CC BY
21Известия КБГАУ - № 1(19), 2018 Социально-экономические и общественные науки
УДК330:657.922
Балкизов М. Х., Микитаева И. Р., Болотокова Л. Х.
Balkizov M. Kh., Mikitayeva I. R., Bolotokova L. H.
РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ
НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ
REGULATION OF VALUE ESTIMATION OF REAL ESTATE IN MODERN RUSSIA
Современный этап развития рынка недвижимости предъявляет особые требования к определению стоимости имущества, что приводит к необходимости пересмотра правового аспекта оценочной деятельности. В этой связи своевременными представляются изменения и дополнения, вносимые в ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандарты и методы оценки. В статье рассмотрены случаи обязательного проведения оценки объектов, синхронизированы права и обязанности участников оценочной деятельности, а также уровни регулирования оценочной деятельности.
Ключевые слова: оценочная деятельность, имущество, законодательство, объекты оценки.
The current stage of development of the real estate market puts special demands on determining the value of property, which makes necessary to revise the legal aspect of valuation activities. In this connection, changes and additions introduced to the Federal Law «On Appraisal Activities in the Russian Federation», standards and valuation methods are timely. The article deals with the cases of compulsory appraisal of objects, synchronizes the rights and obligations of the participants in valuation activities, as well as the levels of regulation of valuation activities.
Key words: appraisal activity, property, legislation, objects of valuation.
Балкизов Михаил Хазешевич -
доктор экономических наук, профессор кафедры экономики, ФГБОУ ВО Кабардино-Балкарский ГАУ, г. Нальчик
Микитаева Индира Руслановна -
доктор экономических наук, профессор кафедры экономики, ФГБОУ ВО Кабардино-Балкарский ГАУ, г. Нальчик
Болотокова Лаурита Хажбеталовна -
студентка 4 курса направления подготовки «Строительство», ФГБОУ ВО Кабардино-Балкарский ГАУ, г. Нальчик Тел.: 8 928 702 32 98
Balkizov Mikhael Khazeshevich -
Doctor of Economic Sciences, Professor of Department of Economics, FSBEI HE Kabardino-Balkarian SAU, Nalchik
Mikitayeva Indira Ruslanovna -
Doctor of Economic Sciences, Professor of Department of Economics, FSBEI HE Kabardino-Balkarian SAU, Nalchik
Bolotokova Laurita Hazhbetalovna -Student of the 4th course of direction of training «Construction», FSBEI HE Kabardino-Balkarian SAU, Nalchik Тел.: 8 928 702 32 98
Деятельность оценочных организаций в России претерпевает на современном этапе некоторые серьезные трансформации касательно объектов и субъектов оценки, регули-
рования оценочной деятельности и соблюдения стандартов оценки.
Исходя из трактовок понятия «имущество», с юридической точки зрения имущество
рассматривается как совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо [18]. В то же время известно, что имущество - это совокупность вещей и материальных ценностей, находящихся в собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении какого-либо лица (юридического или физического).
Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, в свою очередь, достаточно часто называют имущественными отношениями.
Отношения, возникающие по поводу недвижимости, регулируются;
• гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения Российской Федерации;
• законодательством, относящимся к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (например, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах - все эти виды законодательства входят в число предметов совместного ведения (пункт «к» статьи 72 Конституции) и устанавливают нормы для регулирования отношений применительно к соответствующим видам недвижимых вещей);
• градостроительным законодательством, не отнесенным Конституцией ни к предметам ведения Российской Федерации, ни к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Право собственности - определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Оно является центральным правовым институтом в системе права, важнейшим для рыночной экономики. Это единственный вид вещного права, являющегося правом на свою вещь. Все остальные вещные права - это права на чужие вещи.
Таким образом, можно отнести к объектам оценки вещи (движимое и недвижимое имущество, деньги, ценные бумаги), в том числе имущественные права; действия (работа и услуги); информация.
Проведение оценки (оценочная деятельность) осуществляется юридическими и физическими лицами (индивидуальными предпринимателями), реализующими коммерческую оценочную деятельность с соблюдением условий и требований, установленных Фе-
деральным законом об оценочной деятельности, и потребители их услуг [1].
Предусмотрены случаи обязательного проведения оценки объектов оценки, в следующих случаях:
• определение стоимости объектов оценки, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• использование объектов оценки, в качестве предмета залога;
• продажа или иное отчуждение объектов оценки;
• переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;
• передача объектов оценки, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
Следовательно, деятельность оценщиков регулируется на законодательном уровне, в частности, ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», где изложены права и обязанности участников оценочной деятельности (табл. 1).
Регулирование оценочной деятельности происходит на уровне:
• Министерства экономического развития РФ;
• Совета по оценочной деятельности при Министерстве экономического развития;
• Национального совета по оценочной деятельности;
• Саморегулируемых организаций оценщиков.
При этом соблюдаются стандарты оценочной деятельности, определяющие требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности. Разработка федеральных стандартов оценки осуществляется на основе международных стандартов оценки.
Федеральные стандарты оценки, за исключением федеральных стандартов оценки, устанавливающих требования к определению кадастровой стоимости, разрабатываются Национальным Советом Оценочной деятельности (НСОД) и (или) Саморегулируемой Организации Оценщиков (СРОО) и представляются на рассмотрение в совет по оценочной деятельности в сроки, предусмотренные программой разработки федеральных стандартов оценки.
Таблица 1 - Права и обязанности оценщика и заказчика
Права и обязанности оценщика Права и обязанности заказчика
Права оценщика Обязанности оценщика Права заказчика Обязанности заказчика
• Применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со СНиП; • Получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; • Привлекать по мере необходимые на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных Оценщиков либо других специалистов; • Требовать возмещение расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки по определению арбитражного или третейского судов. • Быть членом одной из СРОО; • Соблюдать требования [1], федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных СРОО, членом которой он является; • Соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные СРОО, членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой СРОО; • Сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки; • Обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки; • Представлять заказчику информацию о членстве в СРОО; • Представлять СРОО информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в т.ч. информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным тст. 15.1 [1], а также сведения о любых изменениях этой информации в течение десяти дней с даты заключения трудового договора и (или) возникновения изменений. • Требовать и получать от оценочной компании, оценщика обоснование выводов по результатам оценки; • получать от оценочной компании, оценщика отчет об оценке в срок, установленный договором на проведение оценки; • осуществлять иные права, вытекающие из договора на проведение оценки. • Содействовать оценочной компании, Оценщику в своевременном и полном проведении оценки, создавать для этого соответствующие условия, предоставлять необходимые информацию и документацию, давать по устному или письменному запросу оценочной компании, Оценщика исчерпывающие разъяснения и подтверждения в устной и письменной форме, а также запрашивать необходимые для проведения оценки сведения у третьих лиц; • Не предпринимать каких бы то ни было действий, направленных на сокрытие (ограничение доступа) информации и документации, запрашиваемых оценочной компанией, Оценщиком. Наличие в запрашиваемых оценочной компанией, оценщиком для проведения оценки информации и документации сведений, содержащих коммерческую тайну, не может являться основанием для отказа в их предоставлении; • Своевременно оплачивать услуги оценочной компании, оценщика в соответствии с договором на проведение оценки, в т.ч. в случае, если результаты проведения оценки не согласуются с позицией заказчика оценки; • Исполнять требования [1], федеральных стандартов оценки и иные обязанности, вытекающие из договора на проведение оценки.
Таблица 2 - Структурное управление СРОО, функционирующее на территории РФ
Орган Комментарий
Общее собрание членов СРОО Высший орган управления СРОО. Созывается не реже, чем один раз в год в порядке, установленном уставом.
Коллегиальный орган управления СРОО (обычно - Совет, Президиум) Осуществляет управление СРОО между общими собраниями членов СРОО, в т.ч.: • утверждение стандартов и правил оценочной деятельности; • утверждение правил деловой и профессиональной этики в соответствии с типовыми правилами профессиональной этики оценщиков; • принятие в члены саморегулируемой организации оценщиков, прекращение членства в саморегулируемой организации оценщиков; • рассмотрение и утверждение рекомендации об исключении члена из саморегулируемой организации оценщиков или отклонение указанной рекомендации; • приостановление права осуществления оценочной деятельности по заявлению члена саморегулируемой организации оценщиков, восстановление этого права; • рассмотрение и утверждение рекомендации о приостановлении деятельности эксперта саморегулируемой организации оценщиков или отклонение указанной рекомендации и восстановление этой деятельности; • образование комитетов, предусмотренных внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, принятие решений о досрочном прекращении полномочий таких комитетов или о досрочном прекращении полномочий их членов, утверждение положений о структурном подразделении, осуществляющем контроль за соблюдением членами саморегулируемой организации оценщиков требований [1], федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, и утверждение положений об иных комитетах; • утверждение инвестиционной декларации компенсационного фонда; • утверждение положения о порядке осуществления контроля за соблюдением членами саморегулируемой организации оценщиков требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики; • установление дополнительных требований к членам экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков; • установление порядка утверждения экспертного заключения, подготовленного экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков; • утверждение размера платы за проведение экспертизы отчетов. Не более, чем двадцать пять процентов членов коллегиального органа управления СРОО должны составлять лица, не являющиеся членами СРОО и (или) их аффилированными лицами.
Структурное подразделение, осуществляющее контроль за соблюдением членами СРОО требований законодательства об оценочной деятельности (обычно - Департамент контроля, Отдел контроля) Осуществляет плановые и внеплановые проверки членов СРОО
Дисциплинарный комитет Рассматривает жалобы на нарушение членами СРОО требований законодательства об оценочной деятельности. Принимает решение о применении мер дисциплинарных взысканий.
Экспертный совет Члены Экспертного совета проводят экспертизу отчетов об оценке.
Источник. Составлено с использованием [ст. 24. 2[1]]
Известия КБГАУ - № 1(19), 2018
Социально-экономические и общественные науки
В случае, если НСОД не представило разработанный проект федерального стандарта оценки на рассмотрение в совет по оценочной деятельности в срок, предусмотренный программой разработки федеральных стандартов оценки, проект соответствующего федерального стандарта оценки разрабатывается и после его рассмотрения советом по оценочной деятельности утверждается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В соответствии с требованиями к членству в саморегулируемой организации оценщиков обязательным условием членства в СРОО служат:
• наличие высшего образования и (или) профессиональной переподготовки в области оценочной деятельности;
Литература
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 года (в ред. от 03 июля 2016 года).
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297.
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (совокупность Федеральных законов от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ ред. 29.12.2017 г.)
4. «Градостроительный кодекс» РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 29.07.2017).
5. Федеральный закон от 31.05.2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 08.03.2015 г.).
6. Федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (www.consultant.ru).
7. Федеральный закон от 13.06.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
8. Федеральный закон от 24.07.2002 г. №101 -ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
9. Закон Российской Федерации от 21.02.1992 г. № 2395-1 «О недрах».
• отсутствие неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;
• наличие квалификационного аттестата (с 01.07.2017 г.; для лиц, являющихся членами СРОО по состоянию на 01.01. 2017 г. -с 01.04.2018 г.).
Структура и органы саморегулируемой организации оценщиков представлены в таблице 2.
Процессы, происходящие в российской экономике, предъявляют к оценочной деятельности требования обоснования, целесообразности, полезности и значимости объектов собственности. Поэтому является актуальным постоянное совершенствование регулирования и разработка концепции управления собственностью для решения проблем оценки стоимости различных объектов.
References
1. Federalnyj zakon «Ob otsenochnoy deya-telnosti v Rossijskoy Federatsii» ot 29.07.1998 g. № 135-FZ.
2. Federalnyj standart otsenki «Obschie po-nyatiya oysenki, podkhody k otsenke i trebova-niya k provedeniyu otsenki (FSO № 1)», ut-verzhdennyj prikazom Minekonomrazvitiya Ros-sii ot 20.05.2015 g. № 297.
3. Grazhdanskiy Kodeks Rossiyskoy Federatsii (sovokupnost Federalnykh zakonov ot 30.11.1994 g. № 51-FZ red. ot 29.12.2017 g.).
4. «Gradostroitelnyj kodeks Rossiyskoy Federatsii» ot 29.12.2004 № 190-FZ (red. ot 29.12.2017 g.).
5. Federalnyj zakon ot 31.05.2001 g. №73-FZ «O gosudarstvennoy sudebno-ekspertnoy deyatelnosti v Rossiyskoy Federstsii (red. ot 08.03.2005 g.).
6. Federalnyj zakon ot 16.07.1998 g. №102-FZ (red. jt 01.07.2017) «Ob ipoteke (zaloge ned-vizhimosti)» (www.consultant.ru).
7. Federalnyj zakon ot 13.06.2015 g. №218-FZ «O gosudarstvennoy registratsii nedvizhimos-ti».
8. Federalnyj zakon ot 24.07.2002 g. № 101-FZ «Ob oborote zemel selskokhozyaystvennogo naznacheniya».
9. Zakon Rossiyskoy Federatsii ot 21.02.1992 g. № 2395-1 «O nedrakh».
10. Федеральный закон от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
11. «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11.02.1993 г. № 4462-1.
12. Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
13. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 04.04.2014 г. № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».
14. Постановление Пленума Верховного суда РФ от 21.12.2010 г. № 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам».
15. Грибовский С.В., Сивец С.А. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие - М.: Финансы и статистика, 2008.
16. Гладких Н.И. Развитие алгоритма экспертизы корреляционно-регрессионных моделей стоимости объектов недвижимости. https: // srosovet. ru/ content/editor/present/Zacshita -2015_Gladkih.pdf.
17. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-Р.
18. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса: учебник для вузов / под общей ред. проф. П.Г. Грабового и проф. А.И. Солунского. М.: Изд.-во «АСВ», ИПЦ «Гузель», 2006.
19. Методические материалы для подготовки к сдаче квалификационного экзамена Оценщиков (режим доступа: http://kvalexam. ru/index).
20. Микитаева И.Р. Оценка собственности: учебное пособие. Изд-во «Прайс медиа», 2011. 128 с.
21. Сравнительный анализ прав, обязанностей и ответственности судебного Эксперта в различных судопроизводствах (режим доступа: https://srosovet.ru/activities/Metod).
10. Federalnyj zakon ot 21.12.2004 g. № 172-FZ «O perevode zemel ili zemelnykh uchastkov iz odnoy kategorii v druguyu».
11. «Osnovy zakonodatelstva Rossiyskoy Fe-deratsii o notariate» ot 11.02.1993 g. № 4462-1.
12. Prikaz Minekonomrazvitiya Rossii ot 01.09.2014 g. № 540 «Ob utverzhdenii klassifi-katora vidov razreshennogo ispolzovaniya zemelnykh uchastkov».
13. Postanovlenie Plenuma Vysshego Arbi-trazhnogo suda RF ot 04.04.2014g. № 23 «O ne-kotoryh voprosakh praktiki primeneniya arbi-trazhnymi sudami zakonodatelstva ob ekspert-ize».
14. Postanovlenie Plenuma Verkhovnogo suda RF ot 21.12.2010g. № 28 «O sudebnoy eks-pertize po ugolovnym delam».
15. Gribovskiy S.V., Sivets S.A. Matemati-cheskie metody otsenki stoimosti nedvizhimogo imuschestva: uchebnoe posobie. M.: Finansy i statistika, 2008.
16. Gladkikh N.I. Razvitie algoritma eksper-tizy korrelyatsionno-regressionnykh modeley stoimosti obektov nedvizhimosti. https:// srosovet.ru/content/editor/present/Zacshita-2015_ Gladkih.pdf.
17. Metodicheskie rekomendatsii po oprede-leniyu rynochnoy stoimosti zemelnykh uchast-kov, utverzhdennye rasporyazheniem Minimu-schestva Rossii ot 06.03.2002 g. № 568-R.
18. Ekspertiza i inspektirovanie investitsion-nogo protsessa: uchebnik dlya vuzov / pod ob-schey red. prof. P.G. Grabovogo i prof. A.I. So-lunskogo. M.: Izd.-vo «ASV», IPTS «Guzel», 2006.
19. Metodicheskiye materialy dlya podgotovki k sdache kvalifikatsionnogo ekzamena Otsenschi-kov (rezhim dostupa: http://kvalexam.ru/index
20. Mikitaeva I.R. Otsenka sobstvennosti: uchebnoe posobie. Izd-vo «Prays media», 2011. 128 s.
21. Sravnitelnyj analiz prav, obyazannostey i otvetstvennosti sudebnogo Eksperta v razlich-nykh sudoproizvodstvakh (rezhim dostupa: https://srosovet.ru/activities/Metod.
