CC BY
792
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РЕШЕНИИ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ
© Петенева Е.Н.*, Петенева В.М.*
Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова г. Москва Международный экономико-гуманитарный институт, г. Москва
В статье рассмотрены состояние рынка ипотечного кредитования в России, проведен сравнительный анализ основных программ ипотечного жилищного кредитования, дана оценка основных форм государственной поддержки ипотечных жилищных программ в России, выявлены проблемы и перспективные направления развития ипотечного жилищного кредитования.
Ключевые слова ипотечное жилищное кредитование, ипотечные жилищные программы, ипотека, ипотечный кредит, жилищная проблема.
На сегодняшний день развитие ипотечного жилищного кредитования и повышение обеспеченности населения жильем - одна из важнейших социально-экономических задач нашего государства.
Проблема обеспечения граждан России доступным качественным жильем относится к числу государственных приоритетов. Основные направления современной государственной жилищной политики ориентированы на настоящий момент на формирование механизмов, повышающих доступность приобретения жилья в собственность. Эти направления реализуются посредством государственных жилищных сертификатов, субсидирования расходов граждан на приобретение жилья или обслуживание ипотечных жилищных займов путем непосредственного предоставления квартир, развития долевого строительства и других инструментов.
Однако в настоящее время несколько миллионов человек до сих пор не имеют жилья; 6 млн. человек живут в аварийных и ветхих домах; в неблагоустроенных квартирах проживают более 40 млн. человек; 24 % всего жилищного фонда не имеет водопровода; 28 % не имеет канализации; 37 % фонда не оборудовано горячим водоснабжением; миллионы семей десятками лет стоят в очереди на получение жилья. Как результат - Россия по показателю продолжительности жизни находится далее 120-го места в мире [13].
В настоящее время в России институт ипотечного жилищного кредитования реализуется посредством системы ипотечного жилищного кредитования (далее - СИЖК), включающей в себя рынок ипотечных жилищных кредитов и рынок ипотечных ценных бумаг, на котором осуществляется их ре-
* Доцент кафедры Мировой экономики Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, кандидат экономических наук.
* Доцент кафедры Экономики Международного экономико-гуманитарного института, кандидат сельскохозяйственных наук.
финансирование. СИЖК осуществляет взаимодействие между рынком банковского кредитования, рынком недвижимости и рынком ценных бумаг, что определяет пути и масштабы влияния этой системы на социально-экономические процессы.
Основные взаимодействующие и взаимообусловленные элементы системы ипотечного жилищного кредитования, представленные на рис. 1 [10].
Рис. 1. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования в России
Система ипотечного кредитования в России построена преимущественно на принципах двухуровневой системы ипотечного кредитования, в роли государственной специализированной организации которой выступает созданное в сентябре 1997 года ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - АИЖК).
Двухуровневая система ипотечного кредитования предполагает следующую схему рефинансирования закладных:
1. Выдача кредита и оформление банком закладной.
2. Реализация закладной Банком региональному оператору.
3. Формирование Региональным оператором пула закладных и его реализация АИЖК.
4. Формирование АИЖК из закладных залогового покрытия и выпуск ценных бумаг.
5. Получение средств от размещения ценных бумаг - источник финансирования федеральной системы ипотечного жилищного кредитования.
Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми АИЖК заключает трехсторонние договоры.
Рис. 2. Схема взаимодействия участников рынка ипотечного жилищного кредитования в России
Как уже было отмечено, основными участниками ипотечного рынка являются рефинансирующие организации, региональные операторы, сервисные агенты, банки - первичные кредиторы, страховые и оценочные компании. Схема их взаимодействия представлена на рис. 2 [19].
Однако на сегодняшний день проблемы в области жилищной политики в России, серьезная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильем, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы. Именно поэтому 8 ноября 2014 г. распоряжением Правительства РФ № 2242-р была утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года (далее - Стратегия). Данная стратегия утверждена в целях реализации государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2014 г. № 323 и Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» [3, 4].
Новая редакция Стратегии подготовлена с учетом достигнутого уровня развития ипотечного жилищного кредитования в России и необходимости уточнения целевых показателей и механизмов реализации Стратегии.
Стратегия направлена на формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным перспективам развития рынка ипотечного жилищного кредитования; определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2020 года; определение первоочередных мер и мероприятий.
Основными направлениями реализации Стратегии являются:
- развитие первичного рынка ипотечного жилищного кредитования;
- реализация специальных ипотечных программ для социально приоритетных категорий граждан;
- обеспечение фондирования рынка ипотечного жилищного кредитования долгосрочными ресурсами;
- унификация и стандартизация рынка ипотечного жилищного кредитования, развитие инфраструктуры рынка;
- развитие механизмов кредитования коммерческих застройщиков в целях жилищного строительства, кредитования индивидуального жилищного строительства и жилищных некоммерческих объединений граждан, финансирования строительства объектов инженерной инфраструктуры, кредитование в целях строительства или приобретения наемных домов.
В Стратегии определены стратегические цели деятельности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», как государственного института развития в сфере ипотечного кредитования, на период до 2020 года:
- формирование финансовых механизмов обеспечения жилищного строительства объектами инженерно-технической инфраструктуры;
- обеспечение доступности ипотечных жилищных кредитов для социально приоритетных категорий населения;
- формирование финансовых механизмов развития рынка наемных домов;
- развитие вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования.
Таким образом, АИЖК будет постепенно уходить от рефинансирования
стандартных ипотечных кредитов.
У агентства будет четыре новых приоритетных направления деятельности. Первый - содействие в реализации программы «Жилье для российской семьи», в рамках которой должно быть построено 25 млн. м2 к середине 2017 года. Стоимость квадратного метра будет на 20 % ниже рыночной, но не выше 30 тыс. рублей. Снижению цены жилья будет способствовать выкуп у строителей объектов инженерно-технической инфраструктуры специальными обществами проектного финансирования (СОПФ). В свою очередь, СОПФ будут выпускать облигации и размещать их при поддержке АИЖК [16].
Второе направление - развитие ипотеки для отдельных социально значимых категорий населения. К таким категориям государство относит бюджетников, молодые семьи с детьми, специалистов некоторых дефицитных профессий, а также военнослужащих.
Третий приоритет АИЖК - строительство арендного жилья. Финансирование строительства будет осуществляться через банки. Уже есть несколько пилотных проектов, разработан новый ипотечный продукт для юридических лиц, являющихся собственниками арендного жилья. Погашение кредита будет происходить за счет потока арендных платежей от жильцов.
Четвертый приоритет - развитие рынка ипотечных облигаций. На сегодняшний день 40 % сделок секьюритизации ипотеки происходит с участием агентства. Агентство предоставляет поручительства по ипотечным облигациям, позволяющие включать их в ломбардный список Банка России. Кроме того, существует программа покупки ипотечных ценных бумаг через долгосрочные опционы. Агентство также предоставляет банкам промежуточное финансирование на накопление пула ипотечных облигаций и занимаемся поддержанием котировок облигаций на бирже [7].
В итоге реализация Стратегии должна привести к обеспечению в 2020 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 50 % семей. Должна быть обеспечена доступность ипотечных жилищных кредитов для социально приоритетных катего-
рий населения, сформирована устойчивая и надежная система ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования.
В результате реализации Стратегии будут сформированы новые сегменты кредитования жилищного строительства, в том числе строительства жилья для найма и строительства жилья кооперативами и другими жилищными некоммерческими объединениями граждан [4].
На рынке будет обеспечена дифференциация ипотечных и других видов жилищных кредитов:
- гражданам - на приобретение жилья для постоянного проживания, на приобретение жилья для сезонного проживания (дача) или для предоставления внаем, на индивидуальное жилищное строительство, на ремонт жилых помещений, на реконструкцию и капитальный ремонт жилых домов;
- юридическим лицам - на жилищное строительство или приобретение жилья для целей предоставления внаем;
- объединениям граждан, в том числе кооперативам, - на жилищное строительство.
Проведем анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования. В настоящее время в России ипотечное кредитование занимает лишь порядка 7 % в общем объеме банковского кредитования. Такие низкие показатели возникают из-за определенного круга проблем, стоящих перед российской экономикой в целом:
1) нестабильная политическая и экономическая ситуация в стране;
2) неравномерность ценового уровня на недвижимость в отдельных регионах;
3) достаточно низкий уровень доходов населения;
4) несовершенная нормативно-правовая база;
5) высокая стоимость дополнительных расходов, связанные с приобретением недвижимости [9].
Однако следует отметить, что сегодня имеются предпосылки для дальнейшего развития ипотечного кредитования в России.
В свете текущей кризисной ситуации в экономике России, введения санкций со стороны Запада, падения мировых цен на нефть, рынок ипотечного жилищного кредитования является самым благополучным сегментом кредитования населения и основным драйвером его роста.
За период с 2010 по 2013 годы удалось обеспечить законодательные и экономические условия для ускоренного развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Повысилась доступность приобретения жилых помещений с использованием ипотечных жилищных кредитов, выросли объемы рынка ипотечного жилищного кредитования, снизилась доля просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам на балансах банков.
В 2013 году выдано 825 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 1,35 трлн. рублей. В 2014 году тенденция роста объемов ипотечного жилищного кредитования сохраняется.
Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, увеличилась с 23,6 процента в 2010 году до 28,4 процента в
2013 году.
Общий объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам на балансе кредитных организаций, выданным гражданам, на 1 января 2014 г., по данным Центрального банка РФ, составил 2649 млрд. рублей и до -стиг 4 % ВВП.
Доля сделок с привлечением заемных средств на рынке жилья с 2010 года выросла в 1,7 раза и составила в 2013 году 24,6 процента. Процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам, выданным в рублях, снизились с 13,1 процента в 2010 году до 12,4 процента в 2013 году [14].
Анализируя показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в
2014 году, необходимо отметить, что объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 35 %. Доля выдачи ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физических лиц по итогам 9 мес. 2014 года выросла на 4,8 п.п. (по сравнению с 9 мес. 2013 г.) и достигла рекордных 19,1 % (см. рис. 3) [14].
Рис. 3. Динамика объемов и количества выдачи ипотечных кредитов в 2006-2014 гг..
Примечание: данные по количеству выдаваемых кредитов до 2009 года отсутствуют.
Анализ рынка ипотечного кредитования в 2014 гг., состояния экономики России, показывает, что платежеспособность населения снижается из-за нестабильности ситуации в экономике, поэтому даже те, кто мог раньше приобретать квартиры за наличные средства, обращаются за помощью в получении ипотеки. Это могут быть и небольшие по сумме ипотечные кредиты, которые
погашаются досрочно, но, тем не менее, такой процесс уже происходит. На некоторых объектах процент ипотечных сделок может доходить и до 70 %.
На сегодняшний момент ключевая ставка Центробанка составляет 14 % по кредитам, выдаваемым коммерческим банкам, к этому же порогу приближается и минимальная ставка по ипотеке в марте-апреле 2015 года [11].
В начале 2015 года ужесточились требования к заемщикам: для строящегося жилья первоначальный взнос составляет минимум 50 %, для вторичного жилья 30 %, строже будут проверяться и доходы граждан, они должны быть подтверждены справкой 2 НДФЛ. Кроме того, январь 2015 года показал, что банки стали отдавать предпочтение «зарплатным» клиентам, а также людям, готовым значительную часть суммы внести сразу. Срок одобренной заявки сократили вдвое - до 60-ти дней [15].
Однако на сегодняшний момент введены в действия меры мощной господдержки данного сектора, что постепенно благоприятно сказывается на ипотечном кредитовании. Программа субсидирования государством ипотеки по ставке 13 процентов заработала в марте-апреле 2015 года. Поэтому относительно низкие ставки по ипотеке держат сейчас госбанки.
Проводя анализ ипотечных жилищных программ для отдельных категорий населения России следует отметить, что основные участники рынка ипотечного жилищного кредитования предлагают различные социальные программы ипотечного кредитования.
К таким программам относятся:
- Ипотечное кредитование для молодых семей (в т.ч. и использование материнского капитала).
- Ипотечное кредитование для военнослужащих.
- Ипотечное кредитование для работников бюджетной сферы.
Кроме того, все программы ипотечного жилищного кредитования можно также разделить на несколько групп:
1. Ипотечные кредиты для приобретения готового жилья (на вторичном рынке).
2. Ипотечные кредиты для приобретения квартир в новостройках (на первичном рынке).
3. Ипотечные кредиты на строительство загородной недвижимости.
4. Ипотечные кредиты на жилье, находящееся в залоге у банка и выставлено собственником на продажу.
5. Покупка недвижимости под залог имеющейся квартиры.
6. Рефинансирование ипотечных кредитов [6].
В России на сегодняшний момент насчитывается около 100 ипотечных банков, более половины из которых находятся в Москве.
Основными тенденциями в работе ведущих ипотечных банков по итогам первого полугодия 2014 года являлись: усиление роли госбанков, отрыв Сбербанка и снижение темпов деятельности Газпромбанка, сдержанный оптимизм в краткосрочной перспективе.
Сравнительная таблица результатов деятельности ипотечных банков по итогам первого полугодия 2014 и 2013 годов выглядит следующим образом (см. табл. 1) [12].
Таблица 1
Итоги работы ведущих ипотечных банков по итогам 6 месяцев 2014 года
№ п/п Объем выданных Количество вы- Прирост объема выданных
Наименование банка ипотечных креди- данных ипотечных кредитов по отношению
тов, млн. руб. кредитов, штук к I полугодию 2013 г., %
1 Сбербанк 402 000 259 460 72
2 ВТБ 24 157 066 81 285 61
3 Газпромбанк 29 688 13 703 -18
4 Россельхозбанк 14 857 11 513 45
5 Дельтакредит 14 117 5 812 20
6 Банк Москвы 12 056 5 381 125
7 Росбанк 9 196 4 334 9
8 Связь-Банк 8 426 4 636 1
9 Райффайзенбанк 7 822 2 901 4
10 Банк Санкт-Петербург 7 714 4 181 31
Анализ данных, приведенных в таблице 1, показывает, что бессменными лидерами в предоставлении ипотечных кредитов явились Сбербанк и ВТБ24, на которые пришлось 402 и 157 миллиардов рублей ипотечных кредитов соответственно. Кроме того, нельзя не отметить темп прироста выдач ипотечных кредитов Сбербанком, который увеличил показатели первого полугодия прошлого года на 72 %.
Третье место, несмотря на 18-ти процентное снижение объемов выдачи, занимает Газпромбанк с объемом в 29,7 млрд. рублей.
Кроме того, по итогам данного отчетного периода в пятерку лидеров по выдачи ипотечных кредитов попал еще один банк с госучастием - Россель-хозбанк (14,9 млрд. руб.). Замыкает пятерку лидеров банк Дельтакредит с показателем в 14,1 млрд. рублей.
Банк Москвы (12,1 млрд. руб.), который показал в первом полугодии 2014 года 125 % роста по сравнению с прошлогодними показателями, занимает в рейтинге 6 место, тем самым возвращая свои позиции [12].
В десятку лидеров также попали Росбанк (7-е место, 9,2 млрд. руб.), Связь-Банк (8-е место, 8,4 млрд. руб.), Райффайзенбанк (9-е место, 7,9 млрд. руб.). А замыкает Т0П-10 ведущих ипотечных банков России Банк Санкт-Петербург с результатом 7,7 млрд. рублей.
Из приведенных данных видно, что в десятке лидеров рынка ипотечного кредитования находятся шесть банков с государственным участием. Это Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Россельхозбанк, Банк Москвы, Связь-Банк. За 6 месяцев текущего года объем выданных ипотечных кредитов этими банка-
ми составил 624,1 млрд. рублей, что является 81 % от общей выдачи за первое полугодие. По оценке аналитического центра Русипотеки по итогам 2013 года доля госбанков составляла 71 %, по итогам 2012 года этот показатель был 66 %. Таким образом, мы видим, что государственные банки продолжают играть на ипотечном рынке доминирующую роль и усиливать позиции.
Рассмотрим доли банков-лидеров в объеме выдачи за первые шесть месяцев 2014 года (см. табл. 2) [12].
Таблица 2
Доли банков-лидеров в объеме выдачи ипотечных кредитов в России
Доля в выдаче по итогам первого полугодия 2014 года, % Доля в выдаче по итогам 2013 года, %
Всего по РФ, млрд. рублей 769 528 (100 %)
Сбербанк 52 47
ВТБ 24 21 18
Газпромбанк 3,9 6
Россельхозбанк 1,9 н/д
Дельтакредит 1,8 2,1
Исходя из табл. 2, мы наблюдаем тенденцию увеличения доли государства на ипотечном рынке. В этом есть два положительных момента. Во-первых, банки, в том числе, и государственные, конкурируют друг с другом, что идет рынку на пользу. Во-вторых, в случае возникновения сложной экономической ситуации в стране, государство может контролировать и корректировать параметры рынка. Это крайне важно, учитывая, что развитие строительства и жилищной ипотеки в России является на сегодня одним из приоритетных направлений.
Анализ ипотечных жилищных программ ведущих ипотечных банков показывает, что в арсенале этих банков находятся различные классические ипотечные программы на покупку квартир и домов на вторичном рынке, а также новостроек и строительства домов. Ставки по данным программам варьируются с 14,5 % до 19,5 %, однако в условиях кризиса, падения цен на нефть имеют тенденцию к значительному увеличению. В некоторых банках процент первоначального взноса начинается от 40-50 % (Газпромбанк и Дельтакредит), что также говорит об ужесточении условий ипотечного кредитования в текущих условиях [17].
Следует отметить, что помимо классических программ ипотечного кредитования, ведущие банки предлагают социальные программы и специализированные. Среди них - ипотечное кредитование военных и молодых семей, с использованием жилищных сертификатов и материнского капитала для первоначального взноса и частичного погашения ипотечного кредита. Так, в Россельхозбанке действует программа «Молодая семья» [8].
Отдельно следует выделить социальные программы ипотечного кредитования, предоставляемые АИЖК.
Как и во многих ипотечных банках, в АИЖК существуют классическая программа ипотечного кредитования с привлекательными условиями:
1. Ставка по кредиту - от 15,9 %.
2. Первоначальный взнос - от 30 %.
3. Срок кредита - до 30 лет.
4. Сумма кредита - от 300 тыс. руб. до 10 млн. руб. (по Москве).
Однако следует отметить и социальные программы на приобретения
квартиры или загородной недвижимости, в которых условия кредитования являются одними из самых выгодных:
- Низкие процентные ставки - от 12,84 % годовых.
- Доступный первоначальный взнос - от 10 %.
- Возможность снижения первоначального взноса за счет средств материнского (семейного) капитала.
- Более низкая стоимость недвижимости эконом-класса (в рамках федеральной программы «Жилье для российской семьи») [16].
В рамках программ АИЖК ипотечные заёмщики могут воспользоваться опцией «Лояльная ипотека», которая предполагает в определённые периоды снижение выплаты по ипотечному кредиту.
Кроме того, АИЖК запустило новый проект, позволяющий физическим лицам приобрести квартиру в рассрочку до 15 лет. Требование к первоначальному взносу отсутствует. В настоящее время регионами реализации программы являются Московская область, Екатеринбург и Новосибирск. Прием заявок от населения на приобретение квартиры в рассрочку осуществляет ЗАО «Межрегиональная жилищная корпорация» («МРЖК»), которое является сервисным агентом по программе [8].
Таким образом, разнообразие ипотечных программ в России позволяет потенциальным заемщикам выбирать более подходящие для себя варианты.
Однако последовательное повышение ключевой ставки, нестабильность на финансовых рынках и сложности в привлечении внешних заимствований неизбежно подталкивают банки к увеличению ставок, в том числе и по ипотечным кредитам. Активные участники рынка уже повысили ставки по ипотеке в 2014 году на 0,5-1 п.п. Если существующие риски начнут реализовы-ваться, банки могут ужесточать требования к ипотечным заёмщикам, как это уже происходит в сегменте необеспеченного потребительского кредитования.
Несмотря на то, что формирование рынка ипотечного жилищного кредитования считается одной из приоритетных задач правительства России, к решению её пока в полной мере не готовы ни банки, ни население России.
Такие сдерживающие факторы, как инфляционные процессы и отсутствие таких институтов, как аренда, финансирование строительства, капитальный ремонт, лишение прав заемщика на недвижимость, не позволили развиваться очень важному институту, которым является ипотечное кредитование.
В России практически отсутствует соответствие между стоимостью арендной недвижимости и частного жилья, между стоимостью жилищно-
коммунальных услуг для частного и муниципального жилья. Это является первопричиной отсутствия у нас реального рынка жилья и арендных услуг.
Предпосылки развития жилищного ипотечного кредитования в России
*** Приватизация жилья *»♦ Развитие нормативной базы ипотечного кредитования Положительная практика ипотечного кредитования в ряде регионов •I* Активная по зиция регионов РФ в данном вопросе *»♦ Н аличие платежеспо со бного спро са на ипотечные кредиты Систематическое сокращение бюджетных ассигнований на жилищное строительств о Финансовые и технологические возможности коммерческих банков *»♦ Относительная стабилизация рьшка жилья
Условия для успешного развития жилищного ипотечного кредитования в России
Макроэкономическая стабильность ❖ Наличие достаточного
Наличие эффективно действующей платежеспособного спроса на продукты
законодательной базы ипотечного кредитования со стороны
Высокий уровень развития банковской населения
системы Доступность жилищного ипотечного
Благоприятные перспективы развития кредитования для населения
рьшка жилья и жилищного Создание условий для эффективного
строительства привлечения в сферу банковского
Наличие структур, готовых кредитования долгосрочных кредитных
осуществлять все этапы ипотечного ресурсов
кредитования
Основные сдерживающие факторы дальнейшего развития жилищного ипотечного кредитования в России
%* Политическая и экономическая нестабильность текущей ситуации Низкий уровень доходов большей части населения в сравнении со стоимостью недвижимо сти Недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах Отсутствие вторичного рьшка ипотечного кредитования *»♦ Про блемы привлечения долго срочных ресурсов в ипотечную жилищную систему •+* Отсутствие достаточно эффективной нормативно-прав ов ой базы Высокие издержки и риски банков на ипотечное кредитование из-за слабой стандартизации процедур выдачи ипотечных кредитов и их последующей продажи Высокий уров ень нал ого о бл ожения физических и юридических лиц •+* Неотработанность] государственными финансовыми и экономическими органами механизмов взаимодействия при функционировании системы ипотечного жилищного кредитования
Рис. 4. Развитие жилищного ипотечного кредитования в России
Источник: составлено автором на основании данных исследования аналитического центра АИЖК.
Частная арендная собственность или недвижимость, которая приносит доход, с хорошо рассчитываемой амортизацией является надежным залогом недвижимости, чем просто частная личная недвижимость, так как стабильно приносит доход от аренды.
Развитие жилищного ипотечного кредитования сегодня в России сдерживается следующими основными факторами, которые можно разбить на несколько групп (см. рис. 4):
1. Экономические проблемы:
- проблемы, связанные с общей нестабильной экономической и политической ситуацией в России;
- инфляционные проблемы, резкие колебания курса рубля, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании;
- проблемы, связанные с монополизацией рынка кредитования;
- высокие и нестабильные ставки рефинансирования;
- отсутствие вторичного рынка ипотечного кредитования;
- проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему;
- высокая степень накладных расходов при работе с недвижимостью;
- высокие издержки и риски банков на ипотечное кредитование из-за слабой стандартизации процедур выдачи ипотечных кредитов и их последующей продажи;
- дополнительные риски банков из-за отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков в силу отсутствия прежней практики ипотечного кредитования;
- невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;
- высокая стоимость кредитов для заемщика и риски в условиях повышения инфляции;
- рост цен на жилье при относительно медленном улучшении его качества;
- неприемлемость для большинства заемщиков ценовых и прочих условий банков - размер первого взноса до 30 % от стоимости квартиры, средний срок кредитования 21,5 года.
2. Юридические проблемы:
- незавершенность нормативно-законодательной базы ипотечного кредитования, например, в части совершения сделок с закладными бумагами, обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру), прекращения прав пользования квартирой при нарушении заемщиком условий договора ипотечного кредитования и др.;
- отсутствие достаточного опыта применения законодательства об ипотеке;
- слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации сделок с недвижимостью в органах юстиции, в том числе в увязке с регистрацией договора залога.
3. Организационные проблемы:
- неразвитость инфраструктуры рынка жилищной ипотеки;
- неотработанность государственными финансовыми и экономическими органами механизмов взаимодействия при функционировании системы ипотечного жилищного кредитования;
- отсутствие у населения устойчивых моделей кредитного поведения;
- психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения нашей страны - нежелания жить в долг [5].
Таким образом, проблем на рынке ипотечного жилищного кредитования немало, что является серьезным стимулом для совершенствования механизмов данного вида кредитования. Для этого необходимо определить приоритетные направления в развитии системы эффективного ипотечного кредитования.
Развитие эффективно действующей системы ипотечного кредитования в России является одной из приоритетных задач национальной экономики. Эта необходимость обусловлена двумя фактами: острой нехваткой жилья и низкой платежеспособностью потенциального спроса.
Основные ориентирами и перспективными направлениями развития российского рынка ипотечного кредитования на ближайшую перспективу будут следующие [4]:
- развитие ипотечных программ кредитования для отдельных социально значимых категорий населения: молодых семей, бюджетников, специалистов некоторых дефицитных профессий, а также военнослужащих;
- строительство арендного жилья;
- развитие рынка ипотечных облигаций;
- повышение доступности ипотечных жилищных кредитов с учетом баланса интересов кредиторов и заемщиков, в том числе снижение процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам и повышение доступности ипотечных жилищных кредитов без наращивания рисков в системе ипотечного жилищного кредитования;
- формирование устойчивой системы привлечения на рынок ипотечного жилищного кредитования долгосрочных ресурсов и развитие механизмов рефинансирования Центрального банка Российской Федерации;
- создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования.
Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому в ближайшей перспективе необходимо добиться повышение доступности жилья за счет:
- увеличения объемов жилищного строительства, в первую очередь, жилья экономического класса;
- дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья экономического класса и жилищного фонда, сдаваемого внаем, содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со средними и умеренными доходами;
- снижения себестоимости жилищного строительства, в первую очередь, жилья экономического класса, путем реализации мер по повышению доступности строительных кредитов для всех категорий застройщиков, исключения из себестоимости строительства жилья экономического класса затрат на строительство объектов инженерной и социальной инфраструктуры, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.
Наиболее актуальными предложениями и рекомендациями в сфере жилищного ипотечного кредитования на среднесрочную перспективу могут быть следующие направления:
1. Дальнейшее развитие первичного рынка ипотечного кредитования устойчивыми темпами с помощью следующих инструментов:
- развитие ипотечного жилищного кредитования в небольших и средних населенных пунктах;
- разработка и внедрение различных механизмов повышения доступности ипотечных жилищных кредитов за счет дифференциации условий ипотечного жилищного кредитования в зависимости от потребностей заемщиков, кредитной истории и платежеспособности заемщика, включая развитие различных форм оказания поддержки отдельным категориям заемщиков;
- предоставление заемщику возможности переуступить права по кредиту третьему лицу или реструктурировать его в случае существенного изменения доходов семьи заемщика на условиях, приемлемых для кредитора и заемщика; возможности снизить ставку по кредиту за счет добровольного отказа на определенный срок от существующего у него права на его досрочное погашение;
- повышение доступности ипотечного жилищного кредита для заемщиков путем снижения величины первоначального взноса за счет ипотечного страхования, доработка нормативно-правовой базы для развития ипотечного страхования и формирования системы целевых жилищных накоплений;
- унификация и стандартизация процедур оценки платежеспособности заемщика, выдачи и обслуживания ипотечных жилищных кре-
дитов, а также документации и методологии по операциям с закладной для упрощения действий органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включая внедрение в оборот электронной закладной;
- сокращение сроков обращения взыскания на заложенные жилые помещения и снижение издержек залогодержателя при реализации процедур обращения взыскания (в том числе путем введения внесудебных процедур обращения взыскания);
- выработка единой формы раскрываемой заемщику информацию о кредитных, валютных и иных рисках по предоставляемому ипотечному жилищному кредиту в соответствии с международной практикой защиты прав заемщиков.
2. Активное развитие рынка вторичного ипотечного кредитования:
- обеспечение фондирования рынка ипотечного жилищного кредитования долгосрочными ресурсами институциональных инвесторов, включая системы пенсионного обеспечения и резервы страховых компаний. Привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотечного жилищного кредитования может осуществляться банками как путем аккумуляции долгосрочных пассивов, так и путем выпуска с балансов банков и через специальных ипотечных агентов ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, а также за счет перепродажи пулов ипотечных жилищных кредитов рефинансирующим организациям;
- повышение надежности ипотечных ценных бумаг и улучшению структуры сделок по выпуску ипотечных ценных бумаг за счет применения ипотечного страхования секьюритизируемых ипотечных пулов;
- привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотечного жилищного кредитования как с российских, так и с зарубежных рынков.
3. Дальнейшее развитие специальных ипотечных программ для социально приоритетных категорий граждан:
- предоставление ипотечных кредитов социально приоритетным категориям граждан по ставке, ниже рыночной, путем снижения кредитной маржи и/или предоставления государственной федеральной или региональной (муниципальной) поддержки.
- предоставление Банком России ликвидности под залог таких ипотечных активов по ставке, привязанной к уровню инфляции.
4. Унификация и стандартизация рынка ипотечного жилищного кредитования по нескольким направлениям:
- технологические стандарты;
- стандарты обмена информацией и документации;
- стандарты квалификационных экономических требований;
- стандарты оценки и управления рисками;
- стандарты сопровождения и взыскания.
5. Развитие новых форм жилищного финансирования:
- кредитование коммерческих застройщиков в целях жилищного строительства;
- кредитование индивидуального жилищного строительства и жилищных некоммерческих объединений граждан;
- кредитование и выдача облигаций под залог объектов инженерной инфраструктуры;
- кредитование строительства (приобретения) наемных домов;
- лизинг жилья.
6. Повышение эффективности инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования:
- развитие системы бюро кредитных историй, организация информационного обмена с Пенсионным фондом РФ, Федеральной налоговой службой, Министерством внутренних дел РФ и накопление кредитных историй;
- активное вовлечение на рынок ипотечного жилищного кредитования и повышение качества услуг оценщиков;
- развитие информационного обмена между всеми участниками рынка и органами государственной власти, включая Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральную службу государственной статистики и Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ;
- повышение эффективности работы судебной системы и предоставление возможности внесудебной реализации заложенного имущества по соглашению сторон на основании договора;
- повышение финансовой грамотности населения через введение в образовательных заведениях курсов для получения базовых знаний по рынку ипотечного жилищного кредитования.
- повышение доступности информации по рынкам жилья и ипотечного жилищного кредитования и ее раскрытие в соответствии с международными стандартами, а также создание единого стандарта предоставления данных по рынкам жилья и ипотечного жилищного кредитования участниками рынка по согласованным формам для мониторинга баланса спроса и предложения и контроля рисков.
Таким образом, ввиду достаточного количества проблем, согласно Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в России, основными направлениями в области жилищного кредитования на ближайшие 5 лет будут:
- повышение доступности ипотечных жилищных кредитов с учетом баланса интересов кредиторов и заемщиков, в том числе снижение процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам и повышение доступности ипотечных жилищных кредитов;
- формирование устойчивой системы привлечения на рынок ипотечного жилищного кредитования долгосрочных ресурсов и развитие механизмов рефинансирования Центрального банка РФ;
- создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования.
Список литературы:
1. Федеральный закон N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 (в ред. от 21.07.2014) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/ipot/ (дата обращения: 08.04.2015).
2. Федеральный закон N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004 (ред. от 28.12.2013, с изм. от 04.06.2014) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.con-sultant.ru/document/cons_doc_LAW_156913/ (дата обращения: 10.04.2015).
3. Постановление Правительства РФ №323 от 15.04.2014 г. Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.con-sultant.ru/document/cons_doc_LAW_162177 (дата обращения: 10.04.2015).
4. Распоряжение Правительства РФ от 08.11.2014 N 2242-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года» (08 ноября 2014 г.) [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.ahml.ru/common/img/uploaded/files/agency/Strate-giya_2020_2242_08.11.2014.pdf.
5. Абрамова О.М. Вопросы доступности жилья для граждан России и пути их решения // Микроэкономика. - 2013. - N 4. - С. 75-78.
6. Булатова А.И. Современное состояние ипотечного кредитования в России // Экономическая наука и практика: материалы III междунар. науч. конф. (г. Чита, апрель 2014 г.). - Чита: Издательство Молодой ученый, 2014. -С. 44-46.
7. В 2015 году АИЖК свернет свою программу рефинансирования кредитов [Электронный ресурс] // Деловой Петербург. - 20 октября, 2014. - Режим доступа: http://www.dp.ru/a/2014/10/20/AIZHK_menjaet_strategiju/ (дата обращения: 15.04.2015).
8. Жилье в рассрочку. Официальный сайт Межрегиональной жилищной корпорации [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://mrgk.ru/opisanie-producta/.
9. Куликов А.Г., Янин В.С. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России: вопросы радикального обновления методологической базы [Электронный ресурс] // Деньги и кредит. - 2014. - № 2. - С. 3-13. - Режим доступа: http://www.cbr.ru/publ/MoneyAndCredit/kulikov_02_14.pdf (дата обращения: 14.04.2015).
10. Лоскутова О.Н., Панов С.В. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации: понятие, тенденции, проблемы и антикризисные меры // Экономика и социум. - 2014. - № 4 (13). - С. 3-14.
11. Процентные ставки по операциям Банка России [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cbr.m/dkp/printaspx?file=standart_system/ га1е5_1аЫе_14.Ь1т&р1а=акр&51а=ГГМ_49976 (дата обращения: 13.04.2015).
12. Рейтинг ипотечных банков России. Аналитика Центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации Русипотка [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://rusipoteka.ru/profi/ipoteka-rejtingi/rejting_ipotechnyh_ban-ко^(дата обращения: 15.04.2015).
13. Рейтинг стран мира по уровню продолжительности жизни [Электронный ресурс] // Индекс продолжительности жизни. Исследование ООН. -2014. - Режим доступа: http://hdr.undp.org/en (дата обращения: 15.04.2015).
14. Рынок жилья и ипотечного кредитования [Электронный ресурс] // Аналитический центр АИЖК. - декабрь, 2014. - Режим доступа: www.ahml.ru/ common/img/uploaded/files/agency/reporting/quarterly/report3q2014.pdf (дата обращения: 15.04.2015).
15. Сбываются ли самые пессимистичные прогнозы об ипотеке в 2015 году? [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.interfax.ru/realty/re-altyinf.asp?sec=1457&id=420829 (дата обращения: 08.04.2015).
16. Социальная ипотека (ипотечные кредиты). Официальный сайт АИЖК [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.ahml.ru/ru/borrower/so-cial_ipoteka/ (дата обращения: 16.04.2015).
17. Статистические данные аналитического центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации Русипотка [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://rusipoteka.ru/profi/ipoteka-rejtingi/rejting_ipotechnyh_bankov/ (дата обращения: 17.04.2015).
18. Официальный сайт АИЖК [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.ahml.ru/ru/agency/activity/federal/ (дата обращения: 17.04.2015).
