РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕРВОМ КВАРТАЛЕ 2016 г. Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕРВОМ КВАРТАЛЕ 2016 г.

Георгий ЗАДОНСКИЙ

Ведущий научный сотрудник РАНХиГС при Президенте Российской Федерации, канд. физ.-мат. наук. E-mail: gzadonsky@gmail.com

В первом квартале 2016 г. построено 224,0 тыс. квартир площадью 15,6 млн. кв. м, составляющих 84% от соответствующего показателя за аналогичный период предыдущего года. Объем регистрации земельных ипотек физическими лицами на 52,8% превысил в этот период объем регистрации земельных ипотек физическими лицами, зафиксированный годом ранее, составив 79,13% от общего количества ипотек в январе-марте 2016 г.

Кредитные организации предоставили заемщикам в первом квартале 2016 г. 188,3 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на общую сумму 323,4 млрд. руб., что на 48% превысило соответствующее значение за тот же период 2015 г. На 1 апреля 2016 г. просроченная задолженность по ИЖК в рублях в процентах к остаточной задолженности увеличилась относительно аналогичной даты 2015 г. на 0,06 п.п. и составила 1,08%. Средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях за март 2016 г. составила 12,86% годовых против ее максимального значения в 14,71% годовых за февраль 2015 г.

Ключевые слова: рынок жилья, жилищное строительство, рынок земельных участков, ипотечные жилищные кредиты (ИЖК), задолженность по ИЖК, просроченная задолженность, средневзвешенная ставка по ИЖК, объем досрочно погашенных ИЖК, рефинансированные кредиты.

В первом квартале 2016 г. организациями всех форм собственности построено 224,0 тыс. новых квартир площадью 15,6 млн. кв. м, что составило 84% от соответствующего показателя за аналогичный период предыдущего года. (См.

рис. 1.) Индивидуальными застройщиками в январе-марте текущего года построено 6,3 млн. кв. м жилья, или 40,5% от всего построенного жилья. В марте 2016 г. построено 73,9 тыс. новых квартир площадью 5,4 млн. кв. м.

Рис. 1. Динамика строительства жилья

ilftlH д(НГтЖ1

£ О

ю к о

Введено общей площади за месяц в 2014 г., млн. кв. м Введено общей площади за месяц в 2015 г. Введено общей площади за месяц в 2016 г

-Введено общей площади за месяц в 2014 г

-Введено общей площади за месяц в 2015 г

-Введено общей площади за месяц в 2016 г

Источник: по данным Росстата.

, млн. кв. м , млн. кв. м

, в % к соответствующему месяцу предыдущего года , в % к соответствующему месяцу предыдущего года , в % к соответствующему месяцу предыдущего года

Минимальное значение средней площади вновь построенных квартир (63,4 кв. м) оказалось в первом квартале 2016 г. на 13,2% меньше соответствующего значения в 2015 г. Средняя площадь построенных в рассматриваемый период квартир составила 69,6 кв. м - на 4,5%

меньше средней площади квартир, построенных в январе-марте 2015 г., а средняя площадь за 2015 г. оказалась меньше значения за 2014 г. на 2,8%. (См. рис. 2.)

По данным Росстата, снижение в первом квартале 2016 г. стоимости строительства 1 кв.

Рис. 2. Средняя площадь вновь построенных квартир

00о"-°о00о'-0000 Количество построенных квартир (нарастающим итогом с начала года), тыс. ед. -Средняя площадь вновь построенных квартир, кв. м

Источник: по данным Росстата.

Рис. 3. Динамика стоимости строительства 1 кв. м общей площади жилья и цены 1 кв. м жилья общей площади на первичном и вторичном рынках жилья

Годы

ш Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м жилья общей площади**, тыс. руб. ш Средняя цена на первичном рынке жилья 1 кв. м жилья общей площади***, тыс. руб. Средняя цена на вторичном рынке жилья 1 кв. м жилья общей площади***, тыс. руб.

-Средняя цена на первичном рынке жилья 1 кв. м жилья общей площади,

в % от средней фактической стоимости строительства 1 кв. м жилья общей площади

* — I квартал.

** — Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади отдельно стоящих жилых домов (все квартиры) без пристроек, надстроек и встроенных помещений в РФ (без построенных населением за счет собственных и заемных средств). *** — Все квартиры. Источник: по данным Росстата.

м жилья на 1,2% и увеличение цены его продажи на 3,6% привели к росту цены его продажи в процентах от стоимости строительства 1 кв. м на 4,88%. (См. рис. 3.)

По данным Росреестра, в первом квартале 2016 г. объем зарегистрированных прав на земельные участки (1339 588 регистрационных актов), включая права физических лиц, оказался ниже показателя за аналогичный период предыдущего года на 9,7%. При этом регистрационные акты физических лиц составили 88,95% от общего объема - 1207 867 актов регистраций. (См. рис. 4.) Уменьшение количества регистрационных актов, фиксирующих изменение прав на земельные участки, свидетельствует о падении их оборота.

Снижение количества регистраций земельных ипотек физическими лицами в 2015 г. относительно 2014 г. сменилось в первом квартале 2016 г. ростом: в январе-марте текущего года объем регистрации земельных ипотек физическими лицами превысил значение показателя за аналогичный период предыдущего года на 52,8% В первом квартале 2016 г. объем регистрации земельных ипотек физическими лицами составил 79,13% от общего

количества ипотек земельных участков в этот период. (См. рис. 5.)

По данным Банка России, в первом квартале 2016 г. кредитные организации предоставили заемщикам 188,3 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на общую сумму 323,4 млрд. руб. Динамика объема предоставленных в этот период ИЖК была положительной. Прирост предоставленных средств по сравнению с соответствующим периодом 2015 г. составил 48,3%, причем рост был обеспечен исключительно ИЖК в рублях.

Просроченная задолженность по ИЖК на 1 апреля 2016 г. составила 69,33 млрд. руб. (43,02 млрд. руб. по кредитам в рублях и 26,31 млрд. руб. по кредитам в иностранной валюте). Просроченная задолженность по ИЖК в рублях в процентах от остаточной задолженности в первом квартале 2016 г. относительно того же периода предыдущего года увеличилась на 0,06 п.п. и составила 1,08%. За 2015 г. просроченная задолженность по ИЖК в рублях увеличилась относительно 2014 г. на 0,17 п.п. и составила 1,03%. (См. рис. 6.)

Доля ИЖК в иностранной валюте в общем объеме выданных за квартал кредитов в денеж-

Рис. 4. Динамика регистрации права собственности на земельные участки (накопленным итогом с начала года)

Годы

Право собственности на земельные участки -всего, млн. ед. Право собственности физических лиц, млн. ед. -Право собственности физических лиц, в % к соответствующему периоду предыдущего года

Источник: данные Росреестра.

ном выражении составила в первом квартале 2016 г. 0,09% против 0,34% годом ранее. Задолженность по ИЖК в иностранной валюте в процентах от общей задолженности по выданным кредитам составила в январе-марте 2016 г 2,74%, что ниже значения за сопоставимый период 2015 г. на 0,56 п.п. В первом квартале 2016

г. просроченная задолженность по ИЖК в иностранной валюте в процентах от остаточной задолженности в иностранной валюте увеличилась в годовом выражении на 3,16 п.п. и составила 23,51%. За 2015 г. просроченная задолженность в иностранной валюте увеличилась на 7,8 п.п. и составила 20,36%. (См. рис. 6.)

Рис. 5. Динамика регистрации ипотеки земельных участков (накопленным итогом с начала года)

1000

800

600

£ 400

200

I | II | III | IV 2011

I | II | III | IV 2012

Ипотека - всего, тыс. ед. Ипотека физических лиц, тыс. ед. -Ипотека физических лиц, в % к соответствующему периоду предыдущего года

Источник: данные Росреестра.

2,4

2,0

1,2

0,8

0,4

Рис. 6. Динамика просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам

50

40

30

20

10

Просроченная задолженность по ИЖК в рублях, млрд. руб. ш Просроченная задолженность по ИЖК в иностранной валюте, млрд. руб.

-Просроченная задолженность по ИЖК в рублях, в % от остаточной задолженности

— Просроченная задолженность по ИЖК в иностранной валюте, в % от остаточной задолженности

Источник по данным ЦБ РФ.

25

20

15

10

По данным ЦБ РФ, в первом квартале 2016 г. задолженность по дефолтным ИЖК (со сроком задержки более 180 дней) составила 107,95 млрд. руб., или 2,64% от общей суммы задолженности, что больше на 0,17 п.п. относительно 1 января 2016 г. и на 0,88 п.п. относительно 1 января 2015 г. Доля задолженности по ИЖК без просроченных платежей уменьшилась за январь-март текущего года по сравнению с 1 января 2016 г. на 1,11 п.п. - до 93,55% и на 1,96 п.п. - относительно 1 января 2015 г.

Средняя величина ИЖК в рублях за первый квартал 2016 г. достигла 1,72 млн. руб., на 4% превысив показатель за аналогичный период 2015 г., а средний кредит в иностранной валюте составил 25,82 млн. руб., или 60,2% от соответствующего показателя за 2015 г.

Средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях за март 2016 г. составила 12,86% годовых против максимального значения в 14,71% годовых за февраль 2015 г. Средневзвешенный срок кредитования по ИЖК в рублях за март 2016 г. достиг 15,1 года. (См. рис. 7.) По ИЖК в иностранной валюте, выданным с начала года, средневзвешенная ставка за первый квартал 2016 г. составила 7,46% годовых, что оказалось на 2,36 п.п. ниже значения ставки за 2015 г.

Объем досрочно погашенных средствами заемщиков ИЖК за второе полугодие 2015 г. составил 215,65 млрд. руб., превысив соответствующую величину за 2014 г. на 8,3%, а за 2015 г. в целом этот объем составил 377,72 млрд. руб., превысив соответствующую величину за 2014 г. на 6,77%. Годовой объем досрочно погашенных средствами заемщиков ИЖК в процентах от объема предоставленных ИЖК составил в 2015 г. 32,52%. Весь объем досрочно погашенных ИЖК за 2015 г. в денежном выражении снизился к предыдущему году на 10,6% и составил 485,12 млрд. руб.

В 2015 г. объем взысканных с заемщиков средств в результате реализации заложенного имущества составил 4,15 млрд. руб., что на 3,91% меньше, чем за предыдущий год. Во втором полугодии 2015 г. объем взысканных с заемщиков средств в результате реализации заложенного имущества составил 2,5 млрд. руб., на 6,97% превысив показатель за аналогичный период предыдущего года. За тот же период объем взысканных с заемщиков средств в процентах от просроченной задолженности по ИЖК уменьшился на 1,29 п.п. и составил 3,78%, а в процентах от объема пре-

Рис. 7. Средневзвешенные сроки и процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам в рублях, выданным в течение месяца

i Р

ГП ГО ГП ГО

Ч \ \ \ \ \

О- ГП Lf> ^ 0~1 ^ 5Г {т ] LI ] i-"» VJ i ;—, i'i ui I-* w i i-

OOOo OoOOo °OOOo

Средневзвешенный срок кредитования по кредитам, выданным в течение месяца

-Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение месяца

Источник: по данным ЦБ РФ.

16 О

U

15

14 о

13

12 а!

10

доставленных ИЖК -увеличился на 0,12 п.п. -до 0,36%. (См. рис. 8.)

По данным ЦБ РФ, объем рефинансированных ИЖК, включающий как продажу пула кредитов, так и сохранение актива на балансе кредитной организации, за 2015 г. составил 92,63 млрд. руб., или 7,97% от объема предоставленных за тот же период ИЖК. За второе полугодие 2015 г. объем рефинансированных ИЖК

составил 55,69 млрд. руб., или 7,94% от объема предоставленных за тот же период ИЖК, что оказалось на 73,02% меньше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года по объему рефинансированных ИЖК и на 12,85 п.п. меньше в процентах от объема предоставленных за тот же период ИЖК. (См. рис. 9.)

Чистая прибыль ОАО «АИЖК» по международным стандартам финансовой отчетно-

Рис. 8. Динамика объема взысканных с заемщиков средств в результате реализации заложенного имущества

Объем взысканных с заемщиков средств в результате реализации заложенного имущества, млрд. руб.

-Объем взысканных с заемщиков средств, в % от объема полученных ИЖК

-Объем взысканных с заемщиков средств, в % от просроченной задолженности

Источник по данным ЦБ РФ.

Рис. 9. Динамика рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (прав требования)

Объем полученных заемщиками ИЖК, млрд. руб. ш Объем рефинансированных ИЖК, млрд. руб. -Объем рефинансированных ИЖК, в % от объема предоставленных ИЖК

Источник по данным ЦБ РФ.

сти выросла в первом квартале 2016 г. относительно аналогичного периода предыдущего года до 2,9 млрд. руб., или на 50%.

ОАО «АИЖК» подвело первые итоги своего амбициозного проекта - программы выдачи ипотеки с плавающей ставкой, привязанной к уровню инфляции. Всего с начала 2016 г. было выдано 10 таких кредитов.

ОАО «АИЖК» заключены соглашения с крупнейшими застройщиками по дистанционной выдаче ипотечных займов, что позволяет гражданам после выбора квартиры получить ипотечный заем в офисе застройщика.

Единый институт развития в жилищной сфере разработал ипотечные облигации, обеспеченные гарантией ОАО «АИЖК», которая устраняет кредитный риск для инвесторов в ипотечном секторе. С Банком России согласована предпосылка выпуска такой ипотечной ценной бумаги уже в 2016 г.

В соответствии с решениями заседания Госсовета по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градо-

строительной деятельности Правительству Российской Федерации и Банку России необходимо выработать решение о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам, не создавая дополнительной нагрузки на бюджет.

ОАО «АИЖК» в строящемся МФК Match Point в Москве выкупает за сумму около 11 млрд. руб. третью и четвертую секции жилых апартаментов с отделкой общей площадью 46 тыс. кв. м и 800 машино-мест для создания комфортной и удобной среды для арендаторов.

По мнению прессы, миграционная политика федеральных властей является ключевым параметром в определении себестоимости жилищного строительства, в которой расходы на содержание рабочей силы формируют 20% стоимости каждого квадратного метра в новостройках. Соответственно, любая ограничительная мера по отношению к иностранной рабочей силе скажет более сильное влияние на стоимость жилья, чем удорожание стройматериалов или что-либо подобное. ■