CC BY
56
УДК 336.7 ББК 65.262-2
Левина Л.И., Мазунов А.А.
МЕХАНИЗМ КОЛЛЕКТИВНЫХ СБЕРЕЖЕНИЙ В РАМКАХ РОССИЙСКОЙ
ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЫ
Levina L.I., Mazunov A.A.
MECHANISM OF COLLECTIVE SAVINGS WITHIN THE RUSSIAN MORTGAGE SYSTEM
Ключевые слова: ипотечный жилищный кредит, первоначальный взнос,
накопительные программы.
Key words: mortgage housing lending, initial instalment, savings programs.
Аннотация
Проблема дефицита долгосрочных источников финансовых ресурсов является одним из факторов, тормозящих развитие российской системы ипотечного жилищного кредитования. В настоящей работе освещен вопрос использования кредиторами сбережений физических лиц в рамках накопительных программ. Результаты проведенного исследования свидетельствует о необходимости внедрения механизма, позволяющего мобилизовать накопления домохозяйств в рамках системы ипотечного кредитования.
Annotation
The problem of deficit of long-term sources of financial resources is one of the factors braking the development of the Russian mortgage housing lending. The article deals with the issue of using individual savings by creditors in the savings programs. The results of this study indicate the need to introduce the mechanism mobilizing household savings within the system of mortgage lending.
Российские коммерческие банки, работающие на рынке ипотечного кредитования, сталкиваются с проблемой дефицита долгосрочных пассивов. Для ее решения они активно использовали возможности, предоставляемые мировым рынком капитала. Высокая доступность зарубежного фондирования не способствовала внедрению новых механизмов, позволяющих расширить ресурсную базу кредиторов. Однако негативное влияние мирового финансового кризиса на международный рынок капитала обнажило диспропорцию в использовании различных источников финансовых ресурсов. По этой причине в настоящее время одним из наиболее актуальных вопросов является внедрение механизмов, позволяющих расширить ресурсную базу кредиторов за счет внутренних источников долгосрочных финансовых ресурсов, в частности механизма коллективных сбережений.
Анализ мирового опыта формирования и развития системы ипотечного жилищного кредитования позволил нам выделить следующие механизмы в рамках существующих моделей ипотечного рынка, которые способствуют решению проблемы дефицита долгосрочных пассивов (рисунок 1).
Рисунок 1 - Механизмы привлечения долгосрочных пассивов в рамках ипотечной системы
В рамках одноуровневой модели ипотечного кредитования закрытого типа, а также двухуровневой модели акцент делается на использовании соответственно механизма коллективных сбережений и секьюритизации активов. Лишь одноуровневая модель открытого типа сочетает в себе оба этих механизма. Использование данных механизмов позволяет кредиторам с одной стороны путем выпуска ипотечных ценных бумаг привлекать долгосрочные финансовые ресурсы с рынка капитала, с другой - привлекать сбережения физических лиц посредством формирования собственных накопительных программ.
Теоретические разработки, проведенные Н.С, Пастуховым и Н.Н. Рогожиной, позволили им сформулировать два основных подхода к формированию коммерческими банками собственных накопительных программ (таблица 1).
Таблица 1 - В варианты организации банками накопительных программ [4]
Основные характеристики Жесткий вариант Г ибкий вариант
Срок накопления Фиксируется договором Не менее года Не фиксируется договором Минимальный срок не менее года Зависит от темпов накопления, выбираемых клиентом
Сумма накопления Фиксируется договором 30-50% от стоимости недвижимости Определяется клиентом самостоятельно Не менее 30% от стоимости недвижимости В договоре устанавливается минимальная сумма
Режим взносов Ежемесячные взносы Ежемесячные взносы
Размер первоначального взноса В размере ежемесячного взноса Не устанавливается
Размер периодических взносов Равномерные, исходя из планируемой суммы накоплений Произвольные, по усмотрению клиента Устанавливается минимальный размер
Величина начисляемых процентов по вкладу Ниже, чем по обычным депозитам Переменная ставка, зависит от финансовой ситуации Ниже, чем по обычным депозитам Переменная ставка зависит от финансовой ситуации
Предоставление кредита Право на кредит при условии: Платежеспособности Право на кредит при условии: Платежеспособности клиента Обеспеченности кредита
клиента Обеспеченности кредита Наличия кредитных ресурсов
Проценты по кредиту Устанавливаются только при заключении кредитного договора Ниже процентов по кредитам, не вытекающим из жилищных программ Устанавливаются только при заключении кредитного договора Ниже процентов по кредитам, не вытекающим из жилищных программ
Срок кредита 5-10 лет 5-10 лет
В рамках мягкого варианта организации накопительной программы предполагается предоставление клиенту свободы выбора срока, в течение которого он осуществляет накопление первоначального взноса, размера первоначального взноса, а также величины ежемесячных взносов на депозит. Другой подход подразумевает, что кредитная организация задает жесткие условия для заемщика, прописывая не только период действия договора вклада, но и минимальную сумму первоначального взноса, которая должна быть накоплена по окончании срока его действия. В свою очередь это предполагает наличие фиксированных ежемесячных платежей, минимальный размер которых также устанавливает кредитор. [4]
Использование двух подходов к формированию накопительных программ в рамках механизма коллективных сбережений позволяет учесть интересы различных слоев общества. Жесткий вариант ориентирован на лиц, которые располагают достаточным доходом, чтобы придерживаться условий, установленных кредитором. Мягкий вариант, наоборот, предназначен для физических лиц, которые в силу ряда причин не в состоянии выполнить данные требования.
На наш взгляд, точка зрения Н.С. Пастухова и Н.Н. Рогожиной имеет ряд существенных недостатков. В первую очередь следует отметить отсутствие предельного срока действия договора вклада и установление максимального срока кредитования. Это позволяет сделать вывод о том, что заемщик должен накопить такую сумму первоначального взноса, которая позволит ему получить право на ипотечный кредит при условии, что он будет погашен в течение 5-10 лет. Наличие данного условия заставляет участника накопительной программы увеличивать удельный вес собственных средств в стоимости приобретаемого жилья. Кроме этого, необходимо понимать, что в условиях положительной динамики цен на рынке недвижимости, а также низкой способности основной массы населения к сбережению, это приведет к росту продолжительности накопительного периода.
Другой важный недостаток связан с установлением переменной процентной ставки по депозиту. Учитывая, что ипотечный жилищный кредит оформляется на условиях фиксированной его стоимости, которая к тому же ниже, чем по стандартным ипотечным кредитам, это может снизить размер получаемой коммерческим банком маржи. Причиной этому является возможный рост показателя, который используется в качестве базы для расчета стоимости привлеченных средств. Поэтому в данном случае следует установить максимальный и минимальный уровень процентной ставки по депозиту либо заменить ее фиксированной ставкой.
В настоящее время использование коммерческими банками механизма коллективных сбережений не получило широкого распространения. На текущий момент имеется лишь один подобный эпизод.
В соответствии с условиями, установленными кредитором, заемщику предлагается оформить один из двух видов депозитов (таблица 2).
Таблица 2 - Условия по вкладам в рамках накопительной программы [9]
Основные характеристики Первый вклад Второй вклад
Срок накопления 2 - 5 лет 2 - 3 года
Размер первоначального взноса От 50 000 руб. От 50 000 руб.
Размер периодических взносов Не устанавливается Не менее 3000 руб.
Величина начисляемых процентов по вкладу Ставка переменная, зависит от срока, на который открыт депозит, и величины первоначального взноса. Рассчитывается как ставка рефинансирования ЦБ +/-фиксированный процент. Ставка фиксированная, зависит от срока, на который открыт депозит, и величины первоначального взноса.
Расходные операции Не предусмотрены Не предусмотрены
Досрочное закрытие вклада Предусмотрено Предусмотрено
Источники: ЗАО ВТБ24
Основное отличие между представленными вкладами заключается в использовании фиксированной и переменной процентных ставок. В качестве базы для последней выступает ставка рефинансирования Центрального Банка РФ. В данном случае мы можем отметить следующий недостаток. Он заключается в отсутствии «коридора», в пределах которого может колебаться переменная процентная ставка, т.е. не установлено ее максимальное и минимальное значения. Важность этого параметра обусловлена тем, что в зависимости от изменения величины базы стоимость привлеченных ресурсов для кредитора может либо возрасти, либо снизиться. Это в свою очередь оказывает влияние на размер маржи, получаемой им по результатам его деятельности.
В рамках реализуемой накопительной программы коммерческий банк предлагает своим клиентам оформить ипотечный жилищный кредит по льготной процентной ставке, которая представляет собой разницу между действующей процентной ставкой по ипотечному кредиту и величиной установленной скидки.
Таблица 3 - Размер скидки к процентной ставке [9]
Фактический срок накопления Срок ипотечного кредита
До 7 лет До 15 лет До 25 лет До 30 лет*
1-1,5 года (365-550 дней) 1,53 1,28 1,22 1,21
1,5-2,5 года (551-915 дней) 2,07 1,57 1,44 1,43
2,5-3,5 года (916-1280 дней) 2,61 1,85 1,66 1,64
Более 3,5 лет (более 1280 дней) 3,16 2,14 1,89 1,85
*Максимальный срок ипотечного кредита в рамках программы - до 30 лет, но не свыше максимального срока, установленного для соответствующего вида ипотечного кредита.
Источники: ЗАО ВТБ24
В зависимости от срока, в течение которого сбережения заемщика находились на счете, а также срока, на который оформлен ипотечный жилищный кредит, она составляет от 1,21% до 3,16%.
Помимо этого на ее размер оказывает влияние доля собственных средств физических лиц в стоимости приобретаемого жилья. [9]
^ ср ед ни ю ста то к овта д ув течени е '■ фа кти ческого ср о кана ко п лени я
о ко нча телна я ски д как п р о ц ентнои
ски д ка
за пр а ши магясуммакр ед и та
В результате кредитор стимулирует заемщика накапливать как минимум 50% от стоимости объекта жилой недвижимости с тем, чтобы сохранить базовый размер скидки к процентной ставке по ипотечному жилищному кредиту.
Учитывая большую роль, которую в настоящее время играют коммерческие банки на рынке ипотечного жилищного кредитования, а также низкий уровень развития или отсутствие иных институтов ипотечного рынка, которые работают с накоплениями физических лиц, мы считаем, что механизм коллективных сбережений необходимо развивать в рамках банковской ипотеки. В этом случае следует учитывать следующее обстоятельство. Согласно результатам социологического опроса, 70% граждан не хранят свои денежные средства в коммерческих банках. Лишь 25% респондентов имеют вклады в кредитных организациях. При этом 48% опрошенных лиц утверждает, что лучший способ сохранить свои сбережения - это приобретение недвижимости. [5] Если к этому добавить, что 42% респондентов желают улучшить свои жилищные условия, из которых 20% предпочли бы накопить необходимую сумму и 22% оформить ипотечный кредит, то можно ожидать притока сбережений физических лиц в коммерческие банки. [1]
Учитывая результаты проведенного исследования, нами были предложены следующие условия по накопительной программе коммерческого банка (таблица 4).
Таблица 4 - Условия по накопительной программе кредитной организации
Основные характеристики Первый вариант Второй вариант
Срок накопления От 1 до 5 лет От 1 до 5 лет
Сумма накопления Не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья Не лимитируется
Режим взносов Ежемесячные Не установлен
Размер первоначального взноса Не менее суммы ежемесячного периодического взноса Не лимитируется
Размер периодических взносов Не менее суммы, установленной договором Не лимитируется
Величина начисляемых процентов по вкладу Фиксированная процентная ставка не меньше, чем по срочным депозитам Фиксированная процентная ставка не меньше, чем по срочным депозитам
Предоставление кредита Право на получение кредита возникает при накоплении 30% первоначального взноса, а также при условии соответствия заемщика требования по уровню кредитоспособности Право на получение кредита возникает при накоплении 30% первоначального взноса, а также при условии соответствия заемщика требования по уровню кредитоспособности
Проценты по кредиту Устанавливается пониженная процентная ставка Устанавливается пониженная процентная ставка
В целом, мы разделяем позицию Н.С. Пастухова и Н.Н. Рогожиной о необходимости наличия мягких и жестких условий накопления первоначального взноса. Однако нами были внесены корректировки, которые позволяют нивелировать выявленные недостатки. В первую очередь, это касается установления фиксированной процентной ставки по депозиту, что даст возможность стабилизировать стоимость мобилизованных сбережений физических лиц. Кроме этого, учитывая предельную способность домохозяйств к накоплению первоначального взноса, максимальный срок действия вклада составляет пять лет. Наличие требования к накоплению 30% первоначального взноса обусловлено тем, что кредитная организация должна иметь возможность воспользоваться механизмом
рефинансирования в рамках действующей системы ипотечного жилищного кредитования. Установление пониженной процентной ставки по ипотечному кредиту является обязательным условием реализации механизма коллективных сбережений. В противном случае будет отсутствовать стимул для заемщиков стать участником накопительной программы. Размер скидки кредитор подбирает исходя из своих финансовых возможностей. Мы можем лишь отметить, что, учитывая тенденцию, которая прослеживалась на российском рынке в течение 2006-2010 годов, рассчитанная разница между ценой ипотечного кредита и стоимостью ресурсной базы находилась на уровне 45%.
Направление движения финансовых потоков в случае реализации данного механизма можно представить следующим образом (рисунок 2).
Рисунок 2 - Схема функционирования нового банковского продукта
На первоначальной стадии клиент открывает специальный счет, который он будет пополнять в течение всего срока действия договора вклада, внося на него периодические равновеликие взносы. По окончании этого периода заемщик должен располагать определенной суммой собственных средств, наличие которой является одним из условий выдачи льготного ипотечного кредита (точка А). Она представляет собой первоначальный взнос, который составляет не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. В дальнейшем заемщик погашает задолженность перед кредитором в течение срока действия кредитного договора или досрочно, если у него имеется в наличии необходимая сумма.
Для проведения симуляционного анализа перспектив развития механизма коллективных сбережений в рамках банковской ипотеки, нами использовалась следующая совокупность показателей. Первоначально мы рассчитали предельную способность населения к накоплению первоначального взноса, путем сопоставления расчетной величины периодического взноса на счет с совокупным доходом физических лиц.
Вз = ^, (2)
где Вз - величина периодического равновеликого взноса на накопительный счет, ПВ -размер первоначального взноса, необходимого для получения ипотечного кредита, Т -промежуток времени, в течение которого необходимо собрать требуемый размер первоначального взноса.
НВ. - ПВп ~+ ШВП - НС* н Г
Взг=----5----—------5------------
у~1- , (3)
где ВЗ1 - величина первоначального взноса для второго и последующих периодов, ПВ1 и ПВ0 - размер первоначального взноса для текущего и предыдущего периодов, НС -накопленная на счете сумма, 1 -процентная ставка по вкладу, (Т-1) - оставшийся промежуток времени, в течение которого заемщик должен получить сумму первоначального взноса.
В дальнейшем анализ уровня доступности ипотечного жилищного кредита проводился путем сопоставления совокупного дохода физических лиц с расчетной минимальной величиной совокупного дохода, необходимого для оформления ипотеки.
п = ПП//\00% *Р *54* ^12*100% 100%'|
1 + /12*100% 1 *12 ^ Р (4)
где Т1 - минимальный совокупный доход семьи (в рублях в месяц); ЬТУ - доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (в процентах); Р - средняя рыночная стоимость 1 кв.м. жилья (в рублях в среднем за год); 1 - процентная ставка по кредиту (в процентах в год); X - срок кредита (в годах); Р1 - доля платежа по ипотечному жилищному кредиту в доходах семьи (в процентах). [11]
В качестве объекта для приобретения нами рассматривались однокомнатная и двухкомнатная квартиры площадью 40 кв.м. и 54 кв.м. соответственно. Согласно статистическим данным на их долю приходится 66% построенного жилья: 25% -однокомнатные и 41% - двухкомнатные. Основные характеристики ипотечного кредита соответствуют среднерыночным данным по итогам 2010 года: срок 15 лет, процентная ставка - 13%.
В соответствии с заданными условиями участниками накопительной программы могут стать совершеннолетние граждане, относящиеся к категории экономически активного населения. Расчетные данные о среднем размере начисленной заработной платы с учетом процентов по вкладам в коммерческом банке были сгруппированы следующим образом.
1. По возрастным группам;
2. По роду занятий, в зависимости от требований к наличию высшего или среднего / средне-специального образования для выполнения данной деятельности:
Группа 1: руководители (представители) органов власти и управления всех уровней, включая руководителей учреждений, организаций и предприятий; специалисты высшего уровня квалификации;
Группа 2: специалисты среднего уровня квалификации; служащие, занятые
подготовкой информации, оформлением документации, учетом и обслуживанием; работники сферы обслуживания, жилищно-коммунального хозяйства, торговли и родственных видов деятельности; квалифицированные работники сельского, лесного, охотничьего хозяйства, рыболовства и рыбоводства; квалифицированные работники крупных и мелких промышленных предприятий, художественных промыслов, строительства, транспорта, связи, геологии и разведки недр; операторы, аппаратчики, машинисты установок и машин и слесари-сборщики; неквалифицированные рабочие. [12]
В ходе исследования мы исходили из того, что стоимость жилья росла опережающими темпами по сравнению с величиной среднемесячной заработной платы. Расчетные значения, полученные нами в процессе анализа периода с 2005 г. по 2010 г., составляют соответственно 23% и 18%.
Общий размер совокупности в этом случае составил 1400,6 тыс. человек в возрасте от 20 до 54 лет, занятых в экономике Самарской области по итогам 2009 г. Из них в первую группу входят 395,1 тыс. чел., во вторую - 1005,5 тыс. чел. Результаты переписи населения 2002 г. свидетельствуют о том, что 44% женщин, состоящих в браке, имеют одного ребенка, 38% - двух. Это составляет 82% от общего числа опрошенных лиц, численность которых равняется 570 тыс. чел. в возрасте от 20 до 54 лет. На основании этих данных генеральная совокупность может быть разбита нами следующим образом:
- Семьи, состоящие из трех человек - 616,3 тыс. чел.;
- Семьи, состоящие из четырех человек - 532,2 тыс. чел.
Используя материалы Федеральной службы государственной статистики, мы рассчитали величину среднемесячного дохода лиц, занятых в экономике Самарской области, с учетом расходов на потребление (таблица 5).
Таблица 5 - Размер среднемесячного дохода, руб. по итогам 2009 г.
20-24 лет 25-29 лет 30-34 лет 35-39 лет 40-44 лет 45-49 лет 50-54 лет
Семья, состоящая из трех человек
Группа 1 10019,3 16667,2 19890,8 17834,0 15730,4 15578,5 14947,6
Группа 2 11360,1 15246,0 15360,4 14851,7 15010,1 14503,7 12767,7
Семья, состоящая из четырех человек
Группа 1 12075,7 9572,2 12795,8 10739,1 8635,5 8483,6 7852,6
Группа 2 4265,1 8151,1 8265,5 7756,7 7915,2 7408,8 5672,8
Источники: Федеральная служба государственной статистики, Общероссийский классификатор занятий ОК 010-93, расчеты авторов.
Наиболее интенсивно совокупный доход физических лиц увеличивался в период от 20 до 29 лет. Впоследствии темпы его прироста падают, и он достигает своего максимального значения к 30 - 39 годам. Кроме этого между 25 и 39 годами наблюдается наибольшая разница между совокупным доходом представителей первой и второй групп, которая начинает уменьшаться после 40 лет.
В процессе расчета величины среднемесячной заработной платы нами были выявлены категории работников, доходы которых не позволяли им покрыть свои расходы на поддержание определенного уровня жизнедеятельности. По этой причине они были исключены из генеральной совокупности (Таблица 6).
Таблица 6 - Количество лиц, исключенных из совокупности, тыс. чел. по итогам 2009 г.
20-24 лет 25-29 лет 30-34 лет 35-39 лет 40-44 лет 45-49 лет 50-54 лет
Семья, состоящая из трех человек
Группа 1 0 0 0 0 0 0 0
Группа 2 26,7 37,9 37,6 37,0 35,0 41,5 37,9
Семья, состоящая из четырех человек
Группа 1 11,1 0 0 0 0 0 0
Группа 2 23,0 32,8 32,5 32,0 30,2 35,8 32,8
Источники: Федеральная служба государственной статистики, Общероссийский классификатор занятий ОК 010-93, расчеты авторов.
Меньшая величина совокупного дохода представителей второй группы привела к сокращению численности потенциальных клиентов банка, которые могут воспользоваться механизмом коллективных сбережений для приобретения жилья. К данной категории относятся лица, являющиеся специалистами среднего уровня квалификации; работники, занятые подготовкой информации, оформлением документации; работники сферы обслуживания, жилищно-коммунального хозяйства, торговых и родственных видов деятельности; неквалифицированные рабочие. В результате размер совокупности уменьшился до 362,6 тыс. чел., если нами рассматривается семья, состоящая из трех человек, и до 302 тыс. чел., если наше внимание акцентировано на семейные пары численностью четыре человека.
Таблица 7- Минимальный период накопления 30% первоначального взноса, лет
20-24 лет 25-29 лет 30-34 лет 35-39 лет 40-44 лет 45-49 лет 50-54 лет
Семья, состоящая из трех человек, квартира 54 кв.м.
Группа 1 - (5) 5 5 (5) (5) (5)
Группа 2 - (5) (5) (5) (5) (5) -
Семья, состоящая из четырех человек, квартира 54 кв.м.
Группа 1 - - - - - - -
Группа 2 - - - - - - -
Семья, состоящая из трех человек, квартира 40 кв.м.
Группа 1 - 5 (4) 4 (3) 4 (3) 5 (4) 5 (4) (4,5)
Группа 2 - 5 (4) 5 (4) 5 (4) 5 (4) 5 (4) (4, 5)
Семья, состоящая из четырех человек, квартира 40 кв.м.
Группа 1 - (5) (5) - - - -
Группа 2 - - - - - - -
* значение в скобках означает, что в течение данного периода времени возможно возникновение ситуации, когда доходы физического лица не позволяют ему внести необходимую сумму на счет.
Источники: Федеральная служба государственной статистики, Общероссийский классификатор занятий ОК 010-93, расчеты авторов.
Низкая способность семей, состоящих из четырех человек, к накоплению первоначального взноса не позволяет им получить необходимую сумму в течение срока действия договора вклада. Поэтому кредитор в рамках накопительной программы должен сместить акценты в сторону семейных пар, состоящих из трех человек, которые имеют возможность беспрепятственно накопить 30% первоначальный взнос, необходимый для приобретения однокомнатной квартиры. Увеличение площади жилья до 54 кв.м. помимо роста продолжительности накопительного периода, предполагает возникновение ситуации, когда совокупные доходы заемщика оказываются ниже требуемой величины ежемесячного взноса на счет. Поэтому коммерческий банк должен предусмотреть возможность продления срока действия договора вклада либо заключения нового договора. В последнем случае участник накопительной программы должен сохранить за собой льготы, полученные в рамках первого договора.
Анализ уровня доступности ипотечного кредита для участников накопительной программы позволил получить следующие данные. Темно-серым цветом обозначены категории граждан, которые имеют возможность накопить первоначальный взнос и оформить ипотечный жилищный кредит при условии направления 45% и 100% своего дохода на погашение ссудной задолженности. Светло-серым цветом выделены лица, способные получить необходимую сумму первоначального взноса, но не имеющие возможность из-за своего возраста оформить ипотеку на 15 лет. Белым цветом обозначены граждане, которые не имеют возможности воспользоваться механизмом коллективных сбережений.
Таблица 8 - Доступность ипотечного кредита в рамках накопительной программы, тыс. чел.
Семья, состоящая из трех человек, квартира площадью 5^ кв.м.
45% 20-24 лет 25-29 лет 30-34 лет 35-39 лет 40-44 лет 45-49 лет 50-54 лет
группа 1 18,3 26,0 25,8 25,4 24,0 28,4 26,0
группа 2 19,8 28,2 28,0 27,6 26,0 30,9 28,2
100% 20-24 лет 25-29 лет 30-34 лет 35-39 лет 40-44 лет 45-49 лет 50-54 лет
группа 1 18,3 26,0 25,8 25,4 24,0 28,4 26,0
группа 2 19,8 28,2 28,0 27,6 26,0 30,9 28,2
Семья, состоящая из трех человек, квартира площадью 40 кв.м.
45% 20-24 лет 25-29 лет 30-34 лет 35-39 лет 40-44 лет 45-49 лет 50-54 лет
группа 1 18,3 26,0 25,8 25,4 24,0 28,4 26,0
группа 2 19,8 28,2 28,0 27,6 26,0 30,9 28,2
100% 20-24 лет 25-29 лет 30-34 лет 35-39 лет 40-44 лет 45-49 лет 50-54 лет
группа 1 18,3 26,0 25,8 25,4 24,0 28,4 26,0
группа 2 19,8 28,2 28,0 27,6 26,0 30,9 28,2
Источники: Федеральная служба государственной статистики, Общероссийский классификатор занятий ОК 010-93, расчеты авторов.
Если объектом для приобретения выступает квартира площадью 54 кв.м., то количество граждан, которые имеют возможность оформить ипотечный жилищный кредит, составляет 51,2 тыс. чел. независимо от доли совокупного дохода, которая направляется на погашение задолженности. Уменьшение размера жилого помещения до 40 кв.м. способствует увеличению численности потенциальных заемщиков кредитной организации. Она составляет 161 тыс. чел., кроме этого еще 109,3 тыс. чел. имеют возможность накопить первоначальный взнос, но не в состоянии из-за своего возраста оформить ипотеку. Для мобилизации сбережений последних мы предлагаем коммерческим банкам предоставить участникам накопительной программы право использовать свои накопления в качестве первоначального взноса в случае, если ипотечный жилищный кредит оформляется их близкими родственниками при сохранении полученных льгот. В этом случае схема выдачи ипотечного кредита трансформируется следующим образом (рисунок 3).
V-------------------------
Рисунок 3 - Схема функционирования накопительной программы
где 1 - коммерческий банк формирует условия по ипотечным продуктам в рамках кредитной политики, а также условия по специальным счетам для физических лиц в рамках накопительной программы; 2 - физическое лицо заключает с коммерческим банком договор, в рамках которого оно должно в течение оговоренного срока накопить 30% первоначальный взнос, необходимый для приобретения жилья на рынке жилой недвижимости; 3 - физическое лицо открывает специальный счет и пополняет его равновеликими периодическими взносами в течение срока действия договора вклада; 4 -накопление к концу действия договора вклада 30% первоначального взноса; 5 - обращение близкого родственника участника накопительной программы в кредитную организацию для оформления ипотечного жилищного кредита; на этой стадии кредитор оценивает уровень кредитоспособности заемщика, проводит оценку объекта недвижимости, а также определяет степень родства между участником накопительной программы и потенциальным заемщиком; 6 - коммерческий банк предоставляет льготный ипотечный жилищный кредит заемщику; 7 - заемщик использует первоначальный взнос, накопленный участником накопительной программы, и ипотечный жилищный кредит для приобретения жилья на рынке недвижимости.
В результате кредитор получает возможность дополнительно мобилизовать накопления еще 109,3 тыс. чел. в возрасте от 40 до 49 лет. Общие количество потенциальных клиентов в этом случае составит 270,3 тыс. чел., что составляет 19% от экономически активного населения Самарской области.
Таким образом, мы можем отметить, что в настоящее время коммерческие банки недостаточно внимания уделяют развитию механизма коллективных сбережений. Вместе с тем, как показали наши расчеты, его использование позволяет коммерческому банку рассчитывать на привлечение сбережений 11% граждан, занятых в экономике Самарской области. Кроме этого, реализация предложенных нами рекомендаций позволяет увеличить их численность до 19%. В результате кредитор получает возможность расширить размер своей ресурсной базы за счет привлечения дополнительного объема долгосрочных финансовых ресурсов со стороны населения.
Библиографический список
1. Доступность ипотечных кредитов [Электронный ресурс]: опрос населения / Фонд «Общественное мнение». - Режим доступа: http://bd.fom.ru/report/cat/home fam/ hosehom/ hom_ipo/d072623. - Загл. с домашней страницы Интернета
2. Кульмухаметова, Ф.М. Основные особенности и риски ипотечного жилищного кредитования [Текст] / Ф.М. Кульмухаметова // Финансы и кредит. - 2007. - № 23 (263). -33-39 с.
3. Палий, В.М. Строительные сберегательные кассы, как новый инструмент в жилищной политике Российской Федерации [Текст] / В.М. Палий // Финансы и кредит. -2010. - №30 (414). - 63-66 с.
4. Пастухов, Н.С., Рогожина, Н.Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков [Текст] / к.э.н. Н.С. Пастухова; к.э.н. Н.Н. Рогожина. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2002. - 31-45 с.
5. Пресс-выпуск № 1101 [Электронный ресурс]: инициативный всероссийский опрос / Всероссийский центр изучения общественного мнения. - Режим доступа: http://old.wciom.ru/arkhiv/tematicheskii- rkhiv/item/single/11030.html. - Загл. с домашней страницы Интернета;
6. Тихомиров, Е.В., Гуженко М.В. Строительные сберегательные кассы на рынке ипотечного кредитования [Текст] / к.э.н. Е.В. Тихомирова; М.В. Гуженко // Деньги и кредит. - 2009. - №9. - 59 - 65 с.
7. Южелевский, В.К. Какая ипотека нужна России [Текст] / В.К. Южелевский. -Тверь, 2004. - 30-95 с.
8. Секьюритизация в России: пути развития рынка и снижения стоимости заимствований [Электронный ресурс] = Securitisation in Russia : ways to expand markets and reduce borrowing costs / International Finance Corporation, Global Ind., Fin. Mkts., Off Dir (CFGDR). - Washington, D.C. 20433. - 2005. - 5-17 с. - Режим доступа: http://www-
wds.worldbank.org/_______________________________________________________external/default/
ain?menuPK=64187510&pagePK=64193027&piPK=64187937&theSitePK = 523679
&menuPK=64154159&searchMenuPK=64258548&theSitePK=523679&entityID= 000020953_20070328141307&searchMenuPK=64258548&theSitePK=523679. - Загл. с
домашней страницы Интернета
9. ЗАО «ВТБ24» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.vtb24.ru/ togliatti. - Свободный
10. Информационный аналитический портал «Русипотека» [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.rusipoteka.ru/. - Свободный
11. Министерство регионального развития Российской Федерации [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.minregion.ru. - Свободный
12. Общероссийский классификатор занятий ОК 010-93 (ОКЗ) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.etks.info/okz. - Свободный
