CC BY
32
СОЦИАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА SOCIAL ECONOMY
УДК 332.8 ББК 65.225.2 Г 15
С.С. Галазова
Доктор экономических наук, профессор, проректор по подготовке научных и научно-педагогических кадров Северо-Осетинского государственного университета им. K.JI. Хетагурова, г. Владикавказ. Тел.: (928)262-00-32, e-mail: bubul999@ mail.ru. Т.Г. Краснова
Доктор экономических наук, профессор, ректор Хакасского государственного университета им. Н.ФЖатанова, г.Абакан. Тел.: (3902) 24-30-18, e-mail: admeconom@ mail.ru.
А.С. Вильгельм
Соискатель кафедры менеджмента Института экономики и управления Хакасского государственного университета им. Н.ФЖатанова, г. Абакан. Тел.: (3902) 22-74-33, e-mail: [email protected].
РЫНОК ЖИЛЬЯ: АНАЛИЗ СОВРЕМЕННЫХ МОДЕЛЕЙ ЭФФЕКТИВНОЙ СБАЛАНСИРОВАННОСТИ
( Рецензирована )
Аннотация. В статье раскрывается роль рынка жилья в росте благосостояния населения, характеризуются его элементы, емкость и конъюнктура. Приводятся методы и инструментарий оценки данного рынка и платежеспособного спроса на жилье, а также диагностируются качественные корреляционные зависимости факторов их формирования. Авторы описывают модели данного рынка, анализируют их слабые и сильные стороны, обосновывая эффективность применения для региональных рынков жилья.
Ключевые слова: рынок жилья, факторы качества жизни, спрос на жилье, коэффициент доступности жилья, интегрированный факторный показатель.
S.S. Galazova
Doctor of Economics, Professor, Vice-Principle of Scientific and Pedagogical Staff Training, North-Ossetian State University. K.L. Khetagurov, Vladikavkaz. Ph.: (928) 262-00-32, e-mail: [email protected]. T.G. Krasnova
Doctor of Economics, Professor, Principle of Khakass State University by N.F. Katanov, Abakan. Ph.: (3902) 24-30-18, e-mail: [email protected]. A.S. Wilghelm
Applicant of Management Department, Institute of Economics and Management, Khakas State University by N.F. Katanov, Abakan. Ph.: (3902) 22-74-33, e-mail: [email protected].
HOUSING MARKET: MODERN MODELS EFFECTIVE BALANCE ANALYSIS
Abstract. The scientific article reveals the role of the housing market in the growth of the welfare of the population. It presents its elements, capacity and conjuncture as well
as methods and tools for estimating this market and effective demand for housing. The paper discloses qualitative correlation dependencies of the factors of their formation. The authors describe the models of this market. They examine their weak and strong points, justifying the effectiveness of the application for regional housing markets.
Keywords: housing market, quality of life factors, housing demand, housing affordability factor, integrated factor factor.
Важнейшим фактором качества жизни, бесспорно, является развитие рынка жилья, обеспечивающего население доступным жильем, что усиливает актуальность и значимость теоретических исследований общей тематики рыночной конъюнктуры, ее основных элементов и закономерностей их изменений.
Многочисленные современные исследования российских экономистов сосредоточены на изучении причин снижения спроса на жилье со стороны домо-хозяйств, обусловленных сложными и нестабильными макроэконо-мическими условиями, высокими ипотечными процентными ставками, снижением реальных доходов населения и др. При этом следует отметить, что ряд причин носит общий характер для всей страны. Вместе с тем наглядны и региональные особенности, присущие отдельным территориям России и формирующие определенную пространственную асимметрию развития отношений владения и распоряжения собственностью на жилье.
Степень развитости рынка жилья выявляется не только общей оценкой его количественных показателей емкости и конъюнктуры, сопоставлением величин спроса и предложения, но и диагностикой его системных взаимосвязей с потоками капитала — материально-финансовыми ресурсами, обеспечивающими воспроизводство данного блага. В классической экономической теории именно данный подход и применялся. Так, классиками В. Петти [1], Ф. Кенэ [2], Д. Рикардо [3], А. Смитом [4] и К. Марксом [5] созданные блага отождествлялись с валовым доходом, что, конечно же, обоснованно, с точки зрения необходимого условия для поддержания и роста платёжеспособного спроса на рынке. Развивая данную теорию, Д.М. Кейнс [6] допускал возможность снижения текущего спроса в пользу сбережений и инвестиций. Теория К. Маркса была расширена трудами Э. фон Бём-Баверка [7], Е.Е. Слуцкого [8], М.И. Туган-Бара-
новского [9] в части положения о том, что все средства производства имеют право на вознаграждение, которое входит в конечную стоимость блага. Таким образом, сформировались основные положения воспроизводственного подхода, который позволяет рассматривать спрос на жилье с позиции потоков капитала, а потенциал региона как ресурс, являющийся как резервом роста платежеспособного спроса для установления равновесия, так и достижения эффективности.
В рамках воспроизводственной теории ресурсные потоки рассматриваются как капитал, создающий возможность осуществления эффективного воспроизводства и эффективного маневрирования им. [10] С данной позиции, к первичным критериям сбалансированности на рынке жилья можно отнести экономический потенциал региона и платежеспособный спрос на жилье, к вторичным — его предложение.
В отечественной литературе принято различать понятия «потребность в жилье» и «спрос на жилье» (жилищный спрос). Потребность в жилье может удовлетворяться как с помощью приобретения в собственность, так и при найме. Однако найм в данной статье рассматривается как производная от спекулятивного спроса на жилье, в связи с чем анализу подлежит жилье при приобретении его в собственность, тем более, что статистическая информация по найму жилья во всех регионах России обладает низкой степенью достоверности.
С другой стороны, понятие потребности может быть разделено на платежеспособный и неплатежеспособный неудовлетворенный спрос. Низкая обеспеченность жильем свидетельствует о росте неудовлетворенного спроса на жилье.
Диагностика жилищного спроса по количественным и качественным критериям позволяет обосновывать возможность развития средств его оценки. Например, в ряде исследований [11] предлагается раз-
Таблица 1
Классификация факторов жилищного спроса в зависимости от его вида
Критерий Виды жилищного спроса Факторы
Мотив (цель) жилищных инвестиций Потребительский спрос Жилищная обеспеченность, доходы и сбережения домохозяйств, их предпочтения, демографическая структура, доступность государственной поддержки
Инвестиционный спрос Доступность и доходность альтернативных объектов инвестирования, уровень риска
Спрос на социальное жилье Государственные бюджетные жилищные инвестиции
Реализуемость Платёжеспособный Спекулятивные, инвестиционные и инфляционные ожидания
Неплатёжеспособный Доступность заемных средств, государственные программы поддержки
Функциональный признак Спрос на первичном рынке Государственные программы поддержки, развитость институтов и механизмов схем с долевым участием, уровень монополизации среди застройщиков
Спрос на вторичном рынке Расширенные типы воспроизводства жилья: реконструкция, капитальный ремонт, модернизация
Дифференциация типа жилья Типовое жилье Социальная инфраструктура, особенности территории, государственная поддержка
Элитное жилье Конструктивные особенности, пространственное расположение
личать спрос на жилье в широком и узком смысле в зависимости от подхода. В общем смысле его определяют как отношение между ценой товара и количеством, которое покупатели имеют желание и способность приобрести. При этом ценовой фактор является основным и определяющим в реализации потребности и превращении ее в спрос. Товарозаменителей у жилья не существует. Возможно лишь заменить удовлетворение потребности в жилье, воспользовавшись жилищным наймом.
Как известно, спрос на жилье обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов домохозяйств и способом измерения влияния ценового фактора является эластичность спроса: ее увеличение будет свидетельствовать о снижении покупательной способности домохозяйств, коэффициента доступности жилья и эффективности государственных программных инструментов поддержки спроса. В краткосрочном периоде спрос на жилье обладает высокой эластичностью по отношению к ценам, однако в долгосроч-
ном аспекте ее величина убывает, причем степень убывания прямо пропорциональна величине дальности горизонта анализа. Это связано с тем, что домохозяйства в долгосрочном аспекте отказываются от платежей за найм жилья в пользу инструментов финансирования в виде ипотечных жилищных кредитов, обеспечивающих им спустя определенное время право собственности пользуемым жилищным фондом.
Другой причиной этого обстоятельства являются спекулятивные ожидания отложенного спроса. В результате равновесная цена начинает изменяться относительно реальной стоимости актива под влиянием как факторов предложения, так и факторов спроса на жилье (низкая жилищная обеспеченность, увеличение доходов населения, развитие ипотечного кредитования, перелив инвестиционных капиталов на рынок жилья и превращения недвижимости в инструмент их сохранения и преумножения).
Все это обосновывает наличие колебаний жилищного спроса на рынке, опи-
сывая текущие и структурные циклы. Сезонные изменения спроса также являются конъюнктурообразующим фактором изменений на рынке жилья. При благоприятной конъюнктуре достигается сбалансированность спроса и предложения, цены удерживаются на стабильном уровне, устанавливается рыночное равновесие.
Для того чтобы предметно оценивать влияние тех или иных факторов на изменение текущего спроса и, как следствие, конъюнктуру рынка, следует руководствоваться обобщенной типологией жилищного спроса. Представляется, что критериями классификации являются имманентно присущие особенности рынка жилья. В табл. 1 представлены виды жилищного спроса в отношении регионального рынка жилья в целом, то есть по всем типам населенных пунктов.
Перечень факторов спроса на жилье в таблице является далеко не полным, однако многообразие, сопоставляемость и степень влияния на доступность жилья говорит о необходимости их разделения как минимум на две группы. Первая — это факторы прямого воздействия, которые легко можно сопоставить в стоимостном выражении. Ко второй группе можно отнести так называемые экзогенные факторы, которые в основном могут принимать постоянную величину, например, ключевая ставка ЦБ РФ или норма обеспеченности жильем населения региона.
Необходимо также отметить, что в мировой практике сложились условия в виде государственных программных инструментов поддержки спроса со стороны домохозяйств не только в части порядка и условий долгосрочного кредитования приобретения жилья, но и в части развития принципов сочетания этого порядка с рыночными диспозитивными механизмами, поддерживающими экономический рост. По этой причине, кроме представленных в таблице 1 факторов, следует выделить один системный универсальный фактор — ресурсный потенциал, который, со временем трансформируясь в жилищные инвестиции, генерирует рост спроса.
Описание и исследование рынка жилья в разное время проводилось с использованием моделей, в рамках которых главенствующая роль отводилась спросу на жилье.
1. Стандартная неоклассическая модель спроса на жилье описывает поведение домохозяйств с целью максимизации полезности потребления при ограничении бюджета. При этом функция спроса представлена как
<3=д(¥,Р,Е,Т)
где — потребление жилья; У — доход домохозяйства; Р — цена на жилье; Е — вектор цен на другие товары и услуги; Т — вектор предпочтений (Р. Мьют, Е. Ол-сэн). Модель рассматривает рынок, на котором один однородный товар.
2. Расширение стандартной модели временным фактором (А. Блиндер)
3. Расширение стандартной модели принципом характеристик С. Розена учитывает индивидуальные характеристики жилья, которые могут быть в виде дополнительных товаров (услуг).
4. Расширение стандартной модели трудомиграционными потоками в качестве фактора, определяющего потребности спроса (К. Пискванс, Р. Крумм)
5. Гедонистическая модель Г. По-ляковского, Р. Миза, Н. Уоллеса — используется для оценки функции спроса по отдельным характеристикам жилья, выступающим факторами ценообразования — транспортная и инфраструктурная доступность, характеристики жилья, тип застройки.
6. Направление теории рынка жилья — расположение жилья рассматривается в качестве единственно основным пространственным фактором, определяющим повышение эффекта масштаба на региональном уровне (М. Фуджита).
В неоклассических моделях долгосрочной динамики рынка жилья спрос становится эластичным по цене в силу изменений предпочтений домохозяйств и строительных издержек [12]. Вообще же, развитие финансовых институтов является инструментарием стандартной модели при изменении эластичности как реакции на меняющиеся условия. В этом случае стандартная неоклассическая модель предусматривает постоянный поиск домо-хозяйствами решения оптимизационной задачи максимизации полезности, описываемой моделью Фрэнка Рамсея. Преимущество данного подхода заключается в том, что оптимизация производится при
взаимоувязанной оценке спроса и предложения как по критерию соответствия состояния конъюнктуры целевым показателям реализуемой стратегии развития региона, так и с учетом влияния имеющихся потенциалов на стратегию развития экономики региона.
На основе вышеперечисленных моделей выделены следующие основные методы (способы) оценки спроса на жилье:
— методика Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (приказ от 10.06.2014 г. №285/пр) для целей приобретения жилья и отбора земельных участков в рамках государственной программы метод оценки потенциального объема спроса на жилье с помощью собственных и ипотечных источников финансирования представляет собой общую площадь жилых помещений, которые могут быть приобретены домохо-зяйствами — определяется отдельно для каждой территории, образующей локальный рынок жилья;
— методика Института экономики города и Института народнохозяйственного прогнозирования РАН для оценки потенциального спроса на жилье посредством анализа текущих и потенциальных доходов домохозяйств, источников финансирования приобретения жилья и вероятности заручиться государственной поддержкой;
— фактографическая методика анализа жилищного спроса, основанная на исследовании статистических индикаторов качества жизни, имеющая целью комплексную характеристику развития рынка жилья и перспектив;
— методика анализа спроса на жилье в контексте коэффициента доступности жилья (далее по тексту статьи — КДЖ), учитывающем продолжительность времени на накопление необходимых средств для приобретения жилья и возможные схемы кредитования домохозяйств с разделением на коммерческую и социальную доступность;
— методика оценки инвестиционного спроса, широко распространенная среди финансового сообщества инвесторов, которые рассматривают жилье как инвестиционный актив, где основными факторами являются доходность и риски альтернативных вложений и динамика депозитной ставки;
— методика оценки потенциального спроса на жилье в целях определения спроса на ипотечные жилищные кредиты, используемая банками.
Анализ спроса на жилье предполагает выявление возможных дисбалансов элементов данного рынка посредством обследования предпочтений домохозяйств в динамическом аспекте. При этом оптимальность в потреблении жилья, связанная с достижением эффективной структуры жилищного фонда и по типам домостроения с учетом бюджетного ограничения по доходам, является необходимым условием равновесия. По этой причине целесообразно использовать моделирование как инструментарий решения оптимизационной задачи, где максимизация полезности от улучшения жилищных условий будет являться целевой функцией, а факторы спроса — выступать в качестве ограничений. Таким образом, формализация процессов, происходящих в отношении спроса, является необходимым инструментом развития рынка жилья в современных условиях.
При исследовании рынка используется информационная база, включающая такие важные характеристики, как сегментация рынка и изучение его демографических характеристик, выявление основных потребностей и предпочтений домохозяйств в отношении территориального расположения и типа застройки, а также определение ожиданий домохозяйств.
Таким образом, логика анализа предполагает его двухэтапность, каждый из которых логически встроен в структурный блок, что наглядно проиллюстрировано на рисунке 1.
Диагностика объема и структуры жилищного спроса с использованием факторных величин рынка жилья — цен на жилье, доходов домохозяйств, объемов предложения, вероятность потенциальной перебалансировки — предполагает применение методики оценки возможных резервов развития для оптимизационных решений. Одним из таких методов является факторно-ресурсный подход, базирующийся на интегративной модели жилищного спроса, методический инструментарий которой расширен экспертными методами обработки статистических данных и экономической интерпретацией расчетных данных. Апробация модели проведе-
развития реализации развития градо- банковских
строиин- ресурсного рынка строитель- ипотечных
дустри и потенциала труда ства и продуктов
ЖКХ
Принятие стратегических решений в области
2 Блок: анализ Цель проведения анализа Способы и средства анализа
>
1 Блок: изучение Маркетинговое Статистическое
! 1 * к , k J 1 1
Мотивы спроса Потребительский Инвестиционный Социальный
t 1 t 1 > > к
Субъект анализа Домохозя ист в а Государство
Рисунок 1. Синтаксис анализа жилищного спроса как системного объекта
на на примере регионального рынка жилья Республики Хакасия (далее по тексту статьи — РХ). В таблице 2 представлена описательная динамика основных параметров жилищного спроса.
По данной таблице можно отметить устойчивый рост спроса на жилье при одновременном снижении его доступности. Показатель коэффициента доступности жилья (КЖД) отражает соотношение цен на жилье и доходов домохозяйств и рассчитан для квартир общей площадью 54 кв. м. [13]. Однако стоит отметить, что (за рамками анализируемого периода) устойчивый спрос на жилье сохранил тенденцию в связи со снижением цен на вторичном рынке. На начало 2016 г. средняя стоимость на первичном рынке жилья составляет 40088 р., на вторичном — 46129 р. за кв. метр. При этом цена квадратного метра на первичном рынке Республики Хакасия является одной из низких по СФО.
В соответствии с факторно-ресурсным подходом на первом этапе проводится динамический анализ интегрированного факторного показателя (ИФП) спроса на рынке жилья, необходимого для оценки совокупного спроса и выделения из полученных значений величины платёжеспособного спроса (таблица 3).
Данные таблицы 3 свидетельствуют об основных тенденциях динамики интегральных факторных показателей спроса на жилье в РХ, где прослеживается ус-
тойчивое увеличение совокупного спроса на жилье. Если в 2005 г. 1 р. совокупного спроса формировался 0,61 р. совокупного платежеспособного спроса, то в 2015 г. данный показатель увеличился на 24%, что обосновывается увеличением платежеспособного спроса на первичном и вторичном рынках (первичный: 16 % вместе с увеличением совокупного спроса на 12 %, вторичный: 33%, наблюдается опережающий рост жилищных инвестиций домохозяйств по отношению к росту совокупного неудовлетворенного неплатежеспособного спроса). При проведении исследования использовались данные за временной период 11 лет (2005—2015 гг.). Шаг, равный одному году, и временной период обусловлены спецификой формирования и представления статистической отчетности по группам факторов.
На следующем этапе производится динамический анализ композитного индекса потенциала (КИП) жилищного спроса РХ за 2005—2015 гг. (таблица 4).
Самое низкое значение индекса наблюдается в 2010 г., что интерпретирует ограничение в данном периоде ресурсных возможностей потенциала жилищного спроса, который снижается на 92% за счет всевозможных инструментов его стимулирования. Самый высокий показатель индекса соответствует 2008 г., когда на 35% увеличен платежеспособный спрос за счет расширения существующих
Таблица 2
Динамика основных параметров жилищного спроса Республики Хакасия
Показатели Динамика значений показателей
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Средние цены на первичном рынке жилья, р./кв.м. 13 283 17 390 19 592 25 730 33 235 27 189 28 718 32 012 35028 38614 39984
Средние цены на вторичном рынке жилья, р./кв.м. 12 956 17 601 19 655 24 499 35 567 27 222 33 718 38 900 42930 43839 48810
Среднедушевой месячный доход населения, р. 4 441 5 141 6 367 8146 10 764 11 531 13 391 13 907 16012 17876 18385
Обеспеченность населения жильем, кв.м. начел. нд 19,6 19,4 19,7 20 20,2 20,5 21 21,3 21,6 22,3
КДЖ на первичном рынке, лет 6,73 7,61 6,92 7Д1 6,95 5,31 4,83 5,18 4,92 4,86 4,89
КДЖ на вторичном рынке, лет 6,56 7,70 6,95 6,77 7,43 5,31 5,67 6,29 6,03 5,52 5,97
Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, млн р. нд нд 698 1929 1969 608 1 561 2 669 2 939 3 770 4 557
Количество выданных ипотечных жилищных кредитов, шт. нд нд нд нд 1650 697 1626 2 421 2 568 2 854 3 115
Средний размер ипотечного жилищного кредита, тыс. р. нд нд нд нд 1 194 872 960 1 102 1 144 1 321 1463
Средневзвешенная ипотечная ставка, % нд 0 14,7 13,1 12,8 14,6 13,8 12,5 12,9 12,8 12,7
Количество кредитных организаций, имеющих на своем балансе ипотечную задолженность, шт. нд 376 498 587 602 584 631 658 667 658 629
Динамический ряд ИФП жилищного спроса Республики Хакасия Таблица 3
Показатель Коэффициент масштаба 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Коэффициент первичного рынка и, ¿10 4,40 и,1о1 3,35 1»,1У < 3,32 1»,¿1)1 2,79 и,1оо 2,45 1», ¿48 3,09 и,¿о о 5,08 и, ¿11» 4,02 и,*51У 3,40 1», ¿48 4,57 1»,¿41 5,11
Коэффициент вторичного рынка 16,10 15,35 17,79 18,62 17,65 22,95 21,41 20,59 22,08 22,92 21,41
ИФП спроса 0,608 0,509 0,553 0,558 0,505 0,682 0,667 0,592 0,698 0,701 0,754
Динамический анализ КИП спроса на рынке жилья Республики Хакасия
СИ СИ 2
Таблица 4
Показатель 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Индекс доходов домохозяйств, х1 1,18 1,16 1,24 1,28 1,32 1,07 1,16 1,04 1,12 1,11 1,23
Индекс динамики процентной ставки по ипотеке, х9 0,83 0,88 0,87 0,90 1,02 1,12 0,94 0,94 0,93 0,94 0,72
Индекс развития региональных трудомиграционных потоков, хч 0,996 0,994 0,998 1,000 1,002 0,989 1,000 1,000 1,000 0,999 1,000
Индекс объемов сбережений домохозяйств, х4 1,02 0,80 0,67 1,43 0,20 1,67 1,23 0,80 0,87 1,39 1,43
Индекс изменения емкости рынка, х5 1,32 1,37 1,13 1,25 1,46 0,78 1,22 1,16 1,33 1,50 1,25
Индекс волатильности цен на жилье, х6 0,22 0,65 0,30 19,54 1,89 0,01 151,52 1,38 1,42 11,03 1,59
КИП спроса 0,64 0,92 0,69 1,35 0,67 0,08 1,32 1,02 1,32 1,09 1,34
€ Я
I
Л
е
Л 1
00
Таблица 5
Выявление резервов роста потенциала жилищного спроса
Условное обозначение фактора ж1 ж2 ж3 ж4 ж5 хв
Среднее значение фактора 1-я группа (повышенные показатели) 1,98 1,06 1,00 1,41 3,19 6,23
2-я группа (пониженные показатели) 1,22 0,86 0,99 0,33 1,22 0,30
Отклонение 0,76 0,19 0,01 1,08 1,97 5,94
Влияние факторов на отклонение значений композитного индекса потенциала жилищного спроса 0,05 -0,09 -0,01 -80,05 -4,43 10,03
N
к
й *
» св
3
>
я со
00 О!
инструментов. Уравнение АРПСС (авторегрессии проинтегрированного скользящего среднего) подтверждает данную гипотезу (действия выявленных взаимосвязей значимо и проявляется на протяжении длительного периода времени):
у = 0,066Xl -— 73,891х4 + 75,456.
0,488х2 — 0,716х3-- 2,247х5+ 1,689х6 +
Значение коэффициента множественной корреляции И = 0,4825 свидетельствует о достаточно полном наборе факторов, значение коэффициента детерминации г2 = 0,965 указывает на сильную зависимость между независимыми переменными и динамикой показателя КИП жилищного спроса. В таблице 5 показано, что при достижении всеми факторами амплитудных значений в соответствующих периодах значение КИП жилищного спроса имеет максимальный резерв изменения своего значения на 80% по модулю.
Результаты анализа показывают обобщенную оценку источников роста потенциала жилищного спроса в динамическом аспекте, экономическое значение которой заключается в том, что выявленные резервы становятся четким ориентиром для принятия решений по разработке возможных сценариев реализации ресурсного потенциала и удовлетворения спроса на жилье в конкретных условиях за счет
всех источников [13]. Так, по данным, отраженным в таблицах 3 и 4, видно, что по сравнению с 2014 г. платежеспособный спрос на различные виды нового жилья в 2015 г. имеет тенденцию к смещению не в пользу вторичного рынка жилья. Главным образом, это связано с ростом сбережений домохозяйств и ожиданиями повышения стоимости ипотечных жилищных кредитов (либо ужесточения условий их выдачи).
Таким образом, были рассмотрены теоретические аспекты анализа спроса на жилье и выработана модель, отличительной особенностью которой является возможность рассмотрения процессов развития жилищного рынка с позиции повышения сбалансированности и эффективности рынка жилья. Апробация предложенного методического инструментария проведена на примере регионального рынка жилья Республики Хакасия. Результаты внедрения методики показали, что факторно-ресурсный подход расширяет возможности существующих методик анализа в отношении покупательной способности домохозяйств, позволяет выявить и точнее оценить резервы повышения эффективности регионального рынка жилья. Данная модель является универсальным инструментом оценки эффективности рынка жилья и может быть использована в других регионах РФ.
Примечания:
1. Сперанская JI.H. Экономические взгляды У. Петти // Всемирная история экономической мысли: в 6 т. / гл. ред. В.Н. Черковец. М.: Мысль, 1987. С. 214-235.
2. Клюкин П.Н. Поворот к физиократической метафизике: избранные экономические произведения. М.: Эксмо, 2008. С. 160-174
3. Блауг М. Система Рикардо // Экономическая мысль в ретроспективе = Economic Theory in Retrospect. M.: Дело, 1994. С. 34-51.
4. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов. М.: Эксмо, 2007. С. 67-81.
5. Леонтьев В. Современное значение экономической теории К. Маркса // Экономические эссе. Теории, исследования, факты и политика. М.: Политиздат, 1990. С. 65-91.
6. Скидельски Р. Кейнс. Возвращение Мастера / пер. с англ. О. Левченко; науч. ред. О. Замулин. М.: Юнайдет Пресс, 2011. С. 118-134.
7. Блауг М. Бем-Баверк // 100 великих экономистов до Кейнса. СПб.: Экономикус, 2008. С. 65-78.
8. Блауг М. Слуцкий Евгений Евгеньевич // 100 великих экономистов до Кейнса. СПб.: Экономикус, 2008.
9. Неизвестный Туган-Барановский / отв. ред. Л.Д. Широкорад, А.Л. Дмитриев. СПб., 2008. С. 21-43.
10. Чупров C.B. Неустойчивое равновесие и устойчивое неравновесие экономической системы. От воззрений Н.Д. Кондратьева к современной парадигме // Экономическая наука современной России. 2006. № 3 (34). С. 112-120.
11. Асаул А.Н., Карасев A.B. Экономика недвижимости: учеб. пособие. М.: МИКХиС, 2001. 312 с.
12. Arnott R. Economic Theory and Housing // Handbook of Regional and Urban Economics. Vol. 2, ch. 24 / ed. by E.S. Mills. Amsterdam: North-Holland Publishing Co, 1987.
13. Краснова Т.Г., Вильгельм А.С. Формирование эффективной системы управления воспроизводственными процессами регионального рынка жилья: монография. Абакан: Ред.-изд. сектор ХТИ-филиала СФУ, 2013. 182 с.
References:
1. Speranskaya L.N. U. Petty's economic views // World History of Economic thought: In 6 volumes / Ch. Ed. V.N. Cherkovets. M., 1987. Pp. 214-235.
2. Klyukin P.N. The turn to physiocratic metaphysics (Selected economic works). M.: Eksmo, 2008. Pp. 160-174
3. Blaug M. Ricardo's system // Economic thought in retrospect = Economic Theory in Retrospect. M.: Delo, 1994. Pp. 34-51.
4. Smith A. Research on the nature and causes of the wealth of peoples. M.: Eksmo, 2007. Pp. 67-81.
5. Leontiev V., The Contemporary Importance of Marx's Economic Theory //Economical Essays. Theories, research, facts and politics. Moscow: Politizdat, 1990. Pp. 65-91.
6. Skidelsky R. Keynes. The return of the Master / Transl. from English. O. Levchenko; Science. Ed. O. Zamulin. M.: ООО «United Press», 2011. Pp. 118-134.
7. Blaug M. Bem-Bawerk // 100 great economists before Keynes. SPb.: Economic, 2008. Pp. 65-78.
8. Blaug M. Slutsky, Evgeny Evgenevich // 100 great economists before Keynes. St. Petersburg: Economics, 2008.
9. Unknown Tugan-Baranovsky / Ch. Ed. L.D. Shirokorad, A.L. Dmitriev. St. Petersburg, 2008. Pp. 21-43.
10. Chuprov S.V. Unstable equilibrium and sustained imbalances in the economic system. From the views of ND Kondratiev to the modern paradigm // Economic Science of Modern Russia. 2006. № 3 (34). Pp. 112-120.
11. Asaul A.N., Karasev A.V. Economics of real estate: training. M.: MIK-HiS, 2001. 312 p.
12. Arnott, R. 1987. Economic Theory and Housing. In E. S. Mills, ed., Handbook of Regional and Urban Economics, vol. 2, ch. 24.Amsterdam: North-Holland Publishing Co.
13. Krasnov TG, Wilhelm A.S. Formation of an effective management system for the reproductive processes of the regional housing market: monograph. Abakan: Ed.-Ed. Sector HTI-branch SFU, 2013. 182 pp.
