CC BY
51УДК 347.232
СОБЛЮДЕНИЕ ПРАВ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ, НЕДЕЕСПОСОБНЫХ ИЛИ ОГРАНИЧЕННО ДЕЕСПОСОБНЫХ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Магомедов М.А., Дагестанский государственный университет, г. Махачкала, Российская Федерация, kul-lab77@list.ru
Фезлиева Х.З., Дагестанский государственный университет, г. Махачкала, Российская Федерация, fezlieva71@mail. ru
В статье рассматриваются проблемы соблюдения прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи собственника при заключении договора купли-продажи жилья. Наличие несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи собственника в отчуждаемом жилом помещении несколько усложняет процедуру купли-продажи жилого помещения.
Целью данной статьи является исследование соблюдения прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи собственника при заключении договора купли-продажи жилого помещения. Методами исследования являются системный, сравнительно-правовой, формально-юридический и логический.
В результате проведенного исследования мы пришли к выводам, что при заключении договора необходимо также проверить наличие обременений на жилое помещение, перечень зарегистрированных в квартире недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи собственника и так далее. В случае если несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин является собственником отчуждаемого жилого помещения (либо доли в жилом помещении), законные представители такого лица (в соответствии со ст. 64 Семейного кодекса РФ законными представителями несовершеннолетнего являются его родители) в силу абзаца второго п. 1 ст. 28 и п. 2 и 3 ст. 37 Гражданского кодекса РФ обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Ключевые слова: договор купли-продажи, жилое помещение, права несовершеннолетних, права недееспособных, ограниченно дееспособных.
UDK 347.232
THE RIGHTS OF MINORS, INCAPACITATED OR PARTIALLY INCAPACITATED FAMILY MEMBERS OF THE OWNER IN THE CONTRACT OF SALE OF RESIDENTIAL PREMISES
Magomedov M.A., Dagestan State University, Makhachkala, Russian Federation, kullab77@list.ru Fezlieva Kh.Z., Dagestan State University, Makhachkala, Russian Federation, fezlieva71@mail.ru
In article problems of observance of the rights of minors, incapacitated or restrictedly capable members of the family of the owner are considered at the conclusion of the contract of purchase and sale of housing. Presence of minors, incapacitated or restrictedly capable members of the family of the owner in the alienated premises complicates procedure of purchase and sale of premises a little.
The purpose of this article is research of observance of the rights of minors, incapacitated or is limited capable members of the family of the owner at the conclusion of the contract of purchase and sale of premises. Methods of research are system, comparative and legal, legalistic and logical.
As a result of the conducted research we came to conclusions that at the conclusion of the contract it is also necessary to check existence of encumbrances for premises, the list registered in the apartment incapacitated or is limited capable members of the family of the owner and so on. In case minor, incapacitated or it is limited the capable citizen is the owner of the alienated premises (or shares in premises), lawful representatives of such person (according to Art. 64 of the Family code of the Russian Federation lawful representatives of the minor are his parents) owing to the paragraph of the second item 1 of Art. 28 and items 2 and 3 of Art. 37 of the Civil code of the Russian Federation are obliged to make transactions on alienation of its property only with preliminary permission of body of guardianship and guardianship.
Key words: contract of purchase and sale, premises, rights of minors, rights incapacitated, restrictedly
capable.
С переходом к новому этапу развития экономики политика России обозначила, что потребности в жилье удовлетворялись за счет жилья, которое находилось бы в частной собственности граждан. В связи с этим были приняты соответствующие законы, закрепившие данный принцип [1].
Понятие договора купли-продажи жилых помещений можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости в сочетании со специальными нормами статьи 558 ГК РФ, регламентирующими особенности продажи жилых помещений. По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму [2].
Статья 550 ГК РФ устанавливает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
С 1 марта 2013 года вступил в силу Федеральный закон РФ от 30.12.2012 г. № 302-Ф3 «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», который внес масштабные изменения в порядок совершения сделок с недвижимым имуществом и, в частности, отменил требование обязательной государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения.
Правовое регулирование купли-продажи жилых помещений зависит не только от специфики объекта сделки, но и от правового статуса ее субъектов (участников, а также иных лиц, чьи права и интересы затрагиваются при совершении сделки), особенно если таковые - несовершеннолетние.
Договор купли-продажи жилого помещения, где стороной по сделке выступает малолетний, могут быть подписаны только их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами).
По мнению Е.М. Чикобаевой, таким образом указанной нормой не допускается подписание договора от имени малолетнего представителем, действующим на основании доверенности, выданной его законными представителями [3]. Данная норма создает значительные трудности в имущественном обороте, лишая граждан возможности доверить представителям приобретение жилья для себя и для своих детей в другом населенном пункте. Необходимо отметить, что пороки представительства не делают сделку ничтожной, так как заключенная неуполномоченным лицом сделка, одобренная представляемым, создает гражданские права и обязанности.
В случае соблюдения охраняемых законом интересов детей сделки с участием малолетних, заключенные по доверенности, выданной их законными представителями, не противоречат дейст-
вующему законодательству. Тем более что семейное законодательство допускает возможность представительства детей, не лишенных родительского попечения, иными лицами.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно выступают сторонами сделок и подписывают их, а законные представители лишь выражают согласие на заключение сделки, как правило, непосредственно после подписи несовершеннолетнего в тексте договора. Форма согласия предусмотрена Инструкцией «О порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР», утвержденной Приказом министра юстиции РСФСР от 6 января 1987 № 01/16-01. Согласие, выраженное непосредственно в тексте договора, является более предпочтительным для другого участника сделки, являясь гарантией защиты его от оспаривания договора купли-продажи законными представителями в случае несоответствия согласия в виде отдельного документа условиям заключенной несовершеннолетним сделки.
Существуют следующие правовые инструменты, защищающие права несовершеннолетних в отношениях по поводу недвижимости:
- запрет законным представителям на совершение определенных сделок с подопечными;
- запрет на отдельные сделки с имуществом несовершеннолетнего;
- запрет на некоторые случаи представительства от имени несовершеннолетнего;
- сохранение жилищных прав несовершеннолетних в определенных случаях;
- предварительное разрешение или согласие органа опеки и попечительства на сделку с жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние. В некоторых случаях требуется подтверждение соблюдения содержащихся в нем условий защиты прав несовершеннолетних. В таких случаях оформляется договор продажи жилого помещения с условием.
Б.В. Дукальским предложена формулировка такого условия в договоре купли-продажи: «Право собственности на продаваемую квартиру переходит к покупателю в случае приобретения другого жилья для несовершеннолетнего ..., что должно быть подтверждено свидетельством о государственной регистрации его права либо заключенным договором на имя несовершеннолетнего. В свою очередь, покупатель может счесть такие условия невыгодными для себя и отказаться от приобретения квартиры».
Б.В. Дукальский настаивает на данном условии, так как при продаже принадлежащего несовершеннолетнему жилья его законный представитель должен заранее позаботиться о соблюдении прав ребенка [4].
Существенным условием договора продажи, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохра-
няющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является также перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
В случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в договоре купли-продажи жилья, то такой договор в силу нормы п. 1 ст. 432 ГК РФ будет считаться незаключенным [5]. В отдельных случаях законодатель определяет дополнительные условия для совершения сделок купли-продажи жилых помещений [6].
Для совершения сделки с жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права, требуется согласие органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Следует отметить, что порядок получения такого согласия и основания, по которым орган опеки и попечительства его представляет, законодательно не определены. В законодательстве (статьи 28,37 ГК РФ) указано только, что подобное согласие предоставляется до совершения сделки и что имущество несовершеннолетнего в результате сделки не должно быть уменьшено. При этом не закрепляется, что органы опеки и попечительства должны проконтролировать исполнение сделки, т.е. убедиться, что после ее совершения несовершеннолетний не лишился имущества, что последующая покупка жилого помещения состоялась [6].
Надо также обратить внимание на то, что статьи 28 и 37 ГК РФ говорят только о распоряжении имуществом несовершеннолетнего. Однако возможны ситуации, когда происходит купля-продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, не являющиеся сособствен-никами указанного помещения. Исходя из смысла ст. 292 ГК РФ, согласие органа опеки и попечительства также требуется, но основания, по которым они его дают, неясны: ведь в данном случае уменьшить имущество несовершеннолетнего нельзя, так как такого имущества вообще не существует.
На практике широко распространены случаи, когда согласие органов опеки и попечительства просто подделывают (что чрезвычайно легко, так как в настоящий момент оно дается в виде про-
стой справки и не требует какого-либо дополнительного заверения) и орган государственной регистрации регистрирует сделку [7]. Впоследствии такие сделки признаются недействительными по искам проживавших в жилом помещении несовершеннолетних. Также случается, что орган опеки и попечительства дает согласие на сделку, но потом изменяет свое мнение. Такие сделки также признаются недействительными.
Поскольку основания, по которым органы опеки и попечительства дают согласие на совершение сделки, не определены, в этом отношении возможен всяческий произвол [8]. При этом даже суды придерживаются мнения о том, что наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки с жилым помещением, где проживают несовершеннолетние, не является подтверждением законности сделки [8].
Таким образом, в соответствии со ст. 34 ГК РФ органами опеки и попечительства являются исполнительные органы субъекта Федерации, а их деятельность регулируется нормативными актами субъекта Российской Федерации. Подобный статус не может способствовать их устойчивому положению и стабильной работе в такой сфере, как предоставление согласия на совершение сделки с недвижимым имуществом и, следовательно, гарантировать соблюдение правнесовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи собственника при заключении договора купли-продажи жилья.
Следует также отметить, что Верховный Суд Российской Федерации и Конституционный Суд Российской Федерации внесли свою лепту в формирование правового механизма защиты прав несовершеннолетних лиц при осуществлении сделок с жилыми помещениями, связанными с их отчуждением [11; 12]. Изданные ими правовые акты ликвидировали существовавшие правовые пробелы. Дали четкое толкование правовых предписаний, обозначили оценочные параметры для принятия последующих решений.
Так, при совершении сделок с жильем, важно учитывать, что положения пункта 4 статьи 292 ГК РФ распространяется только на несовершеннолетних лиц, не являющихся собственниками отчуждаемого жилого помещения [9].
Литература
1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 г. № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 г. № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 г. № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 г. № 11-ФКЗ) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2014. № 31, ст. 4398.
2. Гражданский кодекс РФ. Части первая, вторая третья и четвертая. М.: Изд-во «Омега-Л», 2013. 504 с.
3. Чикобаева Е.М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Юрист. 2012. № 3.
4. Дукальский Б.В. О правовом регулировании жилищных отношений между собственником жилого дома и членами его семьи // Вопросы гражданского права и процесса. Л., 1969.
5. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства). URL: http://www.center-bereg.ru/23.html (дата обращения: 30.03.2015).
6. Кислякова М.А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости // Современное право. 2003. № 10.
7. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Рос. Федерации от 29.08.1997г. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
8. По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В.Чадаевой: постановление Конституционного Суда Рос. Федерации от 8 июня 2010 г. № 2010 № 13-п. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
9. Об организации работы по опеке, попечительству и патронату в городе Москве: закон г. Москвы от 04.06.1997 г. № 16: в ред. от 27.06.2001 г. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантП-люс».
10. Ильиных Е.В. Истоки договора купли-продажи жилых помещений // История государства и права. 2007. № 15.
11. Тихомирова Л.В. Купля-продажа квартир и жилых домов комментарии, судебная практика, официальные разъяснения и образцы документов. М., 2011. Сер.: Практика применения законодательства.
12. Тихомирова Л.В. Купля-продажа квартир и жилых домов комментарии, судебная практика, официальные разъяснения и образцы документов. 2-е изд., с измен. и доп. М., 2012. Сер.: Практика применения законодательства.
13. Скворцова Ю.В. Правовое регулирование и особенности договора купли-продажи земельного участка с жилым домом // Ленинградский юридический журнал. 2010. № 3. С. 57-67.
14. Комардина М.Н. Правовые последствия неисполнения продавцом своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений // Юрист. 2012. № 15. С. 15-20.
15. Невзгодина Е.Л. Договор купли-продажи жилых помещений // Международные юридические чтения: материалы научно-практической конференции / Омский юридический институт. Омск, 2004. С. 103-109.
16. Гафурова Р.М. Некоторые актуальные вопросы правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений // Вестник УГАЭС. Наука, образование, экономика. 2014. № 1 (7). С. 96-98.
17. Рустамова Р.М. Существенное условие договора купли-продажи жилых помещений: права третьих лиц // Молодой ученый. 2014. № 18. С. 708-711.
18. Капшунова И.К. Правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения // Вестник Санкт-Петербургской юридической академии. 2013. Т. 21. № 4. С. 66-67.
19. Шлотгауэр М.А. Возмездность и взаимность договора купли-продажи жилого помещения // Вестник Омского университета. 2008. № 4. С. 120-123.
20. Жилищный кодекс РФ. М.: Изд-во «Омега-Л», 2014. 112 с.
References
1. Konstitutsiya Rossiiskoi Federatsii: prinyata vsenarodnym golosovaniem 12 dekabrya 1993 (s uche-tom popravok, vnesennykh Zakonami RF o popravkakh k Konstitutsii RF ot 30.12.2008 g. № 6-FKZ, ot 30.12.2008 g. № 7-FKZ, ot 05.02.2014 g. № 2-FKZ, ot 21.07.2014 g. № 11-FKZ) // Sobr. zakonodatel'stva Ros. Federatsii. 2014. № 31, st. 4398.
2. Grazhdanskii kodeks RF. Chasti pervaya, vtoraya tret'ya i chetvertaya. M.: Izd-vo «Omega-L», 2013.
504 s.
3. ChikobaevaE.M. Pravovye osobennosti dogovora kupli-prodazhi nedvizhimosti // Yurist. 2012. № 3.
4. Dukal'skii B.V. O pravovom regulirovanii zhilishchnykh otnoshenii mezhdu sobstvennikom zhilogo doma i chlenami ego sem'i // Voprosy grazhdanskogo prava i protsessa. L., 1969.
5. Dogovor prodazhi nedvizhimosti (nauchno-prakticheskii kommentarii deistvuyushchego zakonodatel'stva). URL: http://www.center-bereg.ru/23.html (data obrashcheniya: 30.03.2015).
6. Kislyakova M.A. Osobennosti pravovogo regulirovaniya oborota zhiloi nedvizhimosti // Sovremen-noe pravo. 2003. № 10.
7. Opredelenie Sudebnoi kollegii po grazhdanskim delam Verkhovnogo Suda Ros. Federatsii ot 29.08.1997g. Dostup iz sprav.-pravovoi sistemy «Konsul'tantPlyus».
8. Po delu o proverke konstitutsionnosti punkta 4 stat'i 292 Grazhdanskogo kodeksa Rossiiskoi Federat-sii v svyazi s zhaloboi grazhdanki V.V.Chadaevoi: postanovlenie Konstitutsionnogo Suda Ros. Federatsii ot 8 iyunya 2010 g. № 2010 № 13-p. Dostup iz sprav.-pravovoi sistemy «Konsul'tantPlyus».
9. Ob organizatsii raboty po opeke, popechitel'stvu i patronatu v gorode Moskve: zakon g. Moskvy ot 04.06.1997 g. № 16: v red. ot 27.06.2001 g. Dostup iz sprav.-pravovoi sistemy «Konsul'tantPlyus».
10. Il'inykh E.V. Istoki dogovora kupli-prodazhi zhilykh pomeshchenii // Istoriya gosudarstva i prava. 2007. № 15.
11. Tikhomirova L.V. Kuplya-prodazha kvartir i zhilykh domov kommentarii, sudebnaya praktika, ofit-sial'nye raz"yasneniya i obraztsy dokumentov. M., 2011. Ser.: Praktika primeneniya zakonodatel'stva.
12. Tikhomirova L.V. Kuplya-prodazha kvartir i zhilykh domov kommentarii, sudebnaya praktika, ofit-sial'nye raz"yasneniya i obraztsy dokumentov. 2-e izd., s izmen. i dop. M., 2012. Ser.: Praktika primeneniya zako-nodatel'stva.
13. Skvortsova Yu.V. Pravovoe regulirovanie i osobennosti dogovora kupli-prodazhi zemel'nogo uchastka s zhilym domom // Leningradskii yuridicheskii zhurnal. 2010. № 3. S. 57-67.
14. Komardina M.N. Pravovye posledstviya neispolneniya prodavtsom svoikh obyazatel'stv po dogovoru kupli-prodazhi zhilykh pomeshchenii // Yurist. 2012. № 15. S. 15-20.
15. Nevzgodina E.L. Dogovor kupli-prodazhi zhilykh pomeshchenii // Mezhdunarodnye yuridicheskie chteniya: materialy nauchno-prakticheskoi konferentsii / Omskii yuridicheskii institut. Omsk, 2004. S. 103-109.
16. Gafurova R.M. Nekotorye aktual'nye voprosy pravovogo regulirovaniya dogovora kupli-prodazhi zhilykh pomeshchenii // Vestnik UGAES. Nauka, obrazovanie, ekonomika. 2014. № 1 (7). S. 96-98.
17. Rustamova R.M. Sushchestvennoe uslovie dogovora kupli-prodazhi zhilykh pomeshchenii: prava tret'ikh lits // Molodoi uchenyi. 2014. № 18. S. 708-711.
18. Kapshunova I.K. Pravovoe regulirovanie dogovora kupli-prodazhi zhilogo pomeshcheniya // Vestnik Sankt-Peterburgskoi yuridicheskoi akademii. 2013. T. 21. № 4. S. 66-67.
19. Shlotgauer M.A. Vozmezdnost' i vzaimnost' dogovora kupli-prodazhi zhilogo pomeshcheniya // Vestnik Omskogo universiteta. 2008. № 4. S. 120-123.
20. Zhilishchnyi kodeks RF. M.: Izd-vo «Omega-L», 2014. 112 s.
Поступила в редакцию 13 апреля 2015 г.
Received 13 April, 2015
