CC BY
33ВОПРОСЫ РОССИЙСКОЙ юстиции ВЫПУСК № 19
Галстян Данил Артурович Московский государственный юридический университет
имени О.Е. Кутафина (МГЮА) Институт публичного права и управления
Россия, Москва [email protected] Galstyan Danil Arturovich Kutafin Moscow State Law University (MSAL) Institute of Public Law and Management
Russia, Moscow
СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ С КОНТРАГЕНТОМ ИЗ НЕДРУЖЕСТВЕННОЙ СТРАНЫ Аннотация: в марте 2022 г. начали действовать новые правила осуществления резидентами РФ сделок с иностранными лицами, которые связаны с «недружественными» государствами. В статье рассмотрены особенности сделок с недвижимостью с контрагентами из недружественных стран. Ключевые слова: недвижимость, иностранные лица, недружественные страны, санкции, экономика.
REAL ESTATE TRANSACTIONS WITH A COUNTERPARTY FROM AN UNFRIENDLY COUNTRY
Annotation: in March 2022, new rules for the implementation by residents of the Russian Federation of transactions with foreign persons who are associated with "unfriendly" states began to take effect. The article discusses the features of real estate transactions with counterparties from unfriendly countries. Key words: real estate, foreign persons, unfriendly countries, sanctions, economy.
УДК 34
Институт недвижимости в гражданском праве России стал развиваться сравнительно недавно в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот. В советский период недвижимость была преимущественно объектом государственной собственности и почти полностью была исключена из гражданского оборота [6, с. 100].
Недвижимое имущество для всех участников гражданского оборота представляет собой основную, а для граждан иногда и единственную, материальную ценность, права на которую подлежат государственной регистрации.
В соответствии с законодательными актами Российской Федерации, недвижимость — это объекты, земельные участки, дачи, здания и другое имущество, перемещение которого считается невозможным без обесценивания или причинения вреда его назначению [1]. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В настоящее время для поддержания экономики на фоне повышенного санкционного давления в связи с ведением Россией спецоперации на Украине требуется ввести ряд мер, касающихся изменений в системе экономического регулирования. Новые правила, вводимые Правительством РФ, касаются, в том числе, сделок с недвижимостью с контрагентами из недружественных для России стран, и преследуют важную цель - обеспечить финансовую стабильность страны в условиях санкционного давления, в данном случае взять под контроль хаотичную и паническую продажу недвижимости и не позволить выводить денежные средства за рубеж.
Все сделки и операции с недвижимостью российских компаний с гражданами и фирмами из недружественных России стран будут одобряться подкомиссией Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации (далее - Правительственная
150
комиссия), которую возглавил Министр финансов Российской Федерации Антон Силуанов. Соответствующие требования установлены вступившим в силу Указом Президента России № 81 [3]. Действие указа распространяется на граждан иностранных государств, которые осуществляют недружественные действия, а также на юридических лиц, которые зарегистрированы в таких странах.
Перечень недружественных стран утверждается Правительством РФ, на данный момент в него входит 48 государств, среди которых США, страны Европейского союза, Великобритания, Япония и другие.
Постановление, устанавливающее правила выдачи Правительственной комиссией разрешений на сделки с иностранными лицами, подписал Председатель Правительства Михаил Мишустин [5]. Согласно документу, российская компания-резидент или иностранная фирма из недружественных стран должны обратиться с заявлением о разрешении на сделку. Там должна содержаться исчерпывающая информация о заявителе, включая документ о бенефициарных владельцах компании. На основе анализа поступивших документов и характера будущего соглашения будет приниматься решение об одобрении или отказе в его реализации. При этом может быть выдано разрешение на проведение сделки с обозначением условий её исполнения.
Соответствующие заявления о выдаче разрешения, на основании которого Подкомиссия принимает решение, представляется в уполномоченный орган - Министерство финансов Российской Федерации.
Для физических лиц, связанных с недружественными странами для регистрации прав при осуществлении сделок с недвижимостью в Росреестре юридически значимым является наличие гражданства Российской Федерации [8, с.51]. Согласно решению подкомиссии Правительственной комиссии, физические лица, связанные с недружественными государствами, могут совершать сделки купли-продажи недвижимости с резидентами.
Решением подкомиссии разрешено:
151
-осуществление резидентами сделок, влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, приобретаемое физическим лицом из недружественных стран;
-осуществление резидентами сделок, влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, отчуждаемое (например, продажа) физическим лицом из недружественных стран при условии зачисления денежных средств по таким сделкам (операциям) на счет типа «С» (порядок определен Указом Президента Российской Федерации от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами») [4];
-заключение договоров участия в долевом строительстве, исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, которые заключаются (обязательства по которым исполняются) резидентами с физическими и юридическими лицами из недружественных России стран и территорий.
В данных случаях участники сделки могут сразу обратиться с пакетом
документов на регистрацию в Росреестр без предоставления дополнительных
разрешений на совершение сделки.
Что касается юридических лиц, без соответствующего разрешения
Правительственной комиссии осуществлять сделки с недвижимостью могут
юридические лица из недружественных стран, если они отвечают
одновременно следующим требованиям:
-они находятся под контролем российских юридических лиц или
физических лиц (конечными бенефициарами являются Российская Федерация,
российские юридические лица или физические лица), в том числе в случае, если
этот контроль осуществляется через иностранные юридические лица,
связанные с такими иностранными государствами;
-информация о контроле над ними раскрыта российскими юридическими
лицами или физическими лицами, названными в подпункте «а» пункта 12 Указа
152
Президента Российской Федерации от 05.03.2022 № 95 [4], налоговым органам Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
Введенный указами Президента РФ порядок осуществления сделок с недвижимостью не распространяется на сделки, осуществляемые (исполняемые) физическими и (или) юридическими лицами иностранных государств, не входящих в перечень недружественных. Таким образом, указанные категории лиц могут распоряжаться собственностью на территории Российской Федерации, не получая разрешение Правительственной комиссии.
Динамика изменений правового регулирования сделок с недвижимостью.
Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, федеральный закон о государственной регистрации недвижимости [2], а также иные нормативные правовые акты Российской Федерации.
Росреестр - это федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости. Оформить сделку можно в любом его представительстве. Альтернативой ему служит многофункциональный центр по приему документов (МФЦ) [7, с.36].
Упрощением процедуры регистрационных действий на объекты недвижимости в РФ стало объединение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН), что также позволило систематизировать сведения двух дублирующих друг друга реестров, ускорить процедуру госрегистрации и заложило основу перехода на цифровой документооборот.
Сводом сведений об учтенных объектах недвижимости является Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который ведется в электронном
153
виде. Государственно-правовая политика цифровизации документооборота в РФ упростила порядок получения выписки из ЕГРН и усилила защиту прав заинтересованных лиц. Ранее (до 2021 года) выдача свидетельства о госрегистрации права на недвижимое имущество выдавалась на бумажном носителе.
Порядок подачи в Росреестр заявления о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет и (или) регистрацию прав, а также перечень необходимых для осуществления учетно-регистрационных действий документов по сделкам с недвижимостью с участием лиц из признанных недружественными по отношению к России стран не изменился. Дополнительных требований по наличию в договорах купли-продажи формулировки относительно иностранных лиц ведомством не предъявляются.
Таким образом, текущие экономико-политические реалии несомненно требуют нового подхода к порядку осуществления сделок с недвижимостью с лицами из недружественных России стран в качестве временных мер по обеспечению финансовой стабильности государства. Введение нового порядка совершения сделок с недвижимостью на практике может привести к увеличению сроков и возможному росту расходов на оформление сделок лицами из недружественных государств. Новые правила в России вступили в силу со 2-го марта текущего года и на практике уже возникли сложности не только с регистрацией договоров купли-продажи, но и с регистрацией договоров долевого участия в строительстве в проектах иностранных застройщиков. Срок рассмотрения заявления на получение специального разрешения от Правительственной комиссии соответствующими нормативными актами пока не определен. При удовлетворении обращения и выдаче разрешения комиссия имеет право по своему усмотрению определить условия совершения сделки и срок действия разрешения. Отсутствие строго определённого регламента по выдаче разрешений делает процедуру непрозрачной, а исход рассмотрения непредсказуемым для сторон
154
потенциальной сделки. Это возможно потребует в будущем дополнительных разъяснений со стороны Правительства и внесение дополнительных изменений в действующее правовое регулирование.
Список литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.94 N 51-ФЗ (Ред. от 25.02.2022) // Электронный ресурс URL: http: //www.consultant.ru/document/cons_doc_law_5142/
2. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.03.2022) "О государственной регистрации недвижимости" [Электронный ресурс] // URL: https://legalacts.ru/doc/federalnyi-zakon-ot-13072015-n-218-fz-o/
3. Указ Президента РФ от 01.03.2022 N 81 (с изм. от 31.03.2022) "О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации" [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_410578/
4.Указ Президента РФ от 05.03.2022 N 95 (с изм. от 01.04.2022) "О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами" [Электронный ресурс] // URL: http: //www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_410994/
5. Постановление Правительства Российской Федерации от 06.03.2022 № 295 "Об утверждении Правил выдачи Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации разрешений на осуществление (исполнение) резидентами сделок (операций) с иностранными лицами в целях реализации дополнительных временных мер экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации и внесении изменения в Положение о Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации" [Электронный ресурс] // URL: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202203070002
155
6. Захарченко, В. В. Управление корпоративной недвижимостью / В.В. Захарченко. - М.: Русская полиграфическая группа, 2022. - 162 с.
7. Король Е. А. Основы управления инвестиционно-строительными программами в условиях мегаполиса / Е.А. Король. - М.: АСВ, 2020. - 976 с.
8. Оглобина О. М. Сделки с землей в Российской Федерации / О.М. Оглобина. - М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2017. - 367 с.
