнительный экономический эффект, выраженный в экономии средств на дальнейшие содержание, эксплуатацию и охрану объектов, надобность в которых отсутствует [15].
Высвобождение объектов на инвестиционных условиях. Под термином «проект» понимается программа целенаправленного изменения технической или со-циально-экономичес-кой системы - обустройство земельного участка, комплекс работ по освоению территории, строительство, реконструкция и техническое перевооружение объектов.
Основу концепции проекта [1, 6, 11-13] составляет представление о нем как о едином целом на протяжении всего временного отрезка его осуществления - от формирования идеи (замысла) до полного завершения, т. е. реализации поставленной задачи. Конечная цель реализации проекта -вовлечение в хозяйственный оборот объектов недвижимости Минобороны России.
Этапы реализации инвестиционных проектов по вовлечению высвобождаемых объектов в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях представлены на рис. 3.
В данном случае Минобороны России выступает в роли одного из участников инвестиционного проекта и в качестве прибыли получает жилье для военнослужащих и (или) новые объекты недвижимости. Количество инвестиционных проектов, разработанных в Минобороны России, и получаемых за счет них квартир составляет около двух тысяч, причем в состав 81 входят почти 300 высвобождаемых объектов. При этом под объектами понимаются не только отдельно стоящие здания (сооружения), но и целые военные городки с соответствующей инфраструктурой. По мере реализации данных инвестиционных проектов предполагается получить порядка 16 тыс. квартир для военнослужащих и членов их семей. По многим высвобождаемым военным городкам предконкурсная документация уже находится в стадии разработки.
Заключение. Для определения финансово обоснованного варианта использования объектов недвижимости на начальном этапе следует провести оценку эффективности их текущего использования. При неиспользовании объектов в реальной жизнедеятельности, а также при использовании не по назначению рассматривается возможность их высвобождения. Для каждого из таких объектов определяются варианты дальнейшего использования, их осуществимость и правомочность. Таким образом, применяя экономико-математические методы и совокупность критериев, позволяющих оценить эффективность использования, определяется рациональный вариант для каждого высвобождаемого объекта недвижимости.
Список литературы
1. Виленский П. Л., Лившиц В. Н., Смоляк С. А. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Теория и практика. М.: Дело, 2008.
2. Калмыков Л. Б., Хрусталёв Е. Ю. Инструментарий оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости и эффективности их использования в строительных проектах// Экономика и математические методы, 2013. Т. 49. № 1.
3. Калмыков Л. Б., Хрусталёв Е. Ю. Оценка эффективности участия в инвестиционных проектах по строительству объектов недвижимости// Аудит и финансовый анализ. 2008. № 1.
4. Клюев В. Д., Калмыков Л. Б., Данилов А. Ю. Выбор рационального варианта использования объектов недвижимости на примере Министерства обороны РФ// Аудит и финансовый анализ. 2009. № 2.
5. О порядке высвобождения недвижимого военного имущества: постановление Правительства РФ от 24.06.1998 № 623 (ред. от 15.10.1999).
6. О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества: постановление Правительства РФ от 10.08.2007 № 505.
7. О протоколе совещания у заместителя председателя Госстроя РФ Н. В. Маслова от 9 апреля 1998 г. № НМ-13 «О порядке оформления технической документации на высвобождаемое недвижимое военное имущество: письмо Мингосимущества России от 22.04.1998 № 7/426.
8. О реализации высвобождаемого военного имущества Минобороны России, находящегося в Ленинградской области: распоряжение Мингосимущества России от 20.08.1998 № 940-р.
9. О реализации высвобождаемого военного имущества: письмо Минземстроя России от 08.07.1998 № 001/286.
10. Об изменении порядка реализации высвобождаемого военного имущества, акционирования и приватизации предприятий военной торговли: Указ Президента РФ от 23.07.1997 № 775 (ред. 30.09.2012).
11. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. 12.12.2011).
12. Об утверждении Методики расчета показателей и применения критериев эффективности инвестиционных проектов, претендующих на получение государственной поддержки за счет средств Инвестиционного фонда Российской Федерации: приказ Минэкономразвития России и Минфина России от 23.05.2006 № 139/82н.
13. Об утверждении Порядка предоставления государственных гарантий на конкурсной основе за счет средств Бюджета развития Российской Федерации и Положения об оценке эффективности инвестиционных проектов при размещении на конкурсной основе централизованных инвестиционных ресурсов Бюджета развития Российской Федерации: постановление Правительства РФ от 22.11.1997 № 1470 (ред. от 03.09.1998).
14. Об утверждении Примерного плана продажи имущества и Порядка его заполнения: распоряжение Мингосимущества России от 23 марта 1998 № 256-р (ред. 14.09.1998).
15. Хрусталёв Е. Ю. Финансовый анализ механизма формирования военной инфраструктуры// Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2011. № 32.
16. Хрусталёв Е. Ю., Данилов А. Ю., Елизарова М. И. Методология рационального использования объектов недвижимости (на примере объектов военной инфраструктуры)// Национальные интересы: приоритеты и безопасность. 2012. № 13.
17. Хрусталёв Е. Ю., Калмыков Л. Б. Методические основы оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости// Финансы и кредит. 2008. № 13.
проблемы и решения
7
