CC BY
98
УДК 339.727.22/24
ПОДХОД К ОПРЕДЕЛЕНИЮ ИНДЕКСА ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В РЕГИОНЕ
© А.И. Лебер1, И.М. Осипова2
Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Проанализированы современные подходы к определению показателей доступности жилья в регионах. Выявлены существенные недостатки предлагаемых вариантов расчета индексов доступности жилья. Предложен авторский подход к определению регионального показателя доступности жилья с учетом сложившейся структуры расходов домохозяйств и необходимого размера денежной суммы для оплаты трансакционных издержек. Ил. 1. Табл. 2. Библиогр. 5 назв.
Ключевые слова: показатели доступности жилья; индекс доступности; социальная доступность; трансакци-онные издержки.
APPROACH TO REGIONAL HOUSING AFFORDABILITY INDEX DETERMINATION A.I. Leber, I.M. Osipova
Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
Contemporary approaches to the determination of housing affordability indices in the regions are analyzed. Essential faults in the suggested variants of housing affordability index calculations are revealed. The authors' approach to calcul a-tion of the regional housing affordability index considers the existing expenditure patterns of households and the amount of money required to pay transaction costs. 1 figure. 2 tables. 5 sources.
Key words: indices of housing affordability; affordability index; social affordability; transaction costs.
В рыночной экономике решение проблемы обеспечения населения жильем зависит от платежеспособности потребителей на рынке жилья. Платежеспособность потребителей, в свою очередь, определяется соотношением и динамикой уровня доходов населения и цен на жилье. Соотношение между ценами на рынке жилья и доходами населения характеризует доступность жилья и может быть рассчитано как показатель доступности, определяющий возможности населения в приобретении жилья.
Как социально-экономическая категория доступность является многомерной характеристикой, в которой проявляются различные социально-экономические, демографические и поведенческие взаимосвязи, показатели текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда [5].
Основное влияние на доступность жилья оказывают следующие факторы: стоимость жилья; стоимость ипотечного кредита и другие условия ипотечного кредитования; совокупный семейный доход домохозяйства; величина налога на недвижимость; уровень платы за жилищно-коммунальные услуги; размер страховых выплат и т.д.
В силу многообразия указанных факторов оценка доступности жилья может осуществляться с использованием целого ряда показателей. Кроме того, из-за локального характера рынков жилья и высокой территориальной дифференциации доходов населения и уровня развития ипотечного кредитования анализ факторов и показателей доступности жилья необходимо проводить не столько по Российской Федерации в целом, сколько в разрезе регионов и муниципальных образований.
В отечественной и зарубежной экономической теории предлагаются разные подходы к определению показателя доступности жилья.
В общем виде индекс доступности жилья Ид обычно рассчитывается как
Ид = С / П,
где С - платежеспособный спрос на коммерческое жилье и спрос на жилье очередников, проживающих в домах ниже минимального жилищного стандарта; П -предложение адекватного жилья (различного качества и стоимости, ориентированного на большинство населения).
Сложности развития ипотечного рынка в современных российских условиях обуславливают применение наиболее простого подхода, предложенного в методике ООН-ХАБИТАТ, согласно которой индекс
1Лебер Анастасия Иосифовна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и менеджмента, тел.: 89025610785, e-mail: leberai@mail.ru
Leber Anastasiya, Candidate of Economics, Associate Professor of the Department of Economics and Management, tel.: 8902б61078б, e-mail: leberai@mail.ru
2Осипова Ирина Михайловна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и менеджмента, тел.: 89501200360, e-mail: leberai@mail.ru
Osipova Irina, Candidate of Economics, Associate Professor of the Department of Economics and Management, tel.: 89501200360, e-mail: leberai@mail.ru
доступности жилья определяется количеством лет, необходимых среднестатистической семье для накопления средств на приобретение среднестатистического жилья при условии, что все доходы домохозяйства будут направлены на эти цели. Обратным этому показателю по экономическому содержанию является коэффициент доступности жилья, который показывает, какую долю от необходимого среднестатистического жилья сможет приобрести среднестатистическая семья за год при условии, что на это будет направлен весь годовой доход домохозяйства: Ид = С / Д; Кд = Д/С,
где Ид- индекс доступности жилья; Кд- коэффициент доступности жилья; Д - средний годовой доход домохозяйства, руб./год; С - средняя стоимость жилья, руб.
По мнению некоторых авторов [3], сравнение потребительских возможностей на рынке жилья целесообразнее проводить с помощью коэффициента доступности, поскольку он не имеет временной размерности и позволяет адекватно интерпретировать динамику доступности жилья. По экономическому содержанию коэффициент доступности является характеристикой покупательной способности населения на рынке жилья.
Показатель доступности жилья, рассчитываемый на основе статистической информации о ценах на жилье и доходах населения, служит индикатором развития жилищной сферы. Расчеты индекса доступности, выполненные на основе данных Федеральной службы государственной статистики РФ по методике федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище», показывают динамику доступности жилья в Иркутской области за последние несколько лет (табл. 1).
Согласно полученным показателям доступности жилья в Иркутской области, если бы среднестатистическая семья в начале 2012 г. направила все свои доходы за предыдущий год на приобретение жилья, то она смогла бы купить около четвертой части квартиры. Иными словами, для приобретения квартиры на вторичном рынке средней семье необходимы все ее доходы за 4 года, для приобретения новостройки
необходимы все доходы за 5 лет. За 2013 год ситуация несколько улучшилась, но не настолько кардинально, чтобы среднестатистическая семья в нашем регионе смогла обладать платежеспособным спросом на рынке жилья, приближающимся к показателям ФЦП «Жилище».
Расчет индекса или коэффициента доступности осуществляется как по средним показателям, так и по медианным. Определяемые на основе статистической информации показатели служат индикаторами развития жилищной сферы и в силу простоты расчетов и универсальности являются наиболее используемыми в оценках инвестиционных возможностей населения на рынке жилья [2]. Но ввиду того что указанные показатели не позволяют проводить более детальный анализ доступности жилья по различным группам населения и видам жилья, многие специалисты сходятся во мнении о необходимости совершенствования методологии оценки доступности жилья и разработки новых методических подходов к расчету показателей доступности.
Так, С.Р. Хачатрян предлагает определять доступность жилья как интегральный показатель, включающий два агрегированных индекса, характеризуемых множеством индикаторов, связанных с предоставлением муниципального жилья (на бесплатной или частично платной основе) и приобретением или строительством коммерческого жилья. В основе формирования спроса на коммерческое и социальное жилье лежат различные концепции удовлетворения жилищных потребностей. Критерием коммерческой доступности жилья, по мнению С.Р. Хачатряна, является способность домохозяйства выплатить при оформлении долгосрочного кредита первоначальный взнос, размер которого составляет около 30% от стоимости приобретения жилья, и кредитные платежи, которые не должны превышать 35% совокупного дохода [5].
В зависимости от условий оплаты, качества и цен на жилье, доходов населения и его жилищной обеспеченности, предлагается ввести следующую классификацию доступности жилья (табл. 2).
Год Средняя цена жилья, руб. м2, общей площади [4] Среднедушевой доход населения, руб. на 1 чел. в год (на начало года) [1] Средний размер семьи, чел. Средняя площадь 2 квартиры, м , общей площади (усредненные показатели согласно социальным программам) Индекс доступности жилья на начало года*
Первичный рынок Вторичный рынок Первичный рынок Вторичный рынок
2011 40300 48800 181310,4 3 54 4,0 4,8
2012 41700 53400 192206,4 3 54 3,9 5,0
2013 46100 56200 212643,6 3 54 3,9 4,8
*Расчеты авторов.
Таблица 1
Расчеты индекса доступности жилья в Иркутской области
Таблица 2
Классификация доступности жилья_
Максимальная доступность Средняя (немедленная) доступность Временная доступность в пределах обозримого периода Социальная доступность
Строительство и приобретение жилья на условиях единовременной 100%-ной оплаты Возможность семьи вносить в качестве первого взноса 30% стоимости жилья при условии достаточности 30% годового семейного дохода для покрытия ежегодных выплат в погашение ипотечного кредита Возможность накопления семьей за обозримый период 30% от стоимости жилья при условии достаточности 30% годового семейного дохода для покрытия ежегодных выплат в погашение ипотечного кредита Доступность населения, имеющего жилищные условия ниже принятого минимального жилищного стандарта, по уровню доходов находящихся ниже установленной черты
Понятие социальной доступности применимо к той части домохозяйств, у которой из-за низкого уровня доходов возникает несоответствие между принятым минимальным жилищным стандартом проживания и реальными жилищными условиями. Показатели социальной доступности, по мнению С.Р. Хачатряна, характеризуют возможность получения бесплатного или частично бесплатного жилья и могут быть определены процентным соотношением числа очередников, которые получают бесплатное жилье в течение года, и общего числа граждан, состоящих в очереди на получение бесплатного жилья. Учитывая структуру предложения и спроса на коммерческое жилье и наличие разных категорий граждан, имеющих социальные гарантии на бесплатное жилье, показатель доступности следует принять как вектор, состоящий из двух (коммерческого и социального) множеств индикаторов. Кроме того, в общем случае число индикаторов является переменным во времени и зависит от изменения числа основных видов предложения жилья социального назначения по отдельным городским и федеральным программам, а также способов реализации жилья коммерческого назначения с различными качественными характеристиками. Таким образом, размерности вектора индикаторов во времени могут возрастать или убывать в зависимости от характера динамики видов соответствующего предложения муниципального и коммерческого жилья. На основе этой векторной величины С.Р. Хачатрян предлагает построить обобщенный индекс доступности, который можно было бы рассматривать в качестве критерия достижения целей жилищной политики.
Большинство специалистов сходятся во мнении о необходимости оценки доступности жилья не только при его приобретении, но и на стадии эксплуатации жилья, то есть необходимо оценивать не только инвестиционную, но и эксплуатационную доступность жилья. При этом на стадии эксплуатации доступность следует оценивать путем сопоставления текущих расходов по эксплуатации жилья (Зэ) и текущих доходов домохозяйства:
Ид = Зэ/Д.
Затраты на эксплуатацию жилья должны включать: коммунальные платежи, налоговые платежи, текущие эксплуатационные затраты (ремонт, обслуживание), расходы по обслуживанию кредитных орга-
низаций.
Проанализировав существующие методики расчета показателей доступности жилья, можно выделить целый ряд методологических проблем, связанных с расчетом этих показателей. Из выявленных недостатков основными являются следующие:
Во-первых, данные официальной статистики о средней стоимости квадратного метра жилья существенно расходятся с информацией риэлторов. Расхождение между показателями может составлять более 30%. В определенной мере это объясняется использованием органами статистики данных в среднем по субъекту федерации, в то время как риэлторы оперируют данными о стоимости на сформировавшихся рынках в отдельных городах (преимущественно в административных центрах регионов). Учитывая локальный характер рынков жилья, при наличии соответствующих данных коэффициент доступности жилья целесообразно рассчитывать для каждого поселения отдельно, в том числе для административных центров субъектов региона.
Во-вторых, при расчете значений этого коэффициента необходимо определять стоимость стандартного, а не элитного жилья (в большинстве зарубежных стран такой проблемы не возникает, поскольку используются данные о медианной стоимости жилья, продаваемого в текущий момент).
В-третьих, среднедушевые денежные доходы рассчитываются органами статистики с учетом всех граждан - и работающих, и не работающих. При использовании показателей доходов только работающей части населения показатель доступности может быть завышен.
В-четвертых, коэффициент доступности жилья традиционно рассчитывается на основе ежегодных данных, но для оперативного мониторинга ситуации в жилищной сфере требуется чаще определять значения показателя.
В-пятых, при условии развития ипотечного кредитования в регионе в расчете стоимости приобретаемого жилья необходимо учитывать сопутствующие тран-сакционные издержки. В данном случае под трансак-ционными понимаются издержки, которые несут покупатели жилья в процессе подготовки и реализации сделки с недвижимостью. Классификация трансакци-онных издержек покупателя жилья представлена на рисунке.
Классификация трансакционных издержек покупателя жилья
Трансакционные издержки являются обязательными как при самостоятельном приобретении жилья без привлечения заемных ресурсов, так и при получении ипотечного кредита, где значительно возрастает их удельный вес в исходной стоимости жилья. Так, проанализировав рыночные предложения кредитных институтов Иркутской области, а также страховые продукты соответствующих компаний, были выявлены усредненные значения (расчеты авторов) обязательных статей трансакционных издержек:
- обязательные регистрационные сборы - 0,1% от стоимости предмета договора;
- обязательные платежи кредитным институтам -2% от стоимости предмета договора;
- платежи оценщику - 0,2% от стоимости предмета договора;
- ежегодные страховые премии - 1,5% от стоимости предмета страхования.
Таким образом, усредненный размер трансакционных издержек при получении ипотечного кредита может составлять почти 4% от стоимости приобретаемого жилья, что в сложившихся рыночных условиях влечет за собой существенное увеличение стоимости предмета договора ипотеки.
В-шестых, при определении среднедушевого дохода домохозяйства не стоит игнорировать величину прожиточного минимума в регионе, которая также имеет широкую территориальную дифференциацию. Очевидно, что при оценке реальных инвестиционных возможностей населения необходимо учитывать только часть доходов за вычетом расходов на потребление.
В-седьмых, стоит разделять периоды накопления денежных средств и периоды выплаты ипотечных
кредитов, так как процентные ставки по кредитам и депозитам в одних и тех же кредитных институтах существенно разнятся.
В-восьмых, необходимо принимать во внимание возможность использования вторичного жилья в счет оплаты приобретаемого, учитывая разницу рыночной стоимости первичного и вторичного жилья.
В-девятых, для повышения достоверности показателей по возможности стоит дифференцировать сформировавшиеся региональные рынки жилья по максимально возможному количеству критериев.
Для устранения некоторых описанных недостатков авторами предложен подход к определению индекса доступности жилья с учетом сложившейся структуры расходов домохозяйств и необходимого размера денежной суммы для оплаты трансакционных издержек:
И _ (Сер * 54) + Тр
Я (Дсд - РПМ ) X 3
где Сср - средняя стоимость 1 м на вторичном рынке; Тр - совокупный размер трансакционных издержек; Дсд - среднедушевой денежный доход за год; Рпм _ расходы, приравненные к величине прожиточного минимума в расчете на год; 3 - количество членов среднестатистического домохозяйства.
Таким образом, предложенный авторами подход к определению доступности жилья позволяет частично устранить недостатки существующих подходов, приближая полученные результаты к реальным рыночным условиям.
Статья поступила 28.03.2014 г.
Библиографический список
1. Анализ первичного и вторичного рынка жилья в Иркутской области [Электронный ресурс]. и^: М!р://геаКу.1гк.ги/апа1уйс8.рЬ|р?1Ь=10945&асйоп=8Ь|о\м; http://realty.irk.ru/ апа1у^с8.р1р?ас^оп=81ю\«&1Ь=10868; 1Мр://геа^у.1гк.ги/апа1у^с8.р1р?1Ь=10910&ас^оп=81о\« (1 марта 2014).
2. Берегова Г.М., Лебер А.И., Рупосов В.Л. Методика обоснования объема социально-жилищного инвестирования // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2009. № 1 (37). С. 81-86.
3. Косарева Н., Туманов А. Об оценке доступности жилья в
России // Вопросы экономики. 2007. № 7. С. 118-135.
4. Среднедушевые денежные доходы по субъектам Российской Федерации за 2009-2012 гг. (обновлено 16.12.2013) [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru/free_doc/new_site/ popula-tion/urov/urov_11 sub.htm (1 марта 2014).
5. Хачатрян С.Р. Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности и улучшения жилищных условий населения // Аудит и финансовый анализ. 2001. № 3. С. 95-105.
УДК 658.15
СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ФОРФЕЙТИНГА И ДРУГИХ ФОРМ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИННОВАЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
© Д.В. Огнев1, Е.Ю. Попова2
Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Представлена сравнительная характеристика факторинга и форфейтинга в финансировании инновационной деятельности. Предложена модель форфейтинговой формы финансирования инновационных экспортно -ориентированных проектов. Отмечены преимущества данной модели, а также рассмотрены условия для обеспечения финансирования инновационных проектов с применением форфейтинговой сделки. Табл. 1. Библиогр. 5 назв.
Ключевые слова: форфейтинг; факторинг; инновационный проект; риск; инструментарий; импортер; экспортер.
COMPARATIVE CHARACTERISTICS OF FORFAITING AND OTHER FINANCING FORMS OF INNOVATION D.V. OgnGv, E.Yu. Popova
Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
The paper performs a comparative analysis of factoring and forfaiting in innovation financing. A forfaiting model of innovative export-oriented project financing is proposed. Having indicated the advantages of this model the article considers the conditions that will ensure financing of innova-tive projects with the application of forfaiting deals. 1 table. 5 sources.
Key words: forfaiting; factoring; innovative project; risk; tools; importer; exporter.
В настоящее время значение и роль внешней торговли в решении экономических проблем России постоянно растет. Но в нашей стране не так много способов финансирования инновационной деятельности, и, к сожалению, не все они помогают отечественной экономике повышать свою конкурентоспособность и занимать лидирующие позиции на международных рынках. Исследование зарубежного опыта показывает, что во многих развитых странах одним из инструментов развития внешней торговли является форфейтинг.
Форфейтинг (англ. forfeiting) - это покупка кредитных обязательств (простых и переводных векселей, аккредитивов или других оборотных (свободно обра-
щающихся) инструментов) у экспортера без права регресса (оборота) на него в случае неплатежа импортера (должника). Согласно форфейтинговому соглашению на каждый платеж по коммерческому кредиту выпускается вексель, вследствие чего обязательство импортера перед экспортером становится абстрактным (безусловным, безотзывным, не зависимым от торговой сделки). От обычного учета векселей банками форфейтинг отличается тем, что предполагает переход всех рисков по долговому обязательству к его покупателю - форфейтеру.
Форфейтер (покупатель долга) как одна из сторон форфейтеровой сделки берет на себя следующие
1Огнев Дмитрий Владимирович, доктор экономических наук, профессор кафедры экономики и менеджмента, тел.: 89025790838, e-mail: odv1974@rambler.ru
Ognev Dmitry, Doctor of Economics, Professor of the Department of Economy and Management, tel.: 89025790838, e-mail: odv1974@rambler.ru
2Попова Елена Юрьевна, старший преподаватель кафедры экономической теории и финансов, тел.: 89086698304, e-mail: elenapopova86@mail.ru
Popova Elena, Senior Lecturer of the Department of Economic Theory and Finance, tel.: 89086698304, e-mail: elenapopova86@mail.ru
