Риэлтерские услуги как вид предпринимательской деятельности Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Происходившие в России в течение последних лет институциональные преобразования заложили основы рыночной экономики. Важную роль в ней играет рынок недвижимости, под которым принято понимать определенную систему экономических отношений, в которой осуществляется передача прав собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю непосредственно или через институт специализированного посредничества (риэлтер, девелопер и др.). Первые шаги к созданию рынка недвижимости и риэлтерских услуг в нашей стране были сделаны в 1987-1991 гг

Сегодня на рынке действуют множество фирм, именующихся «риэлтерскими». Слово «риэлтер» образовано от английского слова «realty», которое переводится как «недвижимое имущество». Рынок недвижимости, также как его основной элемент — риэлтерские услуги, представляет собой абстракцию фактического потока сделок с недвижимостью с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся сделок. Рынок недвижимости характеризуется следующими основными свойствами:

• покупатели и продавцы ведут себя рациональным образом, но не обладают полной информацией. Это означает, что все участники рынка перед тем как принять решение о совершении конкретной сделки собирают информацию об ее условиях;

• покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга (отсутствие сговора или мошенничества). В противном случае некоторые цены сделок могут быть значительно искажены.

Важной подсистемой российского рынка недвижимости является так называемый «первичный рынок». На этом рынке продажа недвижимости осуществляется напрямую, по схеме «застройщик—покупатель» (компания-застройщик берет на себя роль риэлтера). Однако, помимо застройщиков, на рассматриваемом рынке оперируют риэлтерские, оценочные, девелоперские, управленческие и другие предпринимательские фирмы, которые и являются его субъектами (рис. 1). По нашему мнению, в перспективе деятельность этих фирм будет в значительной мере сосредоточена на вторичном рынке жилья и другой недвижимости.

Необходимо отметить, что риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, а свои услуги. Чем выше уровень сервиса и шире спектр оказываемых фирмой услуг, тем привлекательнее выглядит она в глазах клиента. Следует особо отметить, что при выборе фирмы большое значение играют ее имидж и цена риэлтерской услуги. Все риэлтерские фирмы сталкиваются с необходимостью решения ряда ключевых вопросов, связанных с обеспечением конкурентоспособности бизнеса:

• кадрового (поиск необходимых людей, их квалификационное обучение и постоянный тренинг уже работающих сотрудников);

• командного (сохранение единства руководства, учредителей и обеспечение добросовестного труда);

• страхового (защита от крупных профессиональных ошибок, которые могут нанести ущерб не только репутации фирмы, но и повлечь за собой ее банкротство);

• финансового (экономическое и финансовое планирование, включая определение объема риэлтерских услуг достижение сбалансированности денежных потоков, осуществление финансового учета и т. д.);

• организационного (совершенствование структуры подразделений фирмы и системы управления ими).

С развитием рынка недвижимости начинают формироваться развернутые структуры риэлтерской деятельности. Хотя основную часть фирм, оперирующих на рынке недвижимости, по-прежнему составляют многопрофильные компании, тем не менее происходит процесс специализации. Многие фирмы создают подразделения для работы с разными типами недвижимости, для выполнения тех или иных операций. Расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих им новых видов предпринимательской деятельности — все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень, характерный для стран со сложившейся рыночной экономикой.

В современных риэлтерских и других предпринимательских фирмах создаются юридические, девелоперские, консультантов по операциям с недвижимостью группы или отделы. Каждая из этих групп выполняет специфические функции, тем более что фирма может осуществлять разные виды деятельности. Например, девелоперская деятельность и управление недвижимостью достаточно часто «пересекаются», особенно на рынке коммерческой недвижимости.

Несмотря на процессы специализации и концентрации риэлтерского бизнеса, рано говорить о насыщении рынка недвижимости Петербурга профессиональными риэлтерами. Неравномерно и распределение фирм по территории крупного города. Следует иметь в виду, что большинство фирм ведут операции в городе в целом, а их местонахождение определяется транспортной доступностью и показателями движения населения. Например, в Петербурге большинство риэлтерских фирм находится в центре города, а основной объем строительства ведется на его окраинах. В большинстве же западных стран фирмы, занятые на рынке недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по территориальному принципу. Поэтому следует ожидать или открытия филиалов риэлтерских фирм в новых районах, или перевода в них головных офисов.

Довольно сложным вопросом является выделение приоритетов в направлениях деятельности фирм. В странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как правило, действуют крупные диверсифицированные организации, работающие в сфере как

о <

о

о о

девелопмента, так и консалтинга. В этом же направлении идет развитие крупных фирм и в нашей стране, хотя его контуры недостаточно ясны.

Особенностью рассматриваемого рынка является то, что покупатели и продавцы озабочены криминальной обстановкой в этой сфере бизнеса. Поэтому они предпочитают иметь дело с солидными компаниями, имеющими опыт работы, высокий имидж и незапятнанную репутацию. В связи с этим вновь создаваемые агентства недвижимости могут выжить на рынке только при условии предоставления услуг высокого качества оказываемых услуг, расширения сферы деятельности, проведения интенсивных рекламных кампаний. Обеспечение конкурентоспособности риэлтерских фирм требует исследования конкурентной среды, что предполагает выявление основных конкурентов, анализ текущих направлений и планов их развития, преимуществ и недостатков их рыночной позиции, возможностей для осуществления тех или иных видов деятельности, ориентацию на тот или иной сегмент рынка, предпочтение специализации или диверсификации в маркетинговой политике и пр. Исследования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости предполагают:

• анализ показателей состояния и тенденций развития рынка недвижимости на основе сбора и обработки соответствующей информации;

• изучение факторов, влияющих на спрос и предложение на региональном уровне;

• исследование непосредственного окружения объекта недвижимости;

• изучение сравнительных преимуществ различных типов недвижимости как объектов инвестирования;

• исследование возможных рисков при осуществлении тех или иных операций с недвижимостью;

• исследование типологии сделок с недвижимостью. Внутренняя ситуация в стране является средой, которая непосредственно влияет на все рынки, в том числе и на рынок недвижимости. В зависимости от текущей экономической ситуации инвесторы всегда могут выбрать оптимальную сферу для вложения инвестиций. И если в результате сочетания многих факторов такой сферой окажутся не государственные ценные бумаги или спекулятивные операции на валютном рынке, а инвестиции в реальные активы, то рынок недвижимости начнет быстро расти, стимулируя развитие других отраслей экономики.

Ситуация на местном (региональном, городском) рынке в значительной степени влияет на развитие локального рынка недвижимости, в конечном итоге

определяя перспективы его развития. Расположение земельного участка, особенности рельефа и климата, инженерное оборудование, экология и ухоженность ландшафта, наличие средств связи и коммуникаций, образ жизни и привычки населения в данном районе, потенциал для развития собственности — эти и многие другие факторы могут повлиять на решение инвестора.

Действующие на рынке риэлтерских услуг фирмы проводят техническую экспертизу состояния зданий и сооружений, оценивают недвижимое имущество, разрабатывают эффективную схему его использования, определяют финансовые затраты на реконструкцию, проводят юридические консультации по оформлению залогов, получению кредитов в банках, организуют продажу (покупку) или аренду объектов недвижимости, обеспечивают быстрое прохождение документов через государственные структуры, представляют интересы одной из сторон в арбитражном суде по вопросам выполнения условий сделки и обеспечивают страхование рисков. Для выполнения некоторых видов деятельности риэлтерские фирмы могут привлекать другие специализированные организации или специалистов-субподрядчиков.

На основе проведенного анализа мы пришли к следующим выводам о специфике предпринимательства в рассматриваемой сфере:

• для работы на рынке недвижимости важны не только знания макроэкономических или отраслевых тенденций, но, прежде всего, хорошее понимание ситуации в регионе и конкретном месте расположения того или иного объекта;

• для успешной предпринимательской деятельности на рынке недвижимости существенное значение имеют искусство работы с клиентом, умение показать специфические характеристики объекта, способные привлечь к нему внимание покупателя, объективно оценить предлагаемую недвижимость;

• высокий уровень издержек при осуществлении сделок с недвижимостью вызывает необходимость снижения уровня комиссионных. Особую ценность на рынке недвижимости имеет информация об уровне цен по отдельным типам и объектам недвижимости, о факторах, влияющих на предпочтение покупателей, о тенденциях развития бизнеса и пр.;

• успешная работа на конкретном региональном рынке недвижимости требует знания особенностей экономического и социального развития страны, состояния, тенденций развития нормативной правовой

^ базы, соотношения общенационального и регионального нормотворчества, особенностей, традиций и

< потребительского поведения;

х • особенности рынка недвижимости требуют от его о профессиональных участников особого внимания к

< аналитической работе, принятия рациональных решений по проведению операций с недвижимостью;

< • операции с недвижимостью осуществляют агентства о по недвижимости, число которых постоянно растет. ^ Основная часть жилья на первичном рынке реализуется ся собственными силами застройщиков. Это могут быть

0 как отделы внутри фирмы, так и специально созданные х дочерние компании, которые занимаются реализацией з построенного жилья. Как правило, строительство ве-^ дется за счет не собственных, а привлеченных (заем-

< ных) средств. Прежде всего, имеются в виду средства

1 дольщиков, вне зависимости от того, являются ли они юридическими или физическими лицами. При этом большинство компаний привлекает средства населения. Объем собственных инвестиций компании на начальном этапе строительства дома в Петербурге составляет 10-30%. Только после того как будут возведены первые несколько этажей, дольщики начинают вкладывать деньги в продолжение строительства.

Инвестиционная цепочка, в которой участвуют генеральные инвесторы, соинвесторы, генподрядчики, субподрядчики, риэлтеры, слишком сложна для восприятия граждан. Порой отношения настолько запутаны и не урегулированы законом, что любой сбой в цепочке чреват крупными неприятностями для частных инвесторов. От имущественных рисков, свойственных первичному рынку, можно, конечно, застраховаться. Но это — дополнительные издержки. Страховая премия составит 1,5-4,5% от суммы договора и будет зависеть от этапа строительства, на котором заключается инвестиционный договор, и его формы (наиболее «проблемным» считается договор уступки права требования). При этом выплата страхового возмещения возможна лишь в размере уже осуществленных инвестиций. Договором страхования может быть предусмотрена возможность индексации страховой суммы, но за это придется внести соразмерную плату. Страховые случаи (например, проблемы со своевременной сдачей дома и оформлением права собственности в установленные сроки) возникают повсеместно. Но, по словам страховщиков, люди предпочитают продлевать договор страхования. Ведь если человек два года назад вложил 400 долл. США при новой рыночной цене квадратного метра в 500 долл., он сегодня сможет вернуть все те же 400 долл., но потерять квартиру, квадратный метр в которой стоит уже значительно дороже. Получается парадоксальная ситуация, когда инвестор получает дешевый финансовый ресурс, но при этом несет минимальную ответственность за возможные отклонения от оговоренных в договоре сроков.

По мнению многих авторитетных специалистов, продажа строительными организациями новых квартир, на основе создания в компаниях отделов продаж, является вынужденной мерой. В этом случае строительные организации сталкиваются с необходимостью вложения денег в создание офиса, обучение персонала, рекламу и т. д. Что же заставляет строительные организации формировать собственные отделы продаж? Прежде всего, это возможность увеличения прибыли от реализации квартир и более оперативное привлечение инвестиций. Но существуют и «глубинные» причины. Они заключаются в незрелости рыночной экономики в стране и в том числе в строительном бизнесе (недостаток собственных оборотных средств, отсутствие «дешевых» кредитов и т. д.).

Несмотря на то что в последние годы строительный комплекс Петербурга уверенно наращивает объемы вводимых в строй площадей, на количестве построенных квартир рост сказывается незначительно. При увеличении площади сданного жилья с 2375 тыс. м2 в 2006 г. до 2637 тыс. м2 в 2007 г, количество квартир практически не изменяется (около 15 тыс. в год). Это связано с увеличением средней площади построенных квартир.

В последние несколько лет спрос на жилье вырос в несколько раз. Например, на вторичном рынке, несмотря на стремительный рост цен, около 40% квартир продается в течение месяца с момента занесения в листинг По-прежнему очень большое количество людей готовы покупать подорожавшие квартиры. По оценкам экспертов компании «Строймонтаж», особенно острый дефицит наблюдается в сегменте малогабаритных однокомнатных квартир. Согласно данным корпорации «Петербургская Недвижимость», в подавляющем большинстве строящихся сегодня домов к моменту сдачи продано не менее 90% квартир. При этом наиболее ликвидными являются относительно недорогие малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры. Они раскупаются практически полностью в течение трех-четырех месяцев с момента начала продаж.

Что же вызывает такой спрос? В отличие от Москвы, где количество жителей за последние годы выросло почти на 2 млн человек, в Петербурге, если судить по данным официальной статистики, количество горожан практически не меняется. Более того, прослеживается (пусть и не ярко выраженная) тенденция сокращения числа жителей города. За 1990-2002 гг. численность населения Петербурга уменьшилась на 405,8 тыс. человек. По-видимому причина в том, что наш город является точкой притяжения для жителей других регионов. Петербургу далеко до Москвы, где, по оценкам специалистов, до 30% спроса на жилье обеспечивается за счет притока людей из нефтегазодобывающих регионов (прослеживается явная корреляция между мировой ценой на нефть и ценой на московское жилье). Но и в Петербурге влияние миграции на городской рынок недвижимости весьма значительно. По оценкам риэлтеров, растущий спрос обеспечивается в основном покупателями из северных регионов страны, таких как Ханты-Мансийский, Ямало-Ненецкий автономные округа и Мурманская обл. Доля иногородних покупателей в структуре продаж составляет порядка 15-20%. Именно жители Севера, наряду с молодыми семьями, предъявляют основной спрос на малогабаритные квартиры. Кроме того, еще порядка 3-5% спроса — иностранные граждане.

Еще одним фактором, подстегивающим спрос на рынке жилья, является падение курса доллара к рублю. По мнению экспертов, увеличение спроса вызвано, с одной стороны, ростом доходов, а с другой — желанием конвертировать сбережения в более надежные активы, одним из которых традиционно считается недвижимость. Например, в 2007 г вложения в недвижимость более чем в 2-3 раза превысили по доходности банковские депозиты. Хотя количество людей, приобретающих жилье с целью его последующей перепродажи, растет (сейчас их доля, по оценкам специалистов петербургских строительных компаний, составляет около 10% покупателей), основу спроса на петербургском рынке жилья формируют жители города, покупающие квартиры для себя или своих близких.

Развитие рынка риэлтерских услуг тесно связано с перспективами рынка жилой недвижимости, анализ тенденций развития которого показывает, что он далек от насыщения. Следовательно, предпринимательская риэлтерская деятельность в среднесрочной перспективе не потеряет своей привлекательности.