19РЕГИОНАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА
УДК 711.4.025
Особенности реновации кварталов первого периода индустриальной застройки в Сибири
Грушина О.В., Кислое Е.В., Байкальский государственный университет», Иркутск, Россия
Ключевые слова: реновация, реконструкция, модернизация, недвижимость, ветхое жилье.
На сегодняшний день пятиэтажные панельные дома имеют большой моральный и физический износ, в связи с чем требуется комплексная реконструкция целых кварталов массовой пятиэтажной застройки. Таких зданий в г. Иркутске насчитывается порядка 400. В конце сентября 2018 года в Госдуму был внесен законопроект, предполагающий распространение Московского опыта реновации на остальные регионы. Согласно опросу ВЦИОМ, большинство россиян считают, что ряд регионов страны больше нуждается в реализации такой программы, чем столичный мегаполис. Реновация жилья на территории Сибирского региона позволит обновить городскую застройку, которая будет отвечать современным градостроительным требованиям, избавиться от изношенного, устаревшего морально и физически, жилья. На примере участка в городе Иркутске рассматривается вопрос текущего законодательного регулирования расселения аварийного жилья, сравнивается настоящее и будущее состояния территории, даются рекомендации по проведению комплексной реконструкции территории. Показано, что эффективность реновации кварталов возможна при увеличении площади жилой застройки в 2 и более раза. На основе рассчитанного баланса территории жилой застройки при различной этажности приводится прогноз возможного увеличения жилой площади и плотности застройки. В заключение отмечены преимущества и недостатки реновации для населения и муниципальных властей.
Peculiarities of renovation of residential districts' dated to the first period of industrial development in Siberia
Grushina O.V., Kislov E.V., Baikal State University, Irkutsk, Russia
Keywords: renovation, reconstruction, modernization, real property, dilapidated housing.
Nowadays, five-storied panel buildings are often obsolescent and dilapidated. Consequently, a comprehensive renovation of whole residential districts with large-scale five-storied buildings is required. There are about 400 such buildings in Irkutsk city. At the end of September 2018, a bill was introduced to the state Duma, which suggested the extension of the Moscow experience of renovation over other
regions. According to the poll by All-Russian Public Opinion Research Center, the majority of Russians believe that such renovation is more urgent for regions than for the capital of Russia. Renovation of residential districts in the Siberian region allows improving the urban area, which will meet modern planning regulations, and disposing deteriorated, obsolescent and dilapidated buildings. On the example of a residential section in Irkutsk city, an issue of the current legislative control over rehousing of dilapidated buildings is considered, the present and future state of the above section is compared, and recommendations on its comprehensive renovation are given. It is shown, that the efficiency of renovation of neighborhoods is possible with an increase in the area of residential buildings in 2 or more times. Based on the calculated balance of the residential area at different heights, a forecast for possible increase in living space and building density is given. In conclusion, the advantages and shortcomings of renovation both for the population and municipal authorities are discussed.
Начиная с 50-х гг. XX в. в СССР и ряде зарубежных стран стало широко внедряться крупнопанельное и крупноблочное строительство. На сегодняшний день пятиэтажные панельные дома имеют большой моральный и физический износ, в связи с чем требуется комплексная реконструкция целых кварталов массовой пятиэтажной застройки.
Актуальность реновации сложившихся городских районов обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы связаны с низким качеством и аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накопленным износом. Градостроительные - с низкой интенсивностью использования земли при наличии растущего дефицита территории для размещения строительства. Экономические - с высокой инвестиционной привлекательностью территорий пятиэтажной застройки.
Большое количество проблем типовых крупнопанельных зданий говорит о том, что их внедрение в массовое строительство было осуществлено без полноценной экспериментальной проверки планировочных и конструктивных решений в натуральных условиях, а также без научной оценки всех вопросов, связанных с особенностями полносборного домостроения.
Пятиэтажная жилая застройка занимает значительные по размерам благоустроенные территории городов, расположенные вблизи их центров. Плотность застройки этих территорий в 1,5-2 раза ниже ныне действующих нормативов. Территории престижных в градостроительном отношении районов существующей жилой застройки в городах используются нерационально.
Основными критериями для признания дома непригодным для проживания являются1 :
1) степень износа;
2) изменение параметров микроклимата жилого помещения;
'Постановление Правительства РФ N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом".
3) деформация несущих конструкций;
4) санитарно-эпидемиологические показатели;
5) риск природных катаклизмов на данной территории;
6) расположение в зоне вероятных разрушений из-за техногенных катастроф;
7) расположение по отношению к воздушной линии электропередач;
8) неблагоприятные геологические явления на данной территории;
9) уровень шума и т.д.
Изучением процессов реновации занимались многие российские ученые исследователи. Исследования таких ученых, как М. Бойтель, X. Панке и др., доказали, что чем меньше объем сносимой застройки, находящейся в удовлетворительном состоянии, тем выше эффективность реконструкции в средних и крупных городах. Застройка микрорайонов и кварталов в советском союзе осуществлялась на базе теоретических концепций, которые разрабатывались в 30-е годы прошлого века и были развиты в 50-е годы ХХ века такими советскими учеными, как Шквариков В.А., Конторович И.Я, Бочаров Ю.П., Владимиров В.В., Смоляр И.М., Малоян Г.А., Яргина З.Н., Крайняя Н.П., Карташева К.К., Рубаненко Б.Р., Кудрявцев А.О., Аникин В.В., и др. В 1980-90-е годы в градостроительной практике за рубежом и в нашей стране наметилось отклонение от жестко регламентированной системы организации жилой среды, отражающееся в работах К. Вейхерта, М. Бранча, К. Линча, A.B. Крашенниковой, С.А. Хасиевой и др.[1]. Все это позволило сформировать теоретические основы градостроительства, послужившие базой для многолетних научно-исследовательских и проектно-экспериментальных работ Стражникова A.M., Шумилова М.С., Касьянова В.Ф., Булгакова С.Н., Алексеева Ю.В., Герцберга Л.Я., и др. по реконструкции жилой застройки кварталов, микрорайонов и районов[2-4].
Региональные работы таких авторов, как Туманик Г.Н., Портнов Б.А. развивают принципы комплексной реконструкции исторически сложившихся районов жилой застройки в городах Сибири, в которых отмечаются особенности формирования и развития жилых территорий на примере городов с населением более 500 тыс. чел. [5]. Вместе с тем, на территории региона располагается порядка 30 крупных (250500 тыс. чел.), средних и малых «новых» городов, годы основания которых совпадают с началом строительства массовой индустриальной жилой застройки, требующей в настоящий момент реконструкции. Исследованием социальных процессов, протекающих на жилых территориях, в своих работах занимались Касьянов В.Ф., Кияненко К.В., Лыжин С.М. и др. [6, 7].
Все методы реновации можно разделить на экстенсивные и интенсивные (рис. 1). К экстенсивным методам относится новое строительство на свободных территориях и на участках сносимого жилья. К интенсивным методам относится капитальный ремонт, реставрация, реконструкция и модернизация[8, с.63].
Различают реновацию жилого фонда и реновацию жилого здания. В данной статье будем рассматривать реновацию жилого фонда экстенсивным методом, а именно строительство новых жилых зданий на месте сносимого жилищного фонда.
Организационно реновация в кварталах сложившейся застройки представляет собой «волновой» процесс: вначале возводятся стартовые дома, затем проводится переселение жителей сносимых домов, осуществляется снос и новое строительство на освободившихся площадках [9].
Объем жилого фонда домов первых массовых серий в административных цен-
Экспнсннык методы ¡ннонашш
ЖЕимнинп'О
МСТЦЛЫ рШИКНШИ жни 1111КОСО фони
хе: , 4 1
I) фон.«
1. СтроятсяЬСГВО илньк ЖИЛЫХ №н|ш
|Щ теге СНОСИМОГО жизищич™ ^шл
2.Стрсигтеньствонпнщ щмм« зданий 1Ы ШИ1В1. осваиваемых! орртиорнлл
Интшснцньи-' реновации жнлищняо фонда |
Р^тшщии бет н'Щин^шщ палезногооОъека здания
Фсконстргкцил чЛания и капремонт систем жизнеобеспечения:
1. Усиление нлуншч конструкций, ус [¡и на ни!
2, Замена перегдояок, псрекрьтЛ,
прочим кит фукцим
3, Реконструкция и усчрпйстпо ннже-
Н^рЯНЛК П?ТеЛ
4. Установка ста) учета и раулн-рикшия ишройлслия волы и эиерто-
р курсов
и
г
Рекожтрухщ я, моОс/титцчя и/хстав-рация .мгаты.т и нежилых н&иещешй:
I. Мерсллшлртка кнар-тнр
2 1[вре ||«н| |; цниннй
ЖИЛЫХ [ОМСПЮШП
Усиленно таплоиюля-лни пиши
4. Т^мсна коногрутшн омой, дверей
Ретнишы
с изменением го летного объема тдання
И
Рас Iшреиае гаанчя:
1, Устройство пргетрсек
II ТД<И I и ь а -1 ь Е пыж
2, Усгройлво надстроек н мянсара
3, Устройство лещжнй и
ВЫНОСНЫХ , [нф Ш]!МХ ]1йм
4 Ус; ройсиютенлык тамбуров и ».-и.:уши руемыу подвали нлч помещений
Рис.1. Методы реновации жилищного фонда
трах Восточной Сибири - в Красноярске, Иркутске, Улан-Удэ - составляет до 20% от общего жилого фонда.
Отказ на государственном уровне от жесткого регламентирования плотности населения позволяет осуществить выбор приемов реконструкции с учетом запросов и платежеспособности населения, демографии, состава семей и других региональных особенностей. Одним из основных направлений обновления жилого фонда 196070-х гг. в городах Восточной Сибири является повышение уровня комфорта проживания жителей различных социальных групп с целью снижения оттока населения в европейскую часть страны.
В настоящее время в г. Москве успешно реализуется программа реновации, подразумевающая снос пятиэтажных крупнопанельных домов и строительство на их месте современных жилых комплексов со всей необходимой инфраструктурой. На этапе формирования программы к сносу планировалось 7,5 тыс. зданий, но в результате голосования жителей, изучения возможности строительства в жилых районах стартовых домов утвержден перечень, который предусматривает снос 5151 дома с переселением более 1 млн. человек в новые, более комфортабельные дома [10]. За 2018 год более 10 тысяч человек были переселены в новые современные квартиры.
Реализация такой программы на территории г. Иркутска позволит отладить приемы реконструкции с учетом специфики сейсмических условий строительства и холодного климата.
В конце сентября 2018 года в Госдуму был внесен законопроект «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации»2. В законопроекте устанавливается,
2Проект Федерального закона N 550294-7 "О реновации жилищного фонда в Российской Федерации".
что реновация - это не только снос, но и реконструкция жилья. Реновация обязательно предполагает создание коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры, а также благоустройство территорий.
В пояснительной записке к законопроекту говорится, что проект федерального закона направлен на предотвращение возникновения аварийного жилищного фонда. Он предоставляет право органам государственной власти субъектов РФ за счет средств бюджета субъекта РФ и иных не запрещенных законодательством РФ источников реализовывать программы реновации жилищного фонда.
Источники и объем финансирования региональных программ, а также порядок их реализации также будут определять местные власти - таким образом, чтобы условия проживания граждан при этом не ухудшались. Кроме того, в законопроекте указано, что «для осуществления реновации жилищного фонда, в том числе капитального ремонта и реставрации объектов культурного наследия» могут быть предоставлены средства федерального бюджета.
Согласно опросу ВЦИОМ, 73 % россиян считают, что ряд регионов страны больше нуждается в реализации программы реновации, чем столичный мегаполис3.
Законопроект предусматривает следующие варианты расселения жителей:
- Собственники жилья вправе получить за свою квартиру равноценное возмещение «в денежной форме или в форме равноценного жилого помещения». Вариант возмещения выбирает владелец квартиры. Если собственник выбирает денежную компенсацию, то ему дополнительно должны выплатить сумму за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома. Определение равноценности в законопроекте не прописано.
- Арендаторы квартир у региона получат взамен равнозначные жилые помещения. Равнозначная квартира, согласно законопроекту - это помещение, которое содержит не меньшую площадь и количество комнат и которое «соответствует стандартам благоустройства, санитарным и техническим требованиям». Такая квартира также должна быть расположена в том же населенном пункте, а в городах федерального значения - в том же внутригородском муниципальном образовании, в котором расположен сносимый дом.
- Жителям коммуналок взамен комнат по законопроекту предоставят отдельные квартиры.
Сейчас на территории Иркутской Области, в соответствии с законодательством Российской Федерации, изношенные дома расселяются по программе переселения из ветхого и аварийного жилья.
На данный момент в Иркутской области действует подпрограмма «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда Иркутской области» на 20142020 годы, которую можно рассматривать как альтернативу программе реновации. Переселение осуществляется за счет ресурсов муниципального жилищного фонда - в соответствии с утвержденной целевой адресной программой.
Возможность переселения из аварийного жилья устанавливается жилищным кодексом Российской Федерации ст.32, ст.89. Предоставляемое жилье должно быть
3ВЦИОМ Социологическое исследование об отношении к реновации URL: https:// wciom.ru/index.php?id=236&uid=116343 (дата обращения: 03.02.2019).
благоустроенным, иметь площадь не меньше площади утраченной квартиры и находиться в том же населенном пункте.
Гражданин вместо утраченной квартиры имеет право на выкупную цену, которая рассчитывается исходя из рыночной стоимости квадратного метра жилья.
Уплотнение городской жилой застройки имеет и положительные и отрицательные моменты. Положительный момент состоит в том, что при уплотнении застройки решается социальная и народнохозяйственная задача, отрицательный состоит в том, что, уплотняя застройку, не улучшаются такие градостроительные показатели, как разрывы между зданиями и степень инсоляции. Но, соблюдая строительные нормы, можно достичь желаемого компромисса, что позволит более эффективно использовать территории центральной части города.
При точечной ликвидации существующей застройки с последующим новым строительством в рамках одного квартала, возникает ряд проблем:
- Ограничения мощности и износ городских коммуникаций, водопровода, канализации.
- Повышение нагрузки на объекты социальной инфраструктуры.
- Недостаточность места для проектирования парков, аллей и других объектов озеленения.
Поэтому такие задачи необходимо решать комплексно, проводить реновацию территории на большей площади, частями района, чтобы была возможность разместить все необходимые объекты. С градостроительной точки зрения гораздо эффективнее в долгосрочном порядке несколькими кварталами производить осовременивание городской среды. Это позволит разместить все необходимые объекты микрорайонного значения, а также создать зоны рекреации. Снос объектов недвижимости необходимо планировать заранее, за 5-10 лет рассчитать способы, методы, а также объем финансирования, необходимого для проведения реконструкции.
Если бы в городе Иркутске в настоящее время проводилась реновация жилой застройки первого периода индустриального домостроения, то в качестве примера можно рассмотреть участок с панельными домами 1-335 серии, расположенный в спальном районе (рис.2).
Площадь участка составляет 38 400 м2., из них дома занимают
(5 этажей, по 3 подъезда) 15 985 м2 от общей площади земельного участка.
Площадь жилых зданий в целом 28 723,46 м2. На территории участка расположен детский сад, подземная парковка и магазин с товарами повседневного спроса.
Основная часть жилищного фонда была построена в советское время за счет государственных средств. В той ситуации принимались решения о максимально экономичных вариантах и ускоренных темпах строительства. В настоящее время остро стоит вопрос, касающийся крупнопанельных зданий первой массовой застройки Иркутской области, а именно с серией 1-335 во всех ее модификациях. Типовые проекты крупнопанельных жилых домов серии 1-335С и 1-335АС (КС), разработанные ЛенЗНИИЭПом для условий сейсмичности 7 и 8 баллов, находились в составе действующих с 1959 по 1971 годы, при застройке г. Иркутска применялись с 1960 по 1976 гг.
Рис.2. Участок для реновации
Таких зданий в г Иркутске насчитывается порядка 400. Минимальные необходимые объемы для восстановления в городе составляют более 700 тыс. м2 общей площади. Срок эксплуатации этих домов составляет примерно 50 лет. Нетрудно посчитать, что запланированный срок эксплуатации либо подошел к концу, либо вот-вот закончится. Что уже означает, что они не пригодны для жизни. Также данное утверждение подтверждается тем, что сами панели были изготовлены из газозолобе-тона (выполняющего функцию несущих и самонесущих стен), состоящего из цемента, извести, золы и алюминиевой пудры, что способствует как вредному влиянию на организм проживающих, так и на само состояние здания, так как газозолобетон с течением времени вступает в реакцию с арматурой, которую практически полностью разрушает. При этом сам газозолобетон разрушается от низких температур. Оказалось, что при попадании влаги в трещины стеновых панелей, которые возникают при производстве, вода вступает в реакцию с кислородом и бетоном, что приводит к деградации структуры легкого бетона и коррозии арматуры. В результате трещины раскрываются, наружный слой стеновой панели отслаивается, при этом приток влаги, соответственно, увеличивается. В итоге процесс поддерживает сам себя.
При этом нигде, кроме Иркутской области, проблема массового расслоения наружных стеновых панелей из газозолобетона не существует. Проблема обусловлена роковым стечением нескольких объективных и субъективных (природных и техногенных) факторов, о которых мы частично упоминали ранее.
Таким образом, основные причины разрушения «ангарско-иркутских» газозоло-бетонных панелей зданий 335 серии сегодня хорошо известны:
1. ошибки проектирования и используемый материал - газозолобетон;
2. технологический брак при изготовлении наружных стеновых конструкций и их монтаже;
3. неконтролируемые условия эксплуатации.
В настоящее время, согласно правил землепользования и застройки, на проектируемом участке расположены зоны для 5-8 этажного жилищного строительства (ЖЗ-103), делового, общественного и коммерческого назначения (ОДЗ-201), зоны для дошкольного образования.
В современных условиях строительство домов этажностью 5-8 этажей не целесообразно, учитывая затраты на расселение жильцов и снос старых домов. Новые жилые комплексы должны иметь максимальную этажность, ограничиваясь сейсмичностью г. Иркутска. Для эффективного использования территории и получения прибыли необходимо увеличить площадь жилой недвижимости минимум в два раза. Учитывая эти факторы, предполагается строительство 16-17-ти этажных жилых домов. В связи с этим, необходимо будет внести изменения в часть правил землепользования и застройки, и рассмотреть возможность повышения этажности других территорий.
При проектировке нового жилья, этажностью 16-17 этажей, в данном квартале, на основе нормативных положений СНиП прежде всего определяется баланс территории жилого квартала заданной этажности, данные представлены в табл. 1.
При реализации проекта, на данной территории удастся добиться уплотнения городской жилой застройки, что приведет к увеличению жилой площади более чем в 2 раза, с 25 756,36 м2 до 62 500 м2. Реализация проекта реновации планируется в рамках государственно-частного партнерства.
Общие затраты на полный выкуп жилых помещений равны
1 508 273 650,37 руб.
Реновация будет проходить в 4 этапа.
Чтобы рассчитать продолжительность строительства, необходимо воспользоваться СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений».
Согласно п.7 Общих положений принимается метод линейной интерполяции.
Согласно п.11 СНиП 1.04.03-85 при строительстве в Иркутской области применяется повышающий коэффициент 1,2. Согласно п.15, при расчете сроков строительства в сейсмических районах, применяется повышающий коэффициент 1,1- для объектов жилищно-гражданского назначения.
В случаях, когда на территорию распространяется несколько повышающих коэффициентов, в расчет можно принимать только один из них.
Сроки этапов строительства представлены в таблице 3.
Расчет эффективности проекта для застройщика представлен в таблице 4.
Проанализировав приведенные расчеты, можно сделать вывод, что в результате проведения реновации, удастся добиться увеличения жилой площади рассматриваемого квартала более чем в 2 раза. В результате продажи дополнительных площадей, застройщик получит итоговую прибыль от проекта в размере 386 391 409,91 руб. При этом на каждый вложенный рубль, застройщик получит 36 копеек прибыли.
Строительство новых жилых комплексов, отвечающих современным градостроительным требованиям, позволит привлечь молодежь в данный квартал, снизить
Таблица 1
Баланс территории жилого района при различной этажности жилой
застройки
Элементы территории Общая площадь, Га Площадь на 1 жителя, м2
Жилая территория (включая внутриквартальные проезды) 1,1 4,4
Участки детских учреждений 0,39 1,57
Предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания (магазины, киоски) 0,07 0,28
Учреждения здравоохранения, социального обеспечения, спортивные и физкультурно- оздоровительные сооружения (молочные кухни, аптеки, физкультурно-спортивные сооружения) 0,0041
Участки для временного хранения автомобилей и парковки 0,335 1,339
Внутридворовые проезды 0,35 1,4
Детские площадки 0,175 0,7
Площадки для отдыха взрослого населения 0,125 0,5
Зона для хозяйственных целей и выгула собак 0,075 0,3
Зона для занятия физкультурой 0,5 2
Свободная зелёная зона 0,717 1,5
Прочее (мусорные баки) 0,0029 0,012
Всего 3,84 15,36
средний возраст жителей. Квартиры в таких домах, как правило, приобретают работающие люди с хорошим достатком, благодаря чему повысится статус территории. Размещаемые на первых этажах, кафе, магазины, игровые центры, помогут «оживить» данную территорию.
Подводя итог, можно выделить основные рекомендации по реновации территории:
- Обновление жилищного фонда необходимо начинать как можно быстрее.
- Новые дома должны иметь высоту 15-17 этажей.
- Проводить обновление городской застройки необходимо на площади нескольких кварталов.
- Необходимо пересмотреть правила землепользования и застройки, касательно максимальной этажности застройки.
- Проектировать парки, скверы для отдыха граждан.
- Учесть мощности и износ городских сетей.
Таблица 2 Затраты государства на расселение
Адрес Общая площадь, кв.м Площадь жилых помещений, кв.м Площадь не жилых помещений, кв.м Кол-во квартир Средняя площадь квартир, кв.м. Цена за кв.м. при покупке жил. помеш, руб Цена за кв.м. при покупке не жил. помеш, руб Этап Затраты на переселе-ие, руб.
ул. А. Невского, 46Б 2 745,0 2 548,4 0,0 55 46,33 57 096 1 145 503 446,40
ул. А. Невского, 46А 3 966,0 2 608,7 773,3 60 43,48 59 046 76 890 2 213 492 337,20
ул. Трилиссе-ра,38 2 742,9 2 545,0 0,0 60 42,42 59 046 2 150 272 070,00
ул. Партизанская, 105 2 779,6 2 422,7 159,9 56 43,26 62 947 81 970 3 165 610 570,98
ул. Партизанская, 105а 2 773,0 2 576,8 0,0 60 42,95 62 947 3 162 201 829,60
ул. Партизанская, 107 2 879,2 2 370,4 180,8 60 39,51 62 947 81 970 3 164 031 613,62
ул. Партизанская, 107а 2 758,0 2 561,5 0,0 60 42,69 62 947 3 161 238 740,50
ул. Партизанская, 109 2 785,0 2 487,5 100,7 58 42,89 66 848 87 050 4 175 050 313,17
ул. Партизанская, 109а 2 753,0 2 556,1 0,0 60 42,60 66 849 4 170 872 728,90
Итого 26 181,8 22 677,2 1 214,7 529 1 508 273 650 ,37
Таблица 3
Продолжительность этапов строительства
1 этап 2 этап 3 этап 4 этап
Продолжительность, мес 17 22 24 22
Таблица 4
Расчет эффективности проекта для застройщика
1 год 2 год 3 год 4 год 5 год 6 год 7 год 8 год 9 год
Выручка, тыс.руб. 295 232,00 268 083,33 440 630,40 764 398,00 534 784,00 1 065 522,24 353 744,00 1 122 365,86
Себестоимость, тыс.руб. 248 579,05 280 153,92 414 784,49 304 292,54 474 398,09 406 124,71 387 874,93 384 653,12 1 935,98
Валовая прибыль, тыс. руб.. -248 579,05 15 078,08 -146 701,16 136 337,86 289 999,91 128 659,29 677 647,30 -30 909,12 1 120 429,88
Управленческие расходы, тыс. руб. 1 560,00 1 612,65 2 062,13 1 542,26 1 514,37 1 300,00 1 300,00 1 560,00 1 560,00
Прибыль до налогообложения, тыс. руб. -250 139,05 13 465,43 -148 763,28 134 795,61 288 485,54 127 359,29 676 347,30 -32 469,12 1 118 869,88
Налог на прибыль, тыс. руб. 2 423,78 24 263,21 51 927,40 22 924,67 121 742,52 -5 844,44 201 396,58
Чистая прибыль (убыток), тыс. руб. -250 139,05 11 041,65 -148 763,28 110 532,40 236 558,14 104 434,61 554 604,79 -26 624,68 917 473,30
Ставка дисконтирования 14,47 14,47 14,47 14,47 14,47 14,47 14,47 14,47 14,47
К-т дисконтирования 1 0,87 0,76 0,67 0,58 0,51 0,44 0,39 0,26
Дисконтированн-ный денежный поток, тыс. руб. -250 139,05 9 606,24 -113 060,10 74 056,71 137 203,72 53 261,65 244 026,11 -10 383,63 241 819,75
Чистая приведённая стоимость NPV 386 391 409,91
Индекс прибыльности инвестиций Р1 1,36
Таблица 5
Расчет эффективности проекта для застройщика
Наименование показателя Показатель
Стоимость сноса всех 9 домов. руб. 25 485 098,85
Стоимость строительства домов, руб. 2 846 388 949,75
Затраты на озелениение, руб. 7 259 938,00
Затраты на внутридворовые проезды, руб. 8 982 484,00
Затраты на парковочные места, руб. 8 597 520,40
Затраты на детские площадки, руб. 520 000,00
Затраты на расселение жителей, руб. 1 508 273 650,37
Общие затраты 4 385 039 383,02
Таблица 6 Основные временные показатели
Наименование показателя Показатель
Срок проектирования, мес. 9
Срок сноса домов, мес. 4,5
Срок строительства, мес. 85
Срок благоустройства, мес. 9,5
Общий срок реализации проекта, мес. 108
К особенностям проведения реновации в Сибири можно отнести:
1) Увеличение сроков строительства, в результате применения повышающих территориальных и сейсмических коэффициентов.
2) Уменьшение стоимости строительства по сравнению с базовым регионом (Московская область), применяется понижающий коэффициент 0,98
Сравнение текущего и будущего состояния территории представлено в табл. 7.
В заключение отметим преимущества и недостатки реновации для населения и муниципальных властей.
Отношение к реновации у населения - разное, но для руководства города внедрение этой программы - элемент положительный. К плюсам можно отнести такие аспекты:
- Обновление городской застройки, отвечающей современным требованиям.
- Владелец получает новую квартиру за счет государства.
- Жильцы могут вносить изменения в планировку помещений, получая жилье с ремонтом.
- Все вновь построенные дома оснащаются пандусами.
- Количество комнат соответствует тому, которое было в старой квартире. С учетом больших коридоров и кухонь, владельцы получают жилье с большим метражом.
- Новое жилье будет иметь современные инженерные коммуникации, хорошую звуковую и тепловую изоляцию, что позволит снизить расходы на обслуживание и ремонт жилого фонда.
- Уменьшатся ставки по взносам на капитальный ремонт зданий.
- В новых комплексах будет запроектировано достаточное количество парковоч-ных мест. Дворы освободятся от лишнего транспорта, занимающего всю свободную территорию.
- Преобразится внешний облик улиц и города, благодаря новым современным домам.
- Появление новых рабочих мест, в результате масштабного строительства.
- Дополнительный доход в бюджет города от предприятий, расположенных на первых этажах.
- В будущем сбор дополнительного объема налога на недвижимость и довольно быстрый рост налогов от всплеска экономической активности (строительство и ремонт), вызванной перезапуском строительного сектора.
Таблица 7
Сравнение настоящего и будущего состояния территории
На настоящий момент После реновации
Типовая планировка квартир Улучшенная планировка квартир
Старые коммуникации, старые подъезды Новые современные коммуникации
Ветхое жильё Гарантийное обслуживание дома
Нехватка парковочных мест Модернизированный вместительный паркинг
Старые детские площадки Современные площадки для отдыха, детские и спортивные зоны
Старые сухие деревья Новые зеленые насаждения и аллея
Отсутствие единого облика территории Квартал в едином архитектурном стиле
«Длинная биография квартиры» Юридическая чистота
Неопределенность в сроках реализации капитального ремонта МКД Уменьшение ставок по взносам на капитальный ремонт МКД
К минусам программы можно отнести такие пункты, как:
- Новое жилье может располагаться совершенно в другом районе.
- Переезд потребует дополнительных затрат.
- Необходимость оформления большого количества документов.
- Потеря сделанного в прежней квартире дорогого ремонта.
- Рост плотности застройки приведет к увеличению нагрузки на транспорт, социальные объекты, магазины, переизбыток населения может привести к бытовым проблемам и неудобствам.
Библиография
1. Хасиева С.А. Архитектура городской среды: учеб. для вузов / С.А. Хасиева. М.: Стройиздат, 2001. - 200 с.
2. Шепелев Н.П. Реконструкция городской застройки: учеб. для строит, спец. вузов / Н.П. Шепелев, М.С. Шумилов. М.: Высш. шк., 2000. - 271 с.
3. Касьянов В.Ф. Реконструкция жилой застройки городов / В.Ф. Касьянов. - М.:АСВ, 2002. - 208 с.
4. Булгаков С.Н. Реконструкция жилых домов первых массовых серий и малоэтажной жилой застройки / С.Н. Булгаков. М.:ГУП ЦПП, 2002. - 260 с.
5. Туманик Г.Н. Центр крупного города Сибири. Региональные особенности формирования и развития / Г.Н. Туманик. Новосибирск: НГАХА, 2004. - 140 с.
6. Кияненко К.В. Введение в проблематику современного рыночного жилища: учебное пособие для архитек-
турных и строительных специальностей вузов / К.В. Кияненко. Вологда: ВоГТУ 2002. - 76 с.
7. Лыжин С.М. Интрига жилища / С.М. Лыжин. Екатеринбург: Филантроп, 2005. - 192 с.
8. Воронин И. А. Методы реновации жилищного фонда / И. А. Воронин // Экономические науки. - 2014. -№10 (119). - С. 62-64.
9. Киевский И. Л. Особенности методологии организации «волнового» переселения в районах комплексной реконструкции. Промышленное и гражданское строительство, 2006. № 10. С. 12-14.
10. Гурьев В.В., Дорофеев В.М., Дмитриев А.Н., Панкратов Е.П., Лепешкина Е.А. Об экономических проблемах и механизмах реновации и реконструкции пятиэтажной застройки // Экономика строительства. - 2018. - №1. - сс. 3-17.
References
1. Khasieva S.A., Architecture of the urban environment: a textbook for universities. M.: Stroyizdat, 2001, 200p. (in Russ.).
2. Shepelev N.P., Shumilov M.S., Reconstruction of urban development: a textbook for building universities. M.: Vyssh. shk., 2000, 271p. (in Russ.).
3. Kasyanov V.F., Reconstruction of residential buildings of the city. M.:ASV, 2002, 208p. (in Russ.).
4. Bulgakov S.N., Reconstruction of residential buildings of the first mass series and low-rise residential buildings. M.:GUP TsPP, 2002, 260p. (in Russ.).
5. Tumanik G.N., Center of a large city of Siberia. Regional features of formation and development. Novosibirsk: NGAKhA, 2004, 140p. (in Russ.).
6. Kiyanenko K.V., Introduction to the problems of modern market housing: a manual for architectural and construction specialties of universities.
7. Lyzhin S.M., Home intrigue. Ekaterinburg: Filantrop, 2005, 192p. (in Russ.).
8. Voronin I.A. Methods for housing renovation // ekonomicheskie nauki [Economics], 2014, no. 10 (119), pp. 62-64
(in Russ.).
9. Kievskiy I. L. Peculiarities of the methodology of organization of "wave" relocation in areas of complex reconstruction. Promyshlennoe i grazhdanskoe stroitel'stvo, 2006, No. 10, pp. 12-14. (In Russ.).
10. Guryiev V.V., Dorofeev V.M., Dmitriev A.N., Pankratov E.P., Lepeshkina E.A. Renovation and reconstruction economic problems of 5 stories building //Ekonomika stroitel'stva [Economics of Construction], 2018, no 1, pp. 3-17 (in Russ).
Авторы
Грушина Ольга Валерьевна, доктор экономических наук, доцент, профессор кафедры экономики и управления инвестициями и недвижимостью, ФГБОУ ВО «Байкальский государственный университет» (ул. Ленина, 11, г. Иркутск, 664003, Россия), тел./факс +7(3952)50-00-05; e-mail: [email protected];
Кислов Евгений Викторович, аспирант кафедры экономики и управления инвестициями и недвижимостью, ФГБОУ ВО «Байкальский государственный университет» (ул. Ленина, 11, г. Иркутск, 664003, Россия), тел./факс +7(3952)50-00-05; e-mail: [email protected]
