CC BY
45
Риски ипотечного кредитования и механизмы их снижения. Правовое обеспечение безопасности ипотечной сделки
Ю.А. Шурховецкий
управляющий отделением «Мир недвижимости» группы компаний «Московский ипотечный центр», кандидат юридических наук
Сделка с использованием кредитных средств отличается от «обычной» покупки, поскольку покупатель производит оплату не только за счет собственных, но и за счет привлеченных, заемных денежных средств. Кредитная организация, предоставляющая своему клиенту-заемщику указанные средства, предъявляет свои требования как к приобретаемому объекту - предмету залога, так и к процедуре совершения сделки. Рассмотрим некоторые особенности покупки недвижимости с использованием кредитных средств (далее - ипотечная сделка).
Первым этапом ипотечной сделки является первоначальная оценка объекта недвижимости. Как правило, информация об объекте рассматривается и анализируется в ходе телефонных переговоров с продавцом недвижимости или его представителем. Во время переговоров выясняется следующее:
• состав собственников;
• являются ли собственники совершеннолетними;
• не относятся ли собственники к «группе риска» в силу возрастных характеристик;
• какие имеются правоустанавливающие документы на недвижимость;
• не были ли нарушены права зарегистрированных в недвижимости несовершеннолетних либо права обязательных наследников при приватизации;
• не подвергалась ли сама недвижимость перепланировке, не согласованной в установленном законом порядке, и другие вопросы.
В большинстве случаев уже на первом этапе можно определить вероятность приобретения недвижимости, предварительные риски ипотечной сделки.
Второй этап - предварительный анализ содержания правоустанавливающих документов, полученных от продавца недвижимости и (или) его представителя (при встрече или по факсу). Выясняется соответствие фактов, полученных от продавца или его представителя по телефону, проверяется количество и правильность оформления правоустанавливающих документов (в том числе на предмет орфографических ошибок, опечаток, соответствия адреса объекта, его характеристик и т. д.).
Третий этап - внесение аванса за недвижимость. На этом этапе предполагаются встреча с продавцом или представителем продавца и передача последнему денежных средств на условиях авансового соглашения или иного аналогичного документа.
Риски
Продавец принимает авансы от нескольких потенциальных покупателей, предлагая в нарушение авансового договора заключение договора купли-продажи недвижимости не тому лицу, которое внесло аванс раньше, а лицу, готовому заплатить большую сумму.
Меры воздействия
Заключение предварительного договора в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Согласно этой норме стороны обязуются заключить в будущем основной договор (договор о передаче недвижимости) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Иными словами, предварительный договор «связывает» не только покупателя, но и продавца недвижимости, который не просто имеет право, но обязан продать недвижимость на указанных в предварительном договоре условиях. Таким
образом, заключение именно предварительного договора является наиболее эффективным способом защиты права покупателя.
Исходя из этого положения в случае отказа продавца от продажи недвижимости покупатель может обратиться в суд с иском о понуждении продавца к заключению договора купли-продажи, а также возмещению убытков, причиненных покупателю отказом продавца. Поскольку объектом спора является недвижимость, наиболее эффективным способом воздействия на недобросовестного продавца, принимающего авансы от разных лиц, является наложение ареста на недвижимость в судебном порядке. Как показывает практика, наложение ареста на недвижимость и риск судебного разбирательства надлежащим образом дисциплинируют недобросовестного продавца и приводят в своевременному исполнению принятых им обязательств.
Отметим, что в предварительном договоре должны обязательно указываться все существенные условия договора купли-продажи.
В абсолютном большинстве случаев покупателю предлагается заключить не предварительный, а иной договор (соглашение): авансовый договор, соглашение о покупке и прочее (далее - информационное соглашение). Предметом информационного соглашения является не обязанность продавца и покупателя заключить в будущем договор купли-продажи недвижимости, а только фиксирование сторонами условий, на которых покупатель, возможно, приобретет указанное недвижимое имущество.
Риски
Отсутствует обязанность контрагента покупателя продать последнему недвижимость, у представителя продавца отсутствуют права на ее отчуждение недвижимости и, соответственно, принятие денежных средств в счет стоимости недвижимости.
Меры воздействия
Необходимо проверить полномочия контрагента по авансовому договору, однозначно зафиксировать условия продажи недвижимости. В случае возникновения конфликтной ситуации - ссылаться на Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Как при заключении предварительного, так и информационного соглашений важно
получить подтверждение передачи суммы аванса продавцу или его представителю.
Четвертый этап - сбор и проверка документов в отношении приобретаемой недвижимости. Выясненные на первом этапе обстоятельства и факты находят свое подтверждение или опровержение на основании данных источника, не связанного с продавцом. Иными словами, собираются все необходимые документы и проводится полная проверка «юридической истории» недвижимости, результатом которой является вывод о возможности ее приобретения, либо принимается решение о поиске иного объекта.
Риски: необнаружение скрытых сведений, выявление фактов, способных привести к ограничению прав нового собственника, иное ущемление его законных интересов.
Меры воздействия: возврат внесенного аванса.
Пятый этап - проведение оценки недвижимости оценочной компанией из числа аккредитованных кредитной организацией.
Риски
Продавец может препятствовать проведению оценки, в то время как ее отсутствие приведет к отказу кредитной организации в предоставлении денежных средств либо существенной потере времени, что чревато срывом сделки.
Меры воздействия
На третьем этапе необходимо предусмотреть обязанность продавца содействовать проведению оценки, в частности, под угрозой возврата внесенного аванса.
Шестой этап - согласование возможности приобретения недвижимости с кредитной и страховой организациями.
Риски
Существует вероятность, что кредитная и страховая организации откажут в предоставлении денежных средств или принятии на страхование соответственно.
Меры воздействия
На третьем этапе необходимо предусмотреть обязанность продавца возвратить внесенный аванс в случае отказа кредитной и страховой организаций в предоставлении денежных средств или принятии на страхование соответственно. Денежные средства, затраченные на сбор документов и производство
проверки недвижимости и произведенные до рассматриваемого этапа, покупателю, как свидетельствует практика, не возвращаются.
На этом этапе снижению рисков способствует знание покупателем или его представителем программы ипотечного кредитования или особенностей работы страховой организации, что в большей степени характерно для профессионального участника рынка недвижимости - риелторской организации.
Седьмой этап - государственная регистрация права собственности покупателя на недвижимость, а также залога недвижимости в пользу кредитной организации.
Риски
Возможен возврат из органа, осуществляющего государственную регистрацию, подписанного продавцом и покупателем договора купли-продажи (договор купли-продажи жилой недвижимости, несмотря на то, что он подписан, считается заключенным с момента его государственной регистрации), в связи с техническими ошибками, выявленными в ходе экспертизы, проводимой Федеральной регистрационной службой.
Меры воздействия
Следует заблаговременно согласовать возможность государственной регистрации договора купли-продажи или использовать формы договоров, неоднократно проходивших государственную регистрацию.
Восьмой этап - исполнение договора купли-продажи недвижимости. Для покупателя -это передача денежных средств, предусмотренных договором купли-продажи недвижимости. Для продавца - передача недвижимости по подписываемому передаточному акту, если иное не предусмотрено договором.
Риски
В случае роста цен на недвижимость продавец может проявить интерес в получении большей суммы чем та, которая предусмотрена договором купли-продажи недвижимости, под угрозой отказа в передаче покупателю недвижимости и получения причитающихся ему средств, что может привести к расторжению договора купли-продажи.
Меры воздействия
В случае возникновения такого риска продавец считается просрочившим кредитором в соответствии со статьей 406 ГК РФ.
Если он отказался принять предложенное покупателем исполнение, то последний вправе требовать возмещения причиненных убытков, а также исполнить договор купли-продажи недвижимости, передав причитающиеся продавцу денежные средства в депозит нотариуса.
Вывод
Нами рассмотрены лишь основные риски ипотечной сделки, а также предложены некоторые правовые возможности их снижения. Достижение положительного результата при совершении сделок с недвижимым имуществом вообще и ипотечных сделок, в частности, зависит не только от уровня правовой подготовки покупателя или его представителя, но и от того, насколько опытным участником профессионального рынка недвижимости он является. Поскольку ипотечные сделки предъявляют повышенные требования к уровню узкоспециализированных знаний их участников, оптимальным вариантом их совершения остается обращение в специализированную риелторскую компанию.
* * *
В процессе работы над статьей был выявлен еще один риск, связанный с приобретением недвижимости с использованием кредитных средств и соответствующий этапу 6. Ипотечный кризис, произошедший в ряде западных стран, затронул клиентов некоторых российских банков. Так, клиент одного из широко представленного на ипотечном рынке банков, получив одобрение от банка на покупку квартиры в размере 118 000 долларов США, внес аванс риелтору продавца, собрал необходимые документы. Однако, видимо в силу финансовых затруднений, уже после совершения указанных действий банк уменьшил величину возможного кредита клиенту до 100 000 долларов США, что привело к невозможности покупки квартиры и отказу риелтора продавца вернуть внесенный аванс. Лишь правильные и своевременные действия риелтора покупателя позволили ему вернуть всю внесенную сумму.
