CC BY
8УДК 34 ББК 67
Светлана Константиновна Смирнова
студентка Юридического факультета Финансового университета при Правительстве Российской Федерации
setikk-sm@mail.ru
125993, г. Москва, Ленинградский пр-т, д.51/1
Научный руководитель:
Оксана Николаевна Васильева
РИСКИ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА КУПЛИ ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И СПОСОБЫ ИХ МИНИМИЗАЦИИ
Аннотация. В статье рассмотрен договор купли-продажи жилого помещения, а именно основные риски, которые встречаются при его заключении. Анализ судебной практики позволил утверждать, что риски возникают у обеих сторон указанного договора — и у продавца, и у покупателя. Автором сформулированы способы, а также предложен алгоритм действий по минимизации и исключению рисков, сопровождающих договор купли-продажи жилого помещения.
Ключевые слова: договор купли продажи; жилое помещение, договор купли-продажи квартиры,
предварительный договор,
расторжение договора купли продажи жилого помещения, существенного нарушения условий договора, акт приемки передачи, минимизация рисков.
доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Юридического факультета Финансового университета при Правительстве Российской Федерации,
кандидат юридических наук, доцент
onvasileva@fa.ru
125993, г. Москва, Ленинградский пр-т, д.51/1
S.K. SMIRNOVA, Student Faculty of Law Financial University under the Governmen of the Russian Federation
setikk-sm@mail.ru 51/1, Leningradsky ave., Moscow, 125993
RISKS AT THE CONCLUSION OF THE CONTRACT OF SALE OF RESIDENTIAL PREMISES AND WAYS TO MINIMIZE THEM
Annotation. In this paper, we will consider the contract of purchase and sale of residential premises, namely, the main risks that occur when concluding this contract. It is important to note that both parties to the contract have risks that is, we will consider the risks both from the point of view of the seller and the buyer.
Analyzing and considering these risks, we will rely on judicial practice on this topic. In conclusion, this paper will draw conclusions and formulate various ways or an action plan to eliminate such risks or minimize them.
Key words: purchase and sale agreement; residential premises, apartment purch ase and sale agreement, preliminary agreement, termination of the residential premises purchase and sale agreement, significant violation of the terms of the agreement, transfer acceptance certificate, risk minimization.
В современном мире жилое помещение является одним из наиболее распространенных объектов гражданско-правовых сделок, если мы рассматриваем договоры, связанные с недвижимостью, в том числе и на территории Российской Федерации. Однако, как показывает анализ правоприменительной практики, именно при заключении договора купли-продажи жилого помещения стороны договора подвержены рискам, последствия которых достаточно существенны в финансовом отношении, а их предотвращение требует следование определённым правилам.
Для начала, стоит обратить внимание на форму договора. Это крайне важно, т.к. согласно ст. 550 ГК РФ «несоблюдение формы договора недвижимости влечет ее недействительность». Помимо этого, стоит помнить, что переход права собственности подлежит государственной регистрации. В некоторых случаях суды принимают «обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами» [2] и т.д. в качестве соблюдения письменной формы. Однако эти способы заключения договора ни в коем случае нельзя применять к договорам купли-продажи жилого помещения; это будет считаться несоблюдением письменной формы сделки и как следствие влечет недействительность сделки. Изложенное обусловлено тем, что законодатель четко, императивно указывает на необходимость «составления одного документа, подписанного сторонами» [1].
Относительно формы договора, по мнению А.Г. Карапетова и Р.С. Бевзенко, интерес представляет постановление ФАС Уральского округа, в котором указано следующее. Авторы отмечают, если рассматривать ситуацию, когда у нас имеются иные формальности, которые нарушены или не соблюдены, но письменная форма при этом соблюдена это не является нарушением и не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора» [1]. Исходя из анализа судебной практики, к таким незначительным формальностям суд зачастую относит: случаи, когда «листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон» и т.д. [2] Данный перечень не является закрытым, а по сему суды могут включать в него и другие условия; все зависит от доказанности и обоснованности этого требования сторонами.
Далее необходимо обратить внимание на предмет рассматриваемого договора, который к тому же является одним из существенных условий. Стоит отметить, что предмет данного договора — квартиры, часть квартиры, комната, жилой дом, часть жилого дома и т.д. При его определении в договоре должны быть указаны конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество. Основным риском здесь выступает тот, факт, что в последствии именно продавцу придется доказывать, что представления покупателя о товаре были иными не по его вине.
Возникает, разумный вопрос, как избежать подобных проблем? Стоит отметить, что эта проблема может возникнуть у обеих сторон договора. Рассмотрим, то как необходимо поступать продавцу и покупателю. Продавцу в договоре следует точно и подробно прописать сведения о продаваемом имуществе (площадь, назначение, адрес, планировка и др.). Покупателю же перед покупкой квартиры или другого жилого помещения в первую очередь стоит внимательно проверить подлинность данных, указанных в договоре и их соответствие действительности. Кроме того, от продавца рекомендуется запросить выписку из домовой книги. В случае отказа, затягивания предоставления данной информации или иных недобросовестных действий продавца, стоит немедленно отказаться от данной сделки. Как справедливо отмечает Л. Сметанина, данная выписка позволит получить полную хронологию регистрации граждан в помещении, и что очень важно — сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении. Игнорирование данной рекомендации чревато возможностью проживания с такими лицами в одном помещении. Это серьезные риски для покупателя, в особенности если при покупке помещения он об этом не знал. По мнению автора, такое возможно в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан [2].
Помимо этого, следует учитывать возможность существования третьих лиц, имеющих право пожизненного проживания в помещении. В данном случае, в договоре лучше заранее указать дополнительное существенное условие в виде перечня таких лиц, а также какое именно право и в каком объеме покупатель обязан им предоставить.
Кроме того, существенным условием рассматриваемого договора является цена. Необходимо отметить, что цена должна быть определена в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также следует указать в договоре.
Покупателю, благоразумно оформить предварительную договоренность. Договоры купли-продажи квартиры или любого другого жилого помещения практически никогда не заключаются мгновенно. Необходимо полностью проверить приобретаемый объект, наличие или отсутствие на него обременений. В ряде случаев целесообразно внести в договор изменения, особенно если они касаются существенных условий.
Таким образом, риск от неблагоприятных последствий заключения договора купли-продажи жилого помещения позволит минимизировать предварительный договор с указанием срока, который позволит оставить в силе прежние договорённости между продавцом и покупателем. Помимо этого, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, будет обязана возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки. В этом случае, в суде будет необходимо доказать необоснованность отказа в заключении договора, а отказавшаяся от заключения договора сторона должна попытаться доказать обратное. По общему правилу презюмируется недобросовестность действий стороны, отказавшейся от заключения договора. Исключения могут составлять случаи стихийных бедствий либо наступление иных непредвиденных и непреодолимых обстоятельств, решение о наличии или отсутствии которых принимается исключительно судом. По данному вопросу имеется обширная судебная практика. Однако следует отметить случаи освобождения стороны от ответственности за не заключение основного договора. Так, согласно определению СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 сентября 2015 г. № 38-КГ7 в случае если обе стороны основного договора утратили интерес к его заключению, обе стороны освобождаются от ответственности. Решающую роль здесь играет наличие доказательств, свидетельствующих об утрате контрагентом такой заинтересованности, например, путем заключения сторонами самостоятельного соглашения о взаимном отказе исполнить условия предварительного договора.
Вместе с тем не будет являться предварительным договором заключаемое между сторонами соглашение о приобретении еще не созданного объекта
недвижимости (квартиры в строящемся доме и т.п.), поскольку в этом случае осуществляется полная оплата покупки. В данном случае речь будет идти о «договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате» [2].
Кроме того, исключить риски по анализируемому договору купли-продажи жилого помещения позволит включение в предварительный договор такого способа обеспечения исполнения обязательств, как задаток, либо же неустойка.
При этом также следует учитывать, что форма заключения предварительного договора должна быть такой же, как основного договора — простая письменная форма; ее несоблюдение влечет его ничтожность договора. В отдельных случаях может потребоваться произвести нотариальную регистрацию как предварительного, так и основного договоров.
По общему правилу нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилого помещения (и основного, и дополнительного) не является обязательным. Вместе с тем оба договора могут быть удостоверены по обоюдному желанию и согласию сторон. В определенном смысле это позволит избежать определенных рисков и сомнений в «законности совершаемой сделки, наличия у сторон полномочий на заключение договора» [2].
Однако есть случаи обязательного нотариального удостоверения данных договоров, которые указаны в законе. Так согласно подп.1 п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Помимо этого, при совершении такой сделки, необходимо в обязательном порядке известить всех остальных собственников долей, о намерении приобрести часть данного помещения.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости следует как максимум избегать, и как минимум минимизировать все возможные риски, связанные с ним. В заключении следует привести высказывание немецкого архитектора Людвига Мис ван дер Роэ, который говорил, что «дьявол кроется в деталях». А это значит, что в первую очередь целесообразно детально изучить и проанализировать нормативную базу по данному вопросу. Кроме того, необходимо подвергать тщательной проверке объект купли-продажи. Также следует использовать наиболее рациональные способы и механизмы, позволяющие юридически грамотно составить соглашение о приобретении недвижимого имущества.
БИБЛИОГРАФИЯ:
1. Карапетов А.Г., Бевзенко Р.С. Комментарии к нормам ГК об отдельных видах договоров в контексте постановления Пленума ВАС РФ «О свободе договора и ее приделах // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — №8. — 2014. — С. 4-94.
2. Сметанина Л. Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества // Информационно-правовой портал «Гарант.ру» [Электронный ресурс]. Режим доступа: URL: http://garant.ru (Дата обращения 18.04.2021).
