CC BY
7УДК 711.4.001.63
РЕКОНСТРУКЦИЯ ЗАСТРОЕННЫХ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ
Е.И. Загороднов
Рассматриваются вопросы освоения застроенных территорий на базе реконструкции устаревшего пятиэтажного, панельного жилого фонда, на основе массового применения малоэтажного домостроения с точки зрения решения градостроительных задач по обеспечению населения доступным жильем, на базе решения следующих задач:
- внедрение в практику реконструкции застроенных территорий инновационных градостроительных разработок с использованием преимущественно малоэтажных типологий для городского жилищного строительства;
- создание нового предложения на жилищном строительном рынке - сектора государственного арендного жилья.
Ключевые слова: градостроительство, инновационная планировочная система, государственное арендное жилье, государственно-частное партнерство, государственный заказ, государственное регулирование.
Уплотнительная или точечная застройка в условиях современного мегаполиса все более приобретает характер неизбежной катастрофы. Несмотря на все заверения городских властей, точечная и уплотнительная застройка никуда не делись. Они продолжаются. С двойным упорством и тройной наглостью новостройки впихиваются в наши дворы, в наше общественное пространство. Уничтожают их уникальность и самобытность. Уничтожаются детские площадки, разрушаются исторические памятники, тысячами вырубаются деревья и кустарники, на месте вырубленного и уничтоженного возникают жилые башни с подземными автостоянками а чаще без них.
Более того, в процессе строительства разрушаются близлежащие дома, создается угроза жизни многих людей. Конечно, все это происходит не из каких-то садистских побуждений, а просто ради наживы конкретных, вполне определенных лиц. И не случайно точечная застройка уже давно стала притчей «во языцех» в градостроительной практике российских городов.
Задача по сокращению и окончательному искоренению точечной застройки глобальная. Она и на завтра, и на послезавтра. Она навсегда.
У нас есть генплан и развитие города должно идти по нему. Точечная застройка -это, как правило, не массовое дешевое жилье, а как раз дорогое жилье, которое сейчас на рынке не является наиболее востребованным и в своем большинстве простаивает. Также точечная застройка очень часто - это офисные центры, которых и так уже переиз-
быток на рынке. в результате - большинство из заявленных на комиссию точечных объектов не вписывается в архитектурный стиль или дает излишнюю нагрузку на инфраструктуру. А сколькие из них прошли процедуру публичных слушаний?! А вообще то, согласно Градостроительному кодексу, застройка в уже существующих границах микрорайона возможна только после публичных слушаний. Это значит, что решение данного вопроса во многом зависит от желания самих граждан. Пожалуйста, если сможете убедить граждан в необходимости такой застройки, то нет вопросов. А в противном случае, это явное и грубое нарушение градостроительной политики и градостроительного законодательства.
Давайте на минуту представим, что в силу особого положения строительной отрасли власти откажутся от своих популистских заявлений и разрешат строительство всех объектов, признанных точечными. Проекты точечной застройки начнут «вклиниваться» в полноценные районы со сложившейся инфраструктурой. Часть из них будет возведена на территории детских площадок и зеленых зон.
Предположим, за счет этого рынок или субъекты рынка получат дополнительно в ближайшие несколько лет десятки тысяч квадратных метров и миллионы рублей в карман, но вряд ли это повлияет на статистику, разве что на уровень коррупции. Все-таки дома строятся не на 1-2 месяца, а на десятки лет, и потом их нельзя будет просто взять и переставить в другое место. Строительство должно подниматься не с точечной застройки, а с комплексной реконструкции кварталов.
Кроме того, точечное строительство - не значит более дешевое. Когда речь идет о развитии кварталов, то город берет на себя часть финансовых обязательств, которые существенно помогают застройщикам реализовать тот или иной проект. То есть комплексная застройка реализуется не только за счет инвесторов, но и за счет городской казны. А вот точечная застройка - всегда только за счет инвесторов. При этом она, как правило, обременена очень большими ограничениями, которые удорожают строительство примерно на 20%. Например, нельзя строить по ночам, значит, у тебя не может быть трехсменной работы, а это увеличивает сроки строительства.
Почти всегда при точечной застройке встает вопрос посадки домов на уже существующие сети. Крупные города и так уже «трещат по швам» с инженерией и не факт, что частный инвестор сможет потянуть перекладку этих сетей. Таким образом, комплексное строительство как раз выгоднее. Поэтому говорить о том, что город или отрасль что-то потеряет от запрета точечной застройки неверно. Скорее несколько инвесторов потеряют недополученную прибыль и только лишь. По этой причине запрет на «точку» должен стать не исключением, а правилом в работе органов власти.
Для нормального функционирования строительного комплекса, есть и другие меры. Например: наиболее актуальными становятся вопросы реновации старого жилого фонда (пятиэтажек и даже девятиэтажек), развитие территорий комплексной застройки.
Программа сноса (реновации) некомфортного жилья, это тоже, в каком-то смысле тоже точечная застройка, но только «правильная точечная застройка» на которую городские власти могут и должны возлагать свои главные надежды и чаяния. При этом под снос пойдут ни много ни мало, а миллионы квадратных метров, а на их месте появится современное комфортное жилье. То есть строительные компании получат свободные участки с инфраструктурой под застройку, а часть компаний получит еще и бюджетное финансирование. Реальная альтернатива точечному беспределу - комплексная жилая застройка на базе реновации застроенных территорий.
Одна из самых актуальных проблем крупных городов - устаревший пятиэтажный панельный жилищный фонд. Поэтому вопросы сноса пятиэтажек или реконструкции многочисленных микрорайонов, капитального ремонта жилых домов, сегодня в центре
внимания. Но проблема включает не только снос или реконструкцию ветхого и строительство нового жилья.
Нам нужно делать кварталы, соответствующие современным требованиям по всему комплексу - по социальной сфере, детским садам, школам, магазинам, спортивным сооружениям - что практически не подразумевает капремонт пятиэтажного фонда.
Необходимо сформулировать задачу, в соответствии с которой большая часть пятиэтажек в городе должна быть снесена. По трем причинам.
Первая - достаточно дорого капитально ремонтировать дома, которые стоят по 40-50 лет.
Вторая - при капремонте мы ничего не можем сделать внутри с планировками. Как была кухня пяти «квадратов», так она и останется.
И третья - проведя капремонт пятиэтажек, мы кварталы, застроенные ими, не сможем насытить инфраструктурой, необходимой по современным требованиям.
Дома стоят близко друг к другу, очень плотная застройка. Ремонт одной стандартной пятиэтажки обходится примерно миллион долларов. К тому же лет через 20 возникнет ситуация, когда придется не только инженерию менять и утеплять фасады, а и «влезать» в перекрытия, поскольку они тоже рассчитаны на определенный срок.
Однозначно, можно считать этот проект не реальным хотя бы потому, что по новому Жилищному кодексу для того, чтобы начать подобные работы в доме, требуется получить согласие всех до единого жильцов, что практически невозможно. А уж если прийти с таким предложением к людям, которые на опыте своих родных или знакомых знают, как ведутся такого рода стройки у нас, то никакие коврижки уговорить их не помогут.
Действительно перспектива месяцами над головой у себя вместо потолка видеть открытое небо! То есть если мы сегодня не начнем эффективно сносить пятиэтажный жилищный фонд, то создадим колоссальную проблему своим детям, которые через 25-30 лет будут жить и работать в наших городах.
В чем же сложность реконструкции? Одно дело - застраивать свободную поляну. Лишь бы были коммуникации, а так ставь дома и ставь. Чего проще? Дело в том, что заниматься обновлением жилья власти планируют за счет инвесторов. Но денежным людям, до сих пор не исключающим возможности строить не по дому, а целыми кварталами, надо представлять, что 2-3 этажа, кото-
ЗАГОРОДНОВ Е.И.
рые можно надстроить над реконструируемыми пятиэтажками, после продажи в них квартир едва-едва позволяют отбить вложенные деньги.
Если и затеваться с обновлением архаичной застройки, то ее надо вести по госзаказу и с другими более капитальными целями. На деньги из совокупного бюджета заказать проектную документацию на комплексный проект обновления (реновации) выбранных кварталов. Но рассчитывать только на средства из бюджета - значит заранее обречь программу на провал.
Понимая это надо создать инвесторам наиболее привлекательные условия участия в программе. Для успешного старта, необходимо предоставить самые выгодные кварталы, где вместо снесенного квадратного метра жилой площади можно построить возможно большее количество квадратных метров. Но при этом надо узаконить право переселенцев остаться в своем районе.
Поразмыслив, большинство горожан, узнав, что ссылка в любой другой спальный район им не грозит, разумно рассудив, что новая квартира есть новая квартира, согласятся на временный неудобства связанные с непродолжительным проживанием во вполне комфортном государственном арендном жилье (не коммерческая аренда). Таким образом для сноса пятиэтажек надо развивать маневренный фонд в виде государственного арендного жилья с доступной арендой не выше эксплуатационных затрат собственного жилья.
Но откуда взять деньги на акцию подобного масштаба? Просто из одной любви к народу все пятиэтажки снести очень сложно. Городской бюджет - не бездонная бочка. Основой программы является несложная схема - поэтапное государственно частное партнерство. Город выделяет застройщику пустой земельный участок, тот на свои средства строит на нем жилое здание. В этот дом или его часть переселяет жильцов одной или нескольких "хрущевок", которые планируется снести первыми и затем осуществляет заключительный 3-й этап - реконструкцию собственно квартала (микрорайона). После завершения всего цикла (строительство - переселение - реконструкция) фирма-застройщик получает следующий земельный участок, под расселение пятиэтажек, так происходит так называемое волновое переселение.
Далее такая схема повторяется то количество раз, которое указано в договоре между застройщиком и городом. Каждый раз застройщик получает определенное число
квартир в каждом построенном им новом доме на месте сносимого, а также безвозмездно земельный участок для строительства коммерческих зданий, а государство соответствующую долю в этом построенном жилье. По данным специалистов, городу достается не менее трети квартир в возводимых по приведенной выше схеме домах, а жильцы снесенных строений получат бесплатно новое благоустроенное жилье с улучшенными характеристиками в местах их постоянного проживания.
Получить у города земельный участок под строительство - дело трудное и недешевое. Поэтому застройщику легче отдать городу треть квартир в новых домах, чем не строить вообще. Кроме того, учитывая, что общая жилая площадь новостройки на реконструированной территории будет превосходить площадь снесенной пятиэтажки, можно не сомневаться в очевидной обоюдной выгоде, получаемой как городом, так и застройщиком.
Впрочем, чтобы горожане стали настоящими союзниками программы, нужен еще один шаг: издать распоряжение об обязательных публичных слушаниях, на которые должен выноситься проект реконструкции каждого квартала. Что это значит? Раньше жителей лишь информировали о том, что власть затевает в районе их проживания, а теперь к реализации проекта приступают, лишь получив законные основания. Просто надо перевести эту проблему в несколько иную плоскость. Но деваться некуда, надо приводить в порядок кварталы.
При реконструкции кварталов несколько увеличивается численность жителей микрорайона, но главное условие, объем нового строительства при реконструкции должен быть больше сноса, чтобы решать проблемы не только переселенцев, но и новоселов.
Остается главный вопрос. Чем заменить сносимые пятиэтажки? Ответ дает государственная программа перехода на преимущественное домостроение малоэтажного городского жилья - освоение застроенных территорий проводить путем реновации, как правило, за счет вновь образуемых малоэтажных кварталов и повышения плотности застройки, до нормативно допустимой, без ущерба для качества среды обитания.
Высокоплотная и высокоэффективная малоэтажная застройка типа «КоловоротЪ» характеризуется более низкой ресурсоемко-стью (земельной, энергетической, материальной), интенсивной социальной жизнью и возможностями для обеспечения безопасности жизни.
Выход полезных площадей при прочих равных условиях у системы «КоловоротЪ» значительно выше обычного пятиэтажного панельного домостроительства, в среднем до 40% (таблица 1. п. 6)), и существенно выше, чем при традиционном многоэтажном, многоквартирном - более 20%, в зависимости от типов применяемых домов серии «Колово-ротЪ».
При этом, что принципиально важно, с выполнением всех, я подчеркиваю всех, нормативных требований по площадям придомовых территорий и количеству парковок. Это преимущество достигается за счет более
мягких нормативных требований к планированию дворовых территорий при малоэтажном домостроительстве и как следствие, более эффективного использования городских земельных участков, а также оптимального объемно-планировочного решения реконструируемых жилых кварталов в системе «КоловоротЪ».
Загородное Е.И. - профессор, Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет, E-mail: e. zagorodnov@gmail.com
Таблица 1 - Эффективность типов реконструкции застроенных территорий
№ Наименование показателей градостроительных систем Многоквартирный пятиэтажный панельный жилой, серия 1 -335 Многоквартирный малоэтажный жилой дом. сер. «Коловорот» Многоквартирный многоэтажный монолитный жилой дом типа «Квадро» (24х 24 м)
1 Площадь расчетного зе- 1,0 (типовой квартал 1,0 (4 типовых 1,0 (квартал
мельного участка - микрорайона (га) 100х100м) квартала «КоловоротЪ» 100x100 м)
2 Допустимое количество строений (секций), (шт.) 2 ж. дома (8 секций) 16 ж.домов 1 жилой дом (1 секция)
3 Количество жителей (чел/га) 312 374 364
4 Количество квартир (шт.) в т.ч. 1К, шт. 2К, шт. 3К, шт. 120, в т.ч. 40 (1 к = 30 м2) 40 (2 к = 41 м2) 40 (3к = 55 м2) 144, в т.ч. 48 (1 к = 30 м2) 48 (2 к = 47 м2) 48 (3к = 68 м2) 140, в т.ч. 28 (1кс = 28,9 м2) 28 (1к = 37,9 м2) 28 (1к = 50,8 м2) 28 (2к = 56,8 м2) 28 (2к = 60,0 м2)
5 Количество этажей расчетное, (шт.) 5 3 14
6 Общая площадь к-р (м2) 5040,0 6928,0 5645
7 Количество м/мест треб. / факт. (шт.) 100 / 12 120/128 126/ 126
8 Придомовая территория факт. всего / на 1 жителя, (м2) 3089 / 9,9 7696 / 12.87 7488/ 11,5
