CC BY
35_Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
DOI 10.47643/1815-1329 2020 10 35
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
ПРИ БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА
МАСЛЕННИКОВА Людмила Владимировна,
кандидат юридических наук, доцент кафедры международного частного и предпринимательского права
ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина».
E-mail: vik1997@bk.ru;
САХНО Владислава Васильевна,
магистрант юридического факультета
ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина». E-mail: Vladislava96sahno.vs@gmail.com; МИРОШНИЧЕНКО Виктория Александровна, магистрант юридического факультета
ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина». E-mail: vik1997@bk.ru
Краткая аннотация: авторы рассматривают в данной статье процедуру перехода права собственности на объект незавершенного строительства при банкротстве застройщика, в том числе при использовании таких способов обеспечения обязательств, как обязательные отчисления в Фонд защиты прав дольщиков субъекта Российской Федерации и использование эскроу-счетов. В статье проводится сравнительный анализ оснований возникновения права собственности на объект незавершенного строительства, в зависимости от получения, а также отказа в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке. Помимо этого, анализируются последствия перехода права собственности на нежилое помещение к участникам долевого строительства.
Abstract: The authors consider in this article the procedure for the transfer of ownership of an object of unfinished construction in
the event of a developer's bankruptcy, including when using such methods of securing obligations as mandatory contributions to the Fund for the Protection of the Rights of Shareholders of a Constituent Entity of the Russian Federation and the use of escrow accounts. The article provides a comparative analysis of the grounds for the emergence of ownership of an object of unfinished construction, depending on the receipt, as well as refusal to obtain permission to put the object into operation in the manner prescribed by law. In addition, the author analyzes the consequences of the transfer of ownership of non-residential premises to participants in shared construction.
Ключевые слова: банкротство застройщика, объект незавершенного строительства, основания и последствия перехода права собственности к другому лицу, участник долевого строительства, эскроу-счет.
Keywords: developer's bankruptcy, construction in progress, grounds and consequences of the transfer of ownership to another person, participant in shared construction, escrow account.
В Российской Федерации достаточно популярно долевое строительство - строительство с привлечением денежных средств граждан и организаций - участников отношений долевого строительства объектов недвижимого имущества. Данный способ строительства объектов имеет свои преимущества для всех участников рынка недвижимости. Однако при указанном способе строительства объектов возможно наступление негативных последствий для инвесторов, например таких, как признание застройщика несостоятельным (банкротом).
Тема статьи актуальна также и с точки зрения реализации конституционного права граждан на жилье. Так, ст. 40 Конституции Российской Федерации провозглашает право каждого на жилище и недопущение произвольного лишения жилища [1]. Участие в долевом строительстве помогает гражданам реализовать указанное конституционное право, поэтому со стороны законодателя установлен повышенный режим защиты прав участников долевого строительства, в том числе при банкротстве застройщика.
В 2011 году в Федеральный закон от 26 октября 2002 г № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) [2] был внесен параграф 7 в главу 9 Закона, признанный регулировать банкротство за-
РФ [3], объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом. Так, Пленум Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [4] разъяснил, что для того, чтобы признать «недострой» объектом незавершенного строительства необходимо возведение на земельном участке фундамента.
стройщика. В 7 параграфе Закона о банкротстве предусмотрен не только особый статус лиц, участвующих в деле о банкротстве, и некоторые процедурные и процессуальные особенности при банкротстве застройщика, но и отражен особый порядок установления требований кредиторов.
13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее- Закон № 218-ФЗ) [5], объект незавершенного строительства приобретает статус недвижимой вещи только с момента его постановки на кадастровый учет. Так, Л.Б. Шейнин отмечает, что недостроенный застройщиком объект недвижимости не должен считаться ничейным, бесхозным, поэтому его следует рассматривать как предмет права собственности [6].
Согласно ст. 14 Федерального закона от
В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса
Правовая судьба передачи жилых помещений участникам долевого строительства достаточно интересна в делах о несостоятельности застройщика с точки зрения процесса их реализации. Так, Жилищный кодекс РФ [7] в ст. 15 устанавливает, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает всем установленным санитарным нормам и техническим требованиям, а также иным требованиям, установленным законодательством. Тот же Жилищный кодекс РФ в ст. 16 закрепляет виды жилых помещений: жилой дом, либо часть жилого дома; квартиры, либо часть квартиры; комната. При банкротстве застройщика более актуальны следующие виды жилых помещений: жилой дом; часть жилого дома; квартира; часть квартиры.
Жилое помещение может быть передано участнику долевого строительства не в каждом случае. В соответствии со статьей 201.11. Закона о банкротстве, для передачи дольщику жилого помещения на балансе у застройщика должен быть многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки в отношении которого строительство завершено, либо будет завершено в ходе процедуры, применяемой в деле о несостоятельности застройщика. То есть необходимо наличие самого достроенного дома, в котором имеется возможность произвести индивидуализацию жилых помещений. Далее конкурсный управляющий не ранее чем через три месяца со дня истечения срока для предъявления требований дольщиков, обязан направить в Фонд защиты прав дольщиков субъекта Российской Федерации уведомление о возможности обращения в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников долевого строительства путем передачи им в собственность жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, находящихся в соответствующем объекте недвижимости.
Важно отметить, что реализация данного правового механизма возможна только в случаях, когда застройщик в установленном законом порядке получил разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, а также когда между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения. Однако важно понимать, что подписание указанных документов должно быть совершено до момента принятия заявления арбитражным судом о признании застройщика банкротом.
В соответствии с ч. 4 ст. 1 Закона № 218-ФЗ, регистрация права собственности на объект незавершенного строительства производится только при условии, что све-
дения о нем внесены в ЕГРН. В случае, если объект незавершенного строительства на учет не поставлен, то в соответствии со ст. 40 Закона № 218-ФЗ, участник долевого строительства может это сделать одновременно с государственной регистрацией своего права собственности, однако это повлечет значительные расходы, поскольку для этого потребуется подготовить технический план на весь объект незавершенного строительства.
Участник долевого строительства не сможет признать и зарегистрировать за собой право собственности на объект незавершенного строительства, если застройщик уже признан банкротом. В данном случае, дольщику предоставляется право предъявить лишь одно из требований в рамках дела о банкротстве:
- денежное требование;
- о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения (площадью до 7 квадратных метров);
- о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения и денежное требование о возмещении убытков в виде реального ущерба.
Следует отметить, что зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, когда застройщик уже признан банкротом, можно лишь за жилищно-строительным кооперативом (далее- ЖСК) или иным специализированным потребительским кооперативом. При этом, объект незавершенного строительства и земельный участок могут быть переданы ЖСК конкурсным управляющим.
В соответствии с п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве, суд может передать незавершенный строительством объект только при соблюдении следующих условий:
1) участники долевого строительства приняли решение о создании ЖСК, который соответствует установленным законом требованиям;
2) после передачи объекта незавершенного строительства у застройщика остается имущество, которого достаточно для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди;
3) после завершения строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений должно быть достаточно для всех участников строительства, при этом требования не должны повторяться;
4) застройщику должен принадлежать объект незавершенного строительства на праве собственности, а земельный участок - на праве собственности или любом другом праве.
В соответствии с п.п. 11, 14 ст. 201.10 Закона о банкротстве, если арбитражный суд удовлетворяет требование о передаче ЖСК объекта незавершенного строитель-
Гоажданское право; предпринимательское право; семейное
право; международное частное право
ства, то права застройщика на этот объект и земельный участок передается в качестве отступного о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений и денежных требований.
Как уже было сказано, застройщику должен принадлежать объект незавершенного строительства на праве собственности. Дальнейшая судьба этого объекта будет определяться в зависимости от того, какой способ обеспечения исполнения обязательств застройщика использовался. К таким способам можно относятся страхование гражданской ответственности застройщика, отчисление в Фонд защиты прав дольщиков субъекта Российской Федерации, использование счетов эскроу.
Рассмотрим переход права собственности на объект незавершенного строительства при использовании конкретного способа обеспечения исполнения обязательств застройщика:
1. Отчисление 1,2% от суммы договора долевого участия в строительстве в Фонд защиты прав дольщиков субъекта Российской Федерации (далее - Фонд). По общему правилу, Фонд берет на себя обязательства по завершению строительства объекта, если застройщик производил отчисления в Фонд. В соответствии со п. 1, ст. 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [8] (далее - ФЗ-214), Фонду передается имущество (в том числе имущественные права) и обязательства застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан -участников долевого. Фонд вправе привлекать подрядчиков и иных застройщиков для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, а в последующем для передачи недвижимого имущества дольщикам. Таким образом, Фонд фактически получает в собственность объект незавершенного строительства обанкротившегося застройщика до момента подписания акта приема-передачи с участниками долевого строительства.
Данная деятельность передана в ведомство субъектов РФ, они в свою очередь создают Фонд субъекта и разрабатывают инструкции их работы и законодательную базу, регулирующую особенности их работы, которые не противоречат ФЗ-214. Так в соответствии с законодательством Краснодарского края, в частности с Законом Краснодарского края от 4 мая 2018 года № 3792-КЗ (в ред. от 05.05.2019) "О дополнительных мерах по защите прав пострадавших участников строительства многоквартирных
домов на территории Краснодарского края и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Краснодарского края" [9], застройщикам, которые взяли на себя обязательства по достройке объекта незавершенного строительства, будут предоставляться земли для дальнейшего строительства, в качестве оплаты за завершение строительства объекта.
В некоторых случаях застройщику могут быть переданы квартиры, не обремененные правами других лиц, для дальнейшей их реализации и получении прибыли. Данный способ расчета с застройщиком выгоден, если стоимость «свободных» квартир покроет расходы для завершения строительства. На данный момент уже достроены такие жилые комплексы как «Видный город» Московская область, «Опалиха О3» Московская область и другие.
На практике ситуация развивается немного по-другому, в некоторых ситуациях достройка объекта незавершенного строительства может быть технически невозможна или экономически не выгодна. В таких случаях может быть принято решение о выплате компенсации дольщикам. Компенсация чаще всего не покрывает затрат на покупку нового жилья, но долгий процесс решения вопроса по поводу завершения строительства объекта, не оставляет участникам долевого строительства другого выбора. Легче согласиться на минимальные выплаты, чем годами ждать завершения строительства своего имущества. Именно поэтому разработка рабочей системы по завершению строительства таких объектов - была необходима.
2. Оплата недвижимости через счета эскроу. В соответствии с законодательством Российской Федерации, в частности ФЗ-214, участник долевого строительства вносит на специальный счет эскроу оплату по договору участия долевого строительства, а застройщик получает денежные средства только после подписания акта приема-передачи с дольщиком. Эта система расчета самая безопасная для дольщиков. В случае банкротства застройщика, участник долевого строительства получает свои деньги обратно, а объект незавершенного строительства не будет обременен правами дольщиков и может быть продан с торгов как и иное имущества должника. Также незавершенный объект строительства должен быть оформлен в собственность должника и в последующем распродан для погашения задолженности пред другими кредиторами.
Система расчетов с использованием счетов эскроу является новой для нашей страны, на данный момент невозможно понять ее «подводные камни». Одно сейчас можно сказать точно, такой способ оплаты обезопасит дольщиков, но совершенно не выгоден для застройщика, что в последующем может привести к его банкротству. После пере-
дельных федеральных законов, отметим, что банкротство застройщика при наличии не введенного в эксплуатацию дома - это конфликтная процедура для всех участвующих в
хода на оплаты на счета эскроу на экономическом рынке останутся только надежные застройщики, которые имеют финансовый резерв или хорошую кредитную историю. Только такие организации могут обеспечить экономическую стабильность на рынке жилья.
Подводя итог анализируемым положениям от-
ней лиц. В данный момент разработано несколько процедур регулирования отношений при перехода права собственности на объект незавершенного строительства в зависимости от особенности расчёта между застройщиком и дольщиком. Можно сказать, что законодательство в сфере регулирования отношений объекта незавершенного строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщика шагнуло вперед. Однако есть еще не урегулированные вопросы, которые нуждаются в доработке.
Библиография:
1. Конституция Российской Федерации Принята 12 декабря 1993 г. // Российская Газета.1993. № 237.
2. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // СПС «Консультант Плюс».
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 1994. - № 32. - Ст. 3301.
4. Пленум Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета, 2015. - № 140.
5. Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Российская газета, 2015. - № 156.
6. Шейнин Л.Б. Кому принадлежат "недострои"? // Нотариус, 2013. № 6. - С. 31.
7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.
8. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета, 2004. - № 292.
9. Закон Краснодарского края от 04.05.2018 г. № 3792-КЗ (в ред. от 05.05.2019) «О дополнительных мерах по защите прав пострадавших участников строительства многоквартирных домов на территории Краснодарского края и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Краснодарского края» // СПС «Консультант Плюс».
