CC BY
74УДК 340
К.А. Просина
ПОРЯДОК И ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК ПО ОТЧУЖДЕНИЮ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
В статье рассмотрен порядок государственной регистрации сделок по отчуждению недвижимого имущества в свете последних изменений законодательства, а также особенности государственной регистрации отдельных видов сделок по отчуждению недвижимости; определено значение нотариуса, как субъекта правоотношений, связанных с государственной регистрацией недвижимости.
Ключевые слова: недвижимость, отчуждение недвижимости, государственная регистрация недвижимости, нотариус, нотариальное удостоверение сделок.
С введением Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218 «О государственной регистрации недвижимости» [2] изменен порядок государственной регистрации договоров отчуждения недвижимого имущества. Законодатель преследовал цель - упростить государственную регистрацию сделок с недвижимостью и устранить недостатки закона. Поскольку обязательному нотариальному удостоверению подлежат теперь и некоторые сделки с недвижимостью, закон создает эффективный механизм взаимодействия государственного регистратора и нотариуса. Вместе с тем, нововведения принесли сложности гражданам при оформлении сделок: увеличение сроков приостановления государственной регистрации прав, необходимость получать новую выписку из ЕГРН при сделках с недвижимостью, поскольку срок ее действия ограничен, повышение тарифов госпошлины и на получение выписки и пр. Что указывает на необходимость дальнейшего совершенствования законодательства в сфере государственной регистрации недвижимости.
Общий порядок государственной регистрации договоров отчуждения недвижимости включает следующие стадии: прием и регистрация документов; их правовая экспертиза и проверка законности сделки; установление отсутствия оснований для отказа или приостановления государственной регистрации договора; внесение записи в ЕГРН; совершение регистрационной надписи на договоре и выдача выписки.
Государственная регистрация осуществляется в подразделениях Росреестра и Многофункциональных центрах - МФЦ. Причем Закон закрепил принцип экстерриториальности. Можно обратиться в любой регистрирующий орган независимо от местонахождения недвижимости. При этом документы могут быть предоставлены, как при личном обращении заявителей, так и посредством почтового отправления или в форме электронных документов [3].
На государственную регистрацию предоставляются следующие документы: удостоверяющие личность заявителей (при сделке через доверенное лицо - нотариально заверенная доверенность и паспорт представителя), договор отчуждения и передаточный акт в трех экземплярах, выписка из ЕГРН или Свидетельство о праве собственности продавца, квитанция на оплату госпошлины и справка о зарегистрированных лицах, нотариальное согласие супруга.
После принятия документов регистратор выдает каждой из сторон сделки расписку об их приеме. Законом № 218 установлены сроки государственной регистрации прав (ст. 16): 7 рабочих дней (при подаче непосредственно в регистрирующий орган), 9 рабочих дней (при подаче в МФЦ). Стоит отметить, что данные сроки значительно сократились, ранее они составляли 10-12 рабочих дней. При подаче нотариально удостоверенных документов срок регистрации сокращается до 3 дней, в электронном виде с электронной цифровой подписью нотариуса - до 1 дня.
За это время регистрирующим органом проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Параметры, по которым производится проверка, обозначены в п. 216 Приказа № 278 [4]. Кроме прочего, регистратор осуществляет поиск сведений в ЕГРН и самостоятельно получает информацию справочного характера. Важным недостатком является то, что проверка наличия сведений о признании владельца недееспособным или ограниченно дееспособным осуществляется регистратором лишь после принятия документов. А в силу ст. 62 ФЗ № 218, где описан порядок предоставления сведений из ЕГРН,
© Просина К.А., 2019.
Научный руководитель: Куленко Наталья Ивановна - кандидат юридических наук, доцент, Челябинский государственный университет, Россия.
покупатель не имеет право на получение данной информации, поскольку она является сведениями ограниченного доступа.
Стоит отметить, что действовавший ранее Федеральный закон № 122 [1] наделял регистратора правом сомневаться в наличии оснований для государственной регистрации прав и на основании этого приостанавливать ее осуществление (ч. 1 ст. 19). Это приводило к многочисленным жалобам и вызывало судебные споры, поскольку сомнения регистратора не всегда соотносились с основаниями для отказа в государственной регистрации прав, установленных законом. В настоящее время ст. 26 ФЗ № 218 содержит закрытый перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав [8, С. 12]. Однако проблема решена не до конца, ведь среди оснований приостановления государственной регистрации - непредставление документов, запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам. Ст. 27 ФЗ № 218 установлено, если в течение срока приостановления государственной регистрации прав не устранены причины, препятствующие ее осуществлению, указанные в ст. 26, государственный регистратор отказывает в регистрации прав. Из этого следует, что гражданин может получить отказ на законных основаниях из-за некомпетентности уполномоченного органа.
Если сроки государственной регистрации прав были сокращены, то сроки ее приостановления, напротив, увеличены. По решению государственного регистратора они могут быть приостановлены на три месяца, а по инициативе заявителя - на шесть месяцев.
В завершение процедуры государственной регистрации совершается надпись на правоустанавливающем документе (договоре продажи недвижимости), и выдается новому собственнику выписка из ЕГРН. Со вступлением в силу ФЗ № 218, перестала существовать альтернатива в выборе свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость или выписки.
На сегодняшний день актуальным является вопрос защиты сведений, содержащихся в ЕГРН. В этом отношении законодатель принял соответствующие меры: особый порядок получения сведений из реестра, в том числе сведений ограниченного доступа (запрос в электронном виде заверяется квалифицированной электронной подписью), а также право собственника на подачу в Росреестр заявления о внесении в ЕГРН записи, запрещающей проведение от его имени и без его личного присутствия действий с недвижимостью.
Услуги по предоставлению сведений из ЕГРН для физических и юридических лиц являются платными, а с принятием нового закона их стоимость значительно возросла - 750 руб. (ранее 200 руб.). Законодательно срок действия выписки ограничен только с точки зрения актуальности представленных в ней данных. Фактический срок ее действия составляет 1 месяц. Таким образом, каждый раз, когда гражданину необходимо подтвердить право собственности на тот или иной объект недвижимости, он должен оплачивать госпошлину за справку из Росреестра.
Представляется, что недостаточно решен вопрос об ответственности за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН. Согласно ст. 68, граждане наделяются правом получения в силу решения суда однократной компенсации за утрату регистратором учтенного в ЕГРН права собственности на единственное жилье. Максимальный размер компенсации составляет 1 млн. руб. Естественно, что пострадавшее лицо не сможет обеспечить себя нормальным жильем на эту сумму.
Регистрация договоров дарения, мены, отчуждения недвижимого имущества с обременением или под выплату ренты осуществляется по общему порядку, однако имеет свои особенности. В частности, при заключении договора дарения сам договор не подлежит государственной регистрации, но дарственная необходима при закреплении за одаряемым статуса нового собственника недвижимости. А в пакет документов, подаваемых в регистрирующий орган, входят, помимо правоустанавливающих и удостоверяющих личность, заявления о внесении изменений в ЕГРН, а также договор дарения в трех экземплярах [7, С. 56].
Отчуждение недвижимости по договору дарения может быть нотариально удостоверено по желанию сторон, но это не является обязательной процедурой, за исключением случаев, установленных законом. Между тем, сделка по договору дарения недвижимости сама по себе несет высокий риск нарушения прав самого дарителя. Объективно, одной стороной договора дарения, чаще всего, является пожилой человек, который передает в собственность другому лицу недвижимость. По сути, договор дарения является альтернативой завещанию. Но при этом может привести к негативным последствиям для дарителя, поскольку такую сделку сложно оспорить, а право собственности переходит к одаряемому сразу после ее регистрации. В этом случае важна консультационная поддержка и тщательная проверка всех документов и условий сделки, которую может обеспечить только нотариус.
В случае с регистрацией договора мены существует риск несения убытков для одной из сторон. При отсутствии расчетов оценка недвижимости субъективна и поэтому довольно распространено оспаривание таких договоров, в результате чего сделка признается недействительной. Отчуждение имущества под выплату ренты регулируется гл. 33 ГК РФ. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению [9, С. 14]. Он может быть расторгнут в судебном порядке при несоблюдении сторонами его условий.
При продаже недвижимости с обременением - приобретенной на средства банка под ипотечный кредит, сам банк является гарантом законных прав и интересов сторон как заинтересованное в благоприятном исходе сделки лицо. Он активно участвует в составлении договора, определении сроков исполнения обязательств и контроле над их исполнением.
Особого внимания заслуживает роль нотариуса в государственной регистрации недвижимости. На сегодняшний день любые сделки по отчуждению недвижимости могут удостоверяться нотариусом по желанию сторон. Однако закон содержит лишь небольшой перечень сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.
В последнее время наблюдается тенденция к расширению полномочий нотариуса в отношении государственной регистрации недвижимости. Так, Федеральный закон № 338 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» [5] устанавливает, что с 1 февраля 2019 года нотариальное удостоверение сделки и передача документов в Росреестр становятся единым нотариальным действием. После удостоверения договора нотариус обязан представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр.
При участии нотариуса в государственной регистрации недвижимости меняется и порядок действий регистратора. Так, согласно ст. 59 ФЗ № 218, если нотариусом удостоверяются сделки с недвижимостью, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению, государственный регистратор не осуществляет проверку законности таких нотариально удостоверенных документов, а лишь проверяет его достоверность по единой информационной системе нотариата (ЕИСН).
Нотариус выполняет определенные юридические действия, которые обеспечивают сопровождение сделки вплоть до ее государственной регистрации: правовая экспертиза условий сделки; составление проекта договора; контроль порядка расчетов, в том числе через депозит нотариуса; предоставление документов на государственную регистрацию и их получение. Кроме того, нотариус имеет бесплатный доступ к сведениям, содержащимся в ЕГРН, которые он может получить в автоматизированном режиме незамедлительно.
Главное отличие деятельности нотариуса и государственного регистратора в том, что последний работает лишь с документами, самой сделкой, проверяя наличие ее существенных условий. А работа нотариуса, главным образом, направлена на выявление истинной воли сторон, разъяснение последствий совершаемых ими юридических действий. Таким образом, нотариус в своей деятельности восполняет недостающие этапы при государственной регистрации сделки.
Законодатель четко разграничивает ответственность регистрирующего органа и нотариуса. Так, если в результате государственной регистрации права на основании нотариально удостоверенной сделки гражданину были причинены убытки, орган регистрации прав не несет ответственность по их возмещению (п. 3 ст. 66 ФЗ № 218). И в целом степень ответственности нотариуса значительно шире, чем у государственного регистратора. Ответственность государственного регистратора в законе прописана совершенно декларативно (ст. 67) без ссылок на какие-либо другие законодательные акты. Нотариус же, согласно ст. 17 Основ, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина, независимо от того, было ли это совершено умышленно или без умысла.
Таким образом, необходимо ввести обязательное нотариальное удостоверение для договоров дарения и мены, а также обязательную экспертную оценку стоимости объектов недвижимости в последнем случае. Целесообразно четко прописать в законе имущественную ответственность государственного регистратора за вред, причиненный его незаконными действиями (бездействием), а также предоставить собственнику недвижимости право на бесплатное получение выписки из ЕГРН хотя бы один раз в год.
Библиографический список
1.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ [Текст] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
2.О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ [Текст] // Российская газета. - 2015. - № 156. - 17 июля.
3. Об установлении порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, порядка представления заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости: Приказ Министерства экономического развития РФ от 26 ноября 2015 года № 883 [Текст] // Собрание законодательства РФ. - 2015. - № 29. - Ст. 4344.
4.Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество: Приказ Министерства экономического развития РФ от 7 июня 2017 года № 278 [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://base.garant.ru/71751130/ (дата обращения: 12.01.2019).
5. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 3 августа 2018 года № ЗЗ8-ФЗ [Текст] // Собрание законодательства РФ. - 2018. - № 32. - Ст. 5131.
6.Гражданский кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 30.11.1994 № 51 -ФЗ [Текст] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
7.Инсаев А.Н. Особенности защиты прав сторон в договоре дарения [Текст] / А.Н. Инсаев // Проблемы законности. - 2016. - № 4. - С. 56-62.
8.Кирсанов, А.Р. Ключевые вопросы применения нового Закона о государственной регистрации недвижимости [Текст] / А.Р. Кирсанов // Имущественные отношения в РФ. - 2017. - № 9. - С. 6-14.
9.Напольских И.М. Регламентация договора ренты в гражданском законодательстве: основные аспекты [Текст] / И.М. Напольских // Политика, экономика и инновации. - 2016. - № 3. - С. 11-17.
ПРОСИНА КСЕНИЯ АЛЕКСАНДРОВНА - магистрант кафедры гражданского права и процесса, Челябинский государственный университет, Россия.
