37УДК 332.812
Об экономических проблемах и механизмах реновации и реконструкции пятиэтажной застройки
Гурьев В.В., Дорофеев В.М., Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве (ФАО ФЦС),
Дмитриев А.Н., Панкратов Е.П., Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова,
Лепешкина Е.А., Московский научно-исследовательский институт типологии, экспериментального проектирования (АО МНИИТЭП)
Ключевые слова: пятиэтажная застройка, методика оценки, стандарт качества проживания, показатели безопасности, реновация территории, надстройка зданий, экономическая эффективность.
В статье рассмотрены комплексные требования к реновации и реконструкции пятиэтажной застройки. Приведены краткие итоги выполнения в Москве первой программы реновации и алгоритм решения масштабных задач второй программы, на основе предлагаемой авторами Методики оценки качества жилища на городской территории с использованием оригинального Стандарта качества проживания для обеспечения безопасности и комфортности жилища. Разработан эталон Стандарта для реконструкции пятиэтажной застройки и нового строительства, технические, планировочные и экономические способы его достижения. Предложено использовать для этих целей смешанное финансирование по принципу государственно-частного партнерства. Использование стандарта предлагается в тех случаях, когда, например, жители голосуют против сноса или не хватает переселенческого фонда. Приведены расчеты экономической эффективности на примере реконструкции одного из микрорайонов Москвы со смешанной застройкой из 4,5,8 и 16 этажных зданий. Показаны возможные способы реконструкции и пути повышения ее инвестиционной привлекательности в случае надстройки 5-этажных домов серий 1-510, 1-515 и сносе не подлежащих модернизации малоэтажных ветхих зданий с достижением рекомендуемого уровня Стандарта качества проживания и увеличением выхода дополнительной продаваемой (коммерческой) жилой площади в преобразуемом микрорайоне свыше 7 тыс. кв. метров общей площади, а также возведением недостающих объектов культурно-бытового назначения. Дан анализ результатов расчетов удельных затрат на реконструкцию и новое строительство, которые оказались ниже, чем в новом строительстве. На основании приведенных экономических и технических результатов показана принципиальная возможность использования предлагаемой Методики при решении экономических проблем реновации и реконструкции как на стадии градостроительного планирования, так и при формировании задания на конкретные проекты преобразования городских территорий.
Renovation and reconstruction economic problems of 5 stories building
Guryiev V.V., Dorofeev V.M., the Federal Agency for Standardization and Technical Conformity Assessment in Construction (FAO FCS), Moscow, Russia,
Dmitriev A.N., Pankratov E.P., Plekhanov Russian University of Economics, Moscow, Russia,
Lepeshkina E.A., Moscow Research Institute of Typology, Experimental Design (MNIITEP), Moscow, Russia
Keywords: 5-stories buildings evaluation technique, standard of livings quality, indexes of security, renovation, superstructure of buildings, economic efficiency.
Complex demands for 5-stories buildings renovation and reconstruction are examined in this article. Short summary of the Moscow first renovation programs fulfillment are given. An algorithm for realization of the second programs large-scale tasks is suggested by means of the authors derived technique for evaluating city areas living quality based on the original quality standard to ensure security and comfort of dwellings. Standard references to reconstruct 5-stories buildings and to erect new ones were worked out as well as technical, planning and economic ways to attain these figures. It was proposed to use combined financing on the principle of state-private cooperation. This standard application is suggested in cases when residents vote against demolition or there is no enough new dwelling fund to move inhabitants in. The economic efficiency calculation results are given for an example of area, that combines 4,5,8 and 16 stories houses. There were also given different methods of reconstruction and ways to increase investors attraction to the cases of making 5-stories houses 1-510, 1-515 series with superstructure and building new houses on the places where old low stories houses which could not be modernized. In these cases recommended level of above mentioned standard can be achieved with an outcome of more than 7000 sq. meters additional living square for sale and building in this area some missing but necessary cultural & domestic purposes objects. An analysis of unit cost calculation for reconstruction variant was given and turned out to be less than in new construction variant. The principal opportunity to use the suggested technique while settling economic problems of renovation and reconstruction on the stage of city planning and making an order for real area transformation projects is shown.
Президиумом Правительства Москвы 01.08.2017 г. во исполнение Федерального закона №141 утверждена Программа реновации столичного жилого фонда до 2032 г.1, в которую включены 5144 здания, в основном, крупнопанельные и крупноблочные серии жилых домов первого периода индустри-
1 Отчет НИР «Разработка методики формирования показателей и интегрального показателя, его применения при формировании адресного перечня домов, подлежащих сносу», -М. МНИИТЭП, 2014, - 115 с., Рег. номер ИКРБС № 02201455009.
ального домостроения 1-510, 1-515 и др. В настоящее время в Адресной инвестиционной программе Москвы на 2018 г. подобраны 210 первоочередных площадок в Бескудниково, Северном Медведкове, Нагатинском затоне и других микрорайонах пятиэтажной застройки, однако принципы выбора очередности реновации этих площадок, по мнению авторов, нуждаются в дальнейшем совершенствовании на основе более объективной оценки качества проживания в них населения, а также возможного дефицита объектов обслуживания после реновации.
Предыдущая 10-летняя программа предусматривала снос 1722 домов наиболее морально и физически устаревших серий того же периода индустриального домостроения: П-32, К-7, 1605-А, 2-07, П-35, I -МГ-300 и строительство на их месте более комфортабельного многоэтажного жилья [1, 2].
Реконструкция пятиэтажных зданий не предусматривалась, но отдельные экспериментальные проекты надстройки пяти и восьмиэтажных зданий с устройством 2-4 дополнительных этажей и мансард были все же выполнены и продолжаются в настоящее время силами частных инвесторов [1].
На настоящий момент в Центральном, Южном, Зеленоградском, Юго-Восточном и Северном административных округах программа сноса ветхого жилья полностью завершена, а в остальных округах в общей сумме осталось снести 69 домов, т. е. всего 4% от запланированного числа. Широко в эти годы велась также санация крупноблочных домов, главным образом, серии II -18 с утеплением фасадов, установкой окон со стеклопакетами и индивидуальных тепловых пунктов (ИТП) или автоматизированных узлов управления отоплением [3]. Более 400 таких ИТП изготовил и поставил для капитального ремонта зданий только завод «Сантехпром», что позволило получить существенную экономию тепла при эксплуатации.
На первом этапе формирования второй Программы первоначально к сносу планировалось 7,5 тыс. зданий, но в результате голосования жителей, изучения возможности строительства в жилых районах стартовых домов утвержден перечень, который предусматривает снос более 5 тысяч домов, в основном, устаревших массовых серий I -510 и I -515 с переселением более 1 млн. человек в новые, более комфортабельные дома. Анализ объемов сноса показывает, что новая программа масштабнее предыдущей более, чем в 3,5 раза, кроме того дополнительно будет проводиться комплексная реконструкции кварталов (микрорайонов) с формированием соответствующей инженерной и социальной инфраструктуры.
Вместе с тем, при такой реновации может возникнуть ряд организационно-экономических проблем, основными из которых являются:
1) разработка технически и экономически целесообразных способов реконструкции, оставшихся 2 тыс. пятиэтажных зданий, которые не вошли в вышеуказанную Программу реновации, для приведения их в соответствие с нормативами .
Дело в том, что в этих районах со временем, по истечении нормативной долговечности конструкций домов (не более 50 лет для зданий до 6 этажей) должно произойти качественное улучшение жизни населения путем реконструкции, и здесь возможна, как показал имеющийся опыт Москвы, либо надстройка до 4 этажей и устройство мансард, либо санация в виде утепления фасадов в ходе капитального ремонта, но во всех случаях необходимо в этих районах провести строительство дополнительных или модернизацию существующих объектов соцкультбыта, инженерных сетей и т.д. [4];
2) повышение экономической заинтересованности потенциальных инвесторов [5];
3) разработка организационно-экономического механизма государственно-частного партнерства для вовлечения инвесторов в работы по реконструкции пятиэтажной застройки.
Уровень и значимость этих проблем потребуют на уровне города разработки и согласования организационно-экономических механизмов долгосрочного и среднесрочного действия. В этой связи, Московский научно-исследовательский институт типологии, экспериментального проектирования (АО МНИИТЭП) при участии кафедры управления проектами и программами РЭУ им. Г.В. Плеханова разработал методику оценки качества жилища на городской территории, включая пятиэтажную и смешанную застройку (далее - Методика) на основании Стандарта качества проживания (далее - Стандарт). Стандарт предложен в виде девятикомпонентного функционала, основные показатели которого характеризуют: механическую, пожарную и экологическую безопасность (Т1-Т4), комфортность и экономичность эксплуатации жилища, энергоэффективность, инфраструктуру и экологию территории (Р1-Р4), архитектурную выразительность фасада (С) (см.сноску1)[6]. Этот стандарт предлагается рассчитывать и задавать при разработке градостроительной концепции реконструируемой территории (при необходимости по группам домов с близкими характеристиками) одновременно с показателями предельной этажности жилой застройки, численности населения, сохранения или создания дополнительных объектов социальной инфраструктуры, сохранения объектов капитального строительства, являющихся архитектурной доминантой или определяющих архитектурный облик микрорайона.
В связи с этим, авторами предлагается Методика, которая базируется на следующих основных положениях, ориентированных на повышение эффективности управленческих решений на этапах градостроительного планирования преобразования застройки и формирования городской адресной инвестиционной программы:
1. Планирование очередности реновации и реконструкции территорий с точки зрения качества жизни и безопасности застройки на основе целевых показателей Стандарта качества проживания в обновляемой застройке. В основе определения очередности реорганизуемых территорий на плановый период лежит принцип обеспечения баланса работ по улучшению Стандарта качества проживания между районами «бюджетной ответственности» с наихудшими показателями Стандарта, и районами, проекты по преобразованию которых являются инвестиционно-привлекательными и для их финансирования могут использоваться внебюджетные средства.
К территориям «бюджетной ответственности», подлежащим первоочередной реорганизации, могут относиться:
- территории с высоким износом жилой застройки;
- территории с высоким уровнем социальной и криминальной напряженности;
- территории, сопряженные с депрессивными промышленно-коммунальными зонами и требующие первоочередных мероприятий по обеспечению экологической безопасности и санитарно-эпидемиологическому благополучию;
- территории, определяющие историческое и архитектурное лицо города.
В этом случае, смягчение нагрузки на городской бюджет, и так загруженный до 2032 года финансированием утвержденной Программы реновации, достигается за счет получения доходов от параллельного включения схем государственно-частного партнерства по инвестиционно привлекательным территориям и отдельным объектам.
2. Разработка организационно-экономических подходов к планированию проектов преобразования территорий на основе не только бюджетного финансирования, но и государственно-частного партнерства и формирование условий для привлечения инвесторов в такие районы для обеспечения комплексности застройки. К факторам, определяющим инвестиционную привлекательность проектов, относятся:
- возможность получения дополнительных объемов коммерческих площадей (квадратных метров жилья на продажу по рыночным ценам) при обеспечении необходимой несущей способности конструкций, пропускной способности внешних транспортных потоков, наличия резервных мощностей (электрических, тепловых, водоснабжения, канализации и др.) или потенциала их увеличения;
- наличие переселенческого фонда зданий или возможность его создания;
- развитость социальной инфраструктуры, обеспечивающая минимизацию об-ременений инвестору и/или бюджетных затрат;
- конкурентоспособность обновленного жилого фонда в различных сегментах рынка недвижимости, включая аренду.
Следует учитывать, что максимизация доходов инвестора при реализации на рынке недвижимости дополнительно полученных жилых и иных коммерческих площадей связана не только с объемами продаж, но и с их ценовой категорией. При этом, уровень цен на недвижимость или стоимость аренды, как известно, определяется следующими показателями:
- местоположение (стоимость земли, престижность, окружение) [6],
- наличие надежной транспортной связи, в том числе общественным транспортом, с центральными городскими магистралями.
Интересно, что, как правило, именно в таких районах жители проголосовали против сноса их домов.
3. Выбор способа обновления на основе экономической оценки вариантов с расчетом необходимых затрат и доходов. При наличии нескольких экономически целесообразных, технически обоснованных вариантов реконструкции застройки, предпочтение следует отдавать варианту, при реализации которого достигается наибольшее соответствие стандарта качества проживания заданному эталону:
для реконструкции П > П (1,1, ,1, , , ,1, ) = 6 ,
для нового строительства П>"П" (1,1,1/2,1,1,1/2,1/2,1,1/2) = 7.
Приведенные значения эталонного Стандарта описывают следующие состояния:
1) П = 6 (1/2) :
Жилой фонд приводится в соответствие с обязательными требованиями по всем видам безопасности [7], энергоэффективности [8], доступности для маломобильных групп населения, осуществляются мероприятия по повышению показателей благополучия окружающей среды - социальной инфраструктуре и экологии.
2) П=7:
Дополнительно к первому состоянию обеспечивается нормативная комфортность жилых помещений по объемно-планировочным решениям в соответствии с нормативом2.
2 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003».
Исходными данными для расчета текущего показателя П каждого варианта служат результаты натурных обследований текущего состояния домов и балльной оценки экспертами каждого из 9 компонентов.
Степень соответствия /-того варианта преобразования жилой застройки характеризуется величиной отклонения (Д.) от указанного эталона и рассчитывается по формуле:
Д. = Е,4 (Т..-Т.)к. + I,4 (Р -Р.)к. + (С. -С)к: (1)
] 1 4 V з 'УУ 1 4 V & УУ К / з уч '
где Т.., РС. - 1 -тый показатель стандарта качества проживания, описывающего обновленное состояние здания после преобразования по -тому варианту;
Т Р & ,Сз - . -тый показатель заданного (эталонного) стандарта качества проживания для данного варианта реновации или реконструкции.
^ - весовой коэффициент учета, определяемый для каждого из параметров в соответствии с его значимостью.
При одинаковом отклонении, в качестве дополнительных показателей эффективности выбранного варианта предлагаются:
- минимизация бюджетных затрат за счет повышения общеэкономической эффективности проекта и возможностей привлечения средств инвестора;
- максимизация дополнительных жилых площадей на продажу, полученных в результате реализации проекта.
Таким образом, в отличие от действующего порядка, выбор варианта преобразования территории в градостроительной концепции по предлагаемой Методике обосновывается не только технической возможностью, но и, главным образом, оценкой общей экономической эффективности с предварительным определением необходимых затрат и доходов за счет коммерческой реализации дополнительных площадей жилого и иного назначения.
Привлечение внебюджетных средств к преобразованию городской застройки, позволяет в рамках государственно-частного партнерства минимизировать бюджетные затраты, в том числе на реализацию социальных градостроительных программ, обеспечение комплексности и безопасности застройки.
Условием заинтересованности инвестора по предлагаемой авторами Методике является минимально приемлемая для него норма прибыли ДртЫ
Д ^ (1 - КА АРтп (2)
где Ди, млн. руб. - доходы инвестора по результатам реализации проекта, с учетом передачи городу части дополнительно полученных площадей или денежной компенсации;
kбр, - доля бюджетных затрат на производство работ по преобразованию объекта, включая дополнительные мероприятия по повышению уровня благополучия окружающей среды;
З , млн. руб. - затраты на переселение и производство работ по реконструкции или/и строительству вставок;
Дртп - определяется с учетом реалий девелоперского рынка, в настоящее время
по экспертным оценкам для девелоперских проектов средняя норма прибыли составляет 15-30% от величины стоимости объекта недвижимости, определенной в рамках затратного подхода.
В свою очередь, целесообразная доля бюджетных затрат на производство работ может быть рассчитана по формуле:
1 - Д/ЗА ^ К, . < ^ЛЛ (3)
где Ди, З Ар - то же, что в формуле 1.
Збаз, млн. руб. - условные «базовые затраты», т.е. затраты которые были бы необходимы для капитального ремонта, обеспечивающего безопасную эксплуатацию дома за счет средств владельцев квартир в соответствии с законом [9].
Соответственно максимально допустимый объем обременений для инвестора составит:
Обр (max) = Збаз/Зр + Дт/ЗрЛр -1 (4)
Рекомендуемые виды работ, осуществляемые по бюджетному финансированию:
- создание стартового переселенческого фонда при сносе или реконструкции;
- реконструкция (создание) наружной инженерной инфраструктуры;
- строительство дополнительных объектов социальной инфраструктуры.
Чтобы понять, как работает Методика на практике, рассмотрим ее применение на
примере реконструкции пятиэтажной застройки одного из микрорайонов в Западном Дегунине [5]. Перечень проведенных для этого работ включал: визуально-инструментальное обследование текущего состояния жилой застройки с определением стандарта качества проживания для отдельных домов и их групп, оценку градостроительного потенциала территории (инфраструктура, экологическое состояние) с предварительной технико-экономической оценкой мероприятий по улучшению благополучия среды, разработку 3-4 технически реализуемых вариантов преобразования территории с поиском оптимального по экономическим показателям приближения к эталону заданного стандарта. Итогом работы должен стать экономически и технически целесообразный выбор варианта преобразования территории и расположенных на ней объектов, наиболее полно отвечающего поставленным целям.
Застройка микрорайона включает 18 четырех- и пятиэтажных домов, возведенных в 1950 -1965 гг., а также более поздние 8 и 16 этажные здания с общей площадью квартир более 170 тыс. кв. м и плотностью застройки 7,3 тыс. кв. м общей площади/га при численности населения - 7,5 тыс. чел.
Натурное обследование жилых домов микрорайона, проведенное специалистами МНИИТЭП, позволило установить фактические значения стандарта качества проживания для этих домов на момент обследования (табл.1).
Результаты обследования выявили, что стандарт качества проживания для существующей низкокомфортной малоэтажной застройки находится в диапазоне 4 (1/3) < П < 6(1/2).
Таблица 1
Фактические значения стандарта качества проживания для жилых домов микрорайона в Западном Дегунине
№ п.п. Серия дома Параметры текущего состояния здания, характеризующие безопасность
Механическую Пожарную Экологическую Безопасность пользователей Объемно-планировочные Благополучие окружающей среды Энергоэффективность Доступность МГН Архитектурную выразительность Интегральный параметр
Т1 Т2 Т3 Т4 Р1 Р2 Р3 Р4 С П
1. 11-18 2 1 3 2 2 3 3 2 2 П = (1/2,1,1/3,1/2,1/2,1/3, 1/3, 1/2, 1/2,) = 4 (1/2)
2. инд. 3 1 3 2 2 3 3 2 2 П = (1/3,1,1/3,1/2,1/2,1/3, 1/3, 1/2, 1/2,) = 4 (1/3)
3. П-55 2 1 1 2 1 2 3 1 2 П = (1/2,1,1,1/2,1, 1/2,1/3,1,1/2) = 6 (1/3)
4. П-44 2 1 2 2 1 3 3 1 1 П = (1/2,1,1/2,1/2,1, 1/3,1/3,1,1) = 6 (1/6)
5. I -510 3 1 3 2 2 3 3 2 2 П = (1/3,1,1/3,1/2,1/2, 1/3,1/3,1/2,1/2) = 4 (1/3)
6. П-3 2 1 2 2 1 3 3 2 2 П = (1/2,1,1/2,1/2,1, 1/3,1/3,1/2,1/2) = 5 (1/6)
7. I - 515 3 1 3 2 2 3 3 2 2 П = (1/3,1,1/3,1/2,1/2,1/3, 1/3,1/2,1/2) = 4 (1/3)
Общая градостроительная оценка преобразуемой территории осуществлена по четырем зонам 21-4 с указанием их доли в процентах от общей площади территории и выявленным при обследовании существующим стандартом качества проживания Пк для каждой зоны. Результаты приведены в таблице 2.
Учитывался также градостроительный потенциал микрорайона, в том числе возможность нового строительства, мощность инженерных сетей и ориентировочные затраты на их реконструкцию, технические и технологические возможности повышения стандарта качества проживания разными способами реконструкции. Дополнительный анализ данных Департамента образования и Управы района Западного Дегунино выявил низкий процент обеспеченности населения микрорайона местами постоянного хранения автотранспорта, дефицит спортивных объектов, объектов общественного питания, детских садов и школ: на территории микрорайона
Таблица 2
Зональные характеристики территории на основе стандарта качества
проживания
№ п.п. Характеристика застройки Показатели зон жилой застройки
1. Малоэтажная (6 домов), серии I - 515, I - 510, индивидуальные проекты г1(15%; 4(1/3))
2. Многоэтажная (3 дома), серия П-3 г2 (12%; 5(1/6))
3. Среднеэтажная (4 дома), серия 11-18 Малоэтажная (12 домов), индивидуальные проекты г3 (42%; 4(1/2))
4. Многоэтажная (6 домов), серия П-44 г4 (31%; 6)
находится один детский сад на 170 мест, общеобразовательные школы отсутствуют. Население данной территории обеспечивается детскими садами и школами других микрорайонов Западного Дегунина.
Были рассмотрены следующие варианты преобразования наиболее проблемных зон Z1 и Z3 микрорайона, составляющих 57% его территории: капремонт домов с отселением; капремонт без отселения; реконструкция с надстройкой этажей или устройством мансард без перепланировки помещений; то же с перепланировкой помещений; реконструкция со вставками и пристройками; снос и новое строительство.
При этом, как показали результаты исследования технических возможностей реконструкции:
- четырех-пятиэтажные жилые дома, текущее состояние и конструктивные решения которых позволяют проведение реконструкции, а оценка экономической целесообразности подтверждает наличие положительного экономического эффекта, надстраиваются до 7-9 этажей, в т.ч. надстройка 5-этажных домов 1-515, 1-510 серий 2-мя этажами и мансардой дает прирост общей площади квартир около 60%, надстройка 4-5-ти этажных домов индивидуальных серий 2-мя этажами -45%. Надстройка этажей и устройство мансард возможны без отселения жильцов (при наличии технического этажа), или с отселением только верхнего этажа (при наличии чердака);
- часть 4-5 этажных жилых домов, результаты обследования которых, проведенные в соответствии с предложенной методикой, выявили нецелесообразность осуществления реконструкции по техническим или экономическим аспектам, подлежат сносу с последующим строительством на высвободившихся участках новых объектов при условии получения согласия жителей. Для оценки экономической эффективности варианта с новым строительством на месте снесенных домов был выбран вариант с возведением 9-ти 17-ти этажных многоквартирных панельных жилых домов новой серии.
В случае отказа жителей от сноса признано целесообразным сохранить долю существующего жилого фонда с приведением его в состояние, соответствующее соблюдению только нормативных (обязательных) требований по всем видам без-
опасности и энергоэффективности путем проведения капитального ремонта. Аналогичным способом проводится капитальный ремонт без отселения для двух групп 9 многоэтажных домов более поздних серий 11-18, П3, П44 в более благополучных зонах Z2, Z4. Дополнительно к этому повышение стандарта качества проживания достигается за счет мероприятий по улучшению качества жилой среды, включающих обеспечение населения объектами социальной инфраструктуры по действующим нормам, проведение работ по реконструкции наружных инженерных сетей.
Экономическая оценка рассматриваемых вариантов преобразования групп жилых домов по зонам была произведена путем сопоставления суммарных затрат и доходов по рассматриваемым вариантам. Общая экономическая эффективность каждого варианта оценивалась по отношению к базовому решению - капитальному ремонту дома.
Как показал анализ результатов, наличие положительного экономического эффекта достигается при превышении доходной части, связанной с увеличением объемов коммерческих площадей, над бюджетными затратами и в этом случае возможно привлечение внебюджетных инвестиций (рис.1).
Инвестиционную привлекательность проектов можно еще более повысить путем возведения коммерческих объектов обслуживания (спортивные центры, гаражи и т.п.) в рамках выполнения мероприятий по повышению благополучия окружающей среды.
Схема планировки итогового варианта преобразования территории представлена на рис.2.
Адресные предложения по вариантам преобразования домов с указанием площади квартир и значением достигаемого повышенного стандарта качества проживания приведены в таблице 3.
■ 1 -вариант...............2 -вариант*"
Рис.1. Бюджетные затраты и доходы от продажи дополнительных площадей
- надстройка 5-этажных домов до 7 этажей (серии 1-510) и мансардами (серия 1-515)
- вставка и пристройка высотой 9 этажей
- территории под строительство коммерческих объектов обслуживания
Рис.2. Схема преобразования территории микрорайона Западного Дегунина
Таблица 3
Адресный перечень домов, предлагаемых к реконструкции и сносу
Серия Мероприятие Площадь квартир после реконструкции, м2 Стандарт качества проживания П
1-515 Реконструкция 4116,80
1-515 Реконструкция 5609,60
1-510 Реконструкция 5684,80
1-510 Реконструкция 5694,40
1-510 Реконструкция 5595,20
Инд. Реконструкция 4940,15 П > 6(1/2)
Инд. Реконструкция 2863,00
Инд. Реконструкция 3436,00
Инд. Реконструкция 4082,00
Инд. Реконструкция 3487,00
Инд. Реконструкция 3714,00
Инд. Реконсрукция 2121,00
Инд. Снос 1239,00
Инд. Снос 1611,00
Инд. Снос 1271,00
Инд. Снос 3264,00 П > 7
Инд. Снос 1296,00
Инд. Снос 1292,00
Как показал анализ полученных МНИИТЭП данных4, после преобразования микрорайона получены следующие результаты: реконструкция вышеуказанных 12-ти жилых домов, снос 6-ти ветхих зданий и строительство на их месте 16 этажных зданий общей площадью 28 тыс. кв. м увеличит плотность застройки до 8,5 тыс. кв.м/га и обеспечит прирост жилых площадей на 17% в т.ч. для коммерческой реализации в размере 7,6 тыс. кв. м.
В результате достижения требуемых для каждого способа стандартов качества проживания и получения дополнительной жилой площади на данной территории обеспечивается реализация требований программы «Жилище» по предоставлению гражданам доступного и комфортного жилья обоими способами: реконструкции (надстройка, вставки) и реновации (путем сноса и нового строительства).
В связи с тем, что здания микрорайона имеют разное текущее состояние, разную площадь, принадлежат разным сериям, интерес представляет удельная стоимость разработанных мероприятий по преобразованию застройки. Исследование удельных затрат по способам преобразования и сериям приведено на рис.3. Как видим, удельные затраты при реконструкции в 1.5-2 раза ниже, чем в новом строительстве, но экономический эффект выше в варианте нового строительстве, поскольку его этажность
Рис.3. Удельные затраты на реконструкцию по сериям жилых домов и новое
строительство
4 Отчет НИР «Разработка методики формирования показателей и интегрального показателя, его применения при формировании адресного перечня домов, подлежащих сносу», -М. МНИИТЭП, 2014, - 115 с., Рег. номер ИКРБС № 02201455009.
и, следовательно, выход дополнительной коммерческой площади значительно (в 3,5 раза) выше, чем при реконструкции.
Необходимо подчеркнуть, что именно стандарт проживания должен стать приоритетом при окончательном формировании задания на проект преобразования территории, а экономическая оценка позволяет выбрать приемлемый вариант, исходя из имеющихся финансовых ресурсов, наличия свободных площадок для переселения и других факторов. Например, в варианте капитального ремонта, как базового, определяющего необходимый минимум работ по преобразованию жилых зданий до соответствия их нормативным требованиям по всем видам безопасности5 и энергоэффективности [10], включая теплоизоляцию отапливаемой оболочки здания, замену деревянных оконных блоков на энергоэффективные, переход на энергосберегающие лампы ремонт балконов, замену инженерного оборудования, и другие мероприятия, обеспечивающие достижение нормативного (обязательного) состояния, может повысить стандарт качества проживания только до П >6, но выполнение дополнительных мероприятий по улучшению окружающей среды (строительство школы на 22 класса, автостоянок, реконструкция наружных инженерных сетей) повысило стандарт качества проживания реконструируемых жилых домов до требуемого П > 61/2.
В заключение можно констатировать, что рассмотренный пример реконструкции реального микрорайона из пятиэтажных зданий наиболее массовых серий первого периода индустриального домостроения характеризует потенциальные возможности использования предлагаемой Методики как механизма решения экономических проблем реновации и реконструкции как на стадии градостроительного планирования, так и при формировании задания на конкретные проекты преобразования городских территорий.
Таким образом, подводя итог, можно сделать следующие выводы:
1. Рассмотренные экономические проблемы реновации и реконструкции пятиэтажной застройки свидетельствуют о целесообразности совершенствования планирования этого процесса с использованием отдельных положений предложенного авторами механизма и соответствующей Методики.
2. Предлагаемая Методика повышения Стандарта качества проживания в районах пятиэтажной застройки позволяет выбирать наиболее эффективные для каждой группы однотипных зданий градостроительные и управленческие решения по способу реконструкции, реновации или санации (капитального ремонта) зданий на основе технической и экономической целесообразности вариантов с учетом возможностей как бюджетного финансирования, так и государственно-частного партнерства. Методика позволяет на этапе планирования застройки эффективно решать задачи определения наиболее проблемных микрорайонов, объемов и сроков работ по их преобразованию, модернизации жилого фонда, объективно и достоверно прогнозировать градостроительные и экономические результаты.
3. Экспериментальная апробация Методики на примере преобразования реального микрорайона показала, что для крупноблочных домов серии 1-510 с достаточ-
5 Федеральный закон от 23.11.2009 N 261-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
ным запасом прочности для достижения требуемого Стандарта качества проживания технически и экономически целесообразным является реконструкция с надстройкой 2 дополнительных этажей, для крупнопанельных домов серии 1-515- надстройкой мансард, устройством 9 этажных вставок между домами. Для малоэтажной ветхой застройки целесообразна реновация путем сноса и нового строительства. При смешанной застройке возможным вариантом является санация многоэтажных зданий для повышения их энергоэффективности и других компонентов Стандарта в ходе капитального ремонта.
4. Во всех случаях при реконструкции или реновации требуется возведение недостающих объектов культурно-бытового назначения, что может не только обеспечить возросшую потребность в них, но и повысить инвестиционную привлекательность преобразования застройки.
5. Организационно-экономический механизм Методики, опирающийся на государственно-частное партнерство в части реализации коммерческих проектов, позволяет осуществлять взаимовыгодное преобразование существующей пятиэтажной застройки в престижных и комфортных районах, где жители проголосовали против сноса. Это потребует оперативного формирования правового обеспечения процесса, а также активного взаимодействия инвесторов с городскими властями и жителями.
Библиография
1. А.Н. Дмитриев. Итоги экспериментального строительства в Москве по программе 2004-2007 гг. // Промыш-
ленное и гражданское строительство. - 2008. - №8. - с. 22-25.
2. Григорьев Ю.П. О программе обновления комплексной жилой среды 1950-х-1960-х годов строительства // Промышленное и гражданское строительство. - 2017. - №5. - с. 6-9.
3. Дмитриев А.Н., Монастырев П.В. Сборщиков С.Б. Энергосбережение в реконструируемых зданиях: научное издание // М.: Издательство АСВ, 2008г, 205 с.
4. Дмитриев А. Н., Кузина О.В., Герасименко Ю. В. Архитектурно-строительное
и градостроительное проектирование: учебное пособие // М.: РЭУ им. Г.В. Плеханова, 2016. - 127 с.
5. Хайкин В.Г., Старостина Н.Г. Научные принципы определения оптимальной инвестиционной программы при заданных бюджете и организационно-технологическом потенциале застройщика // Промышленное и гражданское строительство. - 2011. - №12. - с. 8-11.
6. Дмитриев А.Н., Гурьев В.В., Дорофеев В.М., Лепешкина Е.А. Управление реконструкцией застроенных территорий в соответствии со стандартом качества // сборник Международной конференции «Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании», М.: ФГБОУ ВО "РЭУ им. Г.В.Плеханова", 2017.
7. А.Н. Дмитриев. Проблемы обеспечения комплексной безопасности массового муниципального жилья // С.-Пб, Стройпрофиль. - 2004 г. - №5. - с.4-6.
8. Беляев В. С., Граник Ю. Г., Матросов Ю. А. Энергоэффективность и теплозащита зданий // М.: АСВ, 2014. - 400 с.
9. Дмитриев А.Н., Галкин Н.А. Научно-практическая реализация проектов строительства арендных жилых комплексов // Регион: системы, экономика, управление. - 2017. - № 2. - с.36-44.
10. Ефремова О. С. Организация безопасной эксплуатации зданий и сооружений // М.: Альфа-Пресс, 2011. -184 с.
Актуальные проблемы References
1. Dmitriev A. The results of experimental construction in Moscow program 2004-2007 // Industrial and civil construction, 2008, no 8 c. 22-25 (in Russ.)
2. Grigoriev Yu. On the program update of a complex living environment of the 1950s and 1960s, years of construction // Industrial and civil construction, 2017, no 5, p. 6-9 (in Russ.)
3. Dmitriev A., Monastyrev P., Sborshchikov S. Energy savings in reconstructed buildings: the scientific edition // Moscow: Publishing house ASV, 2008, 205 p.
4. Dmitriev A.N., Kuzina O.V., Gerasimenko Y.V. Architectural and construction and town-planning design: a tutorial // M .: REU n. a. G.V. Plekhanov, 2016, 127 p. (in Russ.)
5. Chaikin V., Starostina N. Scientific principles to determine the optimal investment program under specified budget and organizational-technological potential of the developer // Industrial and civil engineering, 2011, no 12, pp. 8-11.
6. Dmitriev AN, Guriev VV, Dorofeev VM, Lepeshkina EA Management of reconstruction of built-up areas in accordance with the quality standard // an article in the collection of the International Conference "Modern problems of project management in the investment and construction sphere and nature management", Moscow: FGBOU VO "REU n. a. G.V. Plekhanov", 2017 (in Russ.).
7. Dmitriev A. Problems of complex safety of mass public housing // S-Pb] - 2004, no 5, pp. 4-6 (in Russ.)
8. Belyaev V.S., Granik Y.G., Matrosov Y.A. Energy Efficiency and Heat Protection of Buildings // M .: ACB, 2014, 400 p. (in Russ.).
9. Dmitriev A.N., Galkin O.N. Scientific and practical implementation of projects of construction of rental residential complexes // Region: systems, economics, management, no 2, p.36-44 (in Russ.).
10. Efremova O.S. The organization of safe operation of buildings and structures. Moscow: Alfa-Press, 2011, 184 p. (in Russ.)
Авторы
Гурьев Владимир Владимирович, доктор технических наук, профессор, начальник управления нормирования и стандартизации в строительстве ФАУ «Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве (ФЦС)». Адрес: Орликов переулок, дом 3, строение 1, г. Москва, 107139; тел. +7(495)133-01-57 доб. 140; e-mail: guryev@ faufcc.ru;
Дорофеев Владимир Михайлович, кандидат физико-математических наук, главный специалист ФАУ «Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве (ФЦС)». Адрес: Орликов переулок, дом 3, строение 1, г. Москва, 107139; тел. +7(495) 133-01-57; e-mail: vm.dorofeev2015@yandex.ru;
Дмитриев Александр Николаевич, доктор технических наук, профессор, профессор кафедры управления проектами и программами ФГБОУ ВО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова». Адрес: Стремянный пер., 36, г Москва, 117997; тел. +7(499)237-87-91; e-mail: alexander.dmitriev@inbox.ru;
Панкратов Евгений Павлович, доктор экономических наук, профессор, академик РАЕН, ЕАЕН, ПАНИ и др., профессор кафедры управления проектами и программами ФГБОУ ВО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова». Адрес: Стремянный пер., 36, г. Москва, 117997; тел. +7(499)237-87-91; e-mail: kaf-stroy@yandex.ru;
Лепешкина Елена Анатольевна, кандидат экономических наук, главный специалист АО «Московский научно-исследовательский институт типологии, экспериментального проектирования (АО МНИИТЭП)». Адрес: ул. Петровка, д.15, стр.1, г. Москва, 107031; тел. +7 (495)623-82-57 доб.62-38/факс. (495)623-61-38; e-mail: kv88@bk.ru
