CC BY
122
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ
М.С. Павлов, студент
Научный руководитель: А.В. Минаев, канд. юрид. наук, доцент Хакасский государственный университет им. Н.Ф. Катанова (Россия, г. Абакан)
DOI: 10.24411/2500-1000-2020-10426
Аннотация. Договор купли-продажи жилой недвижимости является волевым действием граждан или юридических лиц, направленный на достижение определенной цели (установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей). Современные проблемы правового регулирования договора купли-продажи жилья находятся на стыке гражданского, семейного и жилищного права. Текущее состояние правового обеспечения этих отношений характеризуется тем, что посвященные им нормы различны, часто не согласованы и не обеспечивают должного регулирования, что нередко приводит к злоупотреблениям на рынке жилья, к нарушению прав и законных интересов граждан, участвующих в сделках с недвижимостью.
Ключевые слова: договор купли-продажи, меры гражданско-правовой ответственности сторон.
Сделки с жилыми помещениями осуществляются в больших объемах. О важности и актуальности этого вопроса свидетельствует тот факт, что само государство - Российская Федерация-обозначило его как важный и приоритетный вопрос. Это отражается на том, что основной закон Российской Федерации - Конституция-гарантирует право на жилое помещение (статья 40 Конституции РФ) [1]. Гарантии на жилье, предусмотренные Конституцией РФ, - это обязательства государства по обеспечению предоставленного гражданам права: развитие и сохранение жилищного фонда, развитие кооперативного и индивидуального строительства, обеспечение справедливого распределения жилого помещения. Согласно закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на жилье возникает только после проведения обязательной процедуры в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Современные проблемы правового регулирования договора купли-продажи жилья находятся на стыке гражданского, семейного и жилищного права. Текущее состояние правового обеспечения этих от-
ношений характеризуется тем, что посвященные им нормы различны, часто не согласованы и не обеспечивают должного регулирования, что нередко приводит к злоупотреблениям на рынке жилья, к нарушению прав и законных интересов граждан, участвующих в сделках с недвижимостью.
Договор, как и любая сделка, всегда является актом, направленным на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей (один из наиболее распространенных юридических фактов). Договор купли-продажи жилой недвижимости как юридический факт имеет следующие особенности: это волевое действие граждан или юридических лиц, направленное на достижение определенной цели (установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей).
Договор характеризуется наличием как минимум двух субъектов, что отличает его от односторонних сделок, для которых достаточно выразить волю другой стороны (пункт 2 статьи 154 Гражданского кодекса) [2].
Договор - это соглашение, в котором стороны равны перед законом, не имеют преимуществ и устанавливают, изменяют или прекращают свои права и обязанно-
сти. Настоящий договор отличается от административных актов, выданных компетентными органами и должностными лицами в рамках своей юрисдикции, установлением, изменением или отменой прав и обязанностей перед третьими лицами [3].
Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил продажи жилых помещений обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связаны с земельными участками, на которых они находятся. Во-вторых, поскольку жилые помещения, как правило, имеют повышенную стоимость по сравнению с другими объектами гражданского права, для защиты интересов продавцов и покупателей необходимы специальные меры. В-третьих, в связи с целеуказанием и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством установлен ряд ограничений на их участие в гражданском транспорте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения - это индивидуально определенные и незаменимые вещи, которые также накладывают определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений [2].
Продавец обязуется передать покупателю имущество жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять имущество после передачи и выплатить ему с определенных сторон определенную сумму денег.
Для того чтобы названная сделка стала основанием для возникновения у гражданина права собственности на жилое помещение, необходимо выполнить ряд условий. Договор купли-продажи жилого помещения заключен по обоюдному согласию сторон. Договор считается заключенным на момент соглашения между сторонами и одновременной регистрации (статья 164, часть 2 статьи 558 ГК РФ). Определенные особенности, требующие особого регулирования, различаются в исполне-
нии сторон договора купли-продажи недвижимости. Передача продавцом проданного имущества и его принятие покупателем должны быть оформлены переводом или иным документом, подписанным обеими сторонами (статья 556 ГК РФ) [2].
До фактической передачи проданного имущества покупателю и подписания сторонами передачи или другого соответствующего документа договор купли-продажи недвижимости не может считаться выполненным.
Уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания акта передачи рассматривается как отказ от исполнения договора купли-продажи недвижимости. Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче проданного имущества покупателю может иметь для продавца, помимо обязательства возместить покупателю ущерб, различные неблагоприятные последствия, в таких случаях применяется статья 398 Гражданского кодекса. Невыполнение продавцом обязательства покупателя принять проданное ему имущество также влечет за собой определенные последствия (помимо обязательства возместить продавцу причиненный ущерб). В частности, при отсутствии особой нормы пункта 7 Главы 30 ГК в такой ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принимать, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора [2].
Таким образом, можно сделать вывод, что если покупатель не выплатил ему в соответствии с договором имущество, продавец вправе требовать уплаты имущества и процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ (пункт 3 ст. 486) требовать. Невыполнение покупателем обязательств по оплате имущества, предусмотренных договором купли-продажи недвижимого имущества, также может служить основа-
нием для расторжения договора. Библиографический список
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКЗ)//Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, №31
2. Гражданский кодекс Рос. Федерации.от 18 дек. 2006 г. №230-Ф3: [принят Государственной Думой 24 нояб. 2006 г.: одобрен Советом Федерации 8 дек. 2006 г.: введ. Федер. законом от 18 дек. 2006 г. № 231-Ф3]: в ред. Федер. закона от 18.07.2019 № 177-ФЗ // Рос.газ. - 2006. - 22 дек.; 2019 - 22 июля.
3. Минаев А.В., Недвецкая Я.С. Особенности доказывания безденежности договора займа // Арбитражный и гражданский процесс. - 2020. - № 3. - С. 6-9.
RESPONSIBILITY OF THE PARTIES UNDER A CONTRACT OF SALE
OF RESIDENTIAL PREMISES
M.S. Pavlov, Student
Supervisor: Minaev A.V., Candidate of Law Sciences, Associate Professor Katanov Khakass State University (Russia, Abakan)
Abstract. The contract of sale of residential real estate is a volitional action by citizens or legal entities aimed at achieving a specific goal (establishing, changing or terminating civil rights and obligations). Modern problems of legal regulation of the contract of sale of housing are at the junction of civil, family and housing law. The current state of legal support of these relations is characterized by the fact that the norms dedicated to them are different, often not agreed upon and do not provide proper regulation, which often leads to abuses in the housing market, to violation of the rights and legitimate interests of citizens involved in real estate transactions. Keywords: purchase contract, measures of civil liability of the parties.
