CC BY
49
ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
А.Р. Исламова, магистрант
Научный руководитель: Е.В. Ахтямова, канд. юрид. наук, доцент Уфимский университет науки и технологий (Россия, г. Уфа)
DOI:10.24412/2500-1000-2023-9-2-105-108
Аннотация. Рассмотрена правовая природа института купли-продажи жилых помещений в разрезе правовых особенностей заключения, изменения и расторжения. Актуальность тематики исследования обуславливается необходимостью в оптимизации института купли-продажи жилых помещений a posteriori, а также тем положением, что нередко предметом спора в судебном процессе выступает жилое помещение, на которое имеются правопритязания, возникшие вследствие неверного толкования особенностей купли-продажи недвижимости. В труде рассматриваются прецеденты, где исследуется юридический факт передачи объекта недвижимости как способ предотвращения правонарушения в виде уклонения продавца от осуществления надлежащей государственной регистрации перехода прав на жилое помещение.
Ключевые слова: юридические особенности купли-продажи жилых помещений, гражданские правоотношения, ответственность по договору-купли продажи недвижимости, существенные условия, несоблюдение условий.
В настоящий момент, преобладающие количество сделок по договорам купли-продажи совершается в отношении объектов недвижимости, земельных участков и объектов, прочно связанных с ними. К числу последних следует отнести здания, объекты капитального строительства и, в частности, жилые помещения.
Данная договорная конструкция предоставляет возможность проведение сделок по приобретению в собственность или же его отчуждения между лицами в удовлетворение своих потребностей. В Российской Федерации наблюдается высокая заинтересованность населения в приобретение жилых помещений, что в свою очередь расширяет рынок недвижимости. Данный факт подтверждается статистикой. Так за 2021 год на вторичном рынке зарегистрировали 4,2 млн зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений, что на 14,5% больше, чем в 2020 г. [3].
Указанное количество заключаемых договоров купли-продажи жилого сообщает о высокой актуальности исследования правовых особенностей заключения, изменения и расторжения договора купли-продажи жилых помещений.
На наш взгляд, справделиво замечает Ю.С. Дробязко в части ключевого значения института заверений об обстоятельства, что контрагент, сообщивший недостоверную информацию, должен нести за указанное деяние ответственность правового характера [4]. Вместе с тем, период, исчисляемый с момента возникновения данного института в отечественном гражданском праве, лишь подчеркнуло степень его востребованности при договорах купли-продажи жилой недвижимости.
Представляется, что самыми актуальными для изучаемого договора в настоящий момент являются следующие заверения:
1) о состоянии квартиры;
2) об отсутствии обременений на квартиру;
3) об отсутствии прав третьих лиц или притязаний со стороны третьих лиц на квартиру, в частности, о том, что в продаваемой квартире лица, которые сохраняют право пользования отчуждаемым жилым помещением, не проживают и не сохраняют права на проживание;
4) об отсутствии задолженностей по квартплате, коммунальным платежам,
оплате за электроэнергию, платежам в фонд капитального ремонта и иным платежам, связанным с владением и/или пользованием квартирой;
5) о финансовом состоянии продавца;
6) о том, что продавец представил подлинные документы на квартиру, а также о том, что такие документы не содержат ошибок, опечаток, неточностей фактического или юридического характера.
К числу юридических особенностей исполнения обязательств по договору купли-продажи жилых помещений следует отнести вручение имущества, поскольку согласно ст. 224 ГК РФ, вещь считается врученной лишь с момента поступления во владение, а также подписание передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче объекта недвижимости покупателю в соответствии со ст. 556 ГК РФ [1, 2]. Уклонение сторон договора купли-продажи жилых помещений от подписания акта приема-передачи, соответственно, приравнивается к уклонению от надлежащего исполнения обязательств по договору.
В случае, если покупатель не выплатил ему в соответствии с договором имущество, продавец вправе требовать уплаты имущества и процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486).
Следует согласиться с позицией Минее-ва В.А., поскольку, рассматривая категорию судебных споров, предметом спора которых выступают жилые помещения, судебные инстанции удовлетворяют исковые требования покупателя о переходе права собственности в том случае, если, во-первых, покупатель успел принять объект недвижимости [6]. Согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ключевым моментом будет являться фактическая передача объекта недвижимости [7].
Во-вторых, как верно отмечает Лупано-ва И.Г., если стороны по договору купли-
продажи не установили положение об осуществлении государственной регистрации прав на объект недвижимости в зависимости от размера оплаты покупателем по договору [5].
В-третьих, если покупателем доказано обстоятельство уклонения продавца от осуществления надлежащей государственной регистрации перехода прав на объект недвижимости.
Пример подобного прецедента наблюдается в судебной практике, в частности, в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа по делу № Ф10-2718/2016, А64-5363/2015 от 18.08.2016 г., где покупатель доказал осуществление полной оплаты стоимости объектов недвижимости, что подтверждалось распиской руководителя и одновременно единственного участника-продавца [8]. Аналогичная позиция наблюдается в Постановлении Арбитражного суда ЗападноСибирского округа по делу № А81-5229/2015, Ф04-3657/2016 от 15.09.2016 г., где продавец по договору купли-продажи недвижимости исполнил обязательства по передаче объектов недвижимости покупателю и стороны по договору подписали соответствующий акт приема-передачи объектов недвижимости [9].
По результатам проведенных научных изысканий, необходимо отметить, что в правоприменительной практике споры, связанные с нарушением обязательств договору купли-продажи жилых помещений, не являются редкостью. Чаще всего покупатель обращается к продавцу с требованием о соразмерном уменьшении покупной цены или о безвозмездном устранении недостатков товара в разумный срок (о возмещении расходов, которые понес покупатель на устранение выявленных недостатков), в то время как продавцы заявляют требование об исполнении обязанности по оплате объекта недвижимости и взыскании процентов за неисполнение денежного обязательства, немногие требуют расторжения договора и возврата имущества.
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (с посл. изм. и доп. от 01.08.2023 г.) // Официальный интернет-портал правовой информации.
- [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru/ (дата обращения: 01.09.2023).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Официальный интернет-портал правовой информации. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru/ (дата обращения: 01.09.2023).
3. Статистика по сделкам с ипотекой, ДДУ и на вторичном рынке за 2021 год // Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. -[Электронныйресурс]. - Режим доступа: https://rosreestr.gov.ru/ (дата обращения: 01.09.2023).
4. Дробязко Ю.С. Правовые проблемы согласования предмета договора при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости // Академическая публицистика.
- 2020. - №10. - С. 202-203.
5. Лупанова И.Г. Проблемы определения существенных условий договора купли-продажи жилого помещения // Актуальные вопросы развития юридической науки: вопросы теории и практики. - Ростов-на-Дону, 2019. - С. 198.
6. Минеев В.А. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения, в жилое: проблемы реализации // Символ науки: международный научный журнал. - 2022. - № 5 (1).
- С. 39-40.
7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // СПС «Кон-сультантПлюс». - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.consultant.ru/ (дата обращения: 01.09.2023).
8. Постановление Арбитражного суда Центрального округа № Ф10-2718/2016 от 18.08.2016 г., по делу № А64-5363/2015 // База судебных актов, судебных решений и нормативных документов «СудАкт». - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://sudact.ru/ (дата обращения: 01.09.2023).
9. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа № Ф04-3657/2016 от 15.09.2016 г. по делу № А81-5229/2015 // СПС «КонсультантПлюс». - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.consultant.ru/ (дата обращения: 01.09.2023).
LEGAL FEATURES OF THE CONCLUSION, MODIFICATION AND TERMINATION OF THE CONTRACT OF SALE RESIDENTIAL PREMISES
A.R. Islamova, Graduate Student
Supervisor: E.V. Akhtyamova, Candidate of Legal Sciences, Associate Professor Ufa University of Science and Technology (Russia, Ufa)
Abstract. The legal nature of the institution of purchase and sale of residential premises in the context of the legal features of the conclusion, modification and termination is considered. The relevance of the research topic is determined by the need to optimize the institution of the purchase and sale of residential premises a posteriori, as well as by the fact that often the subject of dispute in the judicial process is a residential premises for which there are legal claims arising from a misinterpretation of the features of the purchase and sale of real estate. The work examines precedents where the legal fact of the transfer of a real estate object is investigated as a way to prevent an offense in the form of evasion by the seller from carrying out proper state registration of the transfer of rights to residential premises.
Keywords: legal features of the purchase and sale of residential premises, civil relations, liability under the contract of sale of real estate, essential conditions, non-compliance with the conditions.
