CC BY
62
УДК 711.4.025
ПЯТИЭТАЖНАЯ ЗАСТРОЙКА: СОЦИАЛЬНЫЕ ПРАКТИКИ РЕКОНСТРУКЦИИ И КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
Котенко И.А., кандидат архитектуры, доцент Дёмин Д. А., магистрант,
Самарский государственный технический университет
Аннотация: Предметом исследования статьи являются сложившиеся социальные практики реконструкции и капитального ремонта первого индустриального поколения пятиэтажных зданий. Столичный опыт и опыт провинциальный имели первоначально общую цель в борьбе с физическим и моральным износом пятиэтажной застройки первого поколения. Архитектурно-строительные профессиональные утопии не получили развития ни в столице, ни в провинции. Рассмотренные в статье социальные практики показали полную несостоятельность идей реконструкции физически и морально устаревающих пятиэтажных зданий. Реконструкция оказалась не только экономически невыгодной, но и не востребованной никакими участниками градостроительной деятельности. Неравные финансовые условия определили значительные различия в подходах к обновлению застройки: снос пятиэтажек и строительство новых зданий в Москве и капитальный ремонт в провинции. Однако авторы видят основное препятствие в осуществлении реновации в экономической незаинтересованности городских властей и строительных компаний в улучшении условий проживания населения в данных районах. Жители же не имеют накоплений, необходимых даже на текущий ремонт своих зданий. Целевых программ реновации пятиэтажной застройки нет. Средств внедрённой в жизнь программы фонда капитального ремонта не хватает, но это сегодняшняя альтернатива столичному сносу пятиэтажек и концептуальной реконструкции, в которых в провинции пока не заинтересованы ни власти, ни горожане.
Ключевые слова: пятиэтажная индустриальная застройка первого поколения, градостроительная реновация, капитальный ремонт, реконструкция, жилищные целевые программы, альтернативные подходы к обновлению.
Первая индустриальная пятиэтажная застройка появилась в Советском Союзе в конце 50-х годов прошлого века. Массового масштаба она достигла в середине 60-х, когда в стране был взят курс на индустриализацию жилищного строительства и резкое поднятие темпов его роста, обеспечение благоустроен-
ными квартирами городского населения. Вдохновителем этих планов явился тогдашний руководитель страны Н.С. Хрущёв. Пятиэтажные дома этого периода были названы жителями хрущёвками, а затем и хрущобами, что отразило негативное отношения населения к минимальным стандартам комфорта этой застройки. Несмотря на роль такого жилья в социальной программе улучшения жизни людей, его планировки и технические решения морально устарели гораздо раньше физического износа несущих конструкций. В Европе уже имелись примеры дешёвых жилищ для рабочих (вспомнить хотя бы посёлки 20-х годов в Германии или Дом Плиттенбау в Германии 50-х, а также некоторые примеры во Франции, в том числе, идею каркасного дома Дом-Ино Ле Корбюзье, использованную в первых советских сериях). Примеры же планировок хрущёвок в России 60-х гг. XX века стали одними из самых экономичных по размерам и составу комнат, совмещению помещений ванной и санузла, габаритам кухонь, прихожих и коридоров. Обоснование идей минимизации эргономических требований в жилье связывается с исследованиями архитектора Л. Чириковера. Он тщательно изучил минимальные размеры, необходимые человеку для осуществления бытовых процессов (приготовления еды на кухне, глажки, завязывания ботинок, вытирания банным полотенцем и пр.). Первые каркасные пятиэтажки, ныне из-за технических издержек полностью намеченные в Москве к сносу, спроектировал инженер В. Лагутенко, получивший за них в 60-е годы Государственную премию (рис.1).
Рис.1. Прародители первых индустриальных пятиэтажных зданий: а -Н.С. Хрущёв, провозгласивший курс на индустриализацию жилья; б - Ле
Корбюзье, автор каркасного дома Дом-Ино; в - теоретик минимальных стандартов жилья Лазарь Чириковер; г - Виталий Лагутенко, автор первой каркасной пятиэтажки серии К-7.
В 80-е годы, через 15-20 лет существования индустриальных пятиэтажек, скорее в связи с моральным износом, появились первые предложения по их реконструкции и модернизации. Было констатировано, что в стране в жилом фонде в 540 млн. кв. метров проживает 60 % населения страны [1]. Проектировщиками предлагалась широкая палитра реконструкции: приставные каркасы типа «фламинго» для надстройки зданий, строительство мансард, установка лифтов, пристройка входной части зданий, вторых остеклённых фасадов, увеличение кухонь с пропиливанием проёмов, перепланировка помещений, утепление фасадов по «финской технологии» [3,4], (рис. 2а, б). Однако приходится признать, что масштабная реконструкция зданий осталась на бумаге. Выборочное утепление фасадов пятиэтажек в стране случилась в 80-е годы в качестве эксперимента в единичных зданиях (в одном из домов в Москве на ул. Петровско - Разумовской, планировалась в Подольске, Новосибирске, Никеле). Несмотря на техническую возможность, другая предлагаемая радикальная реконструкция оказалась социальной утопией (единичный пример надстройки пятиэтажки в Москве в 2003 году не показателен). Со сменой экономического строя в стране и переходом к рынку утопичность предложений по улучшению комфорта проживания в пятиэтажках только усиливается. И дело здесь не только в смене экономического формата. Отсутствие средств у жителей, программ субсидирования реконструкции и заинтересованности властей и строительных компаний сохраняется. В 90-х гг. московский мэр Ю.М.Лужков, несмотря на критику архитектурного профессионального сообщества за экономическую расточительность в обращении с жилым фондом и протесты жителей, не согласных с переселением, начал снос пятиэтажных зданий. Сегодняшняя финансово - экономическая ситуация в столице способствует градостроительной реновации со сносом пятиэтажек. С разработкой законодательной основы переселения жителей московская градостроительная реновация стала более цивилизованной. Тем не менее, сегодня технические предложения по не осуществляемой в городах реконструкции пятиэтажек обновляются [4,5], (рис. 2в, г). В 2018 году ввиду аварийного состояния зданий и судебных исков жильцов к мэрии были усилены конструкции каркасных пятиэтажных домов серии 1-335 ПК в Омске.
Практикой первоочередной реконструкции пятиэтажек в провинции стал капитальный ремонт в виде утепления фасадов и ремонта крыши. Рассмотрим, как проходила задуманная градостроительная реконструкция первых пятиэтажных микрорайонов на местах на примере города Самары (б. Куйбышева).
Первые пятиэтажные здания в г. Куйбышеве (ныне Самаре) появились в конце 50-х гг. Вначале они были кирпичными, затем крупноблочными и позднее самыми массовыми стали панельные здания. Первые кирпичные пятиэтажки серии 1-447 появились на проспекте Гагарина и проспекте Победы. Часть проспекта Гагарина была застроена крупноблочной серией 1-449. Особенно
распространённой стала крупнопанельная серия 1-464. Некоторые планировки квартир имели проходные комнаты, позднее стали использоваться улучшенные «ленинградские» проекты. Экономили на всём, в том числе, на балконах. На некоторых домах они распределены по фасаду в шахматном порядке.
Рис.2. Предложения по реконструкции первых пятиэтажных зданий в 1986 (а, б) и в 2008 годах (в, г): а - перепланировка серии 1-468; б -надстройка мансарды; в, г - перестройка объёма и уплотнение застройки.
В 80-е гг. первые индустриальные пятиэтажки Куйбышева уже имели износ общего инженерного оборудования в виде водопроводных, канализационных и отопительных стояков, постоянно ремонтируемых газовых колонок, изредка наблюдалось разрушение некачественных балконных плит, рассыхание оконных коробок с образованием дождевых протечек в квартиры, разгерметизация панельных стыковых соединений. С программой Госгражданстроя по реконструкции и модернизации пятиэтажек городские власти на местах заинтересовались градостроительной реконструкцией в виде уплотнения застройки со строительством домов-вставок между строчной застройкой. В данном случае вложение средств городской властью в строительство новых квадратных метров на освоенной территории имело свою заинтересованность в уплотнении. В
единичных случаях организованные жители пятиэтажек первого поколения сумели воспрепятствовать уплотнительной застройке на их территориях. В большинстве своём застройка разнообразила одинаковую этажность и стала положительным явлением в градостроительной реконструкции пятиэтажной застройки (рис.3 а, б). Что касается самих пятиэтажных зданий, то за всё время их существования в Куйбышеве-Самаре не было ни одной их реконструкции. Правда, если не считать почти анекдотичного случая советского времени. На одном из заводов, строивших хозяйственным способом, в конце 80-х нашёлся склад панелей для сборки пятиэтажного здания серии 1-464. «Реализация» панелей планировалась со сборкой-монтажом, одновременно с кирпичной надстройкой на собственном металлическом каркасе ещё 3-х этажей, прорезкой проёмов для увеличения площади кухонь. Так молодыми заводчанами, нуждающимися в жилье, в Шариковом переулке был построен дом под модным тогда названием «Молодежный жилой комплекс». Движущей силой «реконструкции перед строительством» стали интересы её участников.
Кто-то брался за реконструкцию квартир в пятиэтажке собственными силами, но таких было немного (рис. 3, в). Впрочем, спасаться от протечек через блочные или панельные швы отдельные жители пятиэтажек пытаются за счёт собственных средств до сих пор (рис. 3, г). В 2000-х близкие к городским властям строительные компании стали рекламировать мансардную надстройку зданий в центре города, в которой были заинтересованы далеко не все жители домов. Однако среди единичных реализаций не было ни одной индустриальной пятиэтажки первого поколения. Ещё через пять лет были приняты Градостроительный и Жилищный кодексы РФ [6,7], появились новые федеральные целевые программы по переселению из ветхого и аварийного жилья. Так как отчитываться по ним было нужно, а денег для нового строительства не было, вновь вспомнили про реконструкцию пятиэтажек (через двадцать лет после первых московских конкурсов по реконструкции). Даже были найдены три пятиэтажных здания на ул. Стара Загора, которые власти готовы были надстроить для размещения выселенных из ветхих домов людей, но жить на стройке даже за утепление фасада и пластиковые окна не пожелал никто из жителей пятиэтажек. В реализации реконструкции этого времени (в плане было три дома) -единственный дом в городе. В одной из первых пятиэтажек в качестве эксперимента на ул. Гагарина (рис. 3,д) были сделаны утепление фасада и смена всех окон на пластиковые.
Таким образом, от реконструкции фактически перешли к капитальному ремонту, который Градостроительный кодекс определял как замену или восстановление строительных конструкций за исключением несущих строительных, в отличие от реконструкции, которая подразумевала замену и восстановление последних, как и изменение параметров самого здания (высоты, количества этажей, площади, объёма) [7]. Статья 170 Жилищного кодекса определила впоследствии принципы формирования Фонда капитального ремонта. До появления регионального ФКР возникли городские программы капитального ремонта, в которых на конкурсной основе участвовали жители пятиэтажных до-
мов ЖСК (жилищно-строительных кооперативов), привыкшие собирать собственные деньги на свои нужды. Часть денег оплачивали местные бюджеты, пять процентов - жители. Капремонт был тоже бюджетным: утепление фасада пенополистиролом (по «бывшей финской технологии»), новая металлическая профилированная кровля, смена окон лестничных площадок на пластиковые, профилированная металлическая отделка балконов (рис.3,е). Но проживающие в муниципальных пятиэтажных зданиях могли только мечтать об этом.
Рис.3. Социальные практики реконструкции и капитального ремонта в провинции: а, б - градостроительная реконструкция 80-х с использованием
акцентных домов-вставок; в - увеличение площади комнаты и кухни путём пристроя; г - фасадное утепление собственной квартиры; д - первый пример экспериментального капремонта 2000-х; е - типовой пример капремонта эпохи до и после ФКР.
Тем не менее, физический износ конструкций увеличивался, денег на ремонты не хватало. В 2013 году был принят закон Самарской области об организации Фонда капитального ремонта [8]. Так появились программы организации капитального ремонта региональным оператором фонда, причём не только для пятиэтажек. Отдавать взносы фонду многие жители не хотели, в том числе из-за непонятного распределения очерёдности ремонта домов и даже нецелевого расходования средств самим региональным оператором. Первоначально фонд сосредоточивал почти все средства собственников, но «переварить» их ему оказалось сложно. Позже была организована практика накопления средств на счетах домов, но к муниципальным пятиэтажкам без созданных товариществ собственников жилья это не относилось. Появилась практика, когда выбранные представители жителей муниципальных домов стали согласовывать с управляющими компаниями первоочередные нужды не только капитального, но и текущего ремонта. Но средств это не прибавило. Деньги копятся долго, на капитальные ремонты их не хватает. В большом кризисе в настоящее время находится Фонд капитального ремонта Самарской области, имея задолженность перед подрядчиками. Подрядчики же не готовы работать в долг. Положение Фонда осложнил коммерческий кредит в один миллиард рублей у одного из коммерческих банков, который был взят на капитальный ремонт домов вдоль туристических маршрутов к Чемпионату мира 2018 года вне существующей программы капремонта других зданий. Теперь дефицит средств в ФКР на конец 2019 г. может достигнуть 4,4 млрд. рублей, что значительно меньше накопившихся по взносам в Фонд долгов населения (более 1,7 млрд. рублей) [9]. Местная власть стоит перед несколькими путями решения проблемы: принять новые целевые региональные программы, субсидируя капремонт (но средств бюджета явно недостаточно); увеличить ежемесячные взносы жителей на капремонт либо ремонтировать меньше домов (что грозит социальным недовольством). В том числе, местные законодатели готовы обратиться к федеральным властям. Скорее всего, будут задействованы все варианты решения.
Выводы: Анализ практики обращения к реконструкции пятиэтажных зданий показал, что в реконструкции (изменении параметров: высоты, количества этажей, площади, объёма) морально и физически устаревающих пятиэтажных зданий не заинтересован никто (власти, жители, застройщики, девелоперы), хотя это технически возможно. Навязывание же возможности реконструкции представляется социальной утопией. Предлагаемые к разработке федеральные программы реконструкции (например, с усилением каркаса) на периферии будут реализуемы лишь в аварийных пятиэтажках. Жители остальных пятиэтажек считают своё жильё пока еще удовлетворительным, но требующим капитального и текущего ремонта [10]. Одно из решений по ликвидации физического из-
носа - реновация по-московски с учётом мнения жителей и разработкой соответствующего законодательства. Но и столичный опыт показал, что реновация в виде сноса и строительства высотного жилья для застройщика проще и выгоднее реконструкции. Большинство московских жителей пятиэтажек всё-таки голосуют за реновацию [11]. В провинции пока нет взаимовыгодного экономического интереса всех сторон градостроительной реновации пятиэтажного фонда первого поколения, а главное, источников поступления денежных средств. Поэтому в ближайшей перспективе всё будет ограничено бюджетным вариантом капитального или текущего ремонта и уплотнительной застройкой высоток на территориях бывшего пятиэтажного строительства [12, 13]. Возможно до тех пор, пока не будут найдены заинтересованные субъекты, готовые работать на основе частного и государственного партнёрства, и источники стабильного финансирования планов реновации, в том числе с изменением системы поступления налоговых сборов в региональный бюджет. Потребуются разработка законодательной базы и проектов реновации территорий пятиэтажной жилой застройки, учёт мнения жителей. Вероятно, и провинция придёт к сносу пятиэтажек, но, как всегда, с временной отсрочкой. Не будем забывать, что столица шла от планов модернизации пятиэтажек к сегодняшней градостроительной реновации тридцать лет.
Библиографический список
1. Е. Ямпольский, О. Печёнкин Пятиэтажки // Архитектура (приложение к Строительной газете) №16 (630). 10.08.1986 г. С. 3.
2. Рекомендации по модернизации пятиэтажных жилых домов массовых серий типовых проектов. М. ЦНИИЭП жилища. М., 1986, 44 с.
3. Рекомендации по ремонту стыков панелей наружных стен полносборных домов. М., ЦНИИЭП жилища. М., 1987, 49 с.
4. СТО 00043363-01-2008. Реконструкция и модернизация жилищного фонда.
5. СП 368.1325800.2017. Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта.
6. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (ред. 02.08.2019 г. с изм. и доп., вступ в силу с 13.08.2019 г.).
7. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. №188-ФЗ (ред. от 26.07.2019 г., с изм. от 10.07.2019 г., с изм. и доп., вступившими в силу с 26.07.2019 г.).
8. Закон Самарской области от 23.06.2013 года № 60-ГД «О системе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Самарской области» //URL: rg.ru/2013/07/08/samara-zakon60-reg-dok.html (дата доступа 24.09.2019 г.).
9. В бюджете Фонда капремонта к концу 2019 г. не будет хватать 4,4 млрд. рублей// Волга ньюс. 19.08.2019 г. //URL: news.rambler.ru/other/42682278 (дата доступа 24.09.2019 г.).
10. Котенко И.А., Дёмин Д.А., Казымов И.А. Капитальный ремонт или градостроительная реновация: за и против// Проблемы градостроительной рекон-
струкции [Электронный ресурс]: сб. статей. Самара: Самар. гос. техн. ун-т, 2019. С. 86-91.
11. Подведены итоги голосования по проекту реновации.../Новости города/Сайт Москвы/ 17.06.2017 t.//URL: mos.ru/news/item/25633073/ (дата доступа 24.09.2019 г.)
12. Котенко И. А. «Степени несвободы» свободной застройки в современном городе // Вестник СГАСУ. Градостроительство и архитектура. 2016. № 1 (22). С. 101-107. DOI: 10.17673/Vestnik.2016.01.17.
13. Котенко И.А. Башенная застройка в современном городе: несовершенство идеала// Градостроительство и архитектура. 2018. Т.8, №4 (33), с. 118-124. DOI: 0.17673/Vestnik.2018.04.20.
Источники иллюстраций:
Рис.1, а: https://24smi.org/celebrity/3376-nikita-khrushchev.htmi
Рис.1, б: http://designhistoryalexpodgorniy.blogspot.com/2013/03/le-corbusier-1887-
1965.html
Рис.1, в: www.noorderlingen.org
Рис.1, г: https://www.peoples.ru/technics/engineer/vitaliy_lagutenko/
Рис.2, а: [2]
Рис.2, б: [2]
Рис.2, в: [4]
Рис. 2, г: [4]
Рис. 3, а: http://samara.vsedomarossii.ru/house Рис.3, б:. http://samara.vsedomarossii.ru/house Рис.3, в: фото автора Рис.3, г: фото автора
Рис.3, д: http://samara.vsedomarossii.ru/house Рис.3, е: фото автора
FIVE-STOREY BUILDING: SOCIAL PRACTICES RECONSTRUCTION AND CAPITAL REPAIR
Kotenko I.A. Candidate of Architecture, Docent
Demin D.A. MA student
Samara State Technical University
Abstract: The subject of this article is the prevailing social practices of reconstruction and overhaul of the first industrial generation offive-story buildings. The metropolitan and provincial experience had initially a common goal in the fight against the physical and moral deterioration of the five-story buildings of the first generation. Architectural and construction professional utopias were not developed either in the capital or in the province. The social practices considered in the article showed the complete failure of the ideas for the reconstruction ofphysically and morally obsolete five-story buildings. The reconstruction was not only economically disadvantageous, but also not in demand by any participants in urban planning activities. Unequal fi-
nancial conditions have identified significant differences in approaches to updating buildings: demolition of five-story buildings and the construction of new buildings in Moscow and major repairs in the province. However, the authors see the main obstacle in the implementation of renovation in the economic disinterest of the city authorities and construction companies in improving the living conditions of the population in these areas. Residents do not have the savings necessary even for the maintenance of their buildings. There are no target programs for the renovation of a five-story building. There are not enough funds of the capital repair fund program implemented in life, but this is an alternative to the metropolitan demolition of five-story buildings and conceptual reconstruction, in which neither the authorities nor the townspeople are interested.
Keywords: five-story industrial development of the first generation, urban renovation, overhaul, reconstruction, housing target programs, alternative approaches to updating.
