Научная статья на тему 'Рынок недвижимости'

Рынок недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

CC BY
36
11
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Ключевые слова
the mortgage housing loans (MHL) / num- ber of loans and the volume in money of MHL / debt on MHL / the overdue debt on MHL / the average weighted monthly rate on MHL / the total amount of the debt on MHL without overdue payments and with payments overdue / volume of MHL paid in advance by borrowers / the volume of funds collected from bor- rowers through realization of mortgaged property / refinanced mortgages.

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Григорий Задонскии

В январе-феврале 2014 г. было построено 116,3 тыс. квартир, общая площадь которых (8,7 млн. кв. м) превысила соответствующий результат января-февраля 2013 г. на 34,3%. По данным Росреестра, в 2013 г. объем зарегистрированных прав собственности на земельные участки (6623 502 регистрационных акта), включая права физических лиц, превысил показатель 2012 г. на 4,16%. По сравнению с январем 2013 г. объем ИЖК, предоставленных в январе 2014 г. (47 724 кредита на сумму 79,294 млрд. руб.), увеличился на 41,8% в количественном и на 51,8% – в денежном выражении. На 1 февраля 2014 г. просроченная задолженность по ИЖК в рублях в процентах от остаточной задолженности уменьшилась относительно 1 февраля 2013 г. на 0,49 п.п. и составила 1,0%. Средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях за январь 2014 г. составила 12,3% годовых, на 0,4 п.п. превысив наименьшее значение ставки за 2013 г.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Real Estate Market

116,300 residential apartments were built in the period of January 2014 thru February 2014, with a total residential floor space measuring 8.7m sq. meters, an increase 34.3%. year-on-year. According to the Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography (Rosregister), in 2013 the volume of registered title to land pots (6623502 registered title deeds) including individuals, overtook by 4.16% the results achieved in 2012. Comparing with January 2013, the volume of HMLs issued in January 2014 (47724 loans of Rb 79,294bn) increased 41.8% in quantity and 51.8% in monetary terms. As of February 1, 2014, overdue debt on ruble-denominated HMLs as percentage of the residual debt slid down by 0.49 p.p. against February 1, 2013 and stood at 1.0%. The weighted average interest rate on ruble-denominated HMLs was 12.3% in January 2014, being 0.4 p.p. higher than the lowest value in 2013.

Текст научной работы на тему «Рынок недвижимости»

Рынок недвижимости

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Григорий ЗАДОНСКИЙ

В январе-феврале 2014 г. было построено 116,3 тыс. квартир, общая площадь которых (8,7 млн. кв. м) превысила соответствующий результат января-февраля 2013 г. на 34,3%. По данным Росреестра, в 2013 г. объем зарегистрированных прав собственности на земельные участки (6623 502 регистрационных акта), включая права физических лиц, превысил показатель 2012 г. на 4,16%.

По сравнению с январем 2013 г. объем ИЖК, предоставленных в январе 2014 г. (47 724 кредита на сумму 79,294 млрд. руб.), увеличился на 41,8% в количественном и на 51,8% — в денежном выражении. На 1 февраля 2014 г. просроченная задолженность по ИЖК в рублях в процентах от остаточной задолженности уменьшилась относительно 1 февраля 2013 г. на 0,49 п.п. и составила 1,0%. Средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях за январь 2014 г.

составила 12,3% годовых, на 0,4 п.п. превысив наименьшее значение ставки за 2013 г.

В январе-феврале 2014 г. организациями всех форм собственности построено 116,3 тыс. квартир общей площадью 8,7 млн. кв. м, или 134,3% к январю-февралю 2013 г. Из этих квартир в январе 2014 г. построено 62,9 тыс. квартир общей площадью 4,6 млн. кв. м, или 129,1% к январю 2013 г. (См. рис. 1.) В январе 2014 г. индивидуальными застройщиками построено 1,9 млн. кв. м общей площади жилых домов, или 41,0% от общего объема жилья, введенного в январе 2014 г.

В 2013 г. средняя площадь вновь построенных квартир (76,1 кв. м) снизилась относительно наибольшего значения (82,5 кв. м) на 7,74%. Средняя площадь квартир, построенных в январе-феврале 2014 г., составила 74,8 кв. м, что

Рис. 1. Динамика строительства жилья

20

15

10

О

miniim m m III m П

Авг.

Сен.

Окт.

Янв. Фев. Март Апр. Май Июнь Июль Введено общей площади за месяц 2012 г., млн. кв. м Введено общей площади за месяц 2013 г., млн. кв. м Введено общей площади за месяц 2014 г., млн. кв. м

-Введено общей площади за месяц 2013 г., в % к соответствующему месяцу 2012 г.

-Введено общей площади за месяц 2014 г., в % к соответствующему месяцу 2013 г.

Источник: по данным Росстата.

Ноя.

150

130

110

90

70

Дек.

на 8,85% меньше средней площади квартир, построенных в январе-феврале 2013 г. (См. рис. 2.)

Общая площадь вновь введенного жилья на 1 тыс. человек населения в 2013 г. составила 484 кв. м, превысив показатель за 1990 г. на 16%. Наряду с этим ветхий и аварийный жилищный фонд, приходящийся на 1 тыс. человек населения, к 2012 г. вырос по сравнению с 1990 г. в 3,2 раза, превысив при этом показатель вновь вводимого жилья в 1,5 раза. За этот же период аварийный жилищный фонд увеличился в 7 раз, и если в 1990 г. аварийное жилье составляло 19-ю часть от вновь вводимого жилья, то в 2012 г. - третью часть.

Рост средних цен 1 кв. м общей площади жилья в 2013 г. отставал от темпов инфляции. На первичном рынке цена 1 кв. м жилья категории «все квартиры» увеличилась за этот период на 4,25% и равнялась 50 208 руб., а на вторичном рынке - на 0,19% и составила 56 478 руб. Средняя стоимость строительства 1 кв. м такого жилья в 2013 г. составила 36 258 руб. Ее рост превысил рост цены самого жилья и составил 5,54%. Денежные доходы (в среднем на душу населения) в 2013 г. превысили доходы 2012 г. на 10,7% и составили 25 522 руб. А опережение в 2013 г. роста денежных

доходов (в среднем на душу населения) относительно темпов повышения средних цен на жилье свидетельствует об увеличении доступности жилья.

По данным Росреестра, в 2013 г. объем зарегистрированных прав на земельные участки (6623 502 регистрационных акта), включая права физических лиц, превысил соответствующий показатель 2012 г. на 4,16%. (См. рис. 3.) При этом число регистрационных актов физических лиц составило 90,47% от общего объема реги-страций, или 5992 002 акта. Рост числа регистрационных актов, фиксирующих изменение прав на земельные участки, свидетельствует об увеличении их оборота. По данным Государственного (национального) доклада «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2012 г.», оборот частных земель превысил объем сделок с государственными и муниципальными землями и составил от общего объема сделок 64,6% по площади земельных участков и 70,5% по их количеству.

Рост количества регистраций земельных ипотек физическими лицами продолжился в 2013 г. при снижении его темпа. В этот период объем регистрации земельных ипотек физическими лицами на 29,57% превысил объем 2012 г. и составил 72,92% от общего количест-

Рис. 2. Средняя площадь вновь построенных квартир

1000 800

ч 600

ф и

¡5 400 200

Янв. фев. Март Апр. Май Июнь Июль Авг. Сен. Окт. Ноя. Дек. Янв. фев.

2013 г. 2014 г. Количество построенных квартир (накопленным итогом с начала года), тыс. ед. -Средняя площадь вновь построенных квартир, кв. м

Источник: по данным Росстата.

83 81 79 77 75 73

ва ипотек земельных участков, или 550 842 регистрационных акта. (См. рис. 4.)

Объем зарегистрированных в упрощенном порядке прав граждан («дачная амнистия») на отдельные объекты недвижимого имущества в 2013 г. составил 842 574 акта, что на 15,52% меньше, чем в 2012 г., и на 37,98% меньше, чем в 2011 г.

В январе 2014 г., по данным ЦБ РФ, предоставлен 50 451 жилищный кредит (ЖК) на

сумму 81,818 млрд. руб., из которых ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) - 47 724 на сумму 79,294 млрд. руб. Продолжается рост предоставленных ИЖК: по сравнению с январем 2013 г. их предоставлено на 41,82% больше в количественном и на 51,79% - в денежном выражении. На 1 февраля 2014 г. остаточная задолженность относительно 1 февраля 2013 г. по ИЖК в рублях увеличилась на 35,51% и составила 2,56 трлн. руб., а по кредитам в

Рис. 3. Динамика регистрации прав собственности на земельные участки (накопленным итогом с начала года)

2012 г. 2013 г. Право собственности на земельные участки -всего, млн. ед. Право собственности физических лиц, млн. ед. -Право собственности физических лиц, в % к соответствующему периоду предшествующего года

Источник: данные Росреестра.

Рис. 4. Динамика регистрации ипотеки земельных участков (накопленным итогом с начала года)

2012 г.

2013 г.

2011 г.

Ипотека — всего, тыс. ед. ш Ипотека физических лиц, тыс. ед. -Ипотека физических лиц, в % к соответствующему периоду предшествующего года

Источник: данные Росреестра.

иностранной валюте -сократилась на 1,35% и составила 118,507 млрд. руб.

Просроченная задолженность по ИЖК на 1 февраля 2014 г. составила 40,426 млрд. руб. (25,560 млрд. руб. по кредитам в рублях и 14,866 млрд. руб. по кредитам в иностранной валюте). На 1 февраля 2014 г. просроченная задолженность по ИЖК в иностранной валюте в процентах от остаточной задолженности увеличилась относительно 1 февраля 2013 г. на 0,98 п.п. и составила 12,54%, а доля просроченной задолженности по ИЖК в рублях за этот период уменьшилась на 0,49 п.п. и составила 1,0%. (См. рис. 5.) Суммарная просроченная задолженность по ИЖК на 1 февраля 2014 г.составила 1,51% от общей задолженности, что на 0,58 п.п. меньше, чем на 1 февраля 2013 г.

На 1 февраля 2014 г. задолженность по де-фолтным ИЖК (со сроком задержки платежей более 180 дней), по данным ЦБ РФ, составила 47,985 млрд. руб., или 1,79% от общей суммы задолженности, что на 0,01 п.п. больше, чем на 1 января 2014 г., и на 0,46 п.п. меньше, чем на 1 февраля 2013 г. Доля задолженности по ИЖК без просроченных платежей сократилась на указанную дату по сравнению с 1 января 2014 г. на 0,65 п.п. - до 95,4% и увеличилась на 0,25 п.п. относительно 1 февраля 2013 г.

Средняя величина ИЖК в рублях, предоставленного в январе 2014 г., составила 1,657 млн. руб., что на 8,06% больше по сравнению с январем 2013 г., а средний кредит в иностранной валюте равнялся 4,922 млн. руб.- на 42,36% меньше, чем в январе 2013 г.

Средневзвешенная ставка за январь 2014 г. по выданным в течение месяца ИЖК в рублях составила 12,3% годовых, на 0,4 п.п. превысив наименьшее значение ставки за 2013 г., а средневзвешенный срок кредитования составил 14,5 года. (См. рис. 6.) По ИЖК, выданным с начала года в иностранной валюте, средневзвешенная ставка на 1 февраля 2014 г. составила 9,8% годовых, что на 0,8 п.п. больше, чем ставка на 1 февраля 2013 г., а средневзвешенный срок кредитования равнялся 16,1 года, на 6,4 года превысив его значение на 1 февраля 2013 г.

Доля ИЖК в иностранной валюте по-прежнему снижается: за январь 2014 г. в общем объеме выданных за месяц кредитов в денежном выражении она составила 0,4% против 1,49% годом ранее. Задолженность по ИЖК в иностранной валюте в процентах от общей задолженности по выданным кредитам на 1 февраля 2014 г. составила 4,42%, что на 1,55 п.п. меньше, чем на 1 февраля 2013 г.

Рис. 5. Динамика просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам

35

28

й" 21

14

-у...........

II III |||| А1 М и 9 II III

15 12 9 6 3 0

г^г>|г^гч|г^г^гпгпгпгпгпгпгпгпгпгпгпгп^

\ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ \ N. \ \ \ \ \ \ г'-сосло^гч^ггмт^ичюг^соачоггсчт-ооо*- *- °ООООООоО*—

Просроченная задолженность по ИЖК в рублях, млрд. руб. ш Просроченная задолженность по ИЖК в иностранной валюте, млрд. руб.

-Просроченная задолженность по ИЖК в рублях, в % от остаточной задолженности

-Просроченная задолженность по ИЖК в иностранной валюте, в % от остаточной задолженности

Источник: по данным ЦБ РФ.

Объем досрочно погашенных ИЖК за второе полугодие 2013 г. составил 150,03 млрд. руб., превысив соответствующую величину за 2012 г. на 38,27%.

В 2013 г. объем взысканных с заемщиков средств в результате реализации заложенного имущества составил 3,313 млрд. руб. - это на 21,7% меньше, чем в 2012 г. Во втором полугодии 2013 г. объем взысканных с заемщиков средств в результате реализации заложенного

имущества составил 1,633 млрд. руб., что на 24,92% меньше, чем за второе полугодие 2012 г. За указанный период объем взысканных с заемщиков средств в процентах от просроченной задолженности по ИЖК снизился на 1,1 п.п. и составил 4,12%, а в процентах от объема предоставленных ИЖК - сократился на 0,16 п.п. - до 0,2%. (См. рис. 7.)

По данным ЦБ РФ, объем рефинансированных ИЖК, включающий как продажу пула

Рис. 6. Средневзвешенные сроки и средневзвешенные процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам в рублях, выданным в течение месяца

О б о о о Средневзвешенный срок кредитования по кредитам, выданным в течение месяца, лет -Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение месяца, в % годовых

Источник: по данным ЦБ РФ.

Рис. 7. Динамика объема взысканных с заемщиков средств в результате реализации заложенного имущества

Объем взысканных с заемщиков средств в результате реализации заложенного имущества, млрд. руб.

-Объем взысканных с заемщиков средств, в % от объема полученных ИЖК

-Объем взысканных с заемщиков средств, в % от просроченной задолженности

Источник: по данным ЦБ РФ.

кредитов, так и сохранение актива на балансе кредитной организации, за 2013 г. составил 230,532 млрд. руб., или 17,03% от объема предоставленных за тот же период ИЖК. За второе полугодие 2013 г. объем рефинансированных ИЖК составил 169,854 млрд. руб., или 20,94% от объема предоставленных за тот же период ИЖК, что в 2,4 раза больше по сравнению со вторым полугодием 2012 г. по объему рефинансированных ИЖК и на 9,11 п.п. больше в процентах от объема предоставленных за тот же период ИЖК.

В январе-феврале 2014 г. ОАО «АИЖК» выкупило 3525 закладных по всем продуктам на сумму 5,244 млрд. руб., что на 34,32% меньше по количеству закладных и на 30,03% меньше объема выкупа закладных в денежном выражении, чем в январе-феврале 2013 г. По оценке АИЖК, в 2013 г. было осуществлено 20 выпусков ипотечных ценных бумаг на общую сумму 140,6 млрд. руб. Из них АИЖК в той или

иной форме приняло участие в 14 сделках на сумму 78,1 млрд. руб. (56%).

Согласно прогнозу ОАО «АИЖК» в 2014 г. будет предоставлено от 907 до 1028 тыс. ЖК на сумму 1554-1762 млрд. руб., включая от 847 до 960 тыс. ИЖК на сумму 1500-1700 млрд. руб. Объем ИЖК на первичном рынке, включая строящееся жилье, составит от 339 до 384 тыс. кредитов на сумму 600-680 млрд. руб., а на вторичном рынке - от 508 до 576 тыс. кредитов на сумму 900-1020 млрд. руб. Площадь жилья, приобретенного по ИЖК, составит от 39,3 до 42,5 млн. кв. м, в том числе на первичном рынке -от 16,6 до 17,9 млн. кв. м. Предполагается, что средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях за год составит от 11,8 до 12,3% годовых. Ожидается, что доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, составит от 26 до 30%. ■

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.