CC BY
22УДК 340
С.Э. Закоян
РОЛЬ НОТАРИАТА ПРИ УДОСТОВЕРЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Настоящая статья посвящена возрастающей роли нотариата при удостоверении сделок с недвижимым имуществом. Выявлено, что нотариат возвращается на позицию одного из важных участников оборота недвижимости. Определены некоторые положительные и отрицательные стороны обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.
Ключевые слова: нотариат, недвижимое имущество, оборот недвижимости, удостоверение сделки, нотариальные действия.
В настоящее время Российское право пребывает на этапе своего реформирования. При этом, как отмечает К. М. Арсланов, основным направлением реформирования является стремление законодателя к обеспечению и гарантированности прав участников гражданского оборота. Следует отметить, что такое направление в гражданском праве обеспечивается посредством уточнения и ужесточения требований к форме совершаемых юридических процедур. Как отмечается, безусловное значение здесь имели и имеют нотариальные процедуры [1, с. 4].
Прежде чем будет рассмотрена роль нотариата при удостоверении сделок с недвижимостью, следует сказать, что недвижимое имущество является одним наиболее из распространенных и ценнейших объектов гражданского оборота, а обеспечение правового регулирования оборота недвижимости является одним из приоритетных направлений деятельности государства [2, с. 34].
Без сомнений нотариусы являются одними из участников отношений в сфере оборота недвижимости. Формы участия нотариуса в обороте недвижимости различные. К слову, определение понятия «оборот недвижимости» в законодательстве отсутствует. Однако анализируя экономическую сторону этого понятия, В.А. Петрушкин связывает его с категорией «рынок» [3, с. 280].
Нотариус удостоверяет сделки с недвижимостью, для которых предусмотрена законом нотариальная форма.
Перечень нотариальных действий предусмотрен статьей 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (далее - Основы). Следует выделить те, которые имеют непосредственное отношение к обороту недвижимости. К таким действиям должно отнести удостоверение сделок с недвижимостью, выдачу нотариусом свидетельств о праве собственности на имущество, наложение или снятие запрета на отчуждение имущества, представление документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно статье 163 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, предусмотренных в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида такая форма не требуется.
Законодательство РФ обязывает участников гражданских отношений нотариально удостоверять следующие виды сделок: соглашение об управлении партнерством; договор инвестиционного товарищества, все вносимые в него изменения, дополнительные соглашения и приложения к нему, соглашения о полной или частичной передаче товарищами своих прав и обязанностей по договору инвестиционного товарищества, предварительные договоры; составление завещания; сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества; договор ренты; заключение брачного договора; договор залога и иные.
Указанной статьей также предусмотрено, что если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Примечательно наличие методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, которые нотариусы используют при осуществлении своей деятельности по удостоверению сделок.
© Закоян С.Э., 2016.
ISSN 2223-4047
Вестник магистратуры. 2016. № 8(59). T.II.
В данных рекомендациях указано: «Совершая удостоверение сделок с имуществом, нотариус проверяет: принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве; наличие со-собственников; наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества». Нотариусом проверяются, в том числе, документы об оценке имущества, являющегося предметом сделки.
Как было сказано, в настоящее время указанная сфера деятельности находится на этапе реформирования. Важно отметить, что речь о реформах в нотариальной деятельности относительно участия нотариуса в обороте недвижимости велась довольно давно. Еще в 1998 году законодатель дал право гражданам выбирать форму сделки с недвижимостью, отменив при этом обязательную нотариальную форму. Процедура участия нотариуса в обороте недвижимости представлялась тогда довольно затратной и вовсе не нужной. Обязательная нотариальная форма сохранялась только для договора ренты, брачного договора. Нотариус на некоторое время был выведен из гражданского оборота, а его роль ограничивалась практически созерцательной позицией, что, как представляется, несколько неоправданно. Нотариус знакомился с документом, подписывал его, ставил печать и отправлял клиента самостоятельно регистрировать сделку [4, с. 39].
На сегодняшний же день Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены правки в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о государственной регистрации). Начало действия редакции - с 01.01.2016. Действующая редакция статьи 24 Закона о государственной регистрации предусматривает обязанность по нотариальному удостоверению сделки купли-продажи доли в праве общей долевой собственности в пользу постороннего лица. Под посторонним лицом понимается лицо, не являющееся участником общей долевой собственности.
Вышеуказанные изменения касаются любой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, в том числе земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых объектов недвижимости. Таким образом, процедура по совершаемым в пользу третьих лиц сделкам, требующим соблюдения порядка преимущественного права покупки, усложнилась: потребуется не только государственная регистрация перехода права собственности, но и нотариальное удостоверение самой сделки.
Также новая редакция Закона о государственной регистрации устанавливает обязанность нотариально удостоверять следующие сделки:
- связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки;
- по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Вместе с тем Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены правки в семейный кодекс Российской Федерации (далее СК РФ). Так, статьей 39 СК РФ устанавливается обязанность по удостоверению соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака. Ранее нотариальное удостоверение такого соглашения являлось правом супругов, а не обязанностью [5, с. 13].
Важно также отметить, что ранее, в 2015 году вступила в силу статья 47.1 Основ законодательства РФ о нотариате. Согласно дано статье, в случаях, если для совершения нотариального действия необходимы сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы не вправе требовать представление таких сведений от обратившегося за совершением данного нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица.
Для совершения данного нотариального действия нотариус в порядке и способами, которые установлены Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221 -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в течение трех рабочих дней со дня обращения гражданина, его представителя или представителя юридического лица запрашивает и получает в установленные указанными федеральными законами сроки в федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости, или подведомственном ему государственном бюджетном учреждении, наделенном соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости (далее ГКН).
Таким образом, нотариус наделен правом самостоятельно получать сведения из ЕГРП и сведения, внесенные в ГКН. Как отмечает А. Шабанов, такое положение вещей не допускает теневой бизнес по-
средников в данной области. Действительно, нотариус сам получает сведения от ЕГРП и ГКН, значит, упрощать ничего не придется. Ничего не придется и ускорять, поскольку если нотариус подает документы в Росреестр в электронном виде, срок регистрации по закону должен составлять один день. При подаче бумажных документов - три дня. К тому же для расчетов по сделке с недвижимостью привлекательную форму имеет депозит нотариуса. Посредникам в этой системе просто ничего не остается.
Управляющий партнер юридической компании «Генезис» А. Денисов считает обоснованным включение нотариата в гражданский оборот при заключении сделок с недвижимостью. С этим мнением следует согласиться в полной мере. Он ссылается на профессионализм нотариусов как юристов, что, безусловно, оправданно, а также на то, что нотариусы несут личную имущественную ответственность [6, с. 10]. По мнению многих авторов, прозрачность и ясность сделок с недвижимостью - это та цель, к которой стремится законодатель.
Таким образом, следует заключить, что на сегодняшний день имеет место возрастающая роль нотариата в удостоверении сделок с недвижимостью, выражающаяся в расширении его полномочий. Однако, эта тенденция имеет как положительные так и отрицательные стороны.
К положительным сторонам можно отнести сокращение срока государственной регистрации недвижимого имущества в случае подачи нотариусом электронных документов. Кроме того, при подаче соответствующего заявления нотариус сам отправляется в Регистрационную палату за сведениями о недвижимости, заявителю делать это вовсе не обязательно. Тем самым, клиент ограждается от многочасового простаивания в очередях. К тому же при нотариальном удостоверении сделки с недвижимостью уменьшается вероятность того, что будет допущена какая-либо ошибка.
Противопоставить данным положениям можно то, что не всем гражданам по карману издержки на действия нотариуса как посредника и таким образом имеет место ограничение доступа граждан к данной услуге. Даже не смотря на обещание, что услуги нотариуса станут доступнее для граждан ввиду снижения тарифов, большинство соотечественников, к сожалению, предпочли бы обходиться без данной услуги. И мало кого интересует, что издержки при заключении договора, понесенные невнимательной стороной, могут быть гораздо больше, поэтому оплачивая услуги нотариуса - граждане оплачивают собственную безопасность.
Библиографический список
1. Арсланов К.М. О гражданско-правовой ответственности нотариуса (опыт германского права) // Нотариус. 2016. № 3. С. 4-7.
2. Касаткина А.Ю. Участие нотариуса в обороте недвижимости // Нотариус. 2016. № 2. С. 33-36.
3. Петрушкин В.А. Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости: монография / науч. ред. В.В. Витрянский. М.: Статут, 2014. 285 с.
4. Быконя Р.Е., Николаев С.Н. Участие нотариуса в гражданско-правовом обороте недвижимого имущества // Нотариус. 2016. № 2. С. 38-41.
5. Шабанов А. Изменения в законодательстве // ЭЖ-Юрист. 2016. № 19. С. 13.
6. Сбором документов для сделки будут заниматься нотариусы / Н. Андрианов, С. Аскольская, А. Денисов, Ю. Чистякова // Жилищное право. 2014. № 10. С. 10.
ЗАКОЯН СИРАНУШ ЭДИКОВНА - магистрант, Институт государства и права, Тюменский государственный университет, Россия.
