CC BY
135Градостроительный анализ реализации программы «Реновация жилья в Москве»
Говоров Сергей Викторович,
архитектор, научный сотрудник ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России», [email protected]
В статье проведен градостроительный анализ реализации программы «Реновация жилья в Москве». Проведено обобщение градостроительного опыта при реализации программы реновации программы «Реновация жилья в Москве», в области применяемых нормативов, показателей, типов жилых домов, организации «волн» переселения, специфики подходов к благоустройству городской среды. Сделан вывод, что одним из основополагающих факторов ценообразования будет служить планировочное и конструктивное решение, показатели благоустройства и озеленения на придомовой территории. Таким образом, процессы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья в условия нового жилого фонда далеко не всегда являются гарантией получения полноценного и высококачественного уровня жизни. Число наиболее часто встречающихся, ключевых недостатков заново возводимого жилфонда, в соответствии с данными градостроительного анализа, включены планировочные и конструктивные решения. Так же отмечается, что на месте снесённого аварийного или ветхого жилого фонда в большинстве случаев присутствуют устаревшие коммуникации. Существует необходимость реконструировать все инженерные сети с целью получения большего объёма тепловой энергии и воды для многоэтажных домов. В настоящее время все здания возводятся исключительно по индивидуально разработанным и одобренным проектам, а с самыми интересными проектными решениями домовладений, построенных в соответствии с программой реновации, жители могут ознакомиться на портале столичного мэра и правительства. Ключевые слова: реновация жилья, архитектурная среда, планировочная структура, планировка и застройка, нормативы, показатели.
о см о см
о
О!
^
н
О Ш
т
X
<
т О X X
Актуальность проблемы:
В настоящее время необходима актуализация градостроительной теории в теме реновации жилья в мегаполисах, реконструкции сложившихся микрорайонов, научное обоснование современных архитектурных концепций в области строительства новых зданий и комплексного благоустройства городской среды, оптимизация нормативов и показателей для будущих программ реновации. Анализ и обобщение данных по эффективным решениям, возникающим проблемам, реальным результатам программы реновации будет базой для разработки эффективных перспективных моделей поэтапной реконструкции районов для устойчивого долгосрочного развития городов, что позволит повысить эффективность градостроительной практики в будущем.
Цель статьи:
Состоит в анализе и обобщении градостроительного опыта при реализации программы реновации программы «Реновация жилья в Москве», в области применяемых нормативов, показателей, типов жилых домов, организации «волн» переселения, специфики подходов к благоустройству городской среды
Задачи статьи:
1. Анализ градостроительного опыта реализации программы «Реновация жилья в Москве», градостроительных принципов, подходов, методов, показателей, проблем реализации программы.
2. Выводы и научно-практические рекомендации для перспективных программ реновации жилья в городах.
В плане нормативно-правовой основы, закон о реновации жилого фонда в столичном регионе был принят Государственной Думой РФ в третьем чтении в июне и подписан президентом страны уже первого июля 2017 года. В соответствии с принятым законом, жильцам сносимых домов будут выданы новые жилые помещения в этом же районе и с наличием отделки комфорт-класса, но при желании собственники смогут получить денежную компенсацию. Помимо всего прочего, в законе предусмотрена замена предмета ипотеки на прежних условиях. Следует отметить и тот факт, что процесс сноса пятиэтажек был начат в 90-х столичным мэром Ю.М. Лужковым. На тот момент было решено использовать программу для сноса жилых зданий, имеющих уровень морального и физического износа свыше допустимых норм. При этом, полная ликвидация такого устаревшего жилого фонда была запланирована к 2010 году. Несмотря на соблюдение регламента, возник целый ряд проблем, включая кризисную ситуацию 2008 года, в результате чего снос пятиэтажных домов был на время остановлен. Таким образом, в 2017 год город перешёл с не полностью ликвидированными старыми домами. Исходя из градостроительного анализа, кроме уже стоящих в очереди домов, столичные власти приняли решения внести в программу РФ по реновации несколько тысяч домовладений, признанных устаревшими.
Относительно недавно появившееся в обиходе многих жителей Российской Федерации понятие «реновация» обладает латинскими корнями, благодаря которым основное значение данного слова в переводе обозначает «обновление» или «ремонт». С практической точки реновация представляет собой совокупность нескольких процессов, направленных на обновление, а также улучшение объектов с сохранением их структурной целостности. Программа реновации жилого фонда в столице является программой правительства Москвы, в соответствии с которой будет выполнено расселение и снос ветхих малоэтажных жилых строений, возведённых в период с 1957 года по 1968 год, с последующим новым строительством на высвободившихся террито-риях[5]. Основные экономические результаты реализации методов реновации жилищного фонда представлены в таблице 1.
Таблица 1
Основные экономические результаты реализации методов
Результаты реновации
Метод реновации Рост до- Снижение Увеличение
ходов от экс- затрат на эксплу- срока службы кон-
плуатации объ- атацию объекта струкций и объекта в
екта целом
Снос и новое строительство + + +
Усиление несущих кон- +
струкции
Модернизация инженерных + +
коммуникаций
Установка систем учета и
регулирования потребления воды и энерго- +
ресурсов
Перепланировка и перепрофилирование помещений +
Усиление теплоизоляции + +
здания
Пристройка, надстройка +
площадей
Рисунок 1 - Структура сноса пятиэтажек по округам города Москвы, кол-во домов
Реализации программы «Реновация жилья в Москве» Программа по плану будет проводиться в течение пятнадцати лет, а её градостроительный анализ вызывает живой интерес со стороны аналитиков и многочисленных экспертов. Безусловно, вся информация, касающаяся программы реновации столичного региона,
вызывает в настоящее время достаточно большое количество вопросов и множество споров, требующих сугубо профессионального ответа.
На рисунке 1 отражена структура сноса пятиэтажек по округам города Москвы.
По данным градостроительного анализа, реновация столичного жилья касается более миллиона жителей Москвы, а общая площадь домовладений, отнесённых к данной программе, составляет несколько миллионов квадратных метров. Перечень стартовых площадок представлен готовыми и строящимися домами, а также земельные участками, которые занимают парковочные места и здания, пустыри. Таким образом, реновация жилищного фонда Москвы является совокупностью мероприятий, осуществляемых согласно действующей сегодня Программе реновации городского жилфонда, рассчитанных на процессы обновления среды для жизнедеятельности людей, а также создание наиболее благоприятных условий для проживания. Немаловажное значение придаётся общественному пространству и предотвращению роста объёма столичного аварийного жилфонда с обеспечением развития и благоустройства прилегающих территорий. Ключевой целью данной программы является недопущение массовости в появлении аварийного жилого фонда, а также организация формирования комфортной городской среды с принципиально новым качеством, отличным от уже существующих критериев. При этом, немаловажное значение имеет в настоящее время формирование полицентрической городской структуры с наличием целого ряда центров притяжения в условиях повышения пешеходной доступности разных объектов и снижения транспортной нагрузки [2].
В данном контексте создаётся новая планировочная структура городской среды для комфортной жизни, работы и отдыха, возводятся высокоэнергоэффективные многоквартирные домовладения со снижением эксплуатационных расходов, улучшается экологическая обстановка, обновляется и модернизируется инженерная инфраструктура с целью формирования современного столичного архитектурного облика. Анализируя и обобщая градостроительный опыт реализации программы «Реновация жилья в Москве» можно отметить, что основные нормативные и основные правовые акты, которыми сегодня регламентируется процесс реализации рассматриваемой программы, представлены: Федеральным законом №141-ФЗ (от 01.07.2017 г.), Законом г. Москвы №14 (от 17.05.2017 г.), а также Постановлениями Правительства Москвы: №497-ПП, №515-ПП, №516-ПП, №624-ПП, №708-ПП, №45-ПП. Программа принята с учётом срока до 2032 года.
Перечень домовладений, предлагаемых для голосования жителями столицы для формирования проекта программы, составляло Правительство города, основываясь на целом ряде данных. В их число вошёл анализ нескольких тысяч обращений, полученных от жителей пятиэтажных домов столичными органами власти, результаты консультативных встреч и поквартирного телефонного опроса жильцов пятиэтажек, а также изучение данных, касающихся технического состояния таких домовладений. В ходе реновации происходит обновление жилищного фонда до того момента, как дома полностью перейдут в категорию ветхого и аварийного жилья, благодаря чему жители обеспечиваются самыми современными и благоустроенными жилыми помещениями. Со-
X X
о
го А с.
X
го т
о
м о м о
о см о см
о ш т
X
3
<
т О X X
гласно градостроительному анализу, включаемые в программу дома соответствуют паре ключевых условий: неудовлетворительное техническое состояние и поддержка со стороны двух третей или более жителей. Проблемы добротных и достаточно комфортных пятиэтажных домовладений, имеющих удовлетворительное состояние, предполагается решить по программе капитальных ремонтных работ. Выход из программы осуществляется на основе проведения общего собрания собственников и нанимателей до момента подписания договора на получение нового жилья [3].
Необходимо учитывать и тот факт, что процедура голосования, касающаяся включения любых рассматриваемых многоквартирных домов в Программу по реновации, действовала до июля 2017 года, что позволило составить их адресный перечень. Исходя из действующего в настоящее время законодательства Российской Федерации, возможность дополнения данного адресного перечня домов не предусмотрена (Постановление Правительства Москвы №245-ПП). Все домовладения, возводимые в соответствии с программой реновации, являются индивидуальными не только с точки зрения планировочных решений, базирующихся на квартиро-графии, но и по колористике фасадного решения. На стадии переселения жильцы получают персональные уведомления с этой информацией. Градостроительным анализом определяется, что жители получают определённые дополнительные гарантии в жилищных и имущественных правах в форме добровольности, права отказа от участия, получения равнозначной жилплощади с улучшенной отделкой, переселения в границах своего района с учётом правил улучшения жилищных условий очередника. Повышенное внимание уделяется вопросам соблюдения норм предоставления жилой площади в соответствии с составом семьи, освобождения от внесения средств на проведение капитального ремонта, а также правил получения равноценной квартиры или денежной компенсации в размере рыночной стоимости изымаемой жилплощади.
Жильцам гарантировано оказание помощи при переезде в случае переселения с подачей заявки в районную управу или окружную префектуру. Комфорт городской среды и качество домовладений определяется монолитными домами или современными панелями с возможностью эксплуатации перепланированных помещений, а также остекления балконов и/или лоджий. Минимальное общее количество лестничных пролётов делает максимально удобным и достаточно комфортным перемещение маломобильных граждан, лиц пенсионного возраста и родителей с детскими колясками. Согласно градостроительному анализу в новых домах ведётся установка современных грузовых и пассажирских лифтов. Кроме всего прочего, внимание уделяется удобным улицам и парковочным местам, широким тротуарам, озеленениям дворовых территорий и зон отдыха. При этом, важное значение имеет наличие всех необходимых гражданам социальных объектов в шаговой доступности. Столичным правительством в рамках программы реновации гарантировано предоставление нового жилья в районе проживания [5].
В соответствии с законодательством, владельцам квартир в домовладениях, которые подлежат реновации, предоставлено освобождение от обязательной уплаты государственной пошлины при регистрации права на жильё и налога на доход физического лица в процессе обмена старого жилого помещения на новую
квартиру. При включении пятиэтажного строения в программу все жильцы получают освобождение от внесения денежных взносов на капитальные ремонтные работы, а уже уплаченные суммы Московский фонд реновации использует в реализации данной программы. По желанию собственника жилого помещения, находящегося в ликвидируемом здании, взамен равнозначной квартиры может быть выдана равноценная (равная в соответствии с рыночной ценой ветхого или аварийного жилья) квартира согласно праву собственности, а также денежная компенсация. При этом, неоспоримым является и тот факт, что общие размеры площади в целом ряде случаев вполне могут превышать общую площадь высвобождаемого жилого помещения, а доплата за увеличение площади равнозначной квартиры не взыма-ется.
Нужно помнить, что жильцы, при предоставлении равнозначных жилых помещений, лишены возможности самостоятельно, по собственному усмотрению выбирать район и административный округ, а возможность выбора этажа решаются строго в индивидуальном порядке. Тем не менее, государство гарантирует оказание содействия гражданам в вопросах, которые касаются не только организации, но и непосредственного переселения любых категорий жителей при реализации реновации жилфонда в соответствии с заявками, поданными в Управу района. Действующее законодательство не устанавливает ограничения в плане постановки граждан на регистрационный учёт по месту пребывания и жительства в жилплощади, полученной в процессе реализации рассматриваемой программы. Подготовка градостроительных документов осуществляется только после того, как будет утверждена сама программа реновации, затем специалисты занимаются проектированием, строительством и вводом в эксплуатацию многоквартирных домовладений, которые будут использованы с целью переселения. В обязательном порядке обеспечивается выполнение всех мероприятий, необходимых для создания максимально комфортной среды для жизни, включая благоустройство территорий, выделенных под возведение многоквартирных домовладений [6].
Территории обеспечиваются важными объектами, представляющими социальную, инженерную и транспортную инфраструктуры вокруг строящихся многоквартирных домовладений. После того, как будет закончено переселение жильцов из ветхих и аварийных домов в равноценный жилой фонд или с предоставлением равноценной денежной компенсации, осуществляется снос домов в рамках государственной программы. Важное условие поэтапного выполнения работ с учётом всех сроков реализации представлено наличием утверждённого проекта поквартальной планировки, разработанной Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы. Такие проекты в обязательном порядке проходят этап публичных слушаний. При необходимости производится доработка проектной документации в соответствии с предложениями, вносимыми москвичами. Только после этого осуществляется окончательное утверждение таких проектов. При этом, особые условия программной реализации в зависимости от количества сносимых домов, в настоящее время не предусматриваются.
Крайне важно помнить, что включённые в программу многоквартирные дома, обладающие исторической, а также и/или архитектурной ценностью, с целью сохранности уже сложившегося архитектурного облика столич-
ной застройки, должны быть сохранены. Списочный состав данных домовладений есть в свободном доступе, публикуется официальным сайтом Мэра Москвы. Все вопросы, касающиеся расселения жителей из жилищного фонда, признанного в соответствии с установленным на территории РФ порядком непригодным для дальнейшего проживания, а также подлежащим сносу, регламентированы. В подобной ситуации потребуется ориентироваться, в первую очередь, на ключевые правовые акты ЖК РФ; законы Москвы. Процессом переселения с точки зрения предоставления новых жилых помещений руководит столичный Департамент городского имущества. Получение участником программы нового жилого помещения большей площади с обязательным внесением дополнительной платы потребует обращения в специально созданный Столичный фонд реновации жилой застройки для собственноручного заполнения заявления в установленной форме [2].
Градостроительный анализ реализации программы «Реновация жилья в Москве» показывает, что процессу переселения участников программы предшествует рассылка уведомлений в письменной форме, содержащая предложение о переезде. На основании такого уведомления собственником расселяемого жилого фонда производится осмотр предложенных жилых помещений, после чего оформляется письменное согласие на участие в переселении. Регистрация во вновь полученных помещениях осуществляется в центрах по предоставлению целого комплекса государственных услуг «Мои документы». Безусловно, проанализировав рассматриваемую программу можно прийти к выводу, что собственникам предоставляется равнозначное и улучшенное жилье в рамках нового жилфонда. Однако, несмотря на многочисленные положительные аспекты программы, возникает целый ряд вопросов и отмечается наличие некоторых сложностей. Во-первых, нельзя исключать человеческий фактор. Сегодня далеко не от всех собственников удаётся легко получить согласие на участие дома в реновации, что обусловлено разными причинами, включая сложность переезда в виду возрастных и чисто психологических особенностей собственников. Они могут быть не готовы к чрезвычайно радикальным изменениям, необходимости привыкать к новому окружению, включая перевод детей в другие учебные заведения или прикрепление к другим медицинским учреждениям [7].
Немаловажным фактором, заметно тормозящим процедуру получения такого согласия, является определённая сложность оформления новых квартир в собственность, а также получения регистрации по новому месту жительства. Отталкивающим фактором владельцы жилья в фонде, подлежащим расселению, называют и необходимость установки с последующей обязательной регистрацией приборов учёта в сфере ЖКХ. Кроме прочего, установленные электрические плиты не всегда являются достойной альтернативой газового оборудования, эксплуатируемого старым жилым фондом, что провоцирует повышение расходов на оплату коммунальных услуг. Не менее значимой проблемой москвичи считают тот факт, что предоставляется равнозначное, а не равноценное жильё. Равнозначное жильё сегодня характеризует соответствие общей площади и количества жилых помещений показателям прежде занимаемой квартиры. Равноценное жилое помещение является жильём, стоимость которого соответствует стоимости прежде занимаемого жилого помещения [4].
При этом, неоспоримым сегодня остаётся тот факт, что цена жилого недвижимого имущества, расположенного в многоквартирном домовладении, определяется целым рядом очень важных параметров, включая инфраструктуру и экологическую обстановку в районе, а также близость расположения станций метрополитена и остановок общественного транспорта. Кроме всего прочего, одним из основополагающих факторов ценообразования будет служить планировочное и конструктивное решение, показатели благоустройства и озеленения на придомовой территории. Исходя из всего сказанного выше, процессы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья в условия нового жилого фонда далеко не всегда являются гарантией получения полноценного и высококачественного уровня жизни. К примеру, в число наиболее часто встречающихся, ключевых недостатков заново возводимого жилфонда, в соответствии с данными градостроительного анализа, включены планировочные и конструктивные решения. Они, как правило, представлены строительными материалами для возведения домов, высотой потолков в жилых помещениях, общей этажностью многоквартирного домовладения и числом парковочных мест, чаще всего, предоставляемых автовладельцам только на коммерческих условиях [1].
Нельзя не отметить и тот факт, что на месте снесённого аварийного или ветхого жилого фонда в большинстве случаев присутствуют устаревшие коммуникации. С этой точки зрения возникает вполне закономерная необходимость реконструировать все инженерные сети с целью получения большего объёма тепловой энергии и воды для многоэтажных домов. На этом фоне отмечается значительная сложность в вопросах взаимодействия, согласования и последующего заключения новых договорных отношений с самыми разными снабжающими ресурсами компаниями. Тем не менее, градостроительный анализ показывает, что в общих чертах программа, направленная на реновацию столичного жилья, стартовала достаточно успешно. В настоящее время все здания возводятся исключительно по индивидуально разработанным и одобренным проектам, а с самыми интересными проектными решениями домовладений, построенных в соответствии с программой реновации, жители могут ознакомиться на портале столичного мэра и правительства.
Литература
1. Бабич В., Бондалетова Н.Ф. Система государственного регулирования рынка жилой недвижимости // Материалы Ивановских чтений. - 2017. - № 2-1 (12). - С. 42.
2. Бондалетов В.В. Анализ механизма государственного регулирования инвестиционно-инновационных процессов в сфере жилищного строительства. Материалы Афанасьевских чтений. - 2012. - Т. 1. - № 10. -С. 63-72.
3. Волынсков В.Э. О необходимости модернизации пятиэтажного типового жилого фонда Российской Федерации // Academia. Архитектура и строительство. - 2016. - № 4. - С. 73.
4. Гумов С.Д. Реконструкция несносимых жилых зданий массовой застройки 1960-х с увеличением этажности // Аллея науки. - 2017. - № 6. - С. 333.
5. Официальный сайт Департамента градостроительной политики города Москвы [Электронный ресурс]
X X
о
го А с.
X
го m
о
м о м о
- Режим доступа: http://dgp.irios.ru/urban-development/the-demolition-of-pjatietazhek/.
6. План сноса пятиэтажек в Москве в 2017-2018 году [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://2018god.net/plan-snosa-pyatietazhek-v-irioskve-v-2017-2018-godu/.
7. Семидоцкий В.А., Ревва В.Н. Направления государственного регулирования регионального рынка жилой недвижимости // В сборнике: Вопросы современной науки: проблемы, тенденции и перспективы материалы III Международной научно-практической конференции (31 марта 2016 г.). - 2016. - С. 53-54.
Urban planning analysis of the implementation of the program
"Housing renovation in Moscow» Govorov S.V.
TSNIIP of the Ministry of construction of Russia The article provides an urban planning analysis of the implementation of the program "Housing renovation in Moscow". The generalization of the urban experience in the implementation of the renovation "Renovate the housing in Moscow", in the field of applicable guidelines, indicators, types of houses, the organization of the relocation, the specific approaches to urban landscaping. It is concluded that one of the fundamental factors of pricing will be the planning and design solution, indicators of landscaping and landscaping in the local area. Thus, the processes of relocation of citizens from dilapidated and dilapidated housing to new housing stock conditions are not always a guarantee of obtaining a full and high-quality standard of living. According to the urban planning analysis, planning and design solutions are among the most common and key shortcomings of the newly constructed housing stock. It is also noted that on the site of demolished emergency or dilapidated housing stock in most cases there are outdated communications. There is a need to reconstruct all engineering networks in order to obtain more heat and water for multi-storey buildings. Currently, all buildings are built exclusively according to individually developed and approved projects, and residents can find the most interesting design solutions of households built in accordance with the renovation program on the portal of the capital's mayor and government. Keyword: housing renovation, architectural environment, planning structure, planning and development, standards, indicators.
References
1. Babich V., Bondaletova N. F. System of state Regulation of the residential real estate market // Materials of Ivanovo readings. -2017. - № 2-1 (12). - P. 42.
2. Bondaletov V. V. Analysis of the mechanism of state Regulation of investment and innovation processes in the field of housing construction. Materials of Afanasiev Readings. - 2012. - vol. 1. - No. 10. - Pp. 63-72.
3. Volynskov V. E. On the need to modernize the five-story typical housing stock of the Russian Federation // Academia. Architecture and construction. - 2016. - no. 4. - p. 73.
4. Gumov S. D. Reconstruction of unbearable residential buildings of mass development in the 1960s with an increase in number of storeys // Alley of science.-2017. - No. 6. - P. 333.
5. Official website Of the Department of urban development policy of the city of Moscow [Electronic resource] - access mode: http://dgp.mos.ru/urban-development/the-demolition-of-pjatietazhek/.
6. Plan For the demolition of five - Story buildings in Moscow in
2017-2018 [Electronic resource] - access mode: http://2018god.net/plan-snosa-pyatietazhek-v-moskve-v-2017-
2018-godu/.
7. Semidotsky V. A., Revva V. N. directions of state regulation of the regional residential real estate Market // In the collection: Issues of modern science: problems, trends and prospects proceedings of the III International scientific and practical conference (March 31, 2016). - 2016. - Pp. 53-54.
о
CN О СЧ
О Ш
m
X
3
<
m о x
X
