РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ 2016 г. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ 2016 г.

Георгий ЗАДОНСКИЙ

Ведущий научный сотрудник РАНХиГС при Президенте Российской Федерации, канд. физ.-мат. наук. E-mail: gzadonsky@gmail.com

На 1 августа 2016 г. с начала года построено 521,5 тыс. квартир площадью 37,2 млн. кв. м, что составило 92,6% от площади, введенной за тот же период 2015 г. Сокращение объема жилья, введенного в 2016 г., вызвано прежде всего уменьшением площади построенного индивидуального жилья. В первом полугодии 2016 г. объем регистраций земельных ипотек физическими лицами на 33,6% превысил объем земельных ипотек, зарегистрированных физическими лицами в первом полугодии 2015 г., и составил 79,02% от общего количества ипотек за 2016 г.

В первом полугодии 2016 г. кредитные организации предоставили заемщикам 389,8 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на общую сумму 664,5 млрд. руб., что на 44,2% превысило сумму ИЖК, предоставленных за аналогичный период предыдущего года. На 1 июля 2016 г. просроченная задолженность по ИЖК в рублях в процентах от остаточной задолженности увеличилась относительно той же даты 2015 г. на 0,03 п.п. и составила 1,11%. Средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях за июнь 2016 г. составила 12,99% годовых, превысив соответствующий показатель за февраль 2016 г. на 0,48 п.п.

Ключевые слова: рынок жилья и жилищное строительство, рынок земельных участков, ипотечные жилищные кредиты (ИЖК), задолженность по ИЖК, просроченная задолженность, средневзвешенная ставка по ИЖК, объем досрочно погашенных ИЖК, рефинансированные кредиты.

На 1 августа 2016 г. организациями всех форм собственности построено 521,5 тыс. новых квартир площадью 37,2 млн. кв. м, что составило 100,23% от количества квартир и 92,6% от площади, построенной за аналогичный пе-

риод 2015 г. На указанную дату индивидуальными застройщиками введено 16,3 млн. кв. м площади жилья, т.е. 43,9% от общей площади жилья, или 83,9% по отношению к соответствующему показателю 2015 г. Площадь вновь

Рис. 1. Ежемесячная динамика строительства жилья

] Введено общей площади за месяц в 2014 г., млн. кв. м Введено общей площади за месяц в 2015 г. Введено общей площади за месяц в 2016 г

-Введено общей площади за месяц в 2014 г

-Введено общей площади за месяц в 2015 г

-Введено общей площади за месяц в 2016 г

Источник: по данным Росстата.

, млн. кв. м , млн. кв. м

, в % к соответствующему месяцу предыдущего года , в % к соответствующему месяцу предыдущего года , в % к соответствующему месяцу предыдущего года

введенного на 1 августа 2016 г. жилья в многоквартирных домах, как и за первые семь месяцев 2015 г., составила 20,9 млн. кв. м.

По мнению специалистов АО «АИЖК», увеличение рублевых вкладов населения с начала

текущего года на 4,2% свидетельствует о возможном росте спроса на жилье. Из приведенных данных следует, что в июне и июле 2016 г. общий объем построенного за месяц жилья превысил соответствующие значения за 2015

Рис. 2. Количество построенных квартир и их средняя площадь

85

80

75

70

65

60

1250

1000

750

500

250

Количество построенных квартир (нарастающим итогом с начала года), тыс. ед. -Средняя площадь вновь построенных квартир, кв. м

Источник: по данным Росстата.

Рис. 3. Динамика стоимости строительства 1 кв. м общей площади жилья и цены 1 кв. м жилья общей площади на первичном и вторичном рынках жилья

Годы

ш Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м жилья общей площади**, тыс. руб. ш Средняя цена на первичном рынке жилья 1 кв. м жилья общей площади***, тыс. руб. Средняя цена на вторичном рынке жилья 1 кв. м жилья общей площади***, тыс. руб.

-Средняя цена на первичном рынке жилья 1 кв. м жилья общей площади,

в % от средней фактической стоимости строительства 1 кв. м жилья общей площади * — Первое полугодие.

** — Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади отдельно стоящих жилых домов (все квартиры) без пристроек, надстроек и встроенных помещений в РФ (без построенных населением за счет собственных и заемных средств). *** — Все квартиры. Источник: по данным Росстата.

г., составив 6,8 и 5,7 млн. кв. м. (См. рис. 1.)

На 1 августа 2016 г. средняя площадь вновь построенных с начала года квартир (71,3 кв. м) оказалась на 7,68% меньше, чем на аналогичную дату 2015 г. Количество построенных квартир нарастающим итогом с начала текущего года (521,5 тыс. кв. м) превысило количество квартир, введенных за тот же период 2015 г. (См. рис. 2.)

Цена продажи жилья в процентах от стоимости строительства 1 кв. м снизилась в первом полугодии 2016 г. на 1,04 п.п. и составила 130,22%. (См. рис. 3.)

По данным Росстата, наиболее высокая стоимость строительства жилья, в 1,5 и более раз превышающая среднероссийский уровень, наблюдалась в Камчатском крае (74 300 руб.), Сахалинской области (67 236 руб.), Ямало-Ненецком автономном округе (65 846 руб.) и в Республике Саха (Якутия) (61 124 руб.). В 63 субъектах РФ эта стоимость была ниже, чем в среднем по России; из них наиболее низкая -в Кабардино-Балкарской Республике (17 993 руб.), Республике Дагестан (24 423 руб.) и в Курской области (25 521 руб.).

По данным Росреестра, в первом полугодии 2016 г. объем зарегистрированных прав на земельные участки (2924 708 регистрационных актов), включая права физических лиц, снизился по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 7,22%. (См. рис. 4.)

В первом полугодии 2016 г. количество регистраций земельных ипотек физическими лицами (335,05 тыс. ед.) превысило соответствующий показатель за аналогичный период предыдущего года на 33,64%. В январе-июне 2016 г. объем регистраций земельных ипотек физическими лицами составил 79,02% от общего количества ипотек земельных участков, зарегистрированных в этот период. (См. рис. 5.)

По данным Банка России, в первом полугодии 2016 г. кредитные организации предоставили ИЖК для 389,8 тыс. заемщиков на общую сумму 664,5 млрд. руб., что больше, чем в январе-июне 2015 г., на 39% по количеству и на 44% - по объему. Доля ИЖК, предоставленных в первом и втором кварталах 2016 г., составила соответственно 21,5 и 19,3% от объема потребительского кредитования в этот

Рис. 4. Динамика регистрации права собственности на земельные участки (накопленным итогом с начала года)

1,0 £

2012

Годы

Право собственности на земельные участки -всего, млн. ед. ш Право собственности физических лиц, млн. ед. -Право собственности физических лиц, в % к соответствующему периоду предыдущего года

Источник: данные Росреестра.

период, превысив соответствующие показатели за 2015 г. на 1,8 и 2,1 п.п.

Просроченная задолженность по ИЖК за первое полугодие текущего года составила 71,53 млрд. руб. (45,49 млрд. руб. по кредитам в рублях и 26,04 млрд. руб. по кредитам в

иностранной валюте). Доля просроченной задолженности по ИЖК в рублях в остаточной задолженности в рублях увеличилась в первом полугодии 2016 г. относительно аналогичного периода предыдущего года на 0,14 п.п. и составила 1,11%. (См. рис. 6.)

Рис. 5. Динамика регистрации ипотеки земельных участков (накопленным итогом с начала года)

2013 2014 2015

Годы

Ипотека - всего, тыс. ед. Ипотека физических лиц, тыс. ед. -Ипотека физических лиц, в % к соответствующему периоду предыдущего года

Источник: данные Росреестра.

Рис. 6. Динамика просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам

50

40

30

20

10

И

к

1

т по т т > т ¡л ^

о о ^ Я ^ о

\ \ т ил

1П ьп т 1Л \ \ \ \ ^г т 1_п

1_п ко ио ю

сг> ^ о \

5 Б

о о о о

Просроченная задолженность по ИЖК в рублях, млрд. руб. ш Просроченная задолженность по ИЖК в иностранной валюте, млрд. руб.

-Просроченная задолженность по ИЖК в рублях, в % от остаточной задолженности

— Просроченная задолженность по ИЖК в иностранной валюте, в % от остаточной задолженности Источник по данным ЦБ РФ.

30 24 18 12

Доля ИЖК в иностранной валюте в общем объеме выданных за квартал кредитов в денежном выражении составила в рассматриваемый период 0,10% против 0,37%, зафиксированных годом ранее.

Задолженность по ИЖК в иностранной валюте в общей задолженности по выданным кредитам в первом полугодии 2016 г. составила 2,25%, что меньше значения за аналогичный период 2015 г. на 0,96 п.п. В январе-июне текущего года просроченная задолженность по ИЖК в иностранной валюте в остаточной задолженности по иностранной валюте увеличилась на 11,35 п.п. и составила 27,68%. (См. рис. 6.)

На 1 июля 2016 г. задолженность по дефолт-ным ИЖК (со сроком задержки более 180 дней), по данным ЦБ РФ, составила 107,05 млрд. руб., или 2,56% от общей суммы задолженности, что больше на 0,48 п.п. относительно 1 июля 2015 г. и на 0,83 п.п. относительно 1 июля 2014 г. Доля задолженности по ИЖК без просроченных платежей уменьшилась по сравнению с 1 июля 2015 г. на 0,26 п.п. - до 93,76% и относительно 1 июля 2014 г. - на 1,54 п.п.

Средняя величина ИЖК в рублях за первое полугодие 2016 г. составила 1,70 млн. руб., на

4,06% превысив показатель за тот же период предыдущего года, а средний кредит в иностранной валюте сократился за год до 27,83 млн. руб., что составляет 86,13% от соответствующего значения за первое полугодие 2015 г., превысив в 16 раз среднее значение ИЖК в рублях.

Средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях за июнь 2016 г. составила 12,99% годовых, снизившись относительно максимального значения, зафиксированного в феврале 2015 г., на 1,72 п.п. Средневзвешенный срок кредитования по ИЖК в рублях за июнь 2016 г. составил 15,2 года. (См. рис. 7.)

Средневзвешенная ставка по ИЖК в иностранной валюте, выданным с начала 2016 г., за первое его полугодие составила 8,15% годовых -на 2,01 п.п. ниже относительно ставки за первое полугодие 2015 г. и на 0,69 п.п. выше относительно ставки за первый квартал текущего года. Средневзвешенный срок кредитования за первое полугодие 2016 г. составил всего 3,4 года против 4,2 года за аналогичный период предыдущего года.

Источником снижения ставок крупнейшими участниками ипотечного рынка послужило снижение 14 июня 2016 г. Банком России

Рис. 7. Средневзвешенные сроки и процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам в рублях, выданным в течение месяца

i Р

(Л ГП ГП ГО ГП РО

°0000 00000 °0000 С I I Средневзвешенный срок кредитования по кредитам, выданным в течение месяца

-Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение месяца

Источник: по данным ЦБ РФ.

16 О

U

15

14 о

13

12 а!

10

ключевой ставки на 0,5 п.п. - до 10,5% годовых. Рынку ИЖК продолжает оказывать поддержку государственная программа субсидирования процентных ставок по ИЖК на покупку жилья в новостройках. (См. табл. 1.)

Доля программы субсидирования кредитов в общем объеме кредитов с течением времени сокращается. Так, она уменьшилась с

46% по итогам первого квартала 2016 г. до 34% по итогам второго квартала этого же года. В результате произошло снижение спрэ-да между ставками на первичном и вторичном ипотечных рынках до 1-1,5 п.п. по сравнению с 3 п.п. на начало года. Лидером роста рынка ипотеки становится, скорее всего, сегмент вторичного жилья. (См. рис. 8.)

Таблица 1

Итоги реализации программы субсидирования процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам (на 01.07.2016)

Показатели С марта 2015 г. В том числе в первом полугодии 2016 г.

Количество выданных кредитов, тыс. шт. 355,2 144,7

доля во всех выданных кредитах, в % 36 37

Сумма выданных кредитов, млрд. руб. 636,5 262,4

доля во всех выданных кредитах, в % 38 40

Средний размер кредита, млн. руб. 1,79 1,81

Сумма выплаченных субсидий, млрд. руб. 7,8 5,7

Площадь приобретенного жилья, млн. кв. м 17,8 7,2

доля во введенном жилье в многоквартирных домах, в % 29 41

Стоимость приобретенного жилья, млрд. руб. 1010 417

в том числе за счет собственных средств заемщиков 373 155

доля в стоимости приобретенного жилья, в % 37 37

Средняя площадь квартиры, кв. м 50,1 49,8

Средняя стоимость квартиры, млн. руб. 2,84 2,88

Источник: Банк России, Минфин России, Росстат, расчеты и оценки АО «АИЖК».

Рис. 8. Предоставление ипотечных жилищных кредитов за квартал в рамках программы субсидирования

>е. зоо

2015 г.

2016 г.

Объем предоставленных ИЖК по программе субсидирования, млн. руб. ш Объем предоставленных ИЖК вне программы субсидирования, млн. руб. -Доля предоставленных ИЖК в рамках программы субсидирования, в % от общего объема кредитов

Источник: по данным АО «АИЖК».

Объем 12 выпусков жилищных ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) на сумму в 60,7 млрд. руб., эмитированных в первом полугодии 2016 г., оказался на 29% больше объема выпуска ИЦБ в первом полугодии 2015 г. По оценкам АО «АИЖК», на текущий момент основными инвесторами в ИЦБ являются пенсионные фонды и АО «АИЖК». (См. табл. 2.)

Наиболее активно программы ИЖК развиваются в Северо-Западном, Уральском и Приволжском федеральных округах. В 10 регионах страны выдается 40% всего денежного объема ИЖК в РФ и 48% от числа ИЖК. В Москве выдается 11% от числа ИЖК, а доля столицы в денежном объеме выданных кредитов составляет 21%. (См. табл. 3.)

В бюллетене Департамента исследований и прогнозирования ЦБ РФ за июль 2016 г. сообщается, что в этом году бюджетные расходы на капитальные вложения в рамках Федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» сократились на 40,8% по сравнению с показателем 2015 г. Из ФЦП на 1 мая 2016 г.

Таблица 2

Инвесторы в ИПЦ (на конец первого полугодия 2016 г.)

Доля, в % Инвесторы

11 Эмитенты

17 АО «АИЖК»

11 ВЭБ

35 Пенсионные фонды

26 Другие инвесторы

Примечание. Данные по вложениям пенсионных

фондов приведены на 31.03.2016.

Источник: Банк России, Reuters, расчеты АО «АИЖК».

было профинансировано около 4% запланированного на год объема. Состояние строительной отрасли близко к минимуму за последние десять лет; главной причиной этого является недостаток не только объемов госзаказа, но и контрактов с девелоперами, которые, в свою очередь, вынуждены сокращать объемы строительства из-за низкого покупательного спроса. ■

Таблица 3

Развитие ипотечного кредитования по федеральным округам и по регионам в первом полугодии 2016 г.

Ипотечное кредитование по федеральным округам Доля в объеме Количество Федеральный округ выданных ипотек на

кредитов, в % 1000 чел.

Выдача ипотечных кредитов по регионам

_ Сумма, Количество,

Pomnu 1 ' '

РФ 100 2,7 г. Москва 13 6

Центральный 31 2,4 г. Санкт-Петербург 7 5

Северо-Западный 13 3,5 Московская обл. 8 5

Южный 6 2,0 Республика Татарстан 3 4

Северо-Кавказский 2 0,9 Тюменская обл. 5 4

Приволжский 20 3,3 Республика Башкортостан 3 4

Уральский 10 3,5 Челябинская обл. 2 3

Северный 12 2,8 Свердловская обл. 3 3

Дальневосточный 5 2,6 Краснодарский край 2 3

Крымский 0,1 0,1 Красноярский край 2 3

Другие регионы 52 60

Источник: Банк России, расчеты АО «АИЖК».