CC BY
45. Принцип параметризации. В ряде случаев моделируемая система имеет в своем составе некоторые относительно изолированные подсистемы, характеризующиеся определенным параметром, в том числе векторным. Такие подсистемы можно заменять в модели соответствующими числовыми величинами, а не описывать процесс их функционирования. При необходимости зависимость значений этих величин от ситуации может задаваться в виде таблицы, графика или аналитического выражения (формулы). Принцип параметризации позволяет сократить объем и продолжительность моделирования. Однако надо иметь в виду, что параметризация снижает адекватность модели.
Управление реальными социально-экономическими системами, в сущности, представляет собой определенную последовательность решений, направленных на выполнение некоторой первоочередной задачи. Промышленное предприятие не может существовать замкнуто и стационарно, без развития в пространственно-временном континууме, которое неизбежно приводит к изменению информационного потока. В этих условиях целесообразно использовать динамическую модель принятия решения с учетом изменяющейся
информации. Решение в данном случае принимается с учетом степени риска, а сам процесс, протекающий в рамках промышленного предприятия интерпретируется как переход организации от одного состояния в другое, при котором экономическая система стремиться достичь в определенный момент времени такого состояния, которое было бы по возможности максимально приближено к предварительно заданной цели.
Литература:
1. Друкер, П. Эффективное управление. Экономические задачи и оптимальные решения: пер. с англ. М. Котельниковой / П. Друкер. - М.: ФАИР-ПРЕСС, 2003. - 288 с.
2. Емельянов, А.А. Методология имитационного моделирования и адаптивного управления рисками / А.А. Емельянов диссертация на соискание ученой степени д.э.н., М., 2001
3. Кельтон, В., Лоу, А. Имитационное моделирование./ В. Кельтон, А.Лоу; - Классика CS. 3-е изд. - СПб.: Питер; Киев: Издательская группа ВНУ, 2004. - 847 с.
4. Кузнецов, Б.Л. Общая теория систем (для экономистов)/Б.Л. Кузнецов Наб.Челны: Изд-во КамПи.1999, 398 с.
РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В РЕГУЛИРОВАНИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Мухамедгалиева О.Е., соискатель Института экономики, управления и права, асс. кафедры «Финансовый менеджмент»
В статье раскрывается суть ипотечного кредитования и проводится обзор некоторых государственных ипотечных программ. Автор исследует преимущества и недостатки государственных ипотечных программ по улучшению жилищных условий и возможные пути решения возникших проблем.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, государственные ипотечные программы, рефинансирование ипотечных кредитов, процентная ставка по кредитам.
THE STATE'S ROLE IN THE REGULATION OF MORTGAGE LENDING
Mukhamedgalieva O., the applicant, Institute of Economics, Management and Law, Assistant Professor, «Financial Management»
Now in Russia among priorities of social and economic development there is a problem of formation of the market of accessible habitation to means of creation of conditions for increase in solvent demand of the population at habitation. In article the essence of mortgage lending reveals and the review of some state mortgage programs is spent. The author investigates advantages and lacks of the state mortgage programs on improvement of living conditions and possible ways of the decision of the arisen problems.
Keywords: mortgage lending, the state mortgage programs, refinancing of mortgage loans, the interest rate under credits.
В экономическом отношении ипотечный кредит - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства. В структуре механизмов регулирования ипотечного жилищного кредита особая роль отводится государству. Жилищная проблема - это проблема государственного значения. Объем построенного жилья сейчас на рынке относительно достаточен для решения жилищной проблемы, но хотя цены на него для многих слоев населения остаются неприемлемыми.
Специалисты отмечают, что после стремительного падения цен на протяжении 2009 года, в 2010 наблюдалась стагнация ценовой ситуации. По данным федерального портала «МИР КВАРТИР», в сентябре 2010 года на рынках жилой недвижимости городов России наблюдалось незначительное изменение средней стоимости 1 кв.м. во всех регионах РФ. Максимальный рост в 3% отмечен в столице будущей Олимпиады - городе Сочи, но это скорее исключение, чем правило. Еще только четыре города показали в сентябре 2010 г. увеличение стоимости 1 кв. м. более чем на 2%. Другие остались в рамках 2%-ной динамики, как в сторону повышения цены, так и в сторону ее снижения. Впрочем, некоторая тенденция к росту стоимости все же просматривается. Так, в 80% из исследуемых городов 1 кв.м. подорожал, а подешевел лишь в 20%. Максимальное увеличение стоимости жилья, как отмечено выше, составило 3%, тогда как наибольшее снижение - 1,7%. Следует отметить, что во многих городах увеличение средней стоимости квартир оказалось существенно больше, нежели подорожание 1 кв. м. В городах с численностью населения более 1 млн. человек наибольший рост цен на недвижимость был зафиксирован в Омске (+3,9%). Средняя стоимость объекта - 2,4 млн. руб. Причем цена 1 кв.м. жилья тоже
возросла (+2,3%) и в среднем составила 33,6 тыс. руб. Положительную динамику показали цены и в Самаре (+2,6%). Квартиры в среднем предлагали по 3 млн. руб.
Таким образом, требуется государственная поддержка населения в квартирном вопросе. Однако государство не может сегодня предоставлять прямую субсидию каждому, но оно может предложить сотрудничество частному капиталу. Государство, по сути, производит рефинансирование частных капиталовложений - благодаря этому срок выплаты кредита может быть долгим. В России функционируют различные государственные ипотечные программы.
В ходе выбора ипотечной программы следует обратить внимание на следующие параметры:
1) размер ставки кредита;
2) первоначальный взнос;
3) порядок расчета платежей;
Первый параметр, на который обращает внимание заемщик -это размер ставки по кредиту. Сравнивать ставки разных ипотечных банков методологически не верно. В часности каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает преимущественно со своими страховщиками и тарифы у них разные. Чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, страховой тариф и дополнительные расходы.
Первоначальный взнос является необходимым условием получения ипотечного кредитадиапазон величины первоначального взноса определяется ипотечной программой. Следует учитывать, что банки могут снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос значителен (порядка 50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального взноса.
Кредит лучше брать в той валюте, в которой заемщик получает
основной доход. В этом случае отсутствуют расходы на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту, и колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах, и на стоимости кредита.
Следует выбирать порядок расчета платежей. Аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентых платежей на общую сумму. Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов.
Рынок ипотечного кредита в России быстро развивается, предлагаются все новые и новые ипотечные программы. Это, с одной стороны, усложняет процедуру выбора, но с другой стороны, делает ипотечный кредит доступнее и выгоднее для потребителя.
1. Ипотечный кредит и материнский семейный капитал (далее МСК). Использование МСК на погашение жилищного кредита, в том числе ипотечного кредита, сегодня становится жизненно важным для многих семей. Для поддержки семей, которые имеют МСК и оформленный ипотечный кредит, с 1 января 2009 года вступил в силу Федеральный закон РФ от 25 декабря 2008 г. N 288-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»». Он предусматривает возможность использования МСК на погашение ипотечного кредита полученного заемщиком на приобретение (строительство) жилого помещения, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего или последующих детей.
С 15 января 2009 года были приняты изменения в правила направления средств материнского семейного капитала на улучшение жилищных условий, теперь средства МСК можно использовать на погашение кредита даже в случае если заемщиком по кредиту является не сама женщина, получившая сертификат, а ее супруг.
Вышеуказанный закон требует, чтобы жилье, которое приобретается с использованием материнского капитала, было оформлено в совместную собственность, причем ребенку должна быть выделена доля. Этот пункт закона входит в прямое противоречие с большинством ипотечных программ, поэтому чтобы разрешить возникшее противоречие, теперь достаточно предоставить письменное обязательство в дальнейшем оформить это жилье в собственность родителей, детей и иных членов семьи.
Размер материнского семейного капитала составляет 250 тыс. руб. и ежегодно пересматривается с учетом темпов роста инфляции и закрепляется федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год. Так, с 1 января 2009 года размер материнского капитала установлен 299 731,25 руб. В 2009 году размер материнского капитала достиг 313 тыс. руб.. С января 2010 года размер материнского капитала для тех, кто им еще не воспользовался, составит 343 тысячи 378 рублей 80 копеек.
Размер МСК не значителен по размеру, но для тех, у кого возникли проблемы по погашению ипотечного кредита, его может хватить на погашение ежемесячных платежей. При рациональном под-
ходе к использованию выделенной государством субсидии, МСК должно было бы хватить от нескольких месяцев до нескольких лет.
Пример расчетов ипотечных платежей в зависимости от количества членов семьи и суммы кредита представлен в табл.1.
На сегодняшний день в Законе государством заложена только одна норма, которая защищает интересы семьи и права ребенка если семья использовала материнский семейный капитал на погашение части ипотечного кредита и процентов.
Статья 10 п.4 ФЗ РФ от 25 декабря 2008 г. N 288-ФЗ гласит, что: «Жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению». Это хорошая защита прав ребенка, но она касается только оформления жилой площади в его собственность.
Пенсионный фонд России ответственности не несет в следующих ситуациях:
- если семья не сможет договориться с банком о порядке погашения кредита и процентов средствами материнского капитала на своих условиях и как следствие не сможет справиться с финансовыми трудностями при погашении кредита;
- если по каким-либо другим причинам семья не сможет погашать кредит, и банк изымает заложенное жилье для реализации, с целью погашения долгов по кредиту.
То есть фактически Пенсионный фонд России отвечает только за рассмотрение заявления и принятие положительного решения о перечисление средства на специальный целевой счет в банк, ответственность за дальнейшее использование государственной супси-дии в законе не прописана. Вместе с тем Пенсионный фонд и Центральный Банк России должны прописывать (определять) порядок расходования этих средств банками, с учетом потребностей конкретной семьи по погашению кредита и процентов. Именно эти органы власти должны защищать интересы детей и семьи в периоды финансовых трудностей. На данный момент процедура погашения ссуд (ипотечного кредита) и процентов определяются коммерческими банками самостоятельно. Поэтому далеко не всем семьям удастся эффективно и с пользой для семьи использовать МСК, направляемый на погашение основной суммы долга и процентов по ипотечному кредиту.
В дальнейшем, для более эффективного внедрения системы ипотечного кредитования банкам необходимо пересмотреть свой подход к кредитованию семей, имеющих МСК, изменить порядок начисления процентов, а именно, отказаться от аннуитетных платежей и перейти к дифференцированным.
Таким образом, использование МСК не во всех случаях помогает снизить платежи по ипотечному кредиту. Это зависит, прежде всего, от условий кредитного договора. В целом ряде кредитных договоров условия досрочного или частично досрочного погашения ипотечного кредита предусматривают вовсе не сокращение размера платежа, а сокращение срока кредита. При этом сам платеж остается прежним. Для кредитных договоров, запрещающих снижение платежа при частично досрочном погашении с использованием МСК, необходимо, либо пересматривать сам кредитный договор, либо погашение части ипотечного кредита материнским капиталом сочетать с перекредитованием, либо вообще с реструк-
Таблица 1. Расчет ипотечных платежей при использовании МСК
№ п/п Количество членов семьи, в том числе несовершеннолетние Сумма кредита, руб. Срок кредита, лет Ежемесячный платеж до поступления суммы средств МСК, руб. Полученная из ПФ РФ сумма средств МСК, руб. Ежемесячный платеж после зачисления суммы средств МСК, руб.
1 4, в том числе дети 4 и 9 лет 874 273 10 11 853,23 299 731,25 6 923,76
2 4, в том числе дети 4 и 2 года 400 365 30 3 663,75 299 731,25 903,33
3 4, в том числе дети 10 и 2 года 991 809 20 9 914,25 299 731,25 6 781,52
4 5, в том числе дети 16, 8 и 3 года 770 600 18 7 966,87 299 731,25 4 779,27
5 4, в том числе дети 1 и 4 года 2 000 000 10 23 094,11 299 731,25 21 615,22
Источник: Как погасить ипотечный кредит материнским капиталом.2009г.: Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/rn
туризацией кредита с одновременным увеличением срока кредита. Условия такого кредита неприемлемы и для заемщика, и для банк. Поскольку перекредитование банк сможет провести только на новых условиях, а пока эти условия оставляют желать лучшего. Кроме того, во многих банках программы перекредитования в настоящее время закрыты.
2. Жилищные сертификаты. Государственный жилищный сертификат (далее ГЖС) - это свидетельство, удостоверяющее право гражданина на получение денежной суммы из средств Федерального бюджета на приобретение жилья. ГЖС - это способ улучшить свои жилищные условия с помощью средств государства.
Порядок получения и реализации ГЖС определяет нормативно-правовой акт - Постановление Правительства РФ №153 от 21 марта 2006 года «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы.
Право на получение ГЖС имеют военнослужащие, сотрудники правоохранительных органов, ФСБ и других силовых структур, срок службы которых составляет не менее 10 лет в календарном исчислении, и данные граждане подлежат увольнению по следующим основаниям:
- организационно-штатным мероприятиям;
- по болезни;
- по предельному сроку пребывания на военной службе.
При этом данная категория граждан не имеет постоянного жилья для проживания на территории РФ. Также, право на получение ГЖС имеют граждане, подлежащие переселению из закрытых военных городов и некоторые другие категории граждан РФ.
ГЖС выдается только один раз в жизни. Для расчета размера субсидии используется социальная норма общей площади квартиры: 33 кв.м. для одиноких граждан, 42 кв.м. на семью из двух человек и по 18 кв.м. на каждого члена семьи при составе семьи три и более человек. Жилье участники программы могут купить на первичном или вторичном рынке любого субъекта РФ. Участнику программы открывается банковский счет в одном из пяти банков: «Сбербанк», «Газпромбанк», «Зенит», «Уралсиб» или «Росбанк». После этого в течение девяти месяцев человек должен подобрать себе жилье. Субсидия является безналичной. Ее размер рассчитывается на дату выдачи сертификата и изменению не подлежит.
Приобретение жилья с использованием ГЖС теоретически выглядит крайне просто. В действительности программа имеет ряд минусов.
Во-первых, при расчете суммы субсидии используется нормативная (расчетная), а не рыночная стоимость жилья. В результате семье из четырех человек, пожелавших приобрести квартиру, государство выдает ссуду, достаточную для покупки фактически только однокомнатной (максимум двухкомнатной) квартиры. Однако банк не оплатит такой договор купли-продажи квартиры, так как приобретение жилья меньшей, чем указано в сертификате, площади противоречит закону.
Для сертификатов «воинских» серий (УВ, ГУ, МЧ, БК, ВП) норматив стоимости 1 кв.м. общей площади жилья определяется ежеквартально Министерством регионального развития РФ. На II полугодие 2010 года стоимость по Российской Федерации составляет 26,5 тыс. руб. Для Москвы и Московской области применяется повышающий коэффициент в 1,2 - это значит, что 1 кв.м. должен стоить 31,8 тыс. руб.
Средняя рыночная стоимость 1 кв.м. общей площади жилья по на первый квартал 2010 года представлена в табл.2.
Единственный выход из положения - доплатить за положенные
по закону метры сумму из собственных средств (которых у военнослужащих и у других категорий населения, как правило, нет), либо получить ипотечный кредит в каком-либо банке.
Получить ипотечный кредит в банке военнослужащему (да и некоторым другим категориям граждан, имеющим право на ГЖС) сложно. Позиция большинства банков по отношению к военнослужащим следующая: на сегодняшний день он получает денежное довольствие, а после увольнения с военной службы его трудоустройство, с позиции банка, связано с некоторыми трудностями. Поэтому банки крайне пассивно кредитуют военнослужащих.
Во-вторых, у владельцев ГЖС возникают сложности при оплате квартиры с помощью ГЖС. Главная проблема состоит в том, что продавцы настороженно относятся к тому, что за свою недвижимость они получат безналичные денежные средства. Деньги с ГЖС поступают на счет продавца - ждать их приходится не менее 1-1,5 месяца с момента после подписания договора купли-продажи: месяц на государственную регистрацию и еще минимум две недели на банковский перевод. Покупатель уже стал собственником жилья, а продавец, утратив это право, денег за проданное жилье еще не получил. Большинство владельцев квартир, как правило, не соглашаются на такой порядок расчетов. Кризис внес свои коррективы. В период кризиса количество покупателей на рынке снизилось, поэтому, продавцы рады любым деньгам, в том числе и безналичным, и в рамках государственной программы.
В-третьих, цена квартиры в договоре купли-продажи должна быть рыночной, но подобная практика не выгодна продавцу, поскольку в этом случае возрастает сумма подоходного налога, который придется оплатить с вырученных от продажи квартиры средств. В результате поиск квартиры растягивается надолго, при этом срок действия сертификата ограничен, а цены на жилье растут.
В-четвертых, возможность с помощью сертификата купить квартиру в новостройке остается чисто теоретической, так как владелец ГЖС может заключить договор долевого участия, но оплачена данная квартира будет только тогда, когда в банк будет предоставлено свидетельство о собственности. А право собственности, как правило, появляется через 1-1,5 года, что значительно превышает срок действия сертификата.
ГЖС начиная с 1998 г. и до настоящего времени являлась основной формой, посредством которой государство выполняло свои обязательства перед увольняемыми военнослужащими и гражданами, уволенными с военной службы, по обеспечению их жильем. Заложенный в ней механизм предоставления субсидий, удостоверяемых сертификатами, для приобретения жилых помещений на практике показал свою эффективность и по праву признан наиболее рациональным механизмом использования именно бюджетных средств. Для решения в полном объеме жилищной проблемы указанной категории граждан до конца 2011 года потребуется 47,8 млрд. руб. бюджетных средств.
Таким образом, приобретение жилья с помощью ГЖС - это сложная сделка, которая требует юридических и других знаний, опыта работы в области недвижимости, а также дальнейшего пересмотра законодательной базы.
3. Национальный проект «Доступное жилье». Федеральная целевая программа «Жилье» начала действовать с 2002 года и была рассчитана на реализацию до 2010 года. В настоящее время это Федеральная целевая программа (далее ФЦП) «Жилище» на 20112015. В рамках программы действует несколько подпрограмм по ключевым проблемам, среди которых - «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда», «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса», «Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных ава-
Таблица 2. Средняя рыночная стоимость 1 кв.м. общей площади жилья по некоторым субъектам Российской Федерации
Наименование Средняя рыночная стоимость 1 кв.м., руб. Наименование Средняя рыночная стоимость 1 кв.м., руб.
Воронежская область 24 950 Нижегородская область 33 000
Московская область 42 950 Самарская область 29 450
Тверская область 33 300 Алтайский край 25 450
г. Москва 73 800 Красноярский край 30 400
г. Санкт-Петербург 44 300 Хабаровский край 31 500
Краснодарский край 30 450 Ростовская область 27 300
Ленинградская область 31 800 Республика Татарстан 26 200
Источник: reportal.ru > news/2010/10/21
рий и катастроф», «Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации», «Свой дом», «Обеспечение жильем молодых семей», «Государственные жилищные сертификаты», обеспечение жильем отдельных категорий граждан.
Ожидаемые результаты от реализации программы формулируются как:
- создание условий для развития массового строительства жилья экономкласса;
- повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;
- обеспечение повышения доступности жилья в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми помещениями (33 кв. метра общей площади жилого помещения - для одиноких граждан, 42 кв. метра - на семью из 2-х человек, по 18 кв. метров - на каждого члена семьи при семье из 3-х человек и более).
К 2010 году предполагалось сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет до 5-7 лет; рост объемов вновь вводимого жилья к 2010 году до 80 млн. кв. м. ежегодно, а в перспективе по 1 кв. м. на жителя страны в год; снижение уровня износа основных фондов жилищно-коммунального хозяйства с 60 % в 2001 году до 30 % в 2010 году. Эти планы в полном объеме не реализовались, так как удвоить к 2010 году объемы жилищного строительства не удалось. Несмотря на рост объемов жилищного строительства с начала реализации программы, он не достиг уровня 1990 года. Усложняет ситуацию и тот факт, что Жилищная программа 2002-2010гг. стартовала в ситуации, когда износ коммунальной инфраструктуры составлял 60%, а около четверти основных фондов полностью отслужили свой срок. По оценке специалистов, в 2000 году только на ликвидацию аварийного жилья и переселение граждан из него требовалось более 2 трлн. руб., в то время как на всю программу до 2010 года выделено 213 млрд. рублей. Средств, заложенных в программе, недостаточно для заметного снижения процесса старения жилья.
Поэтому в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы заложены региональные программы стимулирующие развитие жилищного строительства. ФЦП предусматривает новый механизм запуска жилищного строительства. Каждый субъект РФ должен будет разработать свою программу жилищного строительства и необходимые документы, упростить выделение земли под застройку и средств под инфраструктуру.
К каждому региону будет особый подход, станут учитываться как дефицит объемов жилищного строительства, так и различия в спросе на жилье в сегменте экономкласса. К 2020 году лидерами по вводу жилья должны стать Москва и Московская область, Краснодарский край, Тюменская, Свердловская, Кемеровская области. У всех этих регионов, за исключением Кемеровской области, по итогам шести месяцев 2010 года объемы ввода жилья превышают аналогичный показатель прошлого года. По России введено 21,6 млн кв. м жилья, что составляет 99,9% от уровня 2009 года. Хотя, по утверждению экспертов Российского союза строителей, многие из запланированных объектов до сих пор не введены, часть строек по-прежнему заморожена, 82 тысячи строительных организаций либо объявили себя банкротами, либо изменили правовой статус.
Основным условием, при котором можно действительно добиться успешной реализации ФЦП) «Жилище» на 2011-2015, является активное участие государства в нём. С помощью исключительно рыночных механизмов эту программу реализовать невозможно. Для того, чтобы региональные программы стимулирования жилищного строительства действительно заработали, к ним должны подключиться и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, и Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, а также Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Из всего выше изложенного можно сделать следующие выводы. Положительным моментом в области развития ипотечного жилищного кредитования в России является то, что государство готово оказать поддержку населению в вопросе приобретения квартиры или улучшения жилищных условий. На сегодняшний день существует множество государственных программ, позволяющие определенной категории граждан получить субсидию из бюджета. Но эти программы имеют значительные недостатки. Остается еще множество нерешенных вопросов и неотлаженных механизмов под-
держки. Государство ведет активную работу по формированию законодательной базы.
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее АИЖК) за 2010 г рефинансировало 48 277 кредитов на общую сумму более 54,7 млрд. руб., что составляет 16 % - в количественном и 14,4 % в денежном выражении от всего объема выданных в 2010 г ипотечных кредитов. Об этом сообщается в ежегодном отчете ОАО «АИЖК» за 2010 г «Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК».
В 2011 году АИЖК планирует рефинансировать ипотечные кредиты на сумму 67,6 млрд. руб. Из них 46,4 млрд. руб. составит рефинансирование рыночных кредитных продуктов, а 21,2 млрд. руб. - выкуп специальных кредитных продуктов для отдельных категорий населения. Об этом сообщает департамент информационной политики агентства.
По решению Правительства РФ в рамках антикризисных мер для оказания поддержки заемщикам, у которых возникли трудности с исполнением обязательств по ипотечным кредитам в силу ухудшения своего финансового положения, основало в феврале 2009 года Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (далее АРИЖК).
Программа поддержки финансово несостоятельных заемщиков со стороны АРИЖК предполагает предоставление кредиторам специального годового стабилизационного займа по ставке, равной процентам предыдущего ипотечного кредита. Причем платежи по кредиту АРИЖК осуществляет вместо заемщика. Через год заемщик должен начать погашать ипотечный кредит, к которому ещё добавляется плата за пользование займом.
Также программа реструктуризации кредита может предполагать изменение графика платежей или увеличение срока реализации кредитных обязательств; изменение размеров процентов; освобождение от уплаты пеней, штрафов, неустоек и т.д.
По данным на 1 февраля 2011 г АРИЖК рефинансировало 6 635 ипотечных кредитов, выданных по программе «Военная ипотека», на общую сумму около 12,5 млрд.руб., а также 1 434 ипотечного кредита с использованием материнского капитала на общую сумму более 1,6 млрд.руб. с начала запуска программ.
Ведется работа по расширению продуктов ипотечного кредитования и охвату свё новых слоёв населения. Например, Российское государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию вышло на рынок ипотечного кредита с новым проектом «Малоэтажное жилье». Проект предназначен для рефинансирования ипотечных кредитов, выданных потребителям на покупку малоэтажной застройки.
Для участия потребителей в данном проекте основным требованием выдвинуты характеристики территории малоэтажной застройки. Предпочтение отдается тем проектам, где ведется комплексное освоение земельного участка, экспериментальным инвестиционным проектам комплексного освоения территории, а также проектам комплексного строительства, не попадающим под данные категории, но обеспеченные необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, с перечнем типовых проектов возводимых домов и уровнем их оснащенности.
Кредит по программе «Малоэтажное жилье» будет предоставлен гражданам на покупку квартиры в малоэтажном многоквартирном доме (не выше трех этажей) или на приобретение жилого дома с земельным участком или земельного участка с учетом строительства на нем жилого дома по согласованному типовому проекту.
Параметры новой ипотечной программы следующие:
1) первоначальный взнос от стоимости недвижимости с учетом страховки - от 10%;
2) срок погашения кредита - до 30 лет;
3) максимальная сумма по кредиту - 3 млн. руб.;
4) ставка выкупа кредита - от 10,5 процента.
Рефинансирование становится возможным после окончания
строительства объекта недвижимости. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию предоставит гарантированное рефинансирование на срок до двух лет.
Литература:
1. Власов, А. В. Ипотечное жилищное кредитование как один из способов реализации приоритетного проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» / А. В. Власов // «Черные дыры» в российском законодательстве : юридический журнал / ООО «К-Пресс». - М., 2008. - №4. - С. 210-211
2. Довдиенко, И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка : учеб. пособие / И.В. Довдиенко, В. З. Черняк. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 464 с. :
3. Жилищные сертификаты: кому выдают и что можно купить.: Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/rn
4. Ипотека со скидкой. 2009г: Режим доступа: http/www/ IPOTEKA-RUS/rn
5. Как погасить ипотечный кредит материнским капита-лом.2009г.: Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru
6. Федоров, И. Б. Ипотека: возможности роста исчерпаны. Что дальше? / И. Б. Федоров // Банковское дело : Журнал для профессионалов банковского бизнеса / Учредитель:ООО «Агенство Инфор-
мбанк». - М., 2009. - №2. - С. 68-75
7. Шевчук, Д. Ипотека: просто о сложном / Д. Шевчук // Право и экономика:Документы. Комментарии.Практика : Информационно-аналитический и научно-практический журнал по рос.законо-дательству для руководителей и юристов. - М., 2008. - №9(247). -С. 44-48
8. Ьйр/-№№^Ьа:пЫг /ги
9. reportal.ru
10. voennoepravo.ru
11. kama-lizing.ru
12. ipotekar.ru
13. ipoteka-pro.ru > mateгinskiy-kapital
ФОРМИРОВАНИЕ ИННОВАЦИОННОЙ СТРАТЕГИИ РАЗВИТИЯ КОРПОРАТИВНЫХ СТРУКТУР СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА С ПОЗИЦИИ
ИХ ОРГАНИЗАЦИОННЫХ ИЗМЕНЕНИЙ
Овчинников П.А., к.э.н., доц. Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета
В данной статье описывается основное содержание перспективных для российского строительного комплекса организационных инноваций. Исследуется возможность формирования быстроменяющихся организационных структур строительных интеграционных образований в зависимости от форм и методов привлечения инвестиционных ресурсов.
Ключевые слова: организационные инновации в строительстве, корпоративные структуры в строительном комплексе, сетевая организация инвестиционно-строительного процесса, взаимосвязь инвестиционных потоков с управлением корпоративными структурами.
CREATING INNOVATIVE STRATEGY OF CORPORATE STRUCTURE BUILDING COMPLEX WITH THEIR POSITIONS OF ORGANIZATIONAL CHANGE
Ovchinnikov P., Ph.D., docent, Nizhny Novgorod State Architectural University
This article is described the basic maintenance perspective for the Russian building complex organizational инноваций. Possibility of increase of investment activity of the developer companies is investigated on the basis of involving of the financial market in real estate sphere.
Keywords: organizational innovations in building, integration formations in a building complex, the network organization of investmentbuilding process, interrelation of investment streams with management of integration formations.
В соответствии с объективными закономерностями выход России на экономический уровень передовых зарубежных стран возможен при условии широкомасштабного повышения инвестиционной активности, роста объемов капитальных вложений в новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение существующих основных фондов, с опережающим развитием производственного потенциала строительной отрасли и ее материально-технической базы. При этом непременным условием является повышение эффективности капитального строительства, на основе наиболее рационального использования инвестиционных ресурсов, направление их в программы и проекты, позволяющие получить наибольшие экономические и социальные результаты, а также высокую эксплуатационную рентабельность возведенных объектов.
Усиление сложности и нестабильности экономического пространства приводит к тому, что стандартные типы адаптационного поведения предприятий строительного комплекса и процессы управления изменениями становятся все менее эффективными. Тип и структура интеграционных образований в строительстве во многом зависит не только от сектора строительной отрасли, в котором работают компании холдинга (девелопмент, гражданское строительство, промышленное строительство и монтаж, в том числе по промышленным областям: энергетика, химия, трубопроводное, транспортное и т.д.), но и от строительной специализации. Поэтому существование горизонтальных и вертикальных строительных холдингов в чистом виде маловероятно, возможны самые различные варианты комбинирования компаний в интеграционные образования. Современная экономическая ситуация стимулирует строительные организации изменить принципиальные основы своей деятельности, то есть осуществить переход от ведения бизнеса, базирующегося на рациональной организации, к инвестиционно-строительному процессу, базирующемуся на знаниях и информации. Но для того чтобы этот переход состоялся, должны появиться строительные интеграционные образования с быстроменяющейся организационной структурой в зависимости от форм и методов привлечения инвестиционных ресурсов.
В условиях ограниченной ликвидности обусловленной негативными процессами в мировой экономике вовлечение инструментов финансового рынка в сферу недвижимости может стать одним из перспективных источников финансирования для девелоперских компаний. Одним из таких инструментов является инновационная техника финансирования на основе секьюритизации активов, под которой обычно понимают привлечение инвестиций в финансовые активы посредством выпуска ценных бумаг на рынке капиталов. Следует отметить, что секьюритизация может быть распространена на все виды активов, генерирующие будущие денежные поступления, посредством трансформации таких активов в ликвидную форму через выпуск ценных бумаг.
Техника секьюритизации активов требует глубокого изучения ее влияния на стабильность рынка капиталов во взаимосвязи с конъюнктурой рынка недвижимости. Для оценки рисков и качества активов необходима разработка сложных эконометрических моделей для прогнозирования поведения секьюритизируемых активов и предотвращения значительных диспропорций между собственными и заемными средствами. Для отечественных девелоперов инструментарий секьюритизации в условиях ограниченности дешевых инвестиционных ресурсов становится особенно актуален, поскольку возможна секьюритизация любых прав требований, обеспечивающих будущие (прогнозируемые) поступления денежных средств. Например, секьюритизация доходов от строительства объектов коммерческой недвижимости.
Использование секьюритизации активов дает девелоперской компании ряд экономических преимуществ. В частности, если доступ компании к рынку капитала ограничен и имеет место недостаток ликвидных средств, она может привлечь их путем превращения реальных активов в ликвидные ценные бумаги, не используя при этом существующие кредитные линии, улучшить показатель доходности собственного капитала, снизить уровень рисков и даже добиться снижения стоимости финансирования. Ликвидные средства, полученные в результате такой сделки, могут быть использованы для запланированных инвестиций, в качестве обеспечения
