CC BY
16
Методика анализа жилищных воспроизводственных процессов в регионе Technique of Analysis of Housing Reproduction Processes in a Region
Вильгельм Александр Сергеевич
аспирант ФГОУ ВПО «Хакасский государственный университет им. Н. Ф. Ката-нова», ассистент кафедры «Экономика» Хакасского технического института -филиала ФГАОУ ВПО «Сибирский федеральный университет», город Абакан, as-
vilhelm@gmail .com
Аннотация: Представлены теоретические исследования влияния соотношения жилищных спроса и предложения в экономической системе на прогноз ресурсного потенциала. Проанализированы основные методические подходы к анализу рынка жилья и обоснована разработка методики факторно-ресурсного анализа. Annotation: The article contains the results of theoretical research regarding the influence of correlation between housing demand and housing supply in an economic system on forecast of size of resource potential. The author analyzes the main methodical approaches to the analysis of the housing market and proves need development of the Fac-tor-and-Resource Analysis.
Ключевые слова: жилищные воспроизводственные процессы, потенциал, факторно-ресурсный анализ
Keywords: Housing Reproduction Processes, Potential, Factor-and-Resource Analysis
Введение. Для повышения эффективности управления рынком жилья необходимо совершенствование инструментов исследования, позволяющих выявить основные факторные признаки. Управлением этими факторами обеспечивается сбалансированность модель жилищной политики региона.
Изучение существующих методик анализа рынка жилья региона позволило сделать вывод о недостаточной их проработке и необходимости развития, учитывая условия и цели проведения прогнозирования жилищного воспроизводства. Что же касается иных отраслей экономики, то для диагностирования состояния рынка в основном используется ограниченное количество индикаторов, интегрированных по формальным признакам в форме обобщенной оценки. Существую-
щие методики анализа ориентированы на прогноз динамики факторов ценообразования, и соответственно, цен на вторичном рынке жилья. Кроме того, используется большое количество несопоставимых по единой шкале показателей и индикаторов, что снижает качество анализа, оценки и прогноза. В связи с этим выдвигается актуальная задача сбалансировать индикаторную систему.
Систематизируя показатели по методологии конъюнктурного подхода, можно объединить их в две группы: показатели для изучения спроса и изучения предложения на рынке жилья. В целях оценки жилищных воспроизводственных процессов применяемые авторами показатели сгруппированы по методикам Г. М. Стерника, Б. Щурова, Е. В. Белюсовой, О. В. Котовой, И. Д. Возмилова, Т. Ю. Овсянниковой и С. А. Шимановского [10, 11] (табл. 1)
Таблица 1
Группировка показателей, используемых для анализа рынка жилья
Цель анализа Набор показателей
Анализ ценовой ситуации Средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках, сред-неквадратические отклонения выборок и погрешности в определении средних значений
Анализ спроса Внутренний региональный продукт, динамика среднедушевых денежных доходов населения, распределение населения по размеру доходов, объем вкладов физических лиц в банках, ставки по ипотечному кредитованию, количество выданных займов на покупку жилья, динамика и прогноз объема продаж жилья, численность населения и трудомиграционные потоки
Анализ предложения Объем жилья в стадии строительства, удельный вес категорий возводимого жилья (эконом, бизнес, элит), удельный вес строящегося жилья по технологиям строительства: монолитно-каркасное, кирпичное, сборно-панельное, блочное, динамика и прогноз объемов ввода жилья в эксплуатацию, емкость рынка и прогноз ее изменения, доли рынка ведущих продуцентов жилья, доступность источников финансирования строительства
Анализ активности рынка Число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте), дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок; число ипотечных сделок, объем рынка ипотечного кредитования в стоимостном выражении, уровень ставок по ипотечным кредитам, общая сумма задолженности по ипотечным кредитам, объем ипотечных сделок
Анализ ликвидности объектов жилья Среднее за месяц время экспозиции проданных и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках, среднеквадратические отклонения выборок и погрешности в определении средних значений
Анализ эффективности инвестиций Динамика показателей и динамика структуры жилищных инвестиций (реновационного типа и обменного типа), анализ источников инвестиций, оценка воспроизводственных пропорций, интегральный показатель, характеризующий результат качества жизни, интегральный показатель, характеризующий основу качества жизни и жилищные условия населения, валовая добавленная стоимость жилищного комплекса и финансовые потоки регионального жилищного комплекса, показатель инвестиционного статуса регионального жилищного комплекса.
В современной научной литературе не столь широко исследован вопрос о видах методик анализа рынка жилья региона и не проведена их комплексная систематизация. По основным классификационных критериям можно выделить следующие группы методик (табл. 2).
Таблица 2
Сравнительный анализ подходов к исследованию рынка жилья
Укрупненный критерий в виде целевой функции синтаксиса анализа Разработчики и исследователи Используемые показатели и индикаторы
Оценка эффективности деятельности исполнительных органов государственной власти субъектов РФ Указ Президента РФ от 28 июня 2007 г. № 825 Скорость работы административных органов - предоставление земельных участков, выдача разрешений, объем приостановленного строительства, коэффициент доступности, ввод и общая площадь в перерасчете на одного жителя
Оценка инвестиционной привлекательности А. Б. Крутик, О. В. Котова, С. А. Владимиров, Ш. Т. Исмаилова, А. В. Скоробогач, С. Г. Стерник, А. Н. Красилова Уровень рентабельности, доходности вложений, срок окупаемости
Оценка структурных элементов жилищного сектора в качестве предпосылок формирования локального рынка жилья А. В. Теляков, И. А. Чубаров, Г. И. Никитина, С. В. Придвижкин, Институт экономики города Семь композитных групп: качество жилища, жилищное строительство, демографические показатели, жилищные кредиты, рынок жилья, государственные расходы на жилье, индикаторы-регуляторы
Оценка пространственной и отраслевой организаций рынка жилья В. Черняк, А. Черняк, И. Давдиенко Показатели изменения объема жилья, индекс стоимости жилья, показатели доступности жилья
Оценка и прогнозирование параметров структуры и динамики жилищного строительства для повышения эффективности производственного сектора К. А. Ахмедов, С. В. Лещев Интегральный вектор структуры жилищного строительства и агрегированные векторы структуры жилищного строительства во взаимосвязи с источниками финансирования и показателями развития строительно-производственной базы и жилищно-коммунального хозяйства
Оценка и прогнозирование параметров структуры и динамики жилищного строительства в целях повышения обеспеченности Е. Б. Денисенко, О. А. Минина Параметры динамики жилищного строительства во взаимосвязи с прогнозированием демографической динамики, параметры перспективного стандарта жилья, оценкой инвестиционного ресурса, необходимого для строительства жилья
Примечание: составлено автором по [1-9]
Материалы и методы. Достичь достаточной сбалансированности индикаторов теоретически возможно при помощи, пользующегося наибольшей исследо-
вательской ценностью применительно к рынку жилья как объекту исследования, методического подхода, предполагающего детальный анализ разнонаправленного воздействия внешних и внутренних факторов на взаимодействие спроса и предложения, автокорреляции данных факторов и формирования при помощи действия этих механизмов рыночной конъюнктуры.
В рамках данного исследования систематизированы все параметры, характеризующие рынок жилья, и на их основе предложена методика формирования сводных интегрированных показателей оценки спроса и предложения на региональном уровне, которые отражают итоговую количественную оценку соответствия уровню спроса (предложения) на региональном рынке жилья. Это позволяет более предметно ориентироваться по целям прогнозирования, что в целом улучшает качество разработки прогнозов.
Спрос D обусловлен наличием цены квадратного метра жилья р, уровнем показателя удельной нормы сбережений g, уровнем потенциала жилищного спроса q, а также действием множества других факторов е:
Б = Др, g, д, 8М) (1)
Фактором предложения £ также является цена; помимо нее - объемы ввода жилья в эксплуатацию с, уровень потенциала жилищного предложения г, а также действие множества других факторов е:
£ = У(Л С ^ е/) (2)
Перечисленные выше зависимости являются концептуальными моделями определения интегрированных факторно-ресурсных показателей поведения спроса и предложения на региональном жилищном рынке. В свою очередь, каждый интегрированный показатель характеризуется комплексными интегрированными индексами: факторными индексами и индексами потенциала, соответственно, спроса и предложения.
Формирование спроса и реализация предложения на рынке зависит от инструментов их стимулирования, раскрывающие их ресурсные возможности. Поэтому конъюнктура рассматриваемого рынка может быть проиллюстрирована в виде схемы на рис. 1.
СПРОС D = f (p, g, St-1)
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
S = f (P,c,St)
совокупный неудовлетворенный потенциал спроса
неудовлетворенный неплатежеспособный спрос (с учетом всевозможных инструментов стимулирования)
неудовлетворенный платежеспособный спрос (с учетом имеющихся инструментов стимулирования)
совокупный нереализованный потенциал предложения
нереализованный потенциал с учетом всевозможных инст-
рументов стимулирования
нереализованный потенциал с учетом имеющихся инструментов стимулирования
удовлетворенный спрос на жилье - равновесие спроса и предложения lim f (p,g,q,Sf-i) = lim f (p,c,z,st)
t ^ Ю t ^ Ю
Рис. 1. Формирование рыночной конъюнктуры жилья
На вторичном рынке жилья предложение может характеризоваться существующим жилищным фондом. Инвестиции в строительство жилья, т.е. предложение новых домов, является возрастающей функцией от цены жилья. Равновесная цена, сложившаяся на рынке существующего жилья, будет определять объем неудовлетворенного платежеспособного рыночного спроса. Изменение спроса на жилье ведет к изменению цены жилья и к изменению объема инвестиций в жилищное строительство.
Проведение ресурсного анализа позволяет оценить как возможный потенциал стимулирования спроса, так и возможный потенциал реализации предложения. В ходе исследования существует необходимость оценивания не только факторов (что приводит к изменению спроса и предложения), но и оценка потенциала (для измерения степени глубины соответствующих изменений).
Статистически ресурсный состав потенциала Е можно выразить следующей эмпирической зависимостью:
п
E =
n
I ei i=1
где e1 - природно-сырьевая компонента; e2 - компонента домохозяйств региона;
е3 - компонента промышленного сектора; е4 - кредитно-финансовая компонента; е5 - демографическая компонента.
Данные теоретические и методологические предпосылки позволяют сформировать комплексную методику факторно-ресурсного анализа регионального рынка жилья. Методологические аспекты данной методики представлены двумя этапами анализа спроса и предложения (рис.2).
Рис. 2. Логическая схема факторно-ресурсного анализа регионального рынка жилья
Рассматриваемая методика содержит два этапа анализа спроса и предложения на региональном рынке жилья (табл. 3, 4):
1. Расчет интегрированного факторного показателя спроса на жилье и предложения жилья на региональном рынке, который характеризует величину влияния факторов на изменение соответствующего показателя в стоимостном выражении. Данный интегрированный показатель в свою очередь агрегируется из частных коэффициентов и определяется как среднее гармоническое значений последних.
2. Расчет композитного индекса потенциалов спроса и предложения на региональном рынке жилья, который исчисляется как средняя гармоническая частных индексов изменения показателей ресурсного анализа рынка.
Таблица 3
Методика факторно-ресурсного анализа спроса на рынке жилья
№ п/п Название показателя Экономическая сущность Методика расчета Описание факторов
1 Интегрированный факторный показатель спроса на жилье Оценка влияния факторов на величину показателя спроса на жилье * = 13, kíD kD Коэффициенты, характеризующие спрос на первичном и вторичном рынках, а также его масштаб (емкость).
1.1 Коэффициент масштаба спроса Если цена повышается, спрос снижается при неизменных доходах 1 W-12 ^ " Р> - ? + Р2 - / W - располагаемые денежные доходы домохозяйств, Р1 - цены на первичном рынке жилья, Р2 - цены на вторичном рынке жилья, q - ввод в действие жилых домов, / - жилищный фонд региона.
1.2 Коэффициент спроса на первичном рынке Если цена повышается, спрос снижается при неизменных сбережениях 1 G-12 ^ = Р1 Р - q G - величина сбережений домохозяйств
1.3 Коэффициент спроса на вторичном рынке Если цена повышается, спрос снижается при неизменных инвестициях ,2 I-12 kD = 2 * Р2 - / I - величина инвестиций домохозяйств.
2 Композитный индекс потенциала жилищного спроса Позволяет количественно оценить глубину изменения показателей жилищного спроса = 66 ,=1 е - факторы, соответственно влияющие на величину потенциала жилищного спроса (индекс доходов домохо-зяйств, индекс процентной ставки по ипотеке, индекс развития региональных трудомиграционных потоков, индекс объемов сбережений домохо-зяйств, индекс емкости рынка, индекс волатильности цен на жилье).
Результаты. Применение композитных индексов потенциалов учитывает мультипликативное влияние комплекса факторов (например, при оценке влияния фактора численности населения необходимо учитывать его связь с уровнем доходов домохозяйств и уровнем сбережений домохозяйств).
При проведении анализа динамики спроса за определенный временной интервал используются значения интегрированного факторного показателя спроса на жилье и сравниваются между собой. Для оценки динамики потенциала спроса используется соответствующий композитный индекс - его значение сравнивается по долям единицы. Значение Dei > 1 говорит об увеличении ресурсных возможно-
стей повышения потенциала, Dei < 1 говорит об обратном. Для того чтобы спрогнозировать глубину изменения показателей жилищного спроса, необходимо интегрированный факторный показатель спроса на жилье соотнести с прогнозным значением композитного индекса потенциала жилищного спроса (методом экспоненциального сглаживания), что позволит дать прогнозную количественную оценку потенциалу. Аналогичные характеристики имманентно свойственны и показателям методики факторно-ресурсного анализа жилищного предложения.
Таблица 4
Методика факторно-ресурсного анализа жилищного предложения
№ п/п
Название показателя
Экономическая сущность
Методика расчета
Описание факторов
1
Интегриров ан-ный факторный показатель предложения жилья
Оценка влияния факторов на величину показателя предложения жилья
5 =
3
1 1 1
ks ks k2
Коэффициенты, характеризующие предложение на первичном и вторичном рынках, а также его масштаб (емкость).
1.1
Коэффициент масштаба предложения
При снижении цен предложение на рынке снижается
h ЧР 2 + q ЧР1
ks
Р 24f
f — жилищный фонд региона, Ь - количество жилфонда потенциально выставляемого для продажи, Р1 - цены на первичном рынке жилья, Р - цены на вторичном рынке жилья, q - ввод в действие жилых домов.
1.2
Коэффициент предложения на первичном рынке
Предложение на первичном рынке изменяется в стоимостном выражении пропорционально ценовому сдвигу
1 1
k1 = -Р)-
kS ■
prod
i Р - индекс цен на жилье на первичном рынке, i - индекс цен на строительную продукцию.
1.3
Коэффициент предложения на вторичном рынке
Снижение цены предложения ведет к его сужению на рынке при неизменных доходах домо-хозяйств и объемах предложения жилищного фонда
k 2 =
Р 2 Ч W Ч12
W - располагаемые денежные доходы домохозяйств, Р2 - цены на вторичном рынке жилья, Ь - количество жилфонда потенциально выставляемого для продажи.
Композитный индекс потенциала жилищного предложения
Позволяет количественно оценить глубину изменения показателей жилищного предложения
s. =■
8
X е
1=1
е - факторы, соответственно влияющие на величину потенциала жилищного спроса (индекс инвестиций в стройин-дустрию региона, индекс объема производства стройиндустрии региона, уровень конкуренции на строительном рынке региона, индекс стоимости строительно-монтажных работ, индекс уровня трудоспособного населения, занятого в строительстве, инвестиции в объекты жилищного строительства, индекс модифицированного коэффициента окупаемости, индекс изменения кредитных процентных ставок)
2
Обсуждение. Разработанные индексы являются универсальными для регионального уровня и могут быть трансформированы и адаптированы к условиям локальных рынков. Положительные стороны предлагаемой методики:
- позволяет не только оценить уровень спроса и предложения, но и дать анализ того, насколько возможен прогнозируемый уровень роста, нет ли экономических и ресурсных ограничений, которые деформируют динамику предложения, каковы социально-экономические последствия роста показателей для экономики региона;
- является удобной и простой с позиции отсутствия необходимости в преобразовании значений показателей ресурсных компонент потенциала в сопоставимые и приведении их к одной размерности;
- позволяет использовать данную методику для достижения целей иных, рассмотренных выше методик (напр., рейтингование регионов и муниципальных образований по степени эффективности их функционирования, оценка инвестиционной привлекательности и устойчивости при обеспечении сопоставимости целевых функций и т.д.).
Существенным недостатком рассматриваемой методики является отсутствие возможности оценки показателей спроса и предложения во взаимосвязи с пространственным аспектом.
Таким образом, разработана методика комплексного анализа регионального рынка жилья на основании системы методологий конъюнктурного подхода и воспроизводственного подхода. Выявленная методика использует количественные методы факторно-ресурсной оценки уровней спроса и предложения при статическом подходе и анализ функционирования рыночного механизма, позволяющего выявить возможный потенциал и основные факторные тенденции. Управление последними и должно составить основу содержания процесса долгосрочного прогнозирования регионального жилищного воспроизводства.
Список литературы
1. Денисенко, Е. Б. Анализ первичного рынка жилья: как оптимизировать операции с использованием ипотечных схем / Е. Б. Денисенко, О. А. Минина // ЭКО. - 2007. - № 1. - С. 159-167.
2. Ахмедов, К. А. Организационно-экономические методы формирования системы управления структурой воспроизводства жилищного фонда на региональном уровне: автореф. дис... канд. экон. наук: 08.00.05 / К.А. Ахмедов // ТГА-СА. - Тюмень, 2004. - 18 с.
3. Лещев, С. В. Управление развитием жилищной сферы в регионе Российского Севера : автореф. дис... канд. экон. наук: 08.00.05 / С.В. Лещев // ГОУ ВПО «ВЗФЭИ». - М.: 2011. - 23 с.
4. Теляков А. В. Управление процессом формирования и развития локального рынка жилья: автореф. дис ... канд. эконом. наук. Екатеринбург, 2003. - 26с.
5. Чубаров, И. А. Особенности развития и функционирования локального рынка жилья в крупном городе : автореф. дис... канд. эконом. наук. Екатеринбург, 2003. - 23 с.
6. Придвижкин, С. В. Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов: автореф. дис. докт. экон. наук: 08.00.05 / С.В. При-движкин // Институт экономики УрО РАН. - Екатеринбург, 2007. - 34 с.
7. Владимиров, С. А. Методология оценки и анализа экономической эффективности инвестиционных проектов в строительстве: автореф. дис... докт. экон. наук: 08.00.05 / С.А. Владимиров // СПбГИЭУ. - СПб, 2007. - 35 с.
8. Исмаилова, Ш. Т. Информационно-аналитические основы управления реализацией строительных проектов: методология и практика эффективного применения: автореф. дис. докт. экон. наук: 08.00.05 / Ш.Т. Исмаилова // ДГТУ. - Махачкала, 2008. - 46 с.
9. Красилова, А. Н. Особенности функционирования и перспективы развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье : автореф. дис. канд. экон. наук: 08.00.05 / А.Н. Красилова // ГУ-ВШЭ. - М.:
2009. - 18 с.
10. Овсянникова, Т. Ю. Инвестиции в жилище : Монография / Т.Ю. Овсянникова. - Томск : Изд-во Томск. гос. архит.-строит. ун-та, 2005. - 394 с.
11. Шимановский, С. А. Теоретические аспекты оценки состояния рынка недвижимости жилищной сферы / С. А. Шимановский // Экономика и управление. -
2010. - № 4. - с. 60 - 65.
