CC BY
19Российское законодательство в области лизинга
недвижимости
Осипов А.С. [email protected]) ФГУП ЦНИИЭПсельстрой
Надежное правовое обеспечение экономических отношений является необходимым условием успешного развития любой предпринимательской деятельности. Правовая неопределенность отношений с партнерами, а в ряде случаев незащищенность контрагентов в хозяйственных отношениях, резко увеличивают степень риска участников сделок и являются причиной, сдерживающей предпринимательскую инициативу. Данное утверждение полностью относится и к финансовому лизингу объектов недвижимости.
К сделкам, предметом которых является недвижимое имущество, законодательство традиционно предъявляет более высокие требования, нежели к сделкам с иными видами имущества. Не является исключением и договор лизинга недвижимого имущества, особенностью которого является, например, государственная регистрация возникающих из него прав. Недостаточное нормативное регулирование данного вида инвестиционной деятельности является прямой причиной пассивности потенциальных инвесторов. Это показывает анализ мировой практики, и, как ни странно, это относится не только к России, осваивающей лизинговые операции, но и к другим странам, в которых лизинг уже получил широкое распространение.
В настоящее время Российская Федерация относится к группе стран, имеющих специальные законы, регулирующие лизинговую деятельность. К ним относятся континентальные страны Западной Европы: Франция, Бельгия, Италия.
Для законов, принятых в странах этой группы, характерно то, что в них регламентируются взаимоотношения не только между двумя основными партнерами (лизингодателем и лизингополучателем), но и между лизинговой компанией и поставщиком, то есть весь комплекс трехсторонних имущественных
отношений, возникающих при лизинге. В соответствии с этими законодательными актами в лизинговом соглашении на трехсторонней основе обязательно должно указываться, что оборудование приобретается с целью последующей сдачи в аренду, его использование возможно только в профессиональных целях. В нем также оговариваются условия о праве на покупку и цена, по которой оно может быть приобретено после окончания срока договора. Вместе с тем вопросы риска и возникновения ответственности не регламентируются специальными законами (специальными нормами), а решаются общими нормами гражданского и торгового права. Российское гражданское законодательство, как часть правовой системы современной России, относится к романо-германской правовой семье (европейской континентальной семье).
В силу этого нормативные правовые акты Российской Федерации, регулирующие лизинговую деятельность в сфере недвижимости, имеют главное значение в механизме правового регулирования. Федеральную (в силу того, что определение правовых основ лизинга, как института гражданского законодательства, в соответствии с п. "о" ст. 71 Конституции РФ находится в ведении Российской Федерации (ч. 1 ст. 3 ГК) систему нормативно-правовых актов, регулирующих лизинговую деятельность в сфере недвижимости, можно представить следующим образом:
1. Конституция Российской Федерации.
2. Законы Российской Федерации.
3. Указы Президента Российской Федерации.
4. Постановления Правительства Российской Федерации.
5. Акты федеральных органов исполнительной власти.
Основным источником гражданско-правового регулирования отношений финансовой аренды в сфере недвижимости является часть II Гражданского кодекса Российской Федерации (глава 34, параграфы 1, 4, 5 и 6), который рассматривает договор финансовой аренды как разновидность договора аренды, следовательно, на него распространяется комплекс общих норм, регулирующих все виды арендных отношений.
Параграф 1 главы 34 "Общие положения об аренде" полностью регулирует те виды аренды, для которых не предусмотрено специальных правил, и, обладая универсальным характером, распространяется на выделенные в других
параграфах самостоятельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована особыми нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (прокат, аренда транспортных средств, финансовая аренда и т.п.). Многие нормы главы 34, воспринявшие положения законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, имеют диспозитивный характер, что позволяет сторонам в договоре определять ряд своих отношений иначе, чем в законе. Оставление без внимания сторонами предоставленной возможности изменить условия договора превращает диспозитивную норму в императивную. Классически императивных норм в регулировании арендных отношений мало, касаются они, в основном, защиты прав сторон и третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты.
В главе 34 ГК "Аренда" предусмотрен специальный параграф 6 "Договор финансовой аренды (лизинга)", который предназначен для регулирования договорных отношений, возникающих по поводу финансовой аренды (лизинга) имущества.
Для расширения системы нормативно-правового обеспечения лизинга, отражения в законодательных и других нормативных актах особенностей субъектов лизинговой деятельности помимо Закона о лизинге Федеральной программой предусматривалась разработка Положения "О лизинге недвижимости", разработку которого поручили Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом. В принятом варианте Федеральной программы разработка Положения "О лизинге недвижимости" уже не предусматривалась.
8 февраля 1998 г. Россия присоединилась к Конвенции УНИДРУА по международному лизингу (Международной финансовой аренде оборудования) (Оттава, 28 мая 1988 г.). Присоединение к ней открыло широкие возможности для сотрудничества с иностранными лизинговыми компаниями. Нормы Конвенции УНИДРУА непосредственно применяются при имущественных отношениях, возникающих при заключении и исполнении договоров, связанных с операциями лизинга, сторонами которых являются коммерческие организации разных стран, т.е. при лизинговых операциях международного характера.
Конвенция регулирует лизинговую деятельность, предметом которой является движимое имущество — оборудование. Однако, в п. 1 ст. 4 Конвенция
устанавливает, что ее "Положения ... не прекращают своего действия ввиду факта квалификации имущества в качестве недвижимости".
Конвенция оставляет за законом страны местонахождения этого имущества регулирование вопросов, относящихся к квалификации имущества в качестве недвижимости, а также соответствующие права арендодателя и обладателей вещного права на недвижимость (п. 2 ст. 4). В силу этого положения, международный лизинг самолетов, морских судов и судов внутреннего плавания, которые в соответствии со ст. 130 ГК причислены к недвижимому имуществу, регулируется Конвенцией УНИДРУА по международному лизингу.
Одно из центральных мест в нормативно-правовой системе России стал занимать Закон РФ "О лизинге", принятый Государственной Думой 11 сентября 1998 г., одобренный Советом Федерации 14 октября 1998 г. и подписанный Президентом РФ 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ.
Значимость закона определяется, прежде всего, тем, что он становится эффективным инструментом государственного регулирования, что особенно важно в условиях экономического и финансового кризиса в России. Целевая направленность закона определяется необходимостью развития инвестиционной деятельности, повышения ее эффективности, защиты прав собственности и прав участников инвестиционных процессов.
Закон содержит шесть глав и тридцать девять статей. Важнейшими составляющими нормативно-правового поля закона, содержащего общеобязательные правила, регулирующие особенности ведения лизинговых операций, являются: основные понятия и сферы деятельности лизинга; правовая и экономическая база лизинговых отношений; меры государственной поддержки лизинга; порядок инспектирования и контроля лизингодателем хода лизинговых операций и соответствующие обязанности лизингополучателя. В целом закон представляет собой документ, который определяет сбалансированные права и обязанности как лизингодателя, так и лизингополучателя.
Закон регулирует и операции с возвратным лизингом, представляющим собой "разновидность финансового лизинга, при котором продавец (поставщик) предмета лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель".
Возвратный лизинг предполагает наличие системы взаимосвязанных соглашений, при которой предприятие — собственник недвижимого имущества
продает это имущество лизинговой компании с одновременным оформлением договора о долгосрочной аренде бывшего в его собственности имущества на условиях лизинга.
Такой вид лизинга выступает в данном случае как альтернатива залоговой операции, причем продавец недвижимого имущества, приобретая права и обязанности лизингополучателя, немедленно получает в свое распоряжение от покупателя взаимно согласованную сумму сделки купли-продажи, а покупатель продолжает участвовать в этой операции, но уже в качестве лизингодателя. В отечественной практике возвратный лизинг необходим прежде всего для тех хозяйствующих субъектов, которым срочно требуются значительные объемы оборотных средств.
Для предприятия, ранее владевшего этим имуществом, важно, став лизингополучателем, продолжать пользоваться своей прежней собственностью на новых условиях лизинга. В финансовом отношении это напоминает заемную операцию, при которой расчеты производятся по согласованному графику лизинговых платежей. В случае же предоставления займа под залог финансовая компания рассчитывала бы на получение серии равновеликих платежей, достаточных как для погашения займа, так и для получения заимодавцем обусловленной ставки за инвестированную сумму.
Важным преимуществом возвратного лизинга является использование уже находящегося в эксплуатации оборудования в качестве источника финансирования строящихся новых объектов с вытекающей из этого возможностью использовать налоговые льготы, предоставляемые участникам лизинговых операций. Возвратный лизинг дает возможность рефинансировать капитальные вложения с меньшими затратами, чем при привлечении банковских ссуд, особенно если платежеспособность предприятия ставится кредитующими организациями под сомнение ввиду неблагоприятного соотношения между его уставным капиталом и заемными фондами.
При возвратном лизинге сумма платежей должна быть достаточной для полного возмещения инвестору всей суммы, которая была выплачена им при покупке, и плюс к этому обеспечивать среднюю норму прибыли на инвестированный капитал.
Принципиальное значение имеет также установление Законом запретов на совмещение обязательств участниками лизинга. Определено, что "в рамках системы взаимосвязанных и взаимообусловленных договоров, в соответствии с которыми осуществляется лизинг, в отношении конкретного предмета лизинга не допускается совмещение обязательств следующими участниками договора лизинга: лизингодателем и лизингополучателем по договору лизинга; кредитором и лизингополучателем предмета лизинга, за исключением возвратного лизинга".
Данное положение должно прекратить практику использования авансовых платежей при осуществлении договоров финансовой аренды, которые в сделках с недвижимостью могут достигать 50%, так как в соответствии со ст. 823 ГК РФ аванс (или предварительная оплата) является формой коммерческого кредита, т. е. имеет место совмещение обязательств кредитора и лизингополучателя. Сторонам придется искать другие способы обеспечения исполнения обязательств, причем в операциях с недвижимым имуществом это нетрудно, так как оно само по себе высоколиквидно.
Возможно, что более широкое применение получит задаток, когда лизингополучатель обязуется до начала действия лизингового соглашения выплатить на счет в распоряжение лизинговой компании равную двум лизинговым платежам сумму, служащую способом обеспечения обязательства. Зачет этой суммы в качестве лизингового платежа лизингополучателя может быть осуществлен не раннее выплаты последних двух платежей по лизинговому соглашению (при условии, что выплата предыдущих платежей была осуществлена надлежащим образом).
Возможность потери задатка (либо двойной суммы задатка) в случае прекращения и ненадлежащего исполнения обязательства служит целям договорной дисциплины. Поэтому сторонам следует внимательно относиться как к подписанию соглашения, так и к его исполнению. Как видно из текста ст. 9 Закона, запрет на совмещение обязательств касается только двух случаев. Запрет не наложен на совмещение обязательств между продавцом имущества и лизингодателем.
Однако лизинговым законодательством нормативное регулирование финансовой аренды недвижимости не исчерпывается. К таким отношениям при-
меняются все нормативные правовые акты, регулирующие гражданский оборот с недвижимостью, если иное не предусмотрено ГК и Законом "О лизинге", либо противоречит природе лизинговых отношений.
В том числе к источникам нормативного регулирования лизинговой деятельности относятся нормативные правовые акты, регулирующие отношения по приобретению имущества в собственность по договору купли-продажи. Основным источником правового регулирования отношений, связанных с куплей-продажей, является ГК и, прежде всего, глава 30 (ст. 454 — 566).
Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению). Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в § 7 гл. 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.
К договору купли-продажи применяются также содержащиеся в ГК общие положения о договоре, об обязательстве, о сделках (в части, не урегулированной гл. 30 ГК), например: правила о заключении, изменении и расторжении договора; об обеспечении исполнения обязательств; об ответственности за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств; об основаниях и последствиях недействительности сделок.
Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.
Наряду с ГК источниками правового регулирования отношений по купле-продаже являются также иные федеральные законы. В ряде случаев ГК сам
указывает, какие федеральные законы подлежат применению к соответствующим правоотношениям.
Следующим шагом в развитии нормативно-правовой базы лизинга стало принятие ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О лизинге", принятого Государственной Думой 26 декабря 2001 г., одобренного Советом Федерации 16 января 2002 г. и подписанного Президентом РФ 29 января 2002 г. № 10-ФЗ. Прежде всего эти поправки привели Закон в соответствие с Гражданским, Налоговым кодексами, с Оттавской конвенцией УНИДРУА. Кроме того, были сняты внутренние противоречия, которые были в самом Законе.
В цивилистической литературе давно обсуждается вопрос о включении в состав источников нормативного регулирования имущественных отношений судебной практики, имея ввиду Постановления судов высшей инстанции (Конституционного, Верховного и Высшего Арбитражного судов). В российской правовой системе судебный прецедент формально не считается источником права, хотя фактически высшие судебные органы вправе давать судам "руководящие разъяснения" по вопросам применения законодательства. Данные акты не содержат новых норм права, однако закрепленное ими толкование содержания правовых норм является обязательным для соответствующей судебной системы, а тем самым и для сторон различных споров. Относительно нормативного регулирования лизинговой деятельности таких актов мало. В декабре 1998 года Высший Арбитражный Суд РФ направил арбитражным судам письмо "О Федеральном законе "О лизинге", которое носило исключительно информационно-комментирующий характер. Другой судебно-арбитражной практики по вопросам лизинга пока нет, но есть большое количество обзоров ВАС РФ по вопросам гражданского оборота с недвижимостью, которые в значительной мере предопределяют порядок, условия и последствия применения многих гражданско-правовых норм.
В настоящее время говорить о какой-либо деловой практике в области лизинга недвижимости рано, что обуславливает использование деловых обычаев при сделках с недвижимостью, если это не противоречит правовой природе отношений финансовой аренды недвижимого имущества.
Требуют ли отношения финансовой аренды недвижимости специального регулирования, такого же, как продажа недвижимости, продажа предприятия, аренда зданий и сооружений и аренда предприятия?
Логично было бы предположить, что да. Недвижимость, как особый объект гражданских прав и обязанностей, налагает специфический отпечаток на нормативное регулирование данного вида аренды.
Дополнительную информацию по лизингу недвижимости Вы можете найти на сайте автора по адресу http://webcenter.ru/~leasing.
Литература:
1. Блинков О. Е. Правовое регулирование финансовой аренды (лизинга) недвижимости: Дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / Рязан. ин-т права и экономики. — Рязань, 2000. — 184 с.
2. Ковынев С. Особенности финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества // Лизинг-Курьер. — 2001. — № 1 (13). — С. 20-23.
