CC BY
21DO: 10.24412/2619-0761-2022-4-9-12 УДК 332.3
СЛОЖНОСТИ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ ВЫБОРЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
Затолокина Н.М. * Лычёва О.В.
Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова, Белгород, Россия
* E-mail: nm_zatoiokina@yandex. ru
Аннотация. Рассмотрены варианты решений проблем, возникающие при выборе земельного участка. Обозначено, как на выбор участка влияют градостроительный кодекс, правила землепользования и застройки территории и сложности, возникающие на местности. И варианты решения возникающих вопросов.
Ключевые слова: земельный участок под многоквартирный жилой дом, разрешенный вид, градостроительные нормы, технические условия, временные подъезды.
работе в службы заказчика-застройщика возникают проблемы еще на стадии выбора земельного участка. В целом, проблемы с выбором земельного участка у физических и юридических лиц очень схожи. В любом варианте попадаются подводные камни или информация, которую продавец тщательно скрывает.
Рассмотрим вариант выбора земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома.
Необходимые требования для данного участка согласно «Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Белгород» Белгородской области утверждены распоряжением управления архитектуры и градостроительства Белгородской области от 02.08.2021 года № 405 (далее - Правила).
Согласно Правилам основным видом разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства должна быть многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), код 2.6.
Также согласно Правилам определены и предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленные градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок:
1. Минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений и сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений:
- для жилых зданий с квартирами на первых этажах и учреждений образования и воспитания, выходящих на магистральные улицы - 6 м;
- для жилых зданий с квартирами на первых этажах и учреждений образования и воспитания, выходящих на прочие улицы и проезды общего пользования - 3 м;
- для прочих зданий - 0 м.
2. Предельное количество этажей и (или) предельная высота зданий, строений, сооружений - 9 и выше; максимальная высота зданий, строений, сооружений - не подлежит установлению;
3. Максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка:
- для участков среднеэтажной жилой застройки - 30 %, в условиях реконструкции существующей застройки - 39 %;
- для участков многоэтажной жилой застройки 9 этажей и выше - 20 %, в условиях реконструкции существующей застройки - 26 %;
© ®
Содержимое этой работы может использоваться в соответствии с условиями лицензии Creative Commons Attribution 4.0. Любое дальнейшее распространение этой работы должно содержать указание на автора (ов) и название работы, цитирование в журнале и DOI.
- для участков малоэтажной застройки - 40 %, в условиях реконструкции существующей застройки - 50 %;
- для объектов общественного назначения в границах зон жилой застройки - 50 %.
Минимальная площадь озелененных территорий, также рассчитывается - 25 кв. м на
100 кв. м общей площади квартир в объекте капитального строительства на участке.
Исходя из заданных параметров уже подбирается и анализируется земельный участок для проектирования и строительства.
Комплекс исследований перед началом строительства можно определить как анализ конъюнктуры рынка и анализ места строительства.
На первом этапе определяется нужен ли данный объект городу, каков будет спрос на квартиры, на арендуемые площади на первых этажах.
При анализе места строительства под жилой дом необходимо учитывать автомобильный и пешеходный трафик, близость существующей застройки, транспортную доступность торговых центров, школ, садов, социально-значимых объектов, парковых пространств.
После определения места данный участок находится на публичной кадастровой карте. Так определяется площадь земельного участка, его конфигурация и кадастровая стоимость участка. Также указывается разрешенный вид земельного участка, который для строительства жилого дома должен быть - многоэтажная жилая застройка. Если разрешенный вид указан другой, то уточняется на карте градостроительного зонирования, можно ли получить одобрение на публичных слушаниях на изменение разрешенного вида данного участка или массива. Категория земель - необходимо, чтобы это были земли населенного пункта иначе, нужно будет проводить процедуру по включению данной территории в границы населенного пункта, которая крайне длительна по срокам.
По публичной карте определяются и прилегающие территории и их назначение. Для того чтобы учесть санитарно-защитные и охранные зоны.
Чтобы понять какие зоны определены для строительства в перспективе в данном муниципалитете, изучаются карты градостроительного зонирования территории. На генеральном плане территории определяют не только существующие объекты, но и планируемые. На карте транспортной инфраструктуры изучают развитие транспортной системы Карта планируемого размещения объектов местного значения дает представление о ближайших планах строительства социальных значимых объектов. На карте границ территорий и зон охраны объектов культурного наследия определяют не попадает ли участок в охранные зоны объектов культурного наследия. Если на карте нанесены все объекты и определить визуально это не представляется возможным, то уведомляется местное министерство культуры. Там выносится заключение о назначении экспертизы или согласовывается начало строительных работ.
У экспертизы тоже есть варианты. Будут назначены или археологические наблюдения или полноценные раскопки. Археологические наблюдения проведению строительных работ не мешают, а вот раскопки - уже значительно тормозят строительный процесс. И оплачивает их собственник земельного участка. Цена зависит от площади котлована и глубины культурного слоя. Все находки, найденные на земельном участке, передаются в музеи. Собственнику участка ничего не достается.
Также необходимо осмотреть местность на наличие подъездных путей или возможность организовать временные подъезды к участку на период строительства.
Если к участку нет подъезда, удовлетворяющего требованиям норм и ГОСТов, то необходимо проектировать автодорогу и вносить ее в инфраструктуру города путем согласовывания со всеми заинтересованными службами и управлением дорог.
Параллельно изучается возможность подведения коммуникаций к данному участку.
Для жилого дома необходимо водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электроэнергия, теплоснабжение, для чего делаются запросы в ресурсоснабжающие организации на предоставление технических условий для подключения здания к сетям.
Техусловия - своего рода аналог ГОСТа, но если государственный стандарт качества применяется для всех производителей, то ТУ разрабатывается на конкретном предприятии. Поэтому в каждой организации свои техусловия - при этом предписываемые ими нормативы не должны расходиться с международными и государственными стандартами.
Техусловия - важный для производителя документ, так как определяет порядок действий при монтаже и эксплуатации строительно-инженерных систем. Но он также важен и для получателя сервиса - как своего рода гарант, к которому обращаются в проблемных ситуациях.
ТУ разрабатывают в компании, предоставляющей услугу, своими силами или обратившись в сертифицированную организацию.
И на этом этапе также очень много подводных камней. Очень часто не бывает технической возможности для подключения. Если застройка в старой части города, то часто не хватает напряжения электроснабжения или напора водоснабжения или невозможно проложить трассу с соблюдением всех охранных зон от существующих сетей для подключения нового объекта, и тогда требуется строительство полностью новой сети для данного объекта, что крайне затратно и по времени, и по финансированию, а также часто ведет к уменьшению требуемых объемов потребления ресурсов, и соответственно, внесению изменения в проект.
Литература:
1. Распоряжение от 29 мая 2018 года N 440 Об утверждении правил землепользования и застройки городского округа "Город Белгород" Белгородской области.
2. Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации.
4. Затолокина Н.М., Кара К.А., Крисано-ва Н.Н. Сравнительный анализ баланса территории городского поселения "поселок Ракитное" // Астраханский вестник экологического образования. 2019. № 1(49). С. 112-116.
5. Кара К.А. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости с учетом действующего законодательства // Вектор ГеоНаук . 20 1 8 . Т.1. № 1. С. 51-58.
6. Кара К.А., Ширина Н.В. Наполненность государственного кадастра недвижимости сведениями о границах и зонах Белгородской области // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2016. № 12. С. 215-221.
Контактные данные:
Затолокина Наталья Михайловна, e-mail.ru: nm_zatolokina@yandex.ru Лычёва Олеся Валентиновна, e-mail.ru: Ollyche@yandex.ru
© Затолокина Н.М., Лычёва О.В., 2022
DIFFICULTIES ARISING WHEN CHOOSING A LAND PLOT FOR THE CONSTRUCTION OF A RESIDENTIAL APARTMENT BUILDING
N.M. Zatolokina*, O. V. Lycheva
Belgorod State Technological University named after V.G. Shoukhov, Belgorod, Russia
*E-mail: nm_zatolokina@yandex. ru
Abstract. The variants of solutions to the problems that arise when choosing a land plot are considered. It is indicated how the choice of the site is influenced by the urban planning code, the rules of land use and development of the territory and the difficulties arising on the ground. And options for solving emerging issues.
Keywords: land plot for an apartment building, permitted type, urban planning standards, technical conditions, temporary entrances.
References 5. K.A. Kara, Determination of the cadastral
1. Order of May 29, 2018 N 440. On value of real estate objects taking into account approval of the rules for land use and the current l egislation, Vector of GeoSciences, development of the urban district "City of 1( 1 ) (2018) 51-58.
Belgorod" of the Belgorod Region. 6. K.A. Kara, N.V. Shirina, Filling of the
2. Rules for determining and providing State Real Estate Cadastre with Information on technical conditions for connecting a capital the Borders and Zones of the Belgorod Region, construction object to engineering networks. Bulletin of the Belgorod State Technological
3. Urban planning code of the Russian University named after V.G. Shukhov, 12 Federation. (2016) 215-221.
4. N.M. Zatolokina, K.A. Kara, N.N. Krisanova, Comparative analysis of the balance of the territory of the urban settlement "settlement Rakitnoye", Astrakhan Bulletin of Environmental Education, 1(49) (2019) 112-116.
Contacts:
Natai'ya M. Zatolokina, nm_zatoiokina@yandex.ru Oiesya V. Lycheva, Oiiyche@yandex.ru
© Zatolokina, N.M., Lycheva, O.V., 2022
Затолокина Н.М., Лычёва О.В. Сложности, возникающие при выборе земельного участка под строительство жилого многоквартирного дома // Вектор ГеоНаук. 2022. Т.5. №4. С. 9-12. DOI: 10.24412/2619-0761-2022-4-9-12.
Zatolokina, N.M., Lycheva, O.V., 2022. Difficulties arising when choosing a land plot for the construction of a residential apartment building. Vector of Geosciences. 5(4). Pp. 9-12. DOI: 10.24412/2619-0761-2022-4-9-12.
