CC BY
23
ЧАСТНО-ПРАВОВЫЕ (ЦИВИЛИСТИЧЕСКИЕ) НАУКИ
Рекомендации по совершенствованию правовых аспектов купли-продажи объектов недвижимости
Аванов Александр Эдуардович,
аспирант, кафедра фундаментальных юридических и социально-гуманитарных дисциплин Московского финансово-промышленного университета «Синергия» E-mail: avanov@mail.ru
На современном этапе гражданско-правового развития аспекты собственности на недвижимость обусловлены существующими проблемами, гражданско-правовыми коллизиями, несовершенством действующих законодательных актов, поскольку до сих пор чётко не выявлена правовая природа и терминология недвижимости, в частности, не конкретизирован перечень типов объектов недвижимости, не зафиксированы критерии отнесения недвижимых вещей к определённым типам. При этом правоприменительная практика обусловлена собственным юридическим подходом к разрешению судебных споров, касающихся собственности на недвижимость, совершаемых сделок купли-продажи объектов недвижимости в текущий момент времени и в будущем временном промежутке, признания самовольно построенных собственником объектов недвижимыми вещами, оформления недвижимости. В данном исследовании поднимается ряд вопросов, связанных с научно-правовым исследованием недвижимости как объекта гражданских прав в России, а именно обозначается актуальность правоотношений, связанных с собственностью недвижимости, отражается авторское понимание терминологии недвижимых вещей, исходя из комментариев и разъяснений Верховного Суда РФ, рассматриваются различные примеры правоприменительной практики, свидетельствующие о том, что в настоящее время необходимо совершенствовать гражданско-правовые аспекты, регламентирующие объекты недвижимости и сделок, операций, совершаемых с ними. Автором даны рекомендации по совершенствованию правовых аспектов купли-продажи объектов недвижимости в целях улучшения законодательных положений, регулирующих правоотношения, связанные с недвижимостью.
Ключевые слова: объект недвижимости, правовая регламентация, российское гражданско-правовое поле, договор купли-продажи объектов недвижимости, Верховный Суд РФ, собственность на недвижимость, государственная регистрация объектов недвижимости, рекомендации.
В современных условиях особой значимостью обладают правоотношения, связанные с собственностью недвижимости, в общем виде они закреплены нормативными положениями, содержащимися в Конституции РФ [1]. При этом собственность недвижимости выступает центральным объектом российского гражданско-правового поля. К тому же, в правоприменительной среде особое внимание уделено различным вопросам собственности на объекты недвижимости. Следует уточнить, что используемая в настоящее время правовая регламентация собственности на объекты недвижимости, а также государственная регистрация гражданских прав на собственность с точки зрения российского гражданского законодательства привела к появлению дискуссионных моментов в ци-вилистической науке [2, с. 66].
Теперь необходимо отразить авторское понимание терминологии недвижимых вещей. Обращаясь к комментариям ВС РФ, под недвижимыми вещами следует понимать участки недр, земельные участки, а также те объекты, которые в существенной мере взаимосвязаны с земельным участком, иначе говоря, это такие объекты, которые при перемещении нанесут несоразмерный ущерб природной среде. К недвижимым вещам стоит причислить сооружения, здания, а также объекты, находящиеся на стадии строительства [3].
Исходя из вышесказанного, вещь может быть недвижимой по причине природных особенностей, что соответствует ст. 130 ГК РФ, или при прямой ссылке на данный момент в действующем законодательстве, в рамках которой объект недвижимости подчиняется закрепленному в действующем законодательстве формату. Такие объекты недвижимости должны пройти государственную регистрацию и стоять на кадастровом учёте. Нужно обратить внимание на то, что в контексте действующего законодательства РФ недвижимостью может быть и другое имущество, поскольку в настоящее время перечень объектов недвижимости не ограничивается.
Существующие судебные разбирательства, касающиеся объектов недвижимости, достаточно актуальны, тем не менее, правоприменительная практика не во всех случаях единообразна с точки зрения разрешения подобных дел. Вместе с тем в рамках правоприменительной практики появлялись некоторые проблемы оспаривания государ-
5 -о
сз ж
■с
ственной регистрации инженерно-строительных сооружений, коммуникационных площадок, оборудования, асфальтных покрытий и т.д. Причиной в основном было то, что непосредственно нормативные положения, обозначенные в ст. 130 ГК РФ, чётко не обозначают терминологию объектов недвижимости, их признаков [4, с. 145].
В правоприменительной практике можно найти ответы на некоторые значимые вопросы правовой регламентации объектов недвижимости, например, на вопрос квалификации объекта в качестве недвижимого объекта. Здесь стоит обратить внимание на то, что терминология недвижимости не только закрепляется на законодательном уровне, но и обусловливается правоприменительной практикой, касающейся объектов недвижимости. Также можно найти позицию ВС РФ относительно того, можно ли считать самовольно построенное собственником на земельном участке сооружение объектом недвижимости. Исходя из действующего гражданского законодательства РФ, в гражданско-правовом обороте отсутствует терминология самовольного сооружения либо строения на земельном участке, соответственно такой объект не может участвовать в гражданско-правовом обороте. Следовательно, совершение любых сделок с самовольно построенным собственником на земельном участке сооружением не представляется возможным, право на подобный объект не представляется возможным зарегистрировать либо иным путём установить [5].
Однако из представленных выше суждений не следует, что самовольно построенное собственником на земельном участке сооружение не выступает объектом недвижимости. В ВС РФ обратился гражданин с исковыми требованиями о том, чтобы ответчик устранил препятствия для истца в пользовании земельным участком, при этом суд должен был возложить на ответчика обязанности по демонтажу энерголиний. При этом в рамках вынесения судебного решения ВС РФ, исходя из ст. 222 ГК РФ, было отражено, что самовольно построенное собственником на земельном участке сооружение может быть признано лишь недвижимым объектом [6].
В другом судебном решении ВС РФ можно увидеть, что самовольно возведенная собственником земельного участка автостоянка, включающая также дополнительное здание КПП, вагончик, не может быть объектом недвижимости, хотя присутствовали соответствующие документы о государственной регистрации на каждое из приведённых выше сооружений [7].
Так как анализ подобных объектов на предмет их полной взаимосвязи с земельным участком, а также потенциальной возможности перемещения этих объектов без нанесения значительного — ущерба природной среде в целях использования 2 объектов по назначению подразумевает конкрет-Я ных знаний в сфере строительства, инженерно° технического устройства и градостроительства, ав поэтому суд в рамках соответствующего разбира-
тельства назначает технико-строительную экспертизу объектов.
Например, были поданы в суд исковые требования о сносе самовольно возведенной собственником антенной опоры в целях размещения дополнительного телекоммуникационного и цифрового оборудования. В процессе анализа представленных в суд материалов, результатов назначенной судом технико-строительной экспертизы объектов, отражения выводов о том, что самовольно возведенная собственником антенная опора может быть признана самовольной постройкой в соответствии с обозначенными в исковых требованиях вопросами, включая полную взаимосвязь антенной опоры с земельным участком и потенциальную возможность перемещения самовольной антенной опоры суд установил, что такой объект потенциально можно разобрать и собрать, а также переместить его без нанесения значительного ущерба природной среде.
Следовательно, анализируя самовольно возведённый собственником объект на земельном участке в качестве отдельного типа объектов недвижимости, в судебной инстанции были использованы нормативные положения, в рамках чего антенную опору не представляется возможным признать объектом недвижимости, тогда нормы в ст. 222 ГК РФ на антенную опору не представляется возможным использовать [8].
В рамках сделок купли-продажи объектов недвижимости заключается договор, который обусловлен спектром условий, учитываемых в контексте соглашения обеих сторон: предметной областью сформированного договора, отражением чётких характеристик предметной области в целях выявления конкретного типа объектов недвижимости, стоимостью объекта недвижимости, перечень субъектов, которые будут иметь определённые гражданские права на объект недвижимости, даже если будет совершена сделка купли-продажи. К тому же, сформированный договор может включать дополнительные условия по осуществлению сделки с недвижимостью, которые определяются специфическими особенностями государственной регистрации объектов недвижимости, а также подписанием акта приёма-передачи.
При этом стоит предусматривать такой момент, что имеющиеся нарушения законодательно закрепленных, существующих у собственника объекта недвижимости прав, могут способствовать появлению юридических последствий. Одновременно с этим при наличии обременений потенциально может быть получен отказ в государственной регистрации объектов недвижимости в рамках осуществленной сделки купли-продажи. Следовательно, содержательный концепт договора, отражающего совершение сделки купли-продажи объектов недвижимости, должен включать в себя чёткое представление предметной области [9, с. 558].
Исходя из правоприменительной практики, можно увидеть, что суд может в ходе разбирательств признать заключенный договор, отражаю-
щий совершение сделки купли-продажи объектов недвижимости, недействительным либо фактически незаключенным. Например, истец обратился с исковыми требованиями в суд, в рамках которых следовало признать за истцом права собственности на квартиру, которая находилась на стадии строительства. В соответствии со ст. 554 ГК РФ содержательный концепт договора, отражающего совершение сделки купли-продажи объектов недвижимости, должен включать в себя чёткое представление предметной области, поскольку это позволяет отличать конкретный объект недвижимости от иных типов. Тем не менее, в рамках судебных разбирательств был сделан вывод о том, что обе стороны не смогли прийти к согласию (компромиссу) в процессе формирования договора, отражающего сделку купли-продажи объекта недвижимости по причине того, что содержательный концепт договора не включал документацию по техническим характеристикам выбранной квартиры, находящейся на стадии строительства. Поэтому суд пришёл к такому выводу, что данный договор, представленный истцом, недействителен. К тому же, фактически истец не выплатил юридическому лицу (ответчику) денежные средства в рамках совершения сделки купли-продажи объекта жилой недвижимости, об этом свидетельствовали самостоятельно сформированные истцом квитанции, которые не соответствовали гражданско-правовым требованиям к подобной документации, а также банковская выписка, предоставленная юридическим лицом, где не было обнаружено соответствующих денежных выплат, якобы произведенных истцом [10].
Следовательно, приведённый пример из правоприменительной практики обусловливает значимость отражения в договоре стоимости планируемого к покупке объекта недвижимости. В случае, когда в договоре, отражающем совершение сделки купли-продажи объектов недвижимости, не обозначена их стоимость, то возникает гражданско-правовое основание признания подобной сделки недействительной. При этом может появиться ситуация, когда стоимость объекта недвижимости, планируемого к продаже (покупке), указана, тем не менее, денежные выплаты от покупателя не поступили продавцу. Тогда целесообразно обратиться с исковыми требованиями в соответствующую судебную инстанцию с точки зрения расторжения заключенных ранее договорных обязательств, исходя из ст. 450 ГК РФ [11, с. 91].
Исследование объектов недвижимости в гражданско-правовом поле приводит к необходимости рассмотрения перечня субъектов, которые могут пользоваться объектами жилой недвижимости, даже если собственник поменялся, при этом в самом договоре должны быть отображены права этих субъектов, поскольку это выступает следующим значимым условием заключаемого договора.
В качестве таких субъектов могут стать: - проживающие совместно с собственником недвижимого объекта лица;
- совместно ведущие с собственником недвижимого объекта бытовое хозяйство лица;
- проживающие на постоянной основе с нанимателем недвижимого объекта лица;
- субъекты, которые используют объект жилой недвижимости, исходя из завещательного отказа;
- лицо, которое получает ренту в соответствии с договором пожизненного содержания.
Все вышеуказанные субъекты должны с собственником обладать договором на пользование объектами недвижимости или фактически зарегистрироваться на территории данного объекта недвижимости [12, с. 426].
Между двумя юридическими лицами возник спор в рамках купли-продажи недвижимого объекта, который способствовал подаче исковых требований юридическим лицом А к юридическому лицу Б в связи с тем, чтобы суд признал заключенный ранее договор, отражающий совершение сделки купли-продажи объектов недвижимости, недействительным и соответственно была возможность предпринять необходимые гражданско-правовые действия, обусловленные недействительностью заключенных ранее договорных обязательств. При этом в данном случае исковые требования юридического лица А удовлетворены судом не были, но встречный иск юридического лица Б суд подтвердил. В судебном процессе было установлено, что на момент подписания договора, отражающего сделку купли-продажи объектов недвижимости, на его территории было зарегистрировано пять субъектов, что подтвердилось выпиской из домовой книги, предоставленной суду, тем не менее, в содержательном концепте договора о данном обстоятельстве информация отражена не была. Указанный аспект стал гражданско-правовым обоснованием признания такого договора фактически между двумя юридическими лицами незаключенным [13].
В современных условиях подавляющее число судебных дел возникает в связи с ущемлением существующих у несовершеннолетних лиц прав. В соответствии со ст. 292 ГК РФ отчуждение объекта жилой недвижимости, на территории которого фактически проживают или зарегистрированы несовершеннолетние лица, производится в рамках соответствующего разрешения, выданного уполномоченными лицами органов опеки и попечительства [14, с. 17]. Тем не менее, даже если такое разрешение от уполномоченных лиц органов опеки и попечительства было получено, то этот факт не обеспечивает законность потенциальной сделки с недвижимостью. Следовательно, различных потенциальных покупателей объектов недвижимости в определённой степени отпугивает факти- р ческое обстоятельство регистрации, проживания Д несовершеннолетних лиц на территории объекта Е жилой недвижимости. К
Крайне опасной и значимой в то же время про- ё блемой сделок с недвижимостью выступает совер- у шение мошеннических действий на стадии фор- А
мирования и подписания договора. В гражданско-правовой сфере мошенничество по сделкам купли-продажи объектов недвижимости подразумевает под собой осуществление любых преступных действий с объектами жилой недвижимости, которые приводят к тому, что потерпевшие субъекты утрачивают существовавшие у них ранее права на объекты недвижимости или денежные средства, которые были выплачены с точки зрения потенциального приобретения объектов недвижимости, одновременно с этим мошенник посредством совершения ничтожной сделки с недвижимостью обогащается, при этом суд подобную сделку сможет признать исключительно недействительной.
На современном этапе развития имеется существенное число аспектов, которые применяются субъектами-мошенниками в сделках купли-продажи объектов недвижимости:
1. Продажа объекта жилой недвижимости с использованием поддельных документов;
2. Намеренное сокрытие наследников объектов недвижимости в рамках законодательства РФ;
3. Продажа объекта жилой недвижимости с использованием ложной нотариальной доверенности;
4. Оставление покупателем залога перед фактическим приобретением объекта недвижимости, который не возвращается [15, с. 233].
Особой разновидностью договора, отражающего совершение сделки купли-продажи объектов недвижимости, является договор, отражающий совершение сделки купли-продажи объектов недвижимости в будущем промежутке времени. Несмотря на то, что крайне длительный период времени в научно-исследовательском сообществе, а также правоприменительной практике присутствовали дискуссионные моменты того, может ли быть предметной областью договора, отражающего совершение купли-продажи объектов недвижимости в будущем промежутке времени, именно объекты недвижимости, исходя из ст. 209 ГК РФ, ВАС РФ разъяснил, что подобная возможность у российских граждан имеется, они могут приобрести недвижимый объект в будущем промежутке времени [16].
Утверждение в 2011 году Постановления ВАС РФ определялось потребностью в устранении гражданско-правовых коллизий, которые возникли в связи с отсутствие особых нормативных положений в ГК РФ, регламентирующих формирование договора, отражающего совершение сделки купли-продажи объектов недвижимости в будущем промежутке времени. К тому же, правоприменительная практика не содержала единообразный юридический подход к выявлению типов инвестиционных контрактов, а также выделению их отличительных характеристик от иных типов договор— ных обязательств.
2 До того, как было утверждено Постановление
Я ВАС РФ № 54, для правоприменительной практи-
° ки были характерны проблемные ситуации, обует ^
г словленные индивидуализацией предметной об-
ласти договора, отражающего совершение сделки купли-продажи объектов недвижимости в будущем временном промежутке. Согласно ст. 554 ГК РФ договор, отражающий совершение сделки купли-продажи объектов недвижимости, должен обозначать информационные данные, которые способствуют тому, что можно конкретно установить недвижимые вещи, которые по договору можно передать потребителю. Теперь же в контексте Постановления ВАС РФ № 54 объясняется, что индивидуализация предметной области договора, отражающего совершение сделки купли-продажи объектов недвижимости, может быть произведена с учётом отражения прочих информационных сведений, которые способствуют тому, что можно конкретно установить недвижимые вещи, которые по договору можно передать потребителю [16].
Однако при заключении договора, отражающего сделку купли-продажи объектов недвижимости, целесообразно обеим сторонам довольно тщательно выявлять сферы индивидуализации предметной области договора, отражающего сделку купли-продажи объектов недвижимости в будущем временном промежутке, при этом в документе необходимо чётко отразить передаваемое потребителю недвижимое имущество с помощью обозначения площади (жилой, нежилой), целевого назначения объектов недвижимости, территориального нахождения объекта недвижимости, прочих информационных сведений, которые потенциально могут минимизировать риски государственной регистрации и оформления собственности на недвижимые вещи [17, с. 124-125].
Тем не менее, при наличии явных отклонений от представленной в договоре информации этот документ может быть признан судом недействительным из-за того, что обе стороны не смогли в рамках формирования договора достичь согласия (компромисса), учитывая существенные условия, исходя из ст. 432 ГК РФ.
Одновременно с этим неполнота информационных данных, которые должны конкретизировать предметную область договора, отражающего совершение сделок купли-продажи объектов недвижимости в будущем временном промежутке, отсутствие прямых ссылок на технико-строительную либо проектную документацию, а также дополнительных соглашений между обеими сторонами, не представляется возможным признать судом в качестве таких обстоятельств, которые указывают на то, что договор, отражающий совершение сделок купли-продажи объектов недвижимости, фактически не заключен. В ситуации присутствия признаков предметной области договора, отражающего совершение сделок купли-продажи объектов недвижимости в будущем временном промежутке, в каких-либо дополнительных документах, содержащих волеизъявление обеих сторон с точки зрения планируемого объекта недвижимости, как правило, в суде подобный договор будет признаваться фактически заключенным [18, с. 172].
Тем не менее, правоприменительная практика по вышеуказанному вопросу противоречива. Например, при значительных отклонениях в площади (жилой, нежилой), указанной в договоре, и возведенном объекте недвижимости при приблизительно одинаковых параметрах имеется одна позиция, если такие отклонения для суда не представляются значительными, однако в иных случаях такие отклонения могут быть и существенными для суда.
Так, поданные истцом исковые требования суд не удовлетворил из-за того, что изменение общей площади объекта жилой недвижимости, произошедшее после строительства, не может квалифицироваться в качестве недостатка строительных работ [19].
Невозможность потребителя использовать в своей ситуации все имеющиеся методы имущественного обеспечения, установленные в российском гражданском законодательстве, представляет собой другую, не менее значимую, проблему договора, отражающего совершение сделки купли-продажи объектов недвижимости в будущем временном промежутке. Тогда, когда продавец не выполняет в полной мере договорные обязательства перед потребителем, последний может требовать выплаты ему вложенных ранее денежных средств в покупку недвижимых объектов, а также возмещения понесенных финансовых убытков, включая осуществление обязанностей в натуре. Тем не менее, подобные принуждения продавцов могут произойти, если он является фактическим собственником. Обычно возникает ситуация, когда непосредственно недвижимый объект возведен, но государственная регистрация этого недвижимого объекта отсутствует. В данном случае можно говорить о том, что неоправданными могут быть ограничения имеющихся у потребителей прав требования передачи им объектов недвижимости в натуральном выражении исключительно в том случае, если спорный объект недвижимости уже существует в натуре, а ответчик владеет этим объектом на правах собственника [20, с. 82].
Для того чтобы минимизировать вышеуказанные проблемы и в то же время усовершенствовать современное гражданское законодательство в контексте регламентации сделок купли-продажи объектов недвижимости, предлагается ряд рекомендаций, а именно:
1. Внедрение в ГК РФ процедуры предварительной регистрации сделки купли-продажи объектов недвижимости. В данном случае будет отсутствовать обязательность оставления залога перед полной процедурой купли-продажи объекта недвижимости, при этом следует исполнить обязательство о том, что в будущих временных периодах между продавцом и покупателем объектов недвижимости нужно заключить договор.
Вместе с тем с целью увеличения результативности представленной рекомендации стоит дополнительно в ГК РФ внести изменения относительно ужесточения ответственности в связи с несоблюдением указанного выше обязательства. Целесо-
образно ввести штраф в связи с несоблюдением определённых обязательств какой-либо из сторон, для того чтобы минимизировать вероятность появления судебных исков, обусловленных неисполнением оговоренных обязательств.
2. Предлагается осуществлять сделки купли-продажи объектов недвижимости, где участвуют несовершеннолетние дети, по принципу судебного прецедента, в рамках чего субъективный общечеловеческий фактор исключается. При этом принцип судебного прецедента также обладает юридической силой, вместе с тем существенное число подобных споров, дошедших до суда, создаёт объёмную базу для принятия будущих решений с точки зрения осуществления сделок купли-продажи объектов недвижимости, где участвуют несовершеннолетние дети.
К тому же, весьма целесообразным направлением в совершенствовании законодательной регламентации сделок купли-продажи объектов недвижимости выступает создание единой базы конкретных дел, систематизированных в зависимости от исхода этого дела: положительный либо отрицательный. Кроме того, предлагаемый подход к разделению судебных споров в контексте принципа прецедента нужно утвердить в современном гражданском законодательстве РФ.
3. Рекомендуется предоставить нотариусу право запрашивать недостающие сведения о субъектах сделки купли-продажи объектов недвижимости, вместе с тем процедуру предоставления необходимых сведений целесообразно упростить при условии минимального числа сведений у нотариуса на входе: ФИО субъекта, его дата рождения.
В данном случае стоит отметить, что осуществляемые запросы через ЕИС не в полной мере соответствуют требованиям оперативности и доступности сведений о субъектах сделок купли-продажи объектов недвижимости, поэтому предлагается усовершенствовать этот процесс.
Подытоживая изложенные результаты исследования, автором был поднят ряд вопросов, связанных с научно-правовым исследованием недвижимости как объекта гражданских прав в России, а именно была обозначена актуальность правоотношений, связанных с собственностью недвижимости, отражено авторское понимание терминологии недвижимых вещей, исходя из комментариев и разъяснений Верховного Суда РФ, рассмотрены различные примеры правоприменительной практики, свидетельствующие о том, что в настоящее время необходимо совершенствовать гражданско-правовые аспекты, регламентирующие объекты недвижимости и сделок, операций, совершаемых с ними. р
Можно отметить, что, несмотря на существу- Д ющие пробелы и неясности в законодательстве Ч
т
РФ в сфере купли-продажи объектов недвижи- К мости, современное законодательство обеспечи- ё вает достаточно высокий уровень защиты прав у и интересов сторон, однако необходимо усовер- А
CM О)
шенствование законодательства и его практической реализации, поэтому были предложены рекомендации, совершенствующие основы регламентации процессов купли-продажи объектов недвижимости.
Литература
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.consultant. ru/document/cons_doc_LAW_28399/ (дата обращения: 16.09.2023).
2. Шустова Ю.В. Актуальные проблемы гражданско-правового регулирования недвижимого имущества // Актуальные проблемы частного права в Российской Федерации. - 2020. -С. 66-70.
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_181602/ (дата обращения: 16.09.2023).
4. Рубан М.В. О влиянии судебной практики Верховного Суда РФ на понятие недвижимости // Кубанское агентство судебной информации PRO-SUD-123.RU: юридический сетевой научный журнал. - 2020. - № 1 (11). - С. 141-151.
5. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2017. - № 3.
6. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-19072016-n-18-kg16-61/ (дата обращения: 16.09.2023).
7. Определение Верховного Суда РФ от 26.06.2019 N 306-ЭС19-8952 по делу N А12-17548/2018 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-26062019-n-306-es19-8952^^^^^12-175482018/ (дата обращения: 16.09.2023).
8. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2020 по делу № А32-17584/2019 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https:// sudact.ru/arbitral/doc/Q8xUBwaSKAUO/ (дата обращения: 16.09.2023).
9. Коновалова М.А., Корнилова Ю.В. Основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилой недвижимости // Традиции и инновации в строительстве и архитектуре. Строительство. - 2019. - С. 557-563.
10. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 28.03.2013 № 33-1406/2013 [Электрон-
ный ресурс]. - Режим доступа: https://sudact.ru/ regular/doc/5SlVULcwSLoC/ (дата обращения: 16.09.2023).
11. Деркач Я.П. Формы и содержание договора купли-продажи недвижимости // Modern Science. - 2020. - № . 5-2. - С. 90-93.
12. Пилипенко А.Ю. Сущность совершения сделок недвижимости в гражданском праве // Молодежь и наука: шаг к успеху. - 2019. - С. 425428.
13. Постановление ФАС Московского округа от 06.03.2014 N Ф05-781/2014 по делу № А40-40253/2013 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://sudact.ru/arbitral/doc/YVCgoZ-KRvGlC/ (дата обращения: 16.09.2023).
14. Гурбансахедов Д. Вопросы реализации сделок купли-продажи жилых помещений // Перспективы развития научных изысканий: теоретические и практические аспекты. - 2022. - С. 1519.
15. Винников А.Ю. Проблемы, возникающие при купле-продаже жилых помещений // Актуальные проблемы правоприменения и управления на современном этапе. - 2019. - С. 230-236.
16. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» [Электронный ресурс]. -Режим доступа: https://www.consultant.ru/doc-ument/cons_doc_LAW_117610/ (дата обращения: 16.09.2023).
17. Кочетова Е.Е. К вопросу о договоре купли-продажи будущей недвижимости // Новые импульсы развития: вопросы научных исследований. - 2021. - № . 4. - С. 122-131.
18. Манько О.В., Мурадян А.А., Корнеев А. А. Актуальные проблемы договора купли-продажи будущей недвижимости // Международный научно-исследовательский журнал. - 2021. -№ . 7-3 (109). - С. 171-173.
19. Решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 17.06.2019 по делу № 2-2158/2019 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://sudact.ru/reg-ular/doc/GyVcY8VfoadB/ (дата обращения: 16.09.2023).
20. Себякина А.А. Юридическая природа договора купли-продажи будущей недвижимости // Интерактивная наука. - 2017. - № 16. - С. 81-85.
RECOMMENDATIONS FOR IMPROVING THE LEGAL ASPECTS OF THE PURCHASE AND SALE OF REAL ESTATE
Avanov A.E.
Moscow Financial and Industrial University «Synergy»
At the present stage of civil law development, aspects of real estate ownership are determined by existing problems, civil law conflicts, imperfections of existing legislative acts, since the legal nature and terminology of real estate have not yet been clearly identified, in particular, the list of types of real estate has not been specified or recorded criteria for classifying immovable things into certain types. At the same time, law enforcement practice is determined by its own
legal approach to resolving legal disputes relating to ownership of real estate, transactions of purchase and sale of real estate at the current time and in the future, recognition of objects built unauthorized by the owner as immovable things, registration of real estate. This study raises a number of issues related to the scientific and legal research of real estate as an object of civil rights in Russia, namely, the relevance of legal relations related to the ownership of real estate is indicated, the author's understanding of the terminology of real estate is reflected, based on the comments and explanations of the Supreme Court of the Russian Federation, various examples of law enforcement practice indicating that it is currently necessary to improve the civil legal aspects regulating real estate and transactions made with them. The author made recommendations for improving the legal aspects of the purchase and sale of real estate in order to improve the legislative provisions governing legal relations related to real estate.
Keywords: real estate object, legal regulation, Russian civil law field, contract of purchase and sale of real estate objects, Supreme Court of the Russian Federation, ownership of real estate, state registration of real estate objects, recommendations.
References
1. The Constitution of the Russian Federation (adopted by popular vote on December 12, 1993, with amendments approved during the all-Russian vote on July 1, 2020) [Electronic resource]. -Access mode: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_28399/ (date of access: 16.09.2023).
2. Shustova Yu.V. Current problems of civil law regulation of real estate // Current problems of private law in the Russian Federation. - 2020. - P. 66-70.
3. Resolution of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation dated June 23, 2015 N 25 «On the application by courts of certain provisions of Section I, Part One of the Civil Code of the Russian Federation» [Electronic resource]. - Access mode: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_181602/ (date of access: 16.09.2023).
4. Ruban M.V. On the influence of judicial practice of the Supreme Court of the Russian Federation on the concept of real estate // Kuban Agency of Judicial Information PRO-SUD-123.RU: legal online scientific journal. - 2020. - No. 1 (11). - P. 141-151.
5. Review of judicial practice of the Supreme Court of the Russian Federation No. 2 (2016), approved. By the Presidium of the Supreme Court of the Russian Federation 06.07.2016 // Bulletin of the Supreme Court of the Russian Federation. - 2017. - No. 3.
6. Determination of the Judicial Collegium for Civil Cases of the Supreme Court of the Russian Federation dated July 19, 2016 N 18-KH6-61 [Electronic resource]. - Access mode: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot- 19072016-n-18-kg16-61/ (date of access: 16.09.2023).
7. Ruling of the Supreme Court of the Russian Federation dated June 26, 2019 N 306-ES19-8952 in case N A12-17548/2018
[Electronic resource]. - Access mode: https://legalacts.ru/sud/ opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-26062019-n-306-es19-8952-po-delu-n-a12-175482018/ (date of access: 16.09.2023).
8. Decision of the Arbitration Court of the Krasnodar Territory dated April 10, 2020 in case No. A32-17584/2019 [Electronic resource]. - Access mode: https://sudact.ru/arbitral/doc/Q8xUB-waSKAUO/ (date of access: 16.09.2023).
9. Konovalova M.A., Kornilova Yu.V. The main problems that arise when concluding a contract for the sale and purchase of residential real estate // Traditions and innovations in construction and architecture. Construction. - 2019. - P. 557-563.
10. Determination of the Judicial Collegium for Civil Cases of the Leningrad Regional Court dated March 28, 2013 No. 331406/2013 [Electronic resource]. - Access mode: https://sudact. ru/regular/doc/5SlVULcwSLoC/ (date of access: 16.09.2023).
11. Derkach Y. P. Forms and contents of a real estate purchase and sale agreement // Modern Science. - 2020. - No. 5-2. - P. 9093.
12. Pilipenko A. Yu. The essence of real estate transactions in civil law // Youth and science: a step to success. - 2019. - P. 425428.
13. Resolution of the Federal Antimonopoly Service of the Moscow District dated 03/06/2014 N F05-781/2014 in case No. A40-40253/2013 [Electronic resource]. - Access mode: https://sudact.ru/arbitral/doc/YVCgoZKRvGlC/ (date of access: 16.09.2023).
14. Gurbansakhedov D. Issues of implementation of transactions for the purchase and sale of residential premises // Prospects for the development of scientific research: theoretical and practical aspects. - 2022. - P. 15-19.
15. Vinnikov A. Yu. Problems arising during the purchase and sale of residential premises // Current problems of law enforcement and management at the present stage. - 2019. - P. 230-236.
16. Resolution of the Plenum of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation dated July 11, 2011 N 54 «On some issues of resolving disputes arising from contracts regarding real estate that will be created or acquired in the future» [Electronic resource]. - Access mode: https://www.consultant.ru/docu-ment/cons_doc_LAW_117610/ (date of access: 16.09.2023).
17. Kochetova E.E. On the issue of the purchase and sale agreement for future real estate // New development impulses: issues of scientific research. - 2021. - No. 4. - P. 122-131.
18. Manko O.V., Muradyan A.A., Korneev A.A. Current problems of the purchase and sale agreement for future real estate // International scientific research journal. - 2021. - No. 7-3 (109). -P. 171-173.
19. Decision of the Leninsky District Court of Cheboksary, Chuvash Republic dated June 17, 2019 in case No. 2-2158/2019 [Electronic resource]. - Access mode: https://sudact.ru/regular/doc/ GyVcY8VfoadB/ (date of access: 16.09.2023).
20. Sebyakina A.A. Legal nature of the purchase and sale agreement for future real estate // Interactive science. - 2017. -No. 16. - P. 81-85.
