CC BY
32
Сделки с объектами незавершенного строительства *
Д.Л. Филина партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» бюро юридических стратегий Legal to Business (г. Санкт-Петербург)
Дарья Леонидовна Филина, filina.d@ltob.ru
Рассмотрим особенности государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Процедура государственной регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства участников долевого строительства не имеет каких-либо принципиальных особенностей.
Согласно статье 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства, если имеются основания для обращения взыскания на указанный объект (например застройщик не может исполнить свои обязательства и достроить объект), то объект незавершенного строительства после регистрации права собственности застройщика находится в залоге у дольщиков, при уклонении застройщика от регистрация права собственности дольщики вправе обратиться в суд для целей регистрации указанного права. В случае размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу правила, установленные статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, не применяются.
Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства фи-
зическим лицом-дольщиком имеет ряд нюансов.
Следует отметить, что такая регистрация права собственности возможна только до признания застройщика банкротом. Если застройщик признан банкротом, то дольщик может требовать либо передачи помещения (машино-места), либо возврата денежных средств в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве). При соблюдении определенных условий конкурсный управляющий может передать объект незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу (далее - ЖСК), который создан участниками строительства. В этом случае право собственности регистрируется за ЖСК на основании решения суда.
По общим же правилам для регистрации дольщиком права собственности на объект незавершенного строительства в первую очередь потребуется обратиться в суд за признанием права собственности на такой объект.
В целом, нужно отметить, что сама по себе возможность признания за дольщиком (или инвестором) права собственности на объект незавершенного строительства оправданно подвергается критике.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации довольно долгое время поддерживала позицию, согласно которой участник доле-
Окончание. Начало см. Имущественные отношения в Российской Федерации. 2022. № 6.
*
вого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, вправе требовать защиты своих прав посредством признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства 1.
Изначально в судах общей юрисдикции перспективы получить решение суда о признании права собственности на объект незавершенного строительства были существенно выше, чем в спорах между предпринимателями (особенно до момента объединения Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
Признание права собственности на объект незавершенного строительства подвергалось критике цивилистов, так как по наиболее распространенному мнению факт внесения денежных средств по договору ли инвестирования, по договору ли долевого участия в строительстве не порождает возникновения права собственности на объект недвижимости. Однако дольщикам, как правило, удавалось добиться регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. При принятии решений по таким делам суды руководствовались следующими доводами:
• требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана (п. 16 Обзора практики разрешения судами споров [3]);
• требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи
квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению (пункт 17 Обзора практики разрешения судами споров [3]);
• участник долевого строительства -гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию этого права (статьи 382 и 384 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 3 раздела «Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3);
• действующие нормы законодательства не запрещают получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства, право собственности на которые может быть признано по решению суда. Тот факт, что на момент рассмотрения дела судом строительство жилого дома не
См. пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017; определения Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2017 № 89-КГ16-10 и от 13.10.2015 № 89-КГ15-10; пункт 18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013.
завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2017 № 89-КГ16-10).
Однако в судебной практике реализован и иной подход.
В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (далее также - Коллегия) (об отказе в признании права собственности) от 7 декабря 2017 года № З10-ЭС17-12472 Верховный Суд разъяснял, что при толковании договора необходимо в первую очередь исходить из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ). Спорный договор является смешанным и к нему применяются правила трех различных договорных типов:
• договора подряда в части обязательства по выполнению работ по реконструкции объекта;
• договора купли-продажи в части обязательства по оплате посредством передачи в собственность истца доли в праве общей собственности пропорционально понесенным им затратам на реконструкцию;
• договора аренды недвижимого объекта после его реконструкции и ввода в эксплуатацию.
Таким образом, Коллегия поддержала подход, представленный в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление № 54): если по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства зда-
ния или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, то к отношениям сторон подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила § 3 названной главы «Строительный подряд». Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, то договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и применять к обязательству по передаче помещений правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (пункт 6 Постановления № 54).
Коллегия также подтвердила устоявшуюся практику, согласно которой составление акта о результатах реализации инвестиционного проекта является предусмотренной договором обязанностью сторон, неисполнение которой влечет невозможность регистрации контрагентом права собственности на инвестиционный объект в силу императивных положений федеральных законов от 12 декабря 2011 года № 427-ФЗ [10] и от 21 июня 1997 года № 122-ФЗ [11].
Указанная позиция Верховного Суда отражена и в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 5 сентября 2019 года № 306-ЭС16-3099(4,5) по делу № А55-36158/2009. В указанном споре застройщик, не завершив строительство дома, был признан банкротом. Граждане просили исключить из реестра кредиторов их требования о передаче жилых помещений и признать за ними права собственности на доли в незавершенном строительством жилом доме. Но высшая инстанция указала на невозможность признать права на «доли ... в виде квартир». Таким образом, по мнению Верховного Суда, если строительство жилого дома не завершено, воспользоваться этим способом защиты невозможно.
При совершении сделок с объектом незавершенного строительства важно проверить разрешительную и проектную документацию, правоустанавливающие до-
кументы на земельный участок, публичные источники (в том числе для установления признаков возможного банкротства контрагента) и установить следующее:
1) объект не является самовольной постройкой;
2) земельный участок под постройкой находится у продавца в собственности или долгосрочной аренде. Если продавец не владеет земельным участком на праве собственности, то приобрести объект незавершенного строительства можно без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель получит право использовать часть земельного участка, занятую объектом и необходимую для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец (пункт 3 статьи 552 ГК РФ, пункт 1 статьи 35 ЗК РФ [13]);
3) если продавец арендует государственную или муниципальную землю, убедиться, что нет риска изъятия земельного участка, на котором находится объект.
Приобретение объекта незавершенного строительства, зарегистрированного в установленном законодательством порядке, осуществляется на основании договора купли-продажи недвижимости.
Если же объект незавершенного строительства не зарегистрирован в качестве недвижимого имущества, то его приобретение можно оформить договором купли-продажи будущей недвижимой вещи. Его можно заключить, если объект еще не существует или у продавца нет прав на него (пункт 2 статьи 455 ГК РФ). В этом случае продавец достраивает объект, ставит его на кадастровый учет и регистрирует право собственности, только после этого объект передается инвестору (пункт 1 статьи 551 ГК РФ, пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 13 ноября 1997 года № 21). Однако важно помнить о том, что при применении такой конструкции будет крайне затруднительно зарегистрировать право собственности инвестора на объект незавершенного строительства до его передачи.
Отдельного внимания требуют вопросы передачи прав застройщика новому лицу при банкротстве застройщика объекта, а также необходимости получения согласия залогодержателей-дольщиков.
Ранее привлечь нового застройщика для окончания строительства незавершенного объекта в судебном порядке было затруднительно как с экономической точки зрения, так и с правовой, поскольку порядок такого привлечения законодательством о банкротстве застройщика специально предусмотрен не был. Этот пробел законодательства был устранен с принятием Федерального закона от 29 декабря 2015 года № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 391-ФЗ), статьей 12 которого в Закон о банкротстве были внесены изменения, касающиеся возможности привлечения нового застройщика к завершению строительства объекта на основании статей 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве. Закон был принят достаточно быстро, и в средствах массовой информации неоднократно выражалось мнение, что спешность в принятии поправок обусловлена громкими банкротствами крупных застройщиков, в частности СУ-155 2.
Новый застройщик, спасая положение дольщиков должника, в отношении которого ведется процедура банкротства, получает имущество (в том числе имущественные права) и обязательства прежнего застройщика, в том числе объекты незавершенного строительства, права на земельные участки для их размещения и обязательства прежнего застройщика (неисполненные
2 «СУ-155» - одна из крупнейших строительных компаний, которая работала над проектами национального масштаба. В состав группы входили более 130 компаний, в том числе 45 промышленных предприятий. В апреле 2016 года Арбитражный суд города Москвы признал ЗАО «ГК СУ-155» банкротом.
им обязанности по передаче помещений участникам строительства). Фактически происходит замена должника в обязательстве. При этом замена застройщика не требует согласия кредиторов (дольщиков), что прямо указано в пункте 4 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве.
Законодательство о банкротстве выдвигает ряд условий, необходимых для передачи имущества и обязательств новому застройщику, в числе которых требование о принадлежности объекта незавершенного строительства предыдущему застройщику на праве собственности.
Для передачи прав и обязанностей новому застройщику требуется соблюдение установленной законодательством о банкротстве процедуры.
Лицо, готовое стать приобретателем, подает заявление о намерении приобрести имущество и обязательства должника-застройщика в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, арбитражному управляющему и в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие его соответствие требованиям, выдвигаемым законодательством о долевом строительстве к застройщику, а также подтверждение его платежеспособности и возможности финансирования завершения строительства. Конечное решение о передаче имущества и обязательств новому застройщику выносит арбитражный суд.
Между застройщиком и приобретателем заключается договор передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика. Сама передача осуществляется по передаточному акту, день подписания которого считается днем перехода к новому застройщику обязательств перед участниками строительства.
Приобретение в собственность объекта незавершенного строительства влечет за собой вопросы, как и в каком размере
в этом случае уплачиваются налоги на имущество.
Объектами налогообложения по налогу на имущество признаются:
• объекты недвижимого имущества, учитываемые на балансе организаций в качестве основных средств по правилам ведения бухгалтерского учета в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется как среднегодовая стоимость имущества, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) (подпункт 1 пункта 1 статьи 374, пункт 1 статьи 375 НК РФ);
• недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае если налоговая база в отношении такого имущества определяется как его кадастровая стоимость, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 НК РФ (подпункт 2 пункта 1 статьи 374, пункт 2 статьи 375 НК РФ).
В письме от 27 мая 2020 года № 03-0505-01/44384 Министерство финансов Российской Федерации разъяснило, что в отношении объектов недвижимого имущества, принадлежащих организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, учтенных на балансе как в качестве основных средств, так и в качестве других активов, налоговая база по налогу на имущество организаций определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 НК РФ исходя из кадастровой стоимости при условии, если эти объекты недвижимого имущества поименованы в законе субъекта Российской Федерации, устанавливающем особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в соответствии со статьей 378.2 НК РФ.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ к таким объектам отнесены:
• жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства;
• жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.
Таким образом, в отношении жилых помещений, гаражей, машино-мест, объектов незавершенного строительства налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость имущества вне зависимости от назначения земельных участков. При этом перечень объектов незавершенного строительства является открытым.
Исходя из изложенного объекты незавершенного строительства подлежат обложению налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости при условии, если эти объекты поименованы в законе субъекта Российской Федерации, принятом в соответствии со статьей 378.2 НК РФ, сведения об объектах имеются в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) и определена их кадастровая стоимость. Если названные условия налогообложения объектов незавершенного строительства исходя из кадастровой стоимости не выполняются, то объекты незавершенного строительства, отвечающие установленным пунктом 4 ПБУ 6/01 [18] критериям основных средств, подлежат обложению налогом на имущество организаций в соответствии с пунктом 1 статьи 375 НК РФ исходя из среднегодовой стоимости имущества.
В письме Министерства финансов Российской Федерации от 13 декабря 2019 года № 03-05-06-01/97730 указано, что налоговые льготы по налогу на имущество физических лиц в отношении объектов не-
завершенного строительства на федеральном уровне не предусмотрены. Отсутствие на федеральном уровне такой налоговой льготы является одной из мер стимулирования собственников к завершению строительства объектов недвижимости и государственной регистрации прав на них.
Важно обратить внимание на то, что судебная практика признает основанием для налогообложения не факт наличия разрешения на ввод в эксплуатацию, а фактическое использование объекта в хозяйственной деятельности (см. постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.09.2017 № Ф09-5209/17 по делу № А60-49363/2016, определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 № 307-ЭС20-5312 по делу № А56-25258/2019).
Считаю необходимым предостеречь предпринимателей от использования объектов незавершенного строительства для целей аренды по следующим причинам.
Действующие нормы законодательства не содержат однозначного ответа на вопрос о допустимости аренды объекта незавершенного строительства. В судебной практике существуют несколько позиций по этому вопросу:
Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 7 июля 2006 года № А56-49787/04 сделан вывод о незаконности аренды, поскольку объект незавершенного строительства может быть использован только для его завершения. Этот вывод основывается на том, что объект незавершенного строительства исходя из его юридического определения становится пригодным для использования лишь после возведения и ввода в эксплуатацию.
В то же время Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в постановлении от 16 мая 2006 года № А58-6030/2005-Ф02-2029/06-С2 пришел к иным выводам: надлежит установить возможность использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды. Положения ГК РФ,
регулирующие статус незавершенного строительства, не запрещают передавать его в аренду. Следовательно, толкование закона, ограничивающее права собственника имущества, должно подтверждаться соответствующими доказательствами.
Исходя из системного анализа норм гражданского и административного законодательства, полагаю, что эксплуатация (то есть фактическое использование) объектов незавершенного строительства, в том числе передача его в аренду в таких целях третьим лицам, является недопустимой.
В силу части 2 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 названной статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.
При рассмотрении этой категории дел необходимо исходить из того, что субъектом такого административного правонарушения является лицо, непосредственно осуществляющее эксплуатацию объекта капитального строительства. В том случае если эксплуатация объекта капитального строительства осуществляется несколькими лицами одновременно, то к административной ответственности может быть привлечено каждое из таких лиц, а не только лицо, которое начало эксплуатировать соответствующий объект первым.
В силу пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительность договора арен-
ды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и (или) арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее -КоАП РФ). Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным кодексом.
Так, в соответствии с часть 5 статьи 9.5 КоАП РФ эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 до 5 тысяч рублей; на должностных лиц - от 20 до 50 тысяч рублей; на юридических лиц - от 500 тысяч до 1 миллиона рублей. Указанные размеры штрафов введены относительно недавно - Федеральным законом от 26 июля 2019 года № 222-ФЗ «О внесении изменения в статью 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях».
В подтверждение сделанных выводов приведу примеры из судебной практики:
1) организация арендовала помещения под магазин. Здание находилось в собственности арендодателя, но в выдаче разрешения на ввод его в эксплуатацию ему отказали. По заявлению прокурора арендатора оштрафовали (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2018 № 07АП-9017/2018 по делу № А45-20406/2018);
2) организация арендовала боксы в подземном гараже-стоянке под автомойку. В ходе прокурорской проверки было установлено, что подземный гараж является объектом незавершенного строительства,
разрешения на ввод его в эксплуатацию нет. Стройнадзор оштрафовал арендатора (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2019 № 09АП-16868/2019 по делу № А40-318655/18).
В случае же использования объекта незавершенного строительства для целей извлечения прибыли, в том числе при сдаче такого имущества в аренду, необходимо помнить об обязанности по уплате налога на имущество.
В соответствии с ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», утвержденными приказом Министерства финансов Российской Федерации от 17 сентября 2020 года № 204н, для целей бухгалтерского учета объектом основных средств считается актив, характеризующийся одновременно следующими признаками (пункт 4 ФСБУ 6/2020):
• имеет материально-вещественную форму;
• предназначен для использования организацией в ходе обычной деятельности;
• предназначен для использования организацией в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев;
• способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем (обеспечить достижение некоммерческой организацией целей, ради которых она создана).
Актив учитывается в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, установленные пунктом 4 ФСБУ 6/2020, то есть когда объект доведен до состояния, пригодного для использования в деятельности организации (письмо Министерства финансов Российской Федерации от 14 октября 2021 года № 03-05-0501/83082).
В случае фактического начала эксплуатации части объекта капитальных вложений до завершения капитальных вложений в целом организация признает объектом
основных средств такую часть капитальных вложений (пункт 18 ФСБУ 26/2020).
На основании подпункта 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении в том числе объектов незавершенного строительства. Согласно статье 378 НК РФ с 1 января 2022 года недвижимое имущество, переданное в аренду, подлежит налогообложению у арендодателя (лизингодателя). Такой порядок применяется вне зависимости от учета объекта аренды в качестве основных средств или в качестве других активов (письмо Министерства финансов Российской Федерации от 11 января 2022 года № 03-05-04-01/402 (направлено письмом Федеральной налоговой службы от 12 января 2022 года № БС-4-21/111@).
В бухгалтерском учете у арендодателя предмет аренды может учитываться в составе основных средств либо формировать стоимость инвестиции в аренду (пункты 2429, 32-34, 36, 41 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» [27]).
Остаточная стоимость объекта недвижимого имущества, переданного в аренду, для целей исчисления налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества определяется арендодателем в порядке, предусмотренном правилами ведения бухгалтерского учета для соответствующего актива (основного средства, инвестиционного имущества и других), а в отношении объектов недвижимого имущества, указанных, в частности, в подпункте 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, налоговая база по налогу на имущество организаций определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 НК РФ как кадастровая стоимость (письмо Федеральной налоговой службы от 25 января 2022 года № БС-4-21/741).
Таким образом, если кадастровая стоимость принадлежащего организации на праве собственности недостроенного здания (здание учтено в ЕГРН как объект, не завершенный строительством) установлена, законом субъекта Российской Федерации утверждены порядок и особенности
расчета налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении объектов незавершенного строительства, то такой объект облагается налогом на имущество по кадастровой стоимости. Этот вывод подтверждается позицией Министерства финансов Российской Федерации (см. [29]).
Если объект учтен на балансе в качестве основного средства (инвестиции в аренду), то налог на имущество исчисляется по среднегодовой стоимости.
Судебная практика подтверждает обязанность по уплате налогов в подобных случаях (см. постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.06.2021 № Ф07-5388/2021 по делу № А52-1247/ 2020, определения Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 № 307-ЭС20-5312 по делу № А56-25258/2019 и от 25.12.2017 № 309-КГ17-19545 по делу № А60-49363/2016).
Выводы
Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что хотя объекты незавершенного строительства теоретически являются полноправными участниками гражданского оборота, однако имеется ряд существенных ограничений, не позволяющих совершать отдельные сделки, например передача их в аренду.
Следует отметить, что правовой статус объектов незавершенного строительства таит в себе достаточно много «подводных камней». Но если вопрос о наличии объективных критериев объекта незавершенного строительства, позволяющих однозначно описать его и отделить от иных видов объектов гражданских прав, для предпринимателей и физических лиц будет представлять сугубо теоретический интерес, то понимание нюансов структурирования сделок по приобретению объектов незавершенного строительства, связанных с этим правовых и налоговых рисков и последствий, имеет
прикладную ценность.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ *
1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
2. О несостоятельности (банкротстве) : Федеральный закон от 26 октября 2002 года 127-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 января 2017 года № 89-КГ16-10. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
6. Определение Судебной коллеги по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (об отказе в признании права собственности) от 7 декабря 2017 года № З10-ЭС17-12472. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
8. О некоторых вопросах разрешения
Также автором статьи приведены решения и постановления судов высших и региональных инстанций.
*
споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем : постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 201 1 года № 54. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
9. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
10. О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 12 декабря 2011 года № 427-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
11. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июня 1 997 года № 122-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
12. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 5 сентября 2019 года № 306-ЭС16-3099(4,5) по делу № А55-36158/2009. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
13. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
14. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 3 ноября 1 997 года № 21. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
15. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2015 года № 391-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
16. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 5 августа 2000 года № 1 1 7-ФЗ. Доступ
из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
17. Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 27 мая 2020 года № 03-05-05-01/44384. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
18. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 : приказ Министерства финансов Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
19. Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 13 декабря 2019 года № 03-05-06-01/97730. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
20. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
21. Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды : постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011года № 73. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
22. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях : Федеральный закон от 30 декабря 2001 года № 195-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
23. О внесении изменения в статью 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях : Федеральный закон от 26 июля 2019 года № 222-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
24. Об утверждении Федеральных стандартов бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» : приказ Министерства финансов Российской Федерации от 17 сентября 2020 года № 204н. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
25. Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 14 октября 2021 года № 03-05-05-01/83082. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
26. Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 11 января 2022 года № 03-05-04-01/402 (направлено письмом Федеральной налоговой службы от 12 января 2022 года № БС-4-21/111 @). Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
27. Об утверждении Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018
«Бухгалтерский учет аренды» : приказ Министерства финансов Российской Федерации от 16 октября 2018 года № 208н. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
28. Письмо Федеральной налоговой службы от 25 января 2022 года № БС-4-21/741. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
29. Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 22 ноября 2021 года № 03-05-05-01/94227. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
СТНТУТ ШКОЛА ПРАВА Негосударственное образовательное учреждение дополнительного образования «Школа права «СТАТУТ» ЮРИДИЧЕСКИЕ СЕМИНАРЫ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ Телефон: (499) 750-72-72 http://www.statut.ru/ Е-таМ: post@statut.ru
Место проведения: Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (РАНХиГС), г. Москва
05-06.09 РИСК-МЕНЕДЖМЕНТ В ЮРИДИЧЕСКОЙ ПРАКТИКЕ. Построение эффективной системы по выявлению и предотвращению корпоративных рисков. COMPLIANCE как составная часть риск-менеджмента
08-09.09 УСТАВ ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ: составление и изучение
15.09 Онлайн лекция Воробьёвой Я.А. «СПОРЫ СУПРУГОВ О РАЗДЕЛЕ СОВМЕСТНО НАЖИТОГО ИМУЩЕСТВА»
15-16.09 «РЕГУЛЯТОРНАЯ ГИЛЬОТИНА» И БЕЗОПАСНОЕ ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ С ПРОВЕРЯЮЩИМИ ПО ФЗ № 248-ФЗ НА ФОНЕ 294-ФЗ: комментарий законодательства и обзор судебной практики
19-23.09 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ И ОСОБЕННОСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ: реформа земельного законодательства и обзор практики рассмотрения споров
20-21.09 ЦИФРОВОЕ ПРАВО: цифровые активы, оборот криптовалют, смарт-контракты, распоряжение цифровыми правами
21-29.09 Авторский онлайн курс Свечникова Е.А. «ВЗЫСКАНИЕ УБЫТКОВ, ПРИЧИНЕННЫХ АНТИМОНОПОЛЬНЫМ НАРУШЕНИЕМ: практические аспекты, проблемы расчета убытков, срок исковой давности»
29-30.09 КОРПОРАТИВНЫЕ СДЕЛКИ И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА: соглашения акционеров, сделки M&A, реорганизация
